【正文】 此地塊可以充分利用山地資源，做景觀產(chǎn)品，另外私密性較好，產(chǎn)品附加值較高。 項(xiàng)目名稱 總戶數(shù) 車位 建筑形式 車位比（車位/ 戶數(shù)）西雙拾貳城 900 700 高層、小高層 冠嘉冠城 1600 550 別墅、高層 金象盛景 200 50 高層 9 號(hào)公館 464 200 高層、小高層 平均水平 不同類別客戶不同戶型區(qū)間比例 項(xiàng)目車位建筑形式 第四部分 項(xiàng)目定位 — 產(chǎn)品定位 56 銷售價(jià)格 項(xiàng)目開盤初期價(jià)格在 25003000元 /平米，隨著主題公園、酒店等配套逐步完善，項(xiàng)目售價(jià)應(yīng)達(dá)到 3500元 /平米左右。 入戶花園 露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái) 飄窗 第四部分 項(xiàng)目定位 — 產(chǎn)品定位 53 關(guān)于商業(yè) 商業(yè)價(jià)格快速上漲，目前均價(jià)突破 10000元 /平米，面積主要集中在 60平米以下。 第四部分 項(xiàng)目定位 — 產(chǎn)品定位 50 戶型建議 （不同客戶情況） 投資客戶主力戶型最小、度假和養(yǎng)老主力戶型適中、自住客戶偏大。 因此，項(xiàng)目檔次定位中高檔，滿足各類客戶不同層次需求。 客戶類別 客戶來(lái)源 購(gòu)房目的 消費(fèi)特征 核心關(guān)注點(diǎn) 旅游度假 發(fā)達(dá)地區(qū)白領(lǐng)階層及其他地區(qū)的中產(chǎn)階級(jí)以上圈（ 主要來(lái)自云南省內(nèi)、東北、北京、上海、江浙地區(qū)以及重慶、成都等） 家人、親戚、朋友等休閑度假所用 停留時(shí)間一般在一周以上，消費(fèi)能力較強(qiáng) 對(duì)質(zhì)量、功能、服務(wù)均比較看重；對(duì)住房環(huán)境、景觀資源、舒適度比較關(guān)注； 對(duì)價(jià)格不敏感 投資客戶 省內(nèi)以及國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)投資客，如江浙滬一帶 低價(jià)購(gòu)買，長(zhǎng)短線持有等待升值 停留時(shí)間不長(zhǎng)，重復(fù)購(gòu)買比例較大；消費(fèi)能力較強(qiáng)，看好產(chǎn)品多套購(gòu)買；產(chǎn)品中小戶型為主 重視項(xiàng)目投資潛力，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)等方面關(guān)注度較差；對(duì)價(jià)格敏感，一般購(gòu)買項(xiàng)目首期 養(yǎng)老客戶 東北、北京、上海等地候鳥性客戶； 療養(yǎng)、過(guò)冬為主要目的 療養(yǎng)過(guò)冬客戶停留時(shí)間較長(zhǎng)，但消費(fèi)能力有限 主要關(guān)注產(chǎn)品性價(jià)比 自住客戶 景洪市區(qū)企事業(yè)單位人員及公務(wù)員，周邊省市做生意的人 滿足首次置業(yè)及改善性需求 長(zhǎng)期居住，看重產(chǎn)品性價(jià)比；產(chǎn)品根據(jù)市場(chǎng)情況一般為三居較大戶型；按揭比例較高 對(duì)住房區(qū)位、交通等硬性指標(biāo)比較關(guān)注；對(duì)價(jià)格較為敏感，重視產(chǎn)品性價(jià)比 30302020020406080100120海南客戶比例 本項(xiàng)目客戶比例度假 投資 養(yǎng)老 自住本項(xiàng)目客戶構(gòu)成比例 ?旅游度假： 項(xiàng)目所處區(qū)域旅游度假價(jià)值未充分挖掘，此部分客戶比例小于海南； ?投資： 西雙版納房地產(chǎn)處于啟動(dòng)期，房?jī)r(jià)水平較低，投資潛力與海南比更大； ?養(yǎng)老： 與海南比，西雙版納養(yǎng)老價(jià)值未得到充分挖掘，未來(lái)發(fā)展空間較大； ?自?。?本項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)配套不完善，將引入部分自住客戶帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。 與海南不同之處 ?影響力不同： 海南規(guī)劃為國(guó)際旅游島，除國(guó)內(nèi)客戶外，未來(lái)國(guó)際旅游客戶將占有一定市場(chǎng)份額；西雙版納近期沒有較大發(fā)展規(guī)劃，旅游客戶以國(guó)內(nèi)為主。 度假%投資%養(yǎng)老%自住%海南客戶購(gòu)房目的 購(gòu)房目的以度假（ %）、投資（ %）為主，自?。?%）僅限于當(dāng)?shù)鼐用?，比例很小。向往居住環(huán)境的舒適；希望在余生內(nèi)能到處看看；找個(gè)好的環(huán)境療養(yǎng)；能滿足各種檔次的會(huì)議場(chǎng)所；度假、療養(yǎng)等與會(huì)議相關(guān)的配套功能；會(huì)議環(huán)境的舒適與獨(dú)特；島內(nèi)需求（較少） 滿足基本或改善居住需求，多在中西部房?jī)r(jià)較低區(qū)域。 ?從旅游住宅地產(chǎn)特點(diǎn)及參考案例來(lái)看： 本項(xiàng)目適合打造面向全國(guó)、以中小戶型為主、集度假、養(yǎng)老、投資為一體的高端項(xiàng)目。 從項(xiàng)目推出時(shí)起 ， 樓盤的宣傳就遍及祖國(guó)南北 ，并在各地建立的分銷機(jī)構(gòu) 。 第四部分 項(xiàng)目定位 — 市場(chǎng)定位 38 參考案例 雅居樂(lè)清水灣 三亞陵水縣郊區(qū)低密度海景大盤，產(chǎn)品類型豐富、客戶遍布全國(guó)。 ?產(chǎn)品品質(zhì)高、價(jià)格貴 旅游地產(chǎn)以旅游景觀資源為依托，集旅游度假與居住功能于一體，為了充分利用旅游景觀、達(dá)到資源價(jià)值最大化利用，較高的產(chǎn)品品質(zhì)已成為必然選擇。 ?資源依附型 尋求現(xiàn)有旅游景區(qū)周邊建設(shè)的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，享受現(xiàn)成景區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng) 。 客戶結(jié)構(gòu) 城中心多為高層、小高層，產(chǎn)品主打 4080平和 100150平，曼弄楓片區(qū)則多為 200平以上別墅產(chǎn)品。 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 31 潛在 供應(yīng) 市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量較大，且供應(yīng)區(qū)域比較分散，世紀(jì)金源項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目形成一定競(jìng)爭(zhēng)力。 購(gòu)房目的： 投資。 嘎棟片區(qū) 江北片區(qū) 曼弄楓片區(qū) 大佛寺 機(jī)場(chǎng) 合順景苑 鑫源銀座 金象盛景 花伴里 中景明城 江南名苑 西雙拾貳城 濱海國(guó)際 冠嘉冠城 雨林暢享 嶺秀映像 本項(xiàng)目 城中心片區(qū) 9號(hào)公館 26 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng) 分析 城中心多為高層、小高層，戶型分為 4080平投資性產(chǎn)品和 100150平的自主性產(chǎn)品，曼弄楓片區(qū)則多為別墅產(chǎn)品，面積普遍在 200平以上。 類別 20221 20222 20223 20224 20225 20226 20227 20228 20229 2022年 月均數(shù)據(jù) 2022年 月均數(shù)據(jù) 套數(shù) 631 480 545 519 608 860 1147 893 385 406 674 銷售面積 （平米） 69307 37769 41715 52859 56777 85559 113086 110241 43349 43163 67851 銷售金額 （萬(wàn)元） 12749 8653 9381 12351 14690 23845 20408 17310 8923 8930 14257 銷售價(jià)格 （元 /平） 1839 2291 2249 2337 2587 2787 1805 1570 2058 2069 2101 ?銷售價(jià)格： 2022年 19月份住宅產(chǎn)品銷售均價(jià)為 2101元 /平米，相比 2022年的 2069元 /平米，僅上漲 2%。 西雙版納 20222022年房地產(chǎn)施工面積及增長(zhǎng)情況 ?竣工面積： 2022以來(lái)，房地產(chǎn)竣工面積增長(zhǎng)較快，年均增長(zhǎng) 50%以上， 2022年房地產(chǎn)竣工面積為 58萬(wàn)平米 。 西雙版納旅游業(yè)快速發(fā)展，年接待游客人數(shù)突破 700萬(wàn)人次，相當(dāng)于本地人口（ 107萬(wàn)） 7倍。 數(shù)據(jù)來(lái)源：西雙版納統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來(lái)源：西雙版納統(tǒng)計(jì)局 旅游 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 19月 接待游客次數(shù)（萬(wàn)） 503 接待游客次數(shù)增長(zhǎng)率（ %） 海外游客次數(shù)（萬(wàn)） 海外游客增長(zhǎng)率（ %） 140 國(guó)內(nèi)游客次數(shù)（萬(wàn)） 國(guó)內(nèi)游客增長(zhǎng)率（ %） 17 海外游客占比（ %） 15 第二部分 外部環(huán)境分析 旅游 狀況 西雙版納酒店整體檔次偏低，市場(chǎng)缺口較大（尤其是 5星級(jí)高端酒店），一定程度上限制了旅游業(yè)發(fā)展，未來(lái)酒店及旅游市場(chǎng)具有較大發(fā)展空間。園內(nèi)有熱帶溝谷雨林，孔雀繁殖基地、猴子馴養(yǎng)基地、大型民族風(fēng)情演藝場(chǎng)、愛伲寨等十大景區(qū)五十多個(gè)景點(diǎn) 。從人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比例來(lái)看，西雙版納近 8成，消費(fèi)比例較高。 數(shù)據(jù)來(lái)源：西雙版納統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來(lái)源：西雙版納統(tǒng)計(jì)局 921081231391021 2 . 4 1 2 . 61 0 . 11 2 . 81 0 . 205010015002468101214G D P （億元） 9 1 . 5 1 0 7 . 5 1 2 2 . 8 1 3 8 . 6 1 0 1 . 6增長(zhǎng)率（% ） 1 2 . 4 1 2 . 6 1 0 . 1 1 2 . 8 1 0 . 22022年 2022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年1 9 月10138 11504129209 . 51 2 . 201000020220051015人均G D P 10138 11504 12920增長(zhǎng)率（% ） 9 . 5 1 2 . 22022年 2022年 2022年10 第二部分 外部環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 旅游產(chǎn)業(yè)是西雙版納的支柱產(chǎn)業(yè)， 2022年旅游業(yè)收入占 GDP比重高達(dá)%，未來(lái)依然有較大增長(zhǎng)空間。已開辟了至昆明、大理、麗江、上海、天津、曼谷、重慶等多條航線。 ?西雙版納常年溫暖，四季如春，依靠熱帶雨林的自然景觀和少數(shù)民族風(fēng)情成為西南乃至全國(guó)熱點(diǎn)旅游城市。 地塊處于兩山丘之間，南側(cè)臨近流沙河，自然條件優(yōu)越。 ?目前僅有一條路可以到達(dá)噶棟片區(qū)，但不能到達(dá)項(xiàng)目所在地。 項(xiàng)目位于西雙版納，且項(xiàng)目地塊處于兩山丘之間，南側(cè)臨近流沙河，自然條件優(yōu)越，可以考慮旅游產(chǎn)品。在這些密林里，蘊(yùn)藏著 2萬(wàn)多種植物資源，其中高等植物有 5000多種，約占全國(guó)的 1/6。 ?GDP：近年來(lái)西雙版納以 10%以上的增長(zhǎng)速度保持平穩(wěn)增長(zhǎng)， 2022年實(shí)現(xiàn) GDP總量 139億元，增長(zhǎng)率達(dá)到了 %。 11 第二部分 外部環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 收支水平 近年來(lái)收支水平不斷提高， 2022年城市居民人均可支配收入 12225元，人均消費(fèi)性支出 9560元，占到人均可支配收入近 8成，消費(fèi)水平較高。 數(shù)據(jù)來(lái)源：西雙版納統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來(lái)源：西雙版納統(tǒng)計(jì)局 63 65 6789651 1 . 82 . 9 2 . 33 3 . 12 5 . 0050100505101520253035固定資產(chǎn)投資（億元） 6 3 . 4 6 5 . 2 6 6 . 8 8 8 . 9 6 4 . 6增長(zhǎng)率（% ） 1 1 . 8 2 . 9 2 . 3 3 3 . 1 252022年 2022年 2022年 2022年 2022年25293542 39151 6 . 91 9 . 9 191 7 . 502040600510152025消費(fèi)品零售總額（億） 2 4 . 9 2 9 . 1 3 4 . 9 4 1 . 5 3 9 . 1增長(zhǎng)率（% ） 15 1 6 . 9 1 9 . 9 19 1 7 . 52022年 2022年 2022年 2022年 2022年13 第二部分 外部環(huán)境分析 旅游 狀況 西雙版納是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)， 民族文化、民族風(fēng)情、熱帶雨林、觀賞植物、野生動(dòng)物等自然和人文景觀融為一體 。 2022年 19月份已接待游客 646萬(wàn)人次。 本項(xiàng)目 嘎棟片區(qū) 嘎灑片區(qū) 中心城區(qū) 江北片區(qū) 曼弄楓片區(qū) 勐泐故宮片區(qū) 著名旅游城鎮(zhèn)，景洪市區(qū)的衛(wèi)星城，服務(wù)于景洪城區(qū)和曼弄楓片區(qū) 景洪市行政、商業(yè)、商務(wù)、文化中心 原景洪工業(yè)區(qū)，目前有啤酒廠和木材廠，未來(lái)規(guī)劃為商業(yè)、旅游中心 原景洪工業(yè)區(qū)，目前有啤酒廠和木材廠，未來(lái)規(guī)劃為商業(yè)、旅游中心 旅游度假風(fēng)景區(qū)，大佛寺位于片區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)部生態(tài)環(huán)境好，宜居性強(qiáng)，未來(lái)全市高端項(xiàng)目聚集地。 西雙版納 20222022年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：西雙版納統(tǒng)計(jì)局 20 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 西雙版納 市場(chǎng)規(guī)模 2022年西雙版納施工面積 247萬(wàn)平，竣工面積 58萬(wàn)平，銷售面積 80萬(wàn)平（其中景洪市 62萬(wàn)平）。 2022年景洪市 均價(jià)（元 /平 ) 銷量（套） 銷售面積（平） 銷售金額（萬(wàn)元） 一季度 2207 953 107649 23762 二季度 2028 2207 224135 45463 上半年 2086 3160 331784 69226 三季度 2