【正文】 修剪：a、一般花木徒長枝不超過20公分；b、大面積有花蕾時不修剪； 目視樓道：無煙頭、果皮、紙屑、廣告紙、蜘蛛網(wǎng)、積塵、污痕等。 ④清潔墻面、開關(guān)：備水桶、抹布和刮刀。樓梯（所管轄區(qū)域內(nèi)的樓梯）：無灰塵，無雜物?！蔽?、 服務(wù)禁用語：非職權(quán)范圍能解決的問題，決不能說“我們不管”， 非服務(wù)范圍出現(xiàn)的問題，絕不能說“跟我們沒關(guān)系”，自己業(yè)務(wù)能力不能解決的問題，絕不能說“沒辦法解決”保潔員的禮儀禮貌規(guī)范女員工上崗時不濃妝艷抹，不戴飾品，發(fā)型簡潔整齊，不梳奇異發(fā)型；指甲修剪整齊，系好鞋帶，保持服飾整潔，扣好紐扣，拉好拉練；走路時儀表端莊，站立時姿態(tài)自然，在工作區(qū)域內(nèi)不得倚墻而立或坐在公共設(shè)施上休息；與業(yè)主、訪客及同事見面時，應(yīng)面帶微笑，以點頭目視或禮貌致意問候。五、業(yè)主不滿意處理結(jié)果時可上報總經(jīng)理，協(xié)商另定時間進行電話跟蹤服務(wù)。 ④ 具體事例1）刑事案件：①物業(yè)公司接到此類情況報告，可迅速通知保安部及相關(guān)人員立即到場，由保安部負責保護現(xiàn)場、作案工具、兇器等不要用手觸摸；禁止無關(guān)人員進入現(xiàn)場。九、值班人員在巡視時，除了檢查自己專業(yè)范圍外，還要兼顧檢查其它專業(yè)（土建、安保、環(huán)衛(wèi)等）范圍內(nèi)容。涉及保修范圍要及時報修；，要對名仕莊園供水、供暖系統(tǒng)公共部分巡查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。保安員儀容儀表標準1．保安人員上崗時統(tǒng)一著裝，佩戴工號卡。請問您貴姓，怎么稱呼您？請您登記一下。 二、規(guī)范用語： 您好！請問我們能為您做些什么? 非常感謝您對我們提出的寶貴建議/意見。屬正常服務(wù)要求，由接待員填寫維修單派發(fā)給有關(guān)部門限期解決，如確實是由我方人員的工作失誤，或是由于第三方原因造成的投訴，則應(yīng)報總經(jīng)理后，派發(fā)給相關(guān)部門調(diào)查處理，最后由接待員向業(yè)主解釋；三、 根據(jù)業(yè)主所投訴的事項做好業(yè)務(wù)分類，并立即對投訴事項進行核實。見到業(yè)主主動打招呼，語言規(guī)范、清晰，對疑難問題不推諉，做到一視同仁。倉庫管理制度為加強物業(yè)公司成本管理，提高基礎(chǔ)管理水平，規(guī)范維修設(shè)備、維修材料、維修工具、勞保用品、辦公用品及日常運營設(shè)備的保管和控制程序，特制定本管理制度。 特殊勞保用品，如變電所使用絕緣靴、絕緣手套等，要按電業(yè)部門耐壓試驗確定報廢后立即更新。 嚴禁在變電所電氣設(shè)備周圍動用明火，如因工作需要時，須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)和保衛(wèi)部門的同意，并做好消防措施。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備一般缺陷，可列入正常維修計劃進行處理。 大、小修、預(yù)試、繼電保護、儀表校驗后，由修試人員將情況記入專業(yè)記錄簿中，并注明是否可以投入運行，確認無疑后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。變電所設(shè)備巡回檢查制度 值班人員對運行和備用(包括附屬)設(shè)備及周圍環(huán)境，按運行規(guī)程的規(guī)定，定時定點按巡視路線進行巡視檢查。保安員交接班制度 為認真做好崗位工作和保安器材的交接，減少因交接不清引起的工作失誤及器材損失，特制定本制度。 搞好成本核算，按時結(jié)算核對，實行月清點，賬目公開制度。 對勞保用品進行規(guī)范堆放，標識清楚，定期清掃與整理；并采取必要的防蟲、防潮、放火、防盜的安全措施； 對失效、報廢的勞保用品，要認真填寫報廢單，寫明名稱、價格、數(shù)量、金額、報廢原因后，經(jīng)總經(jīng)理審核批準方能報廢； 物品的領(lǐng)用、發(fā)放，須按“先進先出，計劃供應(yīng)，節(jié)約用料”的原則進行。員工在辦公室領(lǐng)取門禁卡時，辦理相關(guān)確認領(lǐng)用手續(xù)。調(diào)休：員工申請變更休息日須提前填寫調(diào)休申請單，獲批準后方可調(diào)休。垃圾日產(chǎn)日清，不能長時間的積存堆放，并按標準定期對垃圾箱內(nèi)外進行清洗； 妥善使用并保管好清掃用具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，無故損壞應(yīng)按價賠償； 對保潔范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)的異常情況及時匯報，發(fā)現(xiàn)違章行為積極進行勸阻和制止，積極配合、協(xié)助其他部門的工作； 積極參加本部門組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并按規(guī)范操作落實到實際工作中； 文明服務(wù)，拾金不昧，保質(zhì)保量按時完成保潔工作；1 完成上級交辦的其他工作任務(wù)。 保安員（門崗）崗位職責熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；保持威嚴可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風貌；負責做好大宗物品進出轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜人員隨意進出轄區(qū)；負責做好對機動車輛的出入管理和收費工作。根據(jù)季節(jié)變化和設(shè)備薄弱環(huán)節(jié)，做好事故預(yù)想，完成本值培訓(xùn)工作。按時總結(jié)工作，及時上報工作總結(jié)和各種報表； 加強設(shè)備管理，及時組織消除設(shè)備缺陷，不斷提高設(shè)備完好率，使設(shè)備經(jīng)常處于完好狀態(tài)下運行； 建立健全正常運行工作秩序，定期巡視檢查設(shè)備和查閱有關(guān)記錄簿，了解運行情況，做好安全經(jīng)濟運行和電能質(zhì)量的分析。 熟悉并掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應(yīng)收費用；負責辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理業(yè)主裝修事務(wù)； 負責巡視物業(yè)使用情況，以及保潔、維修人員的工作情況； 負責與業(yè)主溝通、回訪工作，有效處理業(yè)主的投訴； 全面掌握小區(qū)房屋使用情況，建立業(yè)主檔案；負責小區(qū)的清潔衛(wèi)生管理工作，保證小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清新整潔； 負責處理小區(qū)內(nèi)違章及突發(fā)事件；配合公司其他部門工作，完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 為精簡人力，提高工作效率，針對于我們這個小區(qū)的物業(yè)管理公司的設(shè)置只是玫瑰港灣一期工程，可在二期完成以后再進擴編。104 / 104內(nèi)部管理制度匯編 嘉豪物業(yè)玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)部管理制度匯編目 錄前 言 05總 則第一部分 物業(yè)公司組織架構(gòu)第二部分 崗位職責 總經(jīng)辦崗位職責 06總經(jīng)理崗位職責 07副總經(jīng)理崗位職責辦公室崗位職責辦公室主任崗位職責 8—9接待員崗位職責 10物業(yè)管理員崗位職責綠化保潔部崗位職責綠化保潔部經(jīng)理崗位職責 25保潔員崗位職責 26綠化工崗位職責 27維修部崗位職責 維保部經(jīng)理崗位職責電工崗位職責（高壓運行） 13 水暖工崗位職責 14萬能工崗位職責變電所所長崗位職責 16變電所專責工程師(技術(shù)員)崗位職責 17變電所值班長崗位職責 18變電所值班員崗位職責 19保安部崗位職責保安部經(jīng)理崗位職責 20保安班長崗位職責 21保安員（門崗、巡邏崗）崗位職責 22監(jiān)控值班員崗位職責 23保安員（車管員）崗位職責 24第三部分 管理制度與規(guī)定 辦公室制度與規(guī)定考勤制度 28…29業(yè)主檔案管理規(guī)定 30技術(shù)檔案管理規(guī)定 31門禁卡使用管理規(guī)定 32勞保用品領(lǐng)用管理規(guī)定 33空置房管理制度 34 綠化保潔部制度與規(guī)定 維保部制度與規(guī)定電氣維修人員交接班制度物業(yè)設(shè)備巡回檢查制度維修機具的管理規(guī)定維修材料出入庫、保管、領(lǐng)用制度維修材料申報制度維修人員勞保用品領(lǐng)用規(guī)定變電所交接班制度變電所設(shè)備巡回檢查制度 38變電所設(shè)備驗收制度 39變電所設(shè)備缺陷管理制度 40變電所保衛(wèi)及防火制度 保安部制度與規(guī)定交接班制度保安部巡檢制度對講機使用規(guī)定警衛(wèi)室內(nèi)務(wù)管理規(guī)定保安部服裝備品領(lǐng)用管理規(guī)定 公共制度與規(guī)定突發(fā)事件制度玫瑰港灣能源核算管理規(guī)定倉庫管理制度員工食堂管理規(guī)定 資產(chǎn)、物資等報廢管理制度第三部分 工作流程及標準 辦公室工作流程及標準前臺接待服務(wù)標準 49處理業(yè)主投訴的工作標準 50…51處理投訴的工作流程 52…53 綠化保潔部工作流程及標準保潔員的禮儀禮貌規(guī)范 66保潔員衛(wèi)生清潔標準 67…68綠化維護工作標準 69…73綠化工日常行為守則標準 維保部工作流程及標準設(shè)備巡回檢查工作標準 57…60突發(fā)事件的處理 61…63維修人員上門服務(wù)流程 64維修員上門服務(wù)規(guī)范 保安部工作流程及標準保安員值崗行為標準 54保安員文明用語 55保安員儀容儀表標準 56 巡檢工作流程及標準玫瑰港灣巡檢流程玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項目表玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項目表玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項目表（保安員）玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項目表（保安員）玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項目表（保潔員）玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項目表（保潔員）玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項目表（維修員）玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項目表（維修員）玫瑰港灣小區(qū)外線巡檢線路圖玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡檢線路圖1玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡檢線路圖2嘉豪物業(yè)管理有限公司三級巡查表第五部分 業(yè)主手冊 裝修管理規(guī)定 78…81 二次裝修管理規(guī)定 82…84 車輛行駛、停放管理規(guī)定（暫行） 85…88 非機動車輛臨時停放管理規(guī)定 89 人員及物品出入管理規(guī)定 90 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 91…92 噪音衛(wèi)生管理規(guī)定 93 寵物管理規(guī)定 94…95 報修服務(wù)指南 96…97 電梯服務(wù)指南 98…99 特約服務(wù)指南 100…101 投訴、溝通指南 102 突發(fā)事件求助指南 103前 言我們知道，一個企業(yè)之所以能夠正常運作，是因為必須要有一套完整的組織架構(gòu)和一套切實可行的規(guī)章制度來做基礎(chǔ)，同時它也是員工日常工作中必不可缺的培訓(xùn)和指導(dǎo)教材。第一部分 崗位職責總經(jīng)理崗位職責 遵守行業(yè)法規(guī)，配合政府有關(guān)部門的工作； 在集團公司的領(lǐng)導(dǎo)下，負責對集團公司各項決定的貫徹落實，對公司的經(jīng)營、管理負全面領(lǐng)導(dǎo)責任； 負責擬定公司年度工作計劃和工作總結(jié)； 負責協(xié)調(diào)、指導(dǎo)副總經(jīng)理及部門主管的工作，監(jiān)督各部門各方面的工作； 負責公司各部門主管級以上職務(wù)人員的鑒定、錄用和辭退等工作。維修部經(jīng)理崗位職責 負責制定本部門的工作計劃，并對維修材料的控制制定出相應(yīng)的標準；； 負責報修工作的確認及維修、回訪工作； 負責公共設(shè)施、住戶部分設(shè)施的安裝、維修；負責各類設(shè)備的維護與保養(yǎng)； 負責確保小區(qū)供暖、供水、供電正常； 負責小區(qū)交付使用的驗收和水電的開通； 負責業(yè)主裝修施工中的水電管理； 負責各類維修工具的管理； 負責緊急突發(fā)性事件的水、電、氣的處理等； 負責協(xié)助業(yè)主解決一些工程維修的技術(shù)問題； 負責制定并監(jiān)督執(zhí)行本部門各班組、各崗位職責、標準及工作流程。遇有較大的停電工作和較復(fù)雜的操作應(yīng)主持準備工作，并在現(xiàn)場指導(dǎo)監(jiān)督； 組織全所人員學習技術(shù)業(yè)務(wù)，不斷提高技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，不定期的考問講解和考核，搞好現(xiàn)場培訓(xùn)活動； 組織好新建、擴建工程投運前的準備工作，參加工程和設(shè)備質(zhì)量的驗收工作； 負責文明生產(chǎn)，環(huán)境整潔，不斷改善所容所貌。變電所值班員崗位職責 在值班長的領(lǐng)導(dǎo)下，堅守崗位，精神集中，隨時監(jiān)盤，準備應(yīng)付可能發(fā)生的異常現(xiàn)象； 有權(quán)接受調(diào)度命令，填寫操作票進行倒閘操作和事故處理； 負責按時巡視設(shè)備，作好記錄，發(fā)現(xiàn)缺陷及時向值班長匯報。熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報警設(shè)施的使用方法；做好本崗位范圍內(nèi)的衛(wèi)生清潔和交接班工作；負責回答、解決住戶及來訪人員提出的屬于本崗職責內(nèi)的問題；對違反物業(yè)轄區(qū)門禁管理的行為及時進行規(guī)勸和制止。綠化工崗位職責遵守公司制定的各項規(guī)章制度，服從管理，樹立良好的服務(wù)意識；正確并熟練使用園林器械，妥善保管好綠化工具、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴格按規(guī)程操作；熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；負責園區(qū)綠化區(qū)域、設(shè)備設(shè)施的日常巡視，認真檢查并做