【正文】 ?經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 入園企業(yè)已達(dá) 391家，其中外資企業(yè) 18家 。 五個服務(wù)外包 集聚區(qū) 西站物流服務(wù)外包集聚區(qū) 堰橋服務(wù)外包集聚區(qū) 前洲服務(wù)外包集聚區(qū) 玉祁服務(wù)外包集聚區(qū) 陽山服務(wù)外包集聚區(qū) 各服務(wù)外包集聚區(qū)主要依托各鎮(zhèn)（街道）、園區(qū)的科技創(chuàng)業(yè)中心和信息交易平臺，引進(jìn)和孵化中小型服務(wù)外包企業(yè)，與服務(wù)外包基地、示范園區(qū)形成錯位發(fā)展、互為補充的格局。 ?園區(qū)現(xiàn)有公司涵蓋了汽車、醫(yī)藥、機(jī)電、紡織、電子等眾多行業(yè)。通過高速， 2小時以內(nèi)可以到達(dá)長江三角洲任何一個城市。 技術(shù)含量有待逐步提高 。 次級中心城市一方面 接受核心城市轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè) ，向核心城市提供原材料和市場，同時調(diào)整自己在整個城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，開始 重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ，并向低一等級的區(qū)域低端產(chǎn)業(yè)。而轉(zhuǎn)化園區(qū)的功能，發(fā)展都市服務(wù)業(yè)對產(chǎn)業(yè)的要求不高。 注重與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，精準(zhǔn)定位，以提升人氣和土地價值。 ? 據(jù)不完全統(tǒng)計，在整車銷售方面，這里有汽車經(jīng)銷商 60多家，華南汽車展示交易中心、萬駿國際汽車博覽中心、大興汽車城等以 4S店為骨干的高檔、規(guī)范化汽車企業(yè)聚集在這里。 關(guān)鍵舉措 階段 經(jīng)濟(jì)效益 發(fā)展歷程 68 利用 循序漸進(jìn) 的方式，改造與新建并重取得資金的平衡，逐步實現(xiàn)區(qū)域提升。原有建筑面積 90多萬平方米，現(xiàn)已拆遷 6萬平米。 ?目前一畝地價已經(jīng)逼近 1000萬元。 ? 制定法令為中小企業(yè)的技術(shù)改造提供專項貸款 , 如 696號法律決定向雇員在 300人以下、技術(shù)設(shè)備方面的固定資產(chǎn)低于 器或為之提供低息貸款鼓勵他們購買。實現(xiàn)由產(chǎn)業(yè)聚集到產(chǎn)業(yè)鏈的聚集轉(zhuǎn)化過程。 KEY3 KEY2 KEY1 57 更新現(xiàn)有產(chǎn)業(yè) 1 改進(jìn)技術(shù)和工藝 2 延伸產(chǎn)業(yè)鏈 3 改造手段 改造方向 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化 產(chǎn)業(yè)提升 產(chǎn)業(yè)聚集 轉(zhuǎn)化園區(qū)功能 3 都市型服務(wù)業(yè) 功能轉(zhuǎn)化 根據(jù)國內(nèi)外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗和條件，世聯(lián)總結(jié)出老工業(yè)區(qū)改造的四個方向： 58 第三意大利是 意大利中小企業(yè)的搖籃 ，是意大利經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典范和代表，在傳統(tǒng)制品行業(yè)享譽世界。 ?建成科技創(chuàng)新服務(wù)平臺 ?各級各類科研機(jī)構(gòu) 17個，科研人員 3618人 。 ?四方區(qū)利用現(xiàn)有資源，改造、升級老工業(yè)基地 ，建立了四方區(qū)共有 3個科技園區(qū)，另外還有 15個工業(yè)園 。 升級模式 升級基礎(chǔ) 面臨問題 ?傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平較低 ?企業(yè)能耗高，污染嚴(yán)重。連接市區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)。 后續(xù)發(fā)展 老工業(yè)區(qū)改造 啟動區(qū) 改造舊有園區(qū)，利用閑臵土地上新建園區(qū) 51 關(guān)鍵點 漢正街工業(yè)園成功實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的的關(guān)鍵點 新產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)和孵化 政府資金和政策 ?政府投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，新增綠化 4460公頃，配停車場1161平米 ?投入 。 漢正街模式 ?措施： “ 退二進(jìn)三 ” ，打開院墻辦市場，引導(dǎo)企業(yè)利用閑臵廠房自辦工業(yè)園等 ?效果： 短期拉動經(jīng)濟(jì) ?問題： 企業(yè)舊有問題沒解決；污染環(huán)境；社會穩(wěn)定問題（失業(yè)嚴(yán)重）。 107國道、京珠、滬蓉高速公路劃過區(qū)郊，鐵路、水路、公路、航空交通便利。所有大學(xué)和研究所都有 “ 技術(shù)轉(zhuǎn)化中心 ” ，幫助企業(yè)把技術(shù)轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力 1 2 發(fā)展技術(shù)和教育 ?對失業(yè)人員的就業(yè)保障 ?為落戶的企業(yè)提供支持，新成立的公司能得到低息貸款或部分無償援助等優(yōu)惠，中小型公司尤其得到關(guān)照。 環(huán)境的改善；新開發(fā)的產(chǎn)業(yè)將在未來幾年創(chuàng)造20萬個工作崗位 1970～ 1990年代 45 采煤 采煤 機(jī)械 工業(yè)區(qū)早期 電子 工業(yè) 機(jī)械 食品等 輕工業(yè) 電力 鋼鐵 工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化期 電力 石油 機(jī)械 電子 化學(xué) 鋼鐵 采煤 食品 化學(xué) 石油 汽車 化學(xué) 工業(yè)區(qū)現(xiàn)在 生物 技術(shù) 產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量提高和新型化過程 產(chǎn)業(yè)調(diào)整 魯爾工業(yè)區(qū)由 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 逐漸轉(zhuǎn)化成以 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 為主導(dǎo)的 新型工業(yè)區(qū) 。 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的調(diào)、并、轉(zhuǎn)、關(guān)等 淘汰措施 。 ?環(huán)境差，污染嚴(yán)重。 亟需改造： ?以改善環(huán)境 ?提升土地價值； ?解決就業(yè)； ?實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 41 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集聚 發(fā)展服務(wù)業(yè) 產(chǎn)業(yè)調(diào)整壓力 項目自身條件和市場背景 城市環(huán)境壓力 ？ 項目的思考點： 如何改造自身，實現(xiàn)價值最大和持續(xù)發(fā)展 42 更換現(xiàn)有產(chǎn)業(yè) 1 改進(jìn)技術(shù)和工藝 2 延伸產(chǎn)業(yè)鏈 3 改造手段 改造方向 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級 根據(jù)國內(nèi)外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗和條件，世聯(lián)總結(jié)出老工業(yè)區(qū)改造的四個方向： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化 產(chǎn)業(yè)提升 產(chǎn)業(yè)聚集 轉(zhuǎn)化園區(qū)功能 4 都市型服務(wù)業(yè) 功能轉(zhuǎn)化 43 德國 .魯爾老工業(yè)區(qū) 魯爾是德國，也是世界的 工業(yè)重地 。需要拉動片區(qū)產(chǎn)業(yè)的活力。 ?無錫推進(jìn)都市化，一方面就是通過無錫南長、北塘、崇安中心城區(qū)的更新改造 實現(xiàn)環(huán)境美化和功能提升。 29 本項目作為無錫市重點開放園區(qū)，受到北塘區(qū)政府的重視，也能夠獲得無錫市政府的主導(dǎo)和支持。 ?無錫地處 南京和上海 中間點，一體化的交通體系使得 無錫 成為聯(lián)系兩大都市圈的 節(jié)點城市。 ?Q1： 在無錫市的規(guī)劃背景下，以及城市化和工業(yè)化的推動下，區(qū)域未來價值如何？ ?Q2： 本項目如何定位產(chǎn)業(yè)和功能，才能突破現(xiàn)有區(qū)域形象和產(chǎn)業(yè)的束縛，提升區(qū)域人氣？ ?Q3： 如何挖掘和整合項目自身資源，尋找區(qū)域發(fā)展機(jī)會點， 實現(xiàn)項目與城市和周邊的聯(lián)動，提升地塊價值？ 項目核心問題 25 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目資源盤點 區(qū)域規(guī)劃方向 項目發(fā)展使命 報告結(jié)構(gòu) 26 區(qū)位優(yōu)勢 中心城市的區(qū)位，低于市中心的商務(wù)成本，分享中心城市成熟的生活和商業(yè)配套，融入城市的發(fā)展。項目仍處于 散亂發(fā)展階段。 輕紡：新型包裝材料、服裝及紡織品加工等。 ?根據(jù) 2022年的數(shù)據(jù)，金山北工業(yè)園完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ，園區(qū)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值，完成納稅銷售收入，稅收收入 。 ?企業(yè)規(guī)模?。?在各行業(yè)里，基本上缺乏龍頭企業(yè)，屬于中小型企業(yè)集聚區(qū) ?缺乏產(chǎn)業(yè)鏈： 園區(qū)企業(yè)基本是加工制造環(huán)節(jié)，缺乏產(chǎn)業(yè)鏈前后端，研發(fā)和展示營銷缺乏。形成不園，不村的狀態(tài)。 項目屬性 1 5 4 3 2 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市 老城區(qū)的邊緣地帶 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集中區(qū) 區(qū)域形象差，缺乏人氣 良好的交通優(yōu)勢 項目屬性界定 13 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目屬性界定 項目發(fā)展瓶頸 項目核心問題 報告結(jié)構(gòu) 14 歷史遺留問題 本項目在發(fā)展工業(yè)集中區(qū)的過程中，缺少整體規(guī)劃，導(dǎo)致園區(qū)經(jīng)濟(jì)增長緩慢，環(huán)境差，缺乏人氣。主要是工業(yè)集中地。具有良好的交通通達(dá)性和較好的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 ? 2022年長三角總體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定良好的發(fā)展勢頭 ,地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元 ,占全國經(jīng)濟(jì)總量的 %。無錫北塘區(qū)金山北工業(yè)園項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告 謹(jǐn)呈：無錫市北塘區(qū)人民政府 A021GW080527020 20220918 本報告是嚴(yán)格保密的。平均增幅達(dá)到 % ； ? 無錫位于蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈 核心部位 ，距離上海及南京都市圈均在 2小時車程范圍內(nèi)； ? 無錫市為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市，主要產(chǎn)業(yè)為制造業(yè)，特別是 “ 冶金、機(jī)械、化工 ” 三大產(chǎn)業(yè)，占工業(yè)總產(chǎn)值的 49%； ? 資本構(gòu)成以民營自本為主，其次是國營資本和外資； 資料來源：無錫國土規(guī)劃局 南京都市圈 上海都市圈 錫常泰都市圈 蘇錫常都市圈 城市層級 7 ?無錫的 GDP規(guī)模超過常州，但遠(yuǎn)落后于蘇州； ?無錫在利用外資上 ,略高于無錫，但蘇州利用外資比常州和無錫的總和還要多，處于絕對領(lǐng)先的地位； ?蘇錫常三個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大體上差別不大，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)還是 以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) ， 占到60%左右的比例； ?其中無錫的第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值高于常州，卻落后于蘇州。 本案 市中心 山北 錢橋 洛社 無錫市制造業(yè)的集中地：主要是冶金、機(jī)械、紡織三大行業(yè) ?金山北工業(yè)園區(qū)近鄰惠山的錢橋工業(yè)園區(qū)和洛社工業(yè)園區(qū) ?錢橋工業(yè)園區(qū) ： 主要是發(fā)展冶金、紡織、電子等傳統(tǒng)制造業(yè)，具有較好的產(chǎn)業(yè)聚集性。 B區(qū)：共 1500畝。 ?金山北工業(yè)園是在 “ 蘇南模式 ” 下發(fā)展的，山北鎮(zhèn)借助交通條件和周邊傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展冶金的初加工，成為一批零散的 小企業(yè)云集的園區(qū) 。 ?配套： 園區(qū)酒店、餐飲等設(shè)施不足，缺乏商業(yè)氛圍和人氣。也造成整體環(huán)境差，經(jīng)濟(jì)效益低等問題 16 從現(xiàn)狀上看，本項目主要是廠房和居民區(qū)，物業(yè)雜亂，密度較高，拆遷處臵較難。 ?2022年 111月份，園區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ,同比增長%；園區(qū)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 ,同比增長 %。 食品：各類食品、飲料、保健產(chǎn)品等。 片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃問題： 北塘區(qū) 城市建設(shè)較落后 ，導(dǎo)致區(qū)域市政基礎(chǔ)實施建設(shè)一直跟不上產(chǎn)業(yè)和人口發(fā)展，金山北工業(yè)自 2022年成立后直到 2022年完成污水管網(wǎng)的建設(shè)，此前園區(qū)每天都有 2022噸的污水直接進(jìn)入河道。 ?中心城區(qū)位臵： 項目位于北塘區(qū)的北面，距離北塘區(qū)新政府約 15分鐘車程，距市區(qū)中心約 30分鐘路程。 規(guī)劃的軌道 3號線 規(guī)劃的軌道 4號線 ?北塘是城市交通中心，據(jù)規(guī)劃，城市軌道線 3號線 和 環(huán)繞城區(qū)的 4號線 匯集北塘。 長江龍城科技有限公司 金山北發(fā)展歷程 發(fā)展起步期 重點培養(yǎng)期 發(fā)展機(jī)遇期 2022～ 2022 2022～ 2022 2022～ ?2022年 12月，原郊區(qū)山北鎮(zhèn)響應(yīng)市委、市政府“一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立一個工業(yè)集中區(qū)”的號召 ?2022年度被市委、市政府評為鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)先進(jìn)園區(qū)， 2022年 1月被市政府批準(zhǔn)為重點開放園區(qū)。 ?另一方面就是通過超前的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市區(qū)綜合交通體系的構(gòu)建加強(qiáng)中心城區(qū)的一體化 惠山板塊 功能定位： 無錫 先進(jìn)制造業(yè) ， 現(xiàn)代物流業(yè) 的集聚區(qū)和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) 空間結(jié)構(gòu)： 一城、一區(qū)、三鎮(zhèn)，若干郊區(qū)社區(qū) 濱湖板塊 功能定位： 風(fēng)景旅游區(qū)、人居生態(tài)新城區(qū)、 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) 和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) 空間結(jié)構(gòu)： 兩城、兩區(qū)、一鎮(zhèn)和若干郊區(qū)社區(qū) 城中板塊 功能定位： 商務(wù)商貿(mào)文化居住中心區(qū)； 空間結(jié)構(gòu)： 雙核多中心，兩類發(fā)展軸，六大功能區(qū) 建設(shè)重點： 以崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū)、廣益特色片區(qū)、古運河特色片區(qū)等為載體， 成片綜合建設(shè)；基本完成工業(yè)退城進(jìn)園， 實施全域城市化和現(xiàn)代化 ； 錫山板塊 功能定位： 無錫 商貿(mào)物流集聚區(qū)、新材料產(chǎn)業(yè)孵化區(qū) 和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)新區(qū) 空間結(jié)構(gòu)： 一城、三鎮(zhèn)，若干郊區(qū)社區(qū) 新區(qū)板塊 功能定位： 創(chuàng)新型國際化科技新城 空間結(jié)構(gòu)： 一主、二副，若干郊區(qū)社區(qū) 區(qū)域規(guī)劃方向 32 北塘區(qū)作為城中板塊，未來主要承擔(dān)居住、商貿(mào)等都市化功能的角色，以發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)為重點。 ?周邊產(chǎn)業(yè)的影響和拉動，需要本項目與周邊產(chǎn)業(yè)互動，形成優(yōu)勢互補。是德國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個 核心區(qū) 。濃煙蔽日，煤渣滿地。新型產(chǎn)業(yè)引進(jìn)政策 。 鋼鐵 信息技術(shù) 食品 魯爾現(xiàn)有新型產(chǎn)業(yè) ?產(chǎn)業(yè)中心轉(zhuǎn)化： 以采煤、鋼鐵工業(yè)中心，發(fā)展成多種工業(yè)中心，以信息技術(shù)、機(jī)械等最重要。 ?政府投入資金，改善環(huán)境。 ?規(guī)模： 2400公頃。 ?打都市工業(yè)旗，退二進(jìn)二，工貿(mào)互動 ； ?政府出資， 以 35萬 /畝回購?fù)恋?，改善基礎(chǔ)設(shè)施 ?政府主導(dǎo)，促進(jìn) 企業(yè)改制 ，現(xiàn)有企業(yè)的兼并、淘汰等 ?引進(jìn)高科技中小企業(yè)，高技術(shù)外資企業(yè)等 20222022年，初探：打補丁式 方法一 方法二 ?措施： 融資 3000萬新征土地，建標(biāo)準(zhǔn)廠房，租售給中小企 ?問題： 土地破壞，成本高，收效低，舊有問題不能解決 2022現(xiàn)在，漢正街模式 — 都市型工業(yè)園 策略 效果 ?經(jīng)濟(jì)效益提升，環(huán)境的改善 ?失業(yè)問題的解決，產(chǎn)業(yè)的活力。 ?對失業(yè)人員創(chuàng)業(yè)和中小型高新技術(shù)企業(yè)提供政策優(yōu)惠 ?重點引進(jìn)高科技中小型民營企業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)活力和降低引進(jìn)難度。 交通： 緊鄰 308國道。 134家規(guī)模