【正文】 附件九 商業(yè)經(jīng)營性用房依據(jù)納稅情況一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 元 /㎡ .年納稅額 0100 101200 201500 5011000 1000 以上 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 100 200 300 400 600 （ 1）年納稅額指征收決定公告發(fā)布之日前兩年營業(yè)稅納稅額 年平均值。 100 39。 333 iii fff ?? （ 3）商務(wù)類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù) 商 務(wù)類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮寫字間所處層次因素 。 33 建筑面積Ｓ S≤2020M2 2020 M2＜S≤5000 M2 5000 M2＜S≤8000 M2 8000 M2＜S≤15000 M2 15000 M2＜S≤20200 M2 S＞ 20200 M2 f3i 7884 8488 8894 9498 98102 97100 （ 2）商鋪類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù) 商鋪類商業(yè)用房的實體狀況主要從門面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正面臨街寬度因素 f/3i和樓層因素 f//3i兩方面考慮。 31 評估對象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行。門窗部門松動、翹裂、腐朽，開關(guān)不靈，油漆老化，玻璃、五金部分殘缺，細(xì)木裝修部分蛀蝕、破裂。水、衛(wèi)、電設(shè)備銹蝕、漏水，零件損壞殘缺，照明線路老化，裝置殘缺不齊。門窗少量變形、開關(guān)不靈，有少量殘缺。 29 簡 易 結(jié) 構(gòu) 承重墻、柱平直、無傾斜、松動。水、電設(shè)備完好，使用正常。 內(nèi)、外墻抹面稍有裂縫、空鼓、剝落。 非住宅 6 7 8 簡易 住宅 0 0 3 6 7 非住宅 0 0 0 4 5 單層工業(yè)廠房 6 7 8 9 28 （ 三 ）房屋成新 的評定 應(yīng)根據(jù)房屋類型進(jìn)行細(xì)致的現(xiàn)場勘察，依據(jù)《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定和描述，現(xiàn)場觀察對照，從 房屋結(jié)構(gòu)（包括屋蓋、梁、柱、墻體、樓地、基礎(chǔ)等內(nèi)容）、設(shè)備（水、電等）、裝修（門窗、內(nèi)外粉、樓地面、天棚以及其他特殊裝修等）三方面評定其新舊程度與完損等級，從而綜合評定房屋成新。 930 鋼混結(jié)構(gòu)（排架） 一級 鋼砼柱，檐高 大于 ，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度 大于 15M，吊車噸位大于 5 噸。 注：土地重新取得價格的基準(zhǔn)地價修正法公式為： PD＝ PO（ 1＋ a） n k1 k2 k3 PD— 土地重新取得價格； PO— 地塊所在土地級別的基準(zhǔn)地價，以政府管理部門公布的價格為準(zhǔn)； a— 地價漲落的年均價格指數(shù)； n＝估價時點年份 基準(zhǔn)地價頒布年份； k1— 土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價時點后的剩余使用年限計算； k2— 土地實體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍 。 （三）住宅基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明： 基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) Q＝ 711ifijija????； 其中 f1＝ 2， f2＝ 2， f3＝ 2， f4＝ 1， f5＝ 3， f6＝ 1， f7＝ 1。 有物業(yè)管理。 建筑密度在 65% 以上。 布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 距縣級及以上醫(yī)院1500 米2500 米以上。 3 教育醫(yī)療設(shè)施 所在學(xué)區(qū) 里內(nèi)學(xué)校情況 屬于本縣最好的重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。 離主干道的距離在150300 米之間。 附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。 460 二等 檐高 米以上，空斗墻或土坯墻，磚、泥土地坪，簡易門窗，水泥桁條或毛竹桁條。 1020 磚混 一等 層高 米以上，鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空， 240mm實心磚墻，設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊齊全。 （二） 獨門院落住宅實體因素修正系數(shù)表 17 p1表 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110114 106110 103106 98102 9397 97101 9296 8591 7985 7479 p2表 待估房屋成新 樣本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數(shù)取值 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 修正系數(shù) 96 98 99 100 101 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作177。 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過 20%,在交易實例較少的情況下 ,該價格差異最大不應(yīng)超過 30%。 （二）住宅房屋評估中可比實例選擇要求 可比實例應(yīng)是與估價對象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。 采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)為 3個及以上數(shù)量。 附件二、 進(jìn)行市場比較的可比實例選擇要求及說明 以下可比實例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實例修正方式、收益法應(yīng)用等市場評估情形。 （三） 非住宅非營業(yè)用房分類 非營業(yè)性用房 工業(yè)性建筑 以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。電照設(shè)施較復(fù)雜。 （二）非住宅營業(yè)用房分類 營 業(yè) 性 用 房 商場類建筑 以百貨商場、大型超市為典型建筑。 第四 十一條 特種業(yè)務(wù) ：征收評估中涉及原始成本測算、 11 機(jī)電設(shè)備搬遷、工程造價分析等特殊專業(yè)技術(shù)工作的，評估機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評估。 第三十四條 評估到戶 ：評估人員應(yīng)持證上崗，逐戶逐項評估，做到實地勘測準(zhǔn)確、影像資料全面、評估到戶到項。 第二十九條 簽名蓋章 ：評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告應(yīng)當(dāng)由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。 （ 3）補(bǔ)償給使用人（承租人）的部分： ??iV VO— iV? 第二十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估 ：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào) 換方式的住宅房屋，對被征收房屋和待調(diào)換房屋進(jìn)行價格結(jié)算時應(yīng)按上述同樣的基準(zhǔn)價格修正評估模式和方法進(jìn)行?？紤]到征收評估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計算 ： ])1( 11[ no rraV ??? Ｖ o為基準(zhǔn)價格， a 為設(shè)定樣本房的年純收益， r 為資本化率， n 為收益 年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件八。 第四章 非住宅非營業(yè)用房 征收 評估 第十七條 非住宅非營業(yè)用房評估方法 生產(chǎn)、辦公、倉儲等 非住宅非營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進(jìn)行。其計算公式為： 基準(zhǔn)價格 0V = Sni Vn??11 )(1001K 100)( 2K )(10031K)(10032K Vs — 可比實例價格， n 為可比實例的個數(shù)； 1K — 交易情況 修正系數(shù)。對于未經(jīng)登記的建筑， 應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。 第十條 價值標(biāo)準(zhǔn)： 為公開市場價值，不考慮被征收房屋在估價時點所受抵押、租賃、查封 等因素的影響。 第七條 評估時點： 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定 公告 之 日 。 1 海安縣國有土地上房屋征收評估技術(shù)細(xì)則（試行） （征求意見 稿） 第一章 總 則 第一條 制訂依據(jù) ： 為了規(guī)范本縣國有土地上房屋征收評估工作， 保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平 ，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《海安縣國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》，參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則（試行）。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。 第十一條 價值構(gòu)成： 為被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格， 3 不包含搬遷補(bǔ)償費、臨時安置補(bǔ)償費和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費以及獎勵。 第十五條 房屋分類： 被征收房屋一般分為住宅房屋、非住宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房，具體分類明細(xì)內(nèi)容見附件一。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取 100； 2K — 交易日期修正系數(shù)。因 案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。 第二十一條 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正法評估 ： 被征收營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格比較修正方式，其征 7 收補(bǔ)償價格經(jīng)過商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實體因素修正后得到，其評估測算公式為： 被征收房屋評估價格 iV =0V100)(100)( mxy ff ?? 1003if? 0V — 商業(yè) 街區(qū)基準(zhǔn)價格； fxy─商 業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用 參見附件八 ； fm─商業(yè)街道路線修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用 參見附件八 ； f3i─為被征收房屋實體因素修正系數(shù)， 參見附件八 ； 第六章 其他征收評估問題處理 第二十二條 “地大于房”的評估 ：對被征收住宅合法土地使用 權(quán) 面積大于房屋建筑面積的， 合法 土地使用 權(quán) 面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計算公式為： “地大于房”面積 S＝合法土地 使用權(quán) 面積－合法房屋建筑面積 “地大于房”土地單價 W = 被征收房屋所處區(qū)域住宅用地基準(zhǔn)地價 L 當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國有劃撥性質(zhì)時 ， L取 ；當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國有出讓性質(zhì)時， L 取 1。 第二十五條 劃撥土地評估 ：征收評估時涉及的被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時，其土地補(bǔ)償金額按土地基準(zhǔn)地價的 60%進(jìn)行計算。在評估報告上簽字的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的評估機(jī)構(gòu)，對評估報告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。 第三十五條 內(nèi)部審核評議 ：評估結(jié)果須經(jīng)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評議，評估機(jī)構(gòu)在提交正式評估報告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評估報告的 技術(shù)責(zé)任。 第四十二條 其它情況處理： 本技術(shù)細(xì)則（試行）未能涵蓋的其它征收評估情況，按房屋征收部門會同有關(guān)部門提出的意見處理。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān) 業(yè)務(wù)用途之用。 12 旅館類建筑 分為普通旅館、招待所和 準(zhǔn)星級、三星級、四星級、五 星級賓館兩類典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。 可比實例應(yīng)與估價對象處于相同地段或鄰近地段。 可比實例為成套房屋的 ，其價格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價格，標(biāo)準(zhǔn)價格為可比實例所處單元各樓層房屋的平均價格。 可比實例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋。 （三） 獨門院落 調(diào)整系數(shù) 合法院落 面積 S（ ㎡ ） S≤10 10＜ S≤20 20＜ S≤30 S＞ 30 調(diào)整系數(shù) Ｋ d 106 108 110 112 合法院落面積 =合法建設(shè)用 地 面積 建筑占地面積 附件四、住宅房屋實體因素（ K3 K31i）修正說明表 （一） 成套住宅房屋實體因素修正系數(shù)表 p1表 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110114 106110 103106 98102 9397 97101 9296 8591 7985 7479 p2表 16 待估房屋成新 樣本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數(shù)取值 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 修正系數(shù) 96 98 99 100 101 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作177。 的浮動。 920 二等 層高 米以上，磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空， 240mm 實心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂，內(nèi)墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門窗或較好的木門窗，有水電，單獨或合用衛(wèi)浴。 390 注：不包括工業(yè)及倉儲用房的非住宅用房，房屋層高為地平面與上層板頂面之間的高度 ,前后檐高不等的 ,以平均高度計算 。 22