精品資料-合美企劃2008年自貢名城新天地項(xiàng)目前期定位報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 由于該項(xiàng)目本身尚已具備地段和人氣優(yōu)勢(shì)特性，因此在營(yíng)銷策略上我們建議盡可能首先考慮采用 圈內(nèi)（投資圈）傳播效應(yīng) 即首先從商業(yè)部分為切入點(diǎn)進(jìn)行渲染和包裝，進(jìn)而引爆住宅以及整個(gè)項(xiàng)目的銷售 。 注：跟據(jù)不同位置，可以定不同價(jià)格。有很強(qiáng)的冒險(xiǎn)意識(shí)。 四、五、六層錯(cuò)開(kāi)設(shè)置退臺(tái)跳出空間作為休閑空間，增加購(gòu)物體驗(yàn)情趣 商業(yè)廣場(chǎng)廣告欄設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)風(fēng)格新穎活躍，具有廣告欄作用又能夠形成獨(dú)特廣場(chǎng)雕塑景觀效果，之間設(shè)置休憩空間 商業(yè)內(nèi)部標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì) 立體標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 平面標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 工作室區(qū)域標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì) ６ 我們對(duì)本案項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的提煉和歸納 本案項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力思考 The prospect of development 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力及賣點(diǎn)提煉 我們對(duì)目標(biāo)消費(fèi)圈層的對(duì)應(yīng)思考 項(xiàng)目推廣核心概念構(gòu)思 住宅部分產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 /賣點(diǎn)構(gòu)想 本案項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和賣點(diǎn)思考 區(qū)域地標(biāo)性建筑 landmark 社區(qū)商業(yè)優(yōu)勢(shì) merce 滿足居住生活購(gòu)物 的便利性 滿足目標(biāo)客群 身份價(jià)值的體現(xiàn)和認(rèn)同 區(qū)域配套景觀優(yōu)勢(shì) assort 突出新城市居住 空間的舒適性 多樣化的優(yōu)選戶型 style 引導(dǎo)和滿足居住空間 的想象力和需求性 商業(yè)部分產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 /賣點(diǎn)構(gòu)想 本案項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和賣點(diǎn)思考 地標(biāo)性建筑 landmark 區(qū)域商業(yè)氛圍成熟 merce 帶來(lái)人氣的必要前提 商業(yè)投資的重要保障 滿足投資者的信心并得到 時(shí)尚購(gòu)物一族的認(rèn)同感 公共空間的塑造 space 對(duì)商業(yè)整體形象的 規(guī)范統(tǒng)一和提升 多元化的商業(yè)業(yè)態(tài) pluralistic 滿足時(shí)尚購(gòu)物者 一站式購(gòu)物消費(fèi)需求 項(xiàng)目推廣核心概念構(gòu)思 本案項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和賣點(diǎn)思考 繽紛城市 活力源 A headspring for the new creativity. 目標(biāo)消費(fèi)圈層構(gòu)成思考 本案項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和賣點(diǎn)思考 住宅部分 （自住為主的消費(fèi)圈層） 商業(yè)部分 （投資為主的消費(fèi)圈層） 1. 年輕新婚一族 2. 市區(qū)生活條件有待改善的居民 3. 外地打工的返鄉(xiāng)購(gòu)房者 1. 已賺得第一桶金的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 2. 在外創(chuàng)業(yè)返鄉(xiāng)投資的成功人士 3. 外地打工的返鄉(xiāng)購(gòu)房者 4. 當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的中高層管理人員 目標(biāo)消費(fèi)圈層特征分析 本案項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和賣點(diǎn)思考 特征： 主要為自貢當(dāng)?shù)厝恕? 思考方向一： 業(yè)態(tài)定位易于后期進(jìn)駐商家的長(zhǎng)效經(jīng)營(yíng) 思考方向三： 業(yè)態(tài)定位有利于我們借助商家知名度快速促進(jìn)銷售 可供考慮的諸多業(yè)態(tài)定位模式 The argumentation of orientation balance 原則：便于拆零銷售后的整體經(jīng)營(yíng)出租 美食城 數(shù)碼家電城、電子通信城 理由：當(dāng)前自貢市場(chǎng)沒(méi)有特色的美食集中地，只有一條同興路稱為美食街，但沒(méi)有做出特色 。 ? 三間臥室和主衛(wèi)全南向布局 ,城市景觀一覽無(wú)余 ,客廳 ,餐廳雙廳合一 ,互相補(bǔ)充 ,相得益彰 . ? 起居空間與用餐空間自然分設(shè) ,空間使用更加便捷 . 三間臥室 ,起居室 ,主衛(wèi)生間具帶有飄窗設(shè)計(jì) , 使得戶內(nèi)空間自然延展 ,平添室內(nèi)空間價(jià)值 銷售面積： 126－ 130㎡ 戶 型 建 議：三房?jī)蓮d 銷售面積： 130㎡ ? 三間居室純南向 ,大面寬采光 ,短進(jìn)深南北通透 ,格局方正 . ? 雙主臥室設(shè)計(jì)互不干擾 ,完全保證主人區(qū)的私密性 ,雙主臥飄窗設(shè)計(jì) ,吸納自然美景錦上添花 . 廚房餐廳之間輕質(zhì)隔墻設(shè)計(jì)可實(shí)現(xiàn)個(gè)性 化的空間組合 ,實(shí)現(xiàn)西式廚房自由切換 . 戶 型 建 議：三房?jī)蓮d 銷售面積： － ㎡ ? 南北通透，三面采光，四明板式設(shè)計(jì)，心情時(shí)時(shí)清爽明朗 ? 巧妙的空間結(jié)構(gòu)分割，動(dòng)靜分區(qū)明晰，為三代同堂提供絕佳選擇 ? 三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加生活的舒適性與便利性 入戶花園設(shè)計(jì)，自然過(guò)渡 盡顯主人高貴身份 豪華客廳，大面積飄窗， 俯瞰景色 主臥室?guī)мD(zhuǎn)角大陽(yáng)臺(tái) 給心情一個(gè)放飛的窗口 戶 型 建 議：四房?jī)蓮d 商業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn) 本案項(xiàng)目產(chǎn)品定位思考 1. 屬于當(dāng)?shù)匚幕块T的改造地塊，有較好的政策背景； 2. 舊城改造將促成當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的集中化； 3. 地處老城區(qū)文化中心，傳統(tǒng)成熟的商業(yè)區(qū)域，使得項(xiàng)目具備了良好的商業(yè)氛圍； 4. 大體量商業(yè)項(xiàng)目可以為時(shí)尚一族提供完整的 ” 一站式 ” 購(gòu)物環(huán)境； 5. 良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配套也是該商業(yè)項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。 商業(yè)與住宅的機(jī)會(huì)點(diǎn) 4 我們對(duì)本案項(xiàng)目產(chǎn)品的思考 我們賣的是怎樣的產(chǎn)品？我們的客戶是如何定位的？ 問(wèn)題思考 本案項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 The orientation of merce 自貢市的 ＝ 新商業(yè)中心 ＋ 高尚住區(qū) amp。 2. 目前周邊已經(jīng)擁有了比較成形的商業(yè)，本項(xiàng)目注入大量的商業(yè)體量有一定的壓力。由此可見(jiàn)， 人們一站式的針對(duì)性消費(fèi)明確。 自貢新老城市板塊樓盤價(jià)格對(duì)比表 板塊 均價(jià) 備注 大安區(qū)板塊 2100元 /平米 “ 仁和家園、仁和半島”為代表 匯東新區(qū)板塊 2400元 /平米 主要以“東尚國(guó)際”為代表 區(qū)域板塊樓市開(kāi)發(fā)概況了解 本案項(xiàng)目住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 匯東新城區(qū) 項(xiàng)目核心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案概況了解 本案項(xiàng)目住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 樓盤名稱 項(xiàng)目位置 產(chǎn)品分布 開(kāi)發(fā)商 住宅均價(jià) 仁和家園 仁和路 85157㎡ 3房 4房的大戶型 仁和房地產(chǎn) 2100 東方家園 五星街黃桷路 110130㎡ 3房 4房的大戶型 東方圣地 2100 尚東國(guó)際 匯東路丹桂街 (市政府旁 ) — ㎡ 3房 4房的大戶型 遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn) 2400 綠盛 ﹒ 悅璟 匯東新區(qū)高筍塘片區(qū) 91155㎡ 3房 4房的大戶型到 盈盛房地產(chǎn) 2150 根據(jù)我們的初步了解，本案項(xiàng)目核心區(qū)域的樓市價(jià)格呈現(xiàn)“井噴”狀態(tài)， 區(qū)域板塊在半年時(shí)間內(nèi)樓盤售價(jià) 上漲了 600元 /平米 左右 , 主力面積在 110130 ㎡ 之間 ,總價(jià)在 25萬(wàn) /套 左右?？?cè)丝?320萬(wàn)人。 區(qū)域概況了解 本案項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 環(huán)境狀況數(shù)據(jù)還原 1 距離汽車站 3公里 2 距離舊市政中心 3 距離新市政中心 4 距離步行街大東方廣場(chǎng) １公里 5 距離東方鍋爐廠 １公里 6 距離五星街商業(yè)中心 7 距離恐龍博物館 10公里 8 燊海井 5公里 當(dāng)前，自貢市政府正在規(guī)劃建設(shè)“ 大安區(qū)舊城改造區(qū)” 和“ 匯東新區(qū) ”兩個(gè)重點(diǎn)城市板塊， 將形成兩個(gè)城市商業(yè)中心。 當(dāng)前大安區(qū)自貢商業(yè)分布 本案項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目位置 地下商城 2022㎡ 溫州商城 雄飛假日商業(yè)廣場(chǎng) 大東方廣場(chǎng) 五星街街面店
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