【正文】 83 項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 現(xiàn)居住狀況、購買力 ? 多周邊租賃居住，時(shí)間長的商戶購買周邊兩房單位，但需要二次置業(yè) ? 按揭貸款月還款，按揭 1520年 兩房－ 15002022元 /月 三房－ 3000以上元 /月 四房和以上－ 40005000平方米 戶型越大對(duì)月供款敏感度低 住宅置業(yè)多采用按揭貸款，并且盡可能多貸款， 1520年，有資 金的時(shí)候即可還清貸款，商鋪置業(yè)多一次性付款較多 漢江北岸商業(yè)片區(qū) 客戶研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過測試，客戶對(duì)舒適型（空間功能的改變）創(chuàng)新敏感度大。 客戶 服裝商戶 女士 ２５歲 武漢人 服裝商戶 先生 ５０歲 經(jīng)營５年 石家莊人 服裝商戶 先生 ３５歲 經(jīng)營１年 溫州人 服裝商戶 先生 ３５歲 經(jīng)營２年 東北人 服裝商戶 先生 ４５歲 經(jīng)營１年 十堰人 服裝商戶 4118 先生 50歲 溫州人 服裝商戶 4318 女士 ４５歲 杭州人 服裝商戶 4330 女士 ３５歲 廣州人 服裝商戶 1229 男 30歲 非武漢人 服裝商戶 1329 女 35歲 武漢人 服裝商戶 4237 女 30歲 武漢漢陽人 服裝商戶 男 45歲 建材市場華利燈飾沈老板 ３５歲左右 寧波人 建材市場勝陽燈飾孫老板 ４５歲左右 武漢人 漢正街臨街商鋪酒水飲料批發(fā)經(jīng)營戶 ４０歲 武漢周邊（黃岡人） 漢正街臨街商鋪茶葉批發(fā)經(jīng)營戶 ３５歲左右 外地人 漢正街臨街商鋪干果批發(fā)經(jīng)營戶 ３０歲左右 武漢周邊（孝感人） 大興路鞋類商品批發(fā)經(jīng)營戶 ３０歲 武漢人 趙先生 漢西建材市場賣場經(jīng)理 漢西建材市場瓷磚老板 ２８歲 福建人 漢西建材市場華藝照明 b217 先生 ４０歲 十堰人 漢西建材市場工藝畫廊 女士 50歲 武漢人 大橋局職工 ４５歲左右 道路設(shè)計(jì)院職工家屬 ４０歲左右 沌口消費(fèi)者 男高工 沌口消費(fèi)者 女管理人員 沌口消費(fèi)者 男管理人員 沌口消費(fèi)者 男一般職員 。 67 區(qū)域城市發(fā)展研究 ?從遠(yuǎn)期看： 老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變成文化旅游中心區(qū)，發(fā)展前景良好； ?從近期看： 漢陽全力打造沿江高尚社區(qū)，項(xiàng)目中高檔定位順應(yīng)城市規(guī)劃發(fā)展大勢(shì) ?從土地出讓情況看 從近期土地出讓計(jì)劃看沒有直接競爭，漢江兩岸規(guī)劃看相互呼應(yīng)，具有打造中高檔樓盤的條件 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 競爭機(jī)會(huì)點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 惠州人周末游玩也主要也在龍門和海濱。綠化率較差。 56 大亞灣（霞涌）在資源稟賦和產(chǎn)業(yè)群影響上競爭力較差 ?霞涌區(qū)位和通達(dá)性較好，地理位置較深圳更近，但是距離石化城、核電站、澳頭深水港等產(chǎn)業(yè)較近，難以去城市化 ?資源評(píng)價(jià)略遜于巽寮灣。 52 本地休閑自住類旅游度假區(qū) —— 資源有瓶頸，覆蓋市場窄 項(xiàng)目 現(xiàn)狀描述 主要功能 客戶 特色 觀瀾高爾夫 以其超大規(guī)模的 180洞 GOLF著稱，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動(dòng) 運(yùn)動(dòng) /休閑 /娛樂 深圳本地及香港客戶 GOLF 廣州逸泉山莊 未能充分利用資源打造旅游吸引力，被動(dòng)演變?yōu)槊嫦虍?dāng)?shù)氐牡谝痪铀? 休閑 /保健 從化本地客戶 溫泉 廣州荔湖高爾夫 單一的 GOLF球場，簡易接待設(shè)施 運(yùn)動(dòng) /休閑 新塘、廣州、東莞 GOLF 深圳麒麟山莊 黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人的接待場所 會(huì)議 /休閑 政府官員；深圳客戶 田園風(fēng)光 佛山南國桃園 依托于大量居住人口，旅游設(shè)施與功能對(duì)外吸引力不足，輻射范圍有限 娛樂 /會(huì)議 佛山客戶 央視南海影視城 深圳華僑城 城市化的，分布著大規(guī)模居住社區(qū)，以人造主題公園為特色，功能多樣 娛樂 /購物 深圳客戶為主 主題公園 珠海金海灘 設(shè)施陳舊，沙灘質(zhì)量不高，游客量少，經(jīng)營困難 娛樂 珠海大眾客戶 濱海 廣州橫檔島 大眾化市民休閑場所，接待設(shè)施簡陋 觀光 /娛樂 廣州、東莞 濱海 /炮臺(tái) 深圳光明農(nóng)場 以農(nóng)業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主 觀光 /運(yùn)動(dòng) 深圳客戶 觀光農(nóng)業(yè) 香港愉景灣 逐漸演變?yōu)樵谙愀酃ぷ鞯模òㄍ饧┤耸康牡谝痪铀? 休閑 /常住 /會(huì)議 居住在本項(xiàng)目的客戶 濱海 /GOLF 深圳龍崗植物園 植物園吸引力有限，以 GOLF為主 休閑 /娛樂 深圳客戶 GOLF ?？诿酪暩郀柗? 相對(duì)單一的 GOLF功能，客戶多為本地企業(yè)、政府人員 休閑 海口客戶 濱海 /GOLF 珠三角市場供給 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2. 歷史原因所造成的心理因素對(duì)惠州人臵業(yè)投資有抑制作用，但其作用正在逐步減小。 3. 珠三角中高端客戶將是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體 。 2022年和 2022年中海殼牌與新世界在惠陽簽署棕櫚島 6年宿舍租賃權(quán)。 47 新世界的香港背景和惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展為棕櫚島的經(jīng)營和物業(yè)銷售帶來了穩(wěn)定的來源 ?棕櫚島有效利用了地緣優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)機(jī)。 70% 72%59%70%52%50%35%58%46%40%36%17%0%50%100%150%200%250%廣深 北京 天津景觀價(jià)格服務(wù)水平舒適度巽寮灣的酒店太差了，沒有度假的感覺，還不如一般的商務(wù)酒店，讓人不想再去第二次。我們?cè)诤笃趯⒄{(diào)整戶型。 —— 上海客戶 周末度假臵業(yè)客戶區(qū)域特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高端客戶傾向于選擇自己比較熟悉的區(qū)域投資。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 84%74%67%54%44%50%0%20%40%60%80%100%120%140%160%廣深 北京 天津海邊自然山水風(fēng)景城市群旅游地選擇偏好調(diào)查 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但是開通航道是比較容易的。 ?調(diào)查顯示，選擇同家人和朋友度假出行的人數(shù)分別占 70%和 40%，隨團(tuán)出行主要為商務(wù)活動(dòng)。 29 巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位 珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 旅游度假消費(fèi)市場需求趨勢(shì) 香港對(duì)周邊旅游市場的影響 泛珠三角的旅游市場機(jī)會(huì) 城市群旅游地選擇偏好調(diào)查 巽寮灣的環(huán)境承載力粗算 旅游度假需求分析 度假臵業(yè)需求分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場分析 各區(qū)域度假臵業(yè)購買力分析 客戶關(guān)注的臵業(yè)關(guān)鍵要素 周末度假臵業(yè)客戶區(qū)域特征 度假臵業(yè)的物業(yè)偏好 度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素 開發(fā)第二居所的條件分析 區(qū)域內(nèi)典型物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北小營鎮(zhèn)常住人口狀況 南彩鎮(zhèn)常住人口狀況 單位：人 北小營鎮(zhèn)城市化率變化圖% %%%%%%%%%%2022年 2022年 2022年 2022年 2022年南彩鎮(zhèn)城市化率變化圖% %%%%%%%%%2022年 2022年 2022年 2022年 2022年初中66%高中23%大專10%本科1%人口教育程度結(jié)構(gòu)圖 資料來源：北小營鎮(zhèn)政府。 以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么 5。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 來源：綜合聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房價(jià)收入比的定義 房價(jià)收入比＝平均房價(jià) /平均家庭年收入 平均房價(jià)＝面積單價(jià) 面積指標(biāo) 平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入 計(jì)算人口數(shù) 定義 計(jì)算方法及缺陷 各指標(biāo)的取值不同，算出的房價(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的 面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià) 面積指標(biāo)： 60平方米、 80平方米、人均建筑面積 平均家庭人口 平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入 計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 分類 說明 適用范圍 典型全國性指數(shù) 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。 12 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。步驟 第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 6 STEP1:需求市場分析－目標(biāo)客戶需求分析 ?通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位 5。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 學(xué)習(xí)內(nèi)容 182。 推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 6。 預(yù)測需求的大小、來源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素 ： ?確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì) ?目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購買力 ?遷居和交通方式 ?目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （二）基本資料的獲得 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) …… 結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 投資：開發(fā)投資額 土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空臵量、吸納量 房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 ?各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 ?土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 ?規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等 中房指數(shù)、全國 35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù) 房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù) 根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù) 多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等 國房指數(shù) 中國當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。 21 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。 別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好 ?房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。 人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖 第二產(chǎn)業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主 第三產(chǎn)業(yè)：交通運(yùn)輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 廣東省作為全球供應(yīng)鏈的出口中心和外資首選的投資目的地，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚 ?外商在廣東省直接投資FDI總額占全國 1/5。 383629242 3 . 6160 5 10 15 20 25 30 35 40東 莞廣 州成都北京深圳上海上海深圳北京成都廣 州東 莞38%24%23%10%3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%自 駕車 包 車 旅行 團(tuán) 公交 出租 車自 駕車包 車旅行 團(tuán)公交出租 車珠三角旅游度假市場需求趨勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 惠州市旅游局 480215113港澳臺(tái)內(nèi)資外商投 資87%13%香港游客其他入境游客香港對(duì)周邊旅游市場的影響 ?與惠東同樣毗鄰深圳入境游客中， %的游客來自香港。 37 根據(jù)對(duì)環(huán)境承載力和市場容量分析，巽寮灣個(gè)人休閑游和商務(wù)會(huì)議潛在市場空間巨大 ?參考案例：深圳大鵬半島發(fā)展規(guī)劃。 39 巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境 各區(qū)域度假臵業(yè)購買力分析 客戶關(guān)注的臵業(yè)關(guān)鍵要素 周末度假臵業(yè)客戶區(qū)域特征 度假臵業(yè)的物業(yè)偏好 度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素 開發(fā)第二居所的條件分析