【正文】 10000 ） *=3623 元 還返該客戶的金額與 該客戶月供比為： 46673623=1044 元 五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為： （ 560000247。這項工作應(yīng)走在所有營銷工作的前面，因為如果把現(xiàn)租戶解決了，則對外界具有強大的號召力和吸引力，我們炒作的空間也增大了，試想如果說某幢大廈所有租戶都轉(zhuǎn)成為買家，對外界將是怎樣的震撼。 2． 4 價格擬定實行 “ 低開中走 ” 策略，先以較低價入市，再根據(jù)銷售情況調(diào)整價格。因此，采取 五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。 本項目推廣五大突破口 2. 1區(qū)位突破，改變?nèi)藗兊乃季S定式。 1. 3項目自身質(zhì)素的障礙。（具體方案在促銷策略里面詳述） 項目價格定位 售價：均價 5600 元 /M2，雖然此價格仍為武昌區(qū)寫字樓最高 價，但與寫字樓質(zhì)素相比，此價位應(yīng)能為目標客戶群所接受， 此價位應(yīng)該是中商廣場的價格突破點 租價：起租 35元 /M2，層差 1元 /M2，即 均租約 55 元 /M2， 另管理費 元 /M2（含空調(diào)費） 五、項目包裝 售樓部、租賃部包裝設(shè)計建議（見附圖） 原則：體現(xiàn)中商廣場的檔次與風格 體現(xiàn)一種大氣、豪氣 中商廣場寫字樓樣板間設(shè)計建議（見附圖） 中商廣場大門前升旗設(shè)計（見附圖） 更改樓名，作為商廈名稱中商在三大不足：一是不大氣，雖然中商是開發(fā)公司中商集團的簡稱，但作為標志性建筑，如用公司名稱，一般來講不會大氣，像廣州幾乎所有甲級寫字樓均未用公司名稱作樓名；二是 “ 中商 ” 同造謠中傷的中傷諧音；三是中商似乎給人 以中商、外商區(qū)分之感。所以項目的形象定位圍繞這一客戶 群體的特性，突出尊貴感。 中商廣場為現(xiàn)樓，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢，同時也有其不 利的一 面， “ 是騾子是馬 ” 已清清楚楚，缺乏進一步炒作和想象的空 間，對愛炒期樓的投資客已無空間。 中商廣場租售價格能根據(jù)市場作適當調(diào)整，從高于競爭對 手 30％的率下降到 20％左右，即從 7000 元 /M2 調(diào)整為 5600 元 /M2， 價格漸趨合理，同時說明中商廣場領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市 場、靈活應(yīng)變。 月，五年期滿，產(chǎn)權(quán)歸客戶，但每年租金需每年第一個月付清（選擇此種方式的客戶也不會多，以 100M2 面積計算，首期付出了 20%的款項后，五年共付 70 萬元，而采用按揭形式購買僅需 480000 元，相當于五年分期的 70%） 管理費： 元 / M2 武漢寫字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高檔寫字樓售價基本在 60008000 元/ M2 之間，租價基本在 4070 元 / M2粗略縱觀寫字樓的發(fā)展狀況，在 9 93 年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當時的地標性物業(yè) “ 世貿(mào)中心 ” 就曾賣到 16000元 /M2。 三、銷售階段（第三階段） 第三階段 負責人員 實施廣告計劃 在取得發(fā)展商的確認條件下，我司具體實施。 印刷品樣稿的審核與修正 現(xiàn)場 POP 布置具體內(nèi)容： 216。推廣措施及訴求重點 216。項目地段背景調(diào)研 216。 報紙 —— 軟廣告與硬廣告結(jié)合。 理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷 售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢 及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起房地產(chǎn)類策劃案集錦 第 21 頁 共 46 頁 市場沖擊相對容易。 理由： 價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導(dǎo)致整個項目的失?。ㄈ绱竺鞔渫ヒ騼r格制定不合理而導(dǎo)致在市場上受挫。 理由： （ 1） 該地段為濟南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。 B棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。 信息系統(tǒng) 有線電話：市區(qū)標準有線電視信號及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。 有強大的升值潛力。 （二）外地客源 此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型 外地駐濟企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚， 同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。 216。能承受 4000 元 /m2 以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的 提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同 時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。 項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小 高層逐步為市 場認可，高層也占領(lǐng)一定市場份額。 九、費用預(yù)算 二、 設(shè)計制作費 報紙 5萬元 戶外廣告 8萬元 單張 3萬元 公共活動 30 萬元 媒體投放 150 萬元 房地產(chǎn)類策劃案集錦 第 16 頁 共 46 頁 共計： 196 萬元 （注：以上費用均為估算） 天潤花 園項目整體策劃書 目 錄 一、 市場背景 二、 項目分析 三、 項目定位 四、 客源定位 五、 產(chǎn)品建議 六、 推案策略 七、 廣告策略 八、 銷售執(zhí)行 九、 公司簡介 十、合作模式 一、市場背景 濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下： (一 )九九年之前，被動銷售的暴利階段： 客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選 擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。 電視 電臺 單張 戶外廣告 ① 在莞惠沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告； ② 在黃江鎮(zhèn)中心作巨幅建筑物或路牌廣告； ③ 在裕元大酒店對面樹巨幅廣告牌； ④ 在常平火車站及周邊作巨幅廣告牌或建筑物廣告。 物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù) 錦繡花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。 把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。 室外設(shè)施： 25 米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場等； 室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉 OK 酒廊等。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹起了 “ 超前 20年的戶型 ” 、 “ 讓富有成為一種品味 ” 、“ 繁華與悠然共享 ” 、 “ 關(guān)愛人性，和諧自然 ” 、 “ 青青園林我的家 ” 等旗幟。 房地產(chǎn)類策劃案集錦 第 3 頁 共 46 頁 房地產(chǎn) 類策劃實例剖析，僅供參考。策劃要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進行周密的思考外，詳細的活動安排也是必不可少的。 2. 直接地說明利益點 在確定了唯一的主題之后，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳達的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什么呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關(guān)系的利益點，因此，在活動策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優(yōu)惠促銷，就應(yīng)該直接告訴消費者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說明，就應(yīng)該販賣最引人注目的賣點， 只有這樣，才能使目標消費者在接觸了直接的利益信息之后引起購買沖動，從而形成購買。房地產(chǎn)類策劃案集錦 第 1 頁 共 46 頁 房地產(chǎn)經(jīng)典活動策劃方案 活動策劃方案是公司或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷售額，提高市場占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動策劃案，無論對于企業(yè)的知名度，還是對于品牌的美譽度，都將起到積極的提高作用。 3. 活動要圍繞主題進行并盡量精簡 房地產(chǎn)類策劃案集錦 第 2 頁 共 46 頁 很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執(zhí)行很多的活動，認為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分?；顒拥臅r間和方式必須考慮執(zhí)行地點和執(zhí)行人員的情況進行仔細分析，在具體安排上應(yīng)該盡量周全，另外，還應(yīng)該考慮外部環(huán)境 {如天氣、民俗 }的影響。 XX 花園市場研究報告提綱 一、 概論 序言 研究目的 研究方法 l 詳盡的資料搜集及分析工作 l 入戶問卷調(diào)查 l 現(xiàn)場訪問 主要結(jié)論和建議 二、 廣州市住宅市場概況 摘要：廣州市區(qū)域概況 總面積、市區(qū)面積、占全市面積 % 家庭總戶數(shù)、戶均人口 近年經(jīng)濟發(fā)展趨勢、生活水平、購買力水平概括 近年廣州住宅市場的發(fā)展特點、成交市場的具體特點 廣州經(jīng)濟發(fā)展概況 經(jīng)濟發(fā)展速度（ GDP 分析、第三產(chǎn)業(yè)分析） 金融業(yè)與房地產(chǎn)消費市場 居民生活水平與住宅消費 廣州住宅市場特點 住宅成交量、付款方式、買家特點分析 廣州住宅市場的發(fā)展趨勢 政府政策 金融上消費貸款額 廣州住宅發(fā)展趨勢 阻力因素 三、 項目區(qū)域市場概況 整體供應(yīng)與成交分析 市場發(fā)展概述 —— 海珠區(qū)住宅供應(yīng)與成交情況 市場交投活躍原因 規(guī)模效應(yīng)及價格檔次 市場活躍區(qū)域 房地產(chǎn)類策劃案集錦 第 4 頁 共 46 頁 市場活躍區(qū)域的分布及特點 活躍區(qū)域的價格走勢及檔次變化 多層、高層市場特點 多層住宅近年供應(yīng)、成交特點 高層住宅近年成交增長與供應(yīng)情況 多層住宅與高層住宅的供應(yīng)與成交比較 成交主要特點 成交價格密集區(qū)域 買家分析 l 私人購買 VS 集團購買 l 本地人買家 VS 外地人買家 l 本市買家：海珠區(qū) VS 其他舊城區(qū) l 成交單元面積 l 買家年齡 l 成交總額，買家承受能力 四、 項目區(qū)位特性分析 摘要 —— 項目地塊在城市發(fā)展中的地位 A、項目地塊位置分析 B、 未來城市的主要發(fā)展方向及本項目地塊地位分析 樹木地塊所屬區(qū)域特點 A、 區(qū)域人口分析 B、 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件分析 C、 區(qū)域新發(fā)展區(qū)分析 D、 區(qū)域住宅開發(fā)的特點分析 項目地塊的地點特征 A、 項目地點及周邊社區(qū)、生活配套分析 B、 項目地塊周邊交通條件分析 C、 項目周邊區(qū)域開發(fā)分析 D、 項目地塊的開發(fā)條件及開發(fā)特點 項目地塊的用地特征 A、 項目地塊用地規(guī)模 B、 項目地塊用地形狀 C、 項目地塊綠化基礎(chǔ)分析 D、 項目地塊內(nèi) 高差分析 E、 項目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ)分析 項目地塊在城市發(fā)展中的地位 項目地塊于城市中的區(qū)位分析 未來城市的主要發(fā)展方向 城市的具體發(fā)展過程對項目發(fā)展的影響 房地產(chǎn)類策劃案集錦 第 5 頁 共 46 頁 項目地塊所屬區(qū)域的特征 項目區(qū)域的人口狀況 （常住人口、占市區(qū)常住總?cè)丝?%，常住家庭戶數(shù)、戶均人口、新增家庭戶數(shù)、項目 地塊附近居住的常住人口、家庭戶數(shù)） 項目區(qū)域城市發(fā)展概況 （城市功能發(fā)展情況、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施情況分析、交通 條件等城市建設(shè)發(fā)展 情況） 區(qū)域內(nèi)競爭性地區(qū)的發(fā)展條件比較 （位置、用地規(guī)模、規(guī)劃人口、規(guī)劃發(fā)展目標、交通條件、建設(shè)情況等條件比較） 項目地塊的地點特征 （位置、周邊基本居民生活服務(wù)設(shè)施配套、公交、道路規(guī)劃情況） 項目地塊的用地特征 項目地塊規(guī)模 項目地塊用地形狀分析 項目地塊綠化基礎(chǔ) 需地塊高差分析 項目用地現(xiàn)有污染情況 項目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ) 項目附近競爭性住宅看 法物業(yè)發(fā)展狀況 概要： a. 項目附近同類樓盤開發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供應(yīng)量 分析； b. 同類樓盤特點； c. 預(yù)計未來無年區(qū)域住宅供應(yīng)總量、單元套數(shù)、已開發(fā)物業(yè)的后續(xù)供應(yīng)量； d. 周邊主要競爭對手占地面積、總建面積、住宅面積、套數(shù)； e. 區(qū)域同類樓盤現(xiàn)實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積； f. 區(qū)域同類樓盤現(xiàn)時價格幅度 g. 未來的住宅供應(yīng)量增