【正文】 項(xiàng)目成本核算 項(xiàng)目名稱 全部項(xiàng)目合計(jì) 單位 建安標(biāo)準(zhǔn) 建安造價(jià) 占地面積 平方米 建筑用地面積 平方米 總建筑面積 114552 平方米 地上建筑面積 75996 平方米 住宅 71942 平方米 配套公建 4054 平方米 地下建筑面積 38556 平方米 容積率 項(xiàng)目名稱 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法 測(cè)算基數(shù) 單位 單價(jià) 金額（萬元） 一、土地成本 土地出讓金 住宅 71942 配套公建 4054 二、前期工程費(fèi) 臨時(shí)水、電、路及場(chǎng)地平整費(fèi) 建安概算 *％ 可行性、方案咨 詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 地上建面 5元 /平米 75996 38 測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 建安概算 *% 執(zhí)照費(fèi) 建安概算 % 標(biāo)底編制費(fèi) 建安概算 % 預(yù)算審查費(fèi) 建安概算 % 招投標(biāo)費(fèi) 建安概算 % 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安概算 % 工程監(jiān)理費(fèi) 建安概算 2% 粘土磚費(fèi) 地上建面 14元 /平方米 75996 1竣工圖費(fèi) 測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 70％ 10 ％ 1檔案保證金 10 萬元 三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 紅線內(nèi) 建安概算 8％ 紅線外 建安概算 8％ 環(huán)境設(shè)計(jì)與綠化 建筑面積 8元 /平方米 四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費(fèi) 建安工程費(fèi) +設(shè)備及裝修費(fèi) （一）建安工程費(fèi) 地上建筑面積 75996 平方米 住宅 71942 平方米 配套公建 4054 平方米 地下建筑面積 38556 平方米 （二）設(shè)備及裝修費(fèi)用 五、不可預(yù)見費(fèi) 一至四項(xiàng) 3％ 六、上交開發(fā)辦的管理費(fèi) 一至五項(xiàng) % 七、管理費(fèi) 一至五項(xiàng) % 八、貸款利息 總建面 100 每平米單價(jià) 九、兩稅一費(fèi) 銷售收入 % 十、銷售費(fèi)用 銷售收入 3% 17090820 39 十一、開發(fā)成本 一至十項(xiàng) 平均成本 按總建筑面積 綜合成本 按可售地上面積 扣除地下造價(jià)后綜合成本 按可售地上面積 十二、銷售收入 萬平方米 住宅： 銷售 71942 地下車位 銷售 661 萬元 /個(gè) 十三、毛利潤(rùn) 十四、所得稅 十五、凈利潤(rùn) 十六、投資 收益率（靜態(tài)） % 二、價(jià)格定位 定價(jià)方法一：市場(chǎng)比較定價(jià)法 權(quán)重因素 對(duì)各項(xiàng)目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評(píng)定。 ? 周邊在銷項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)與本項(xiàng)目存在較大競(jìng)爭(zhēng)力。 地塊 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分 析 （ Strength） 考察本項(xiàng)目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢(shì)： ? 本項(xiàng)目由浙江新湖地產(chǎn)北京中冠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，“新湖地產(chǎn)” 是以整個(gè)新湖集團(tuán)作為支撐， 浙江 新湖集團(tuán)麾下現(xiàn)有近 20 家房地產(chǎn)開發(fā)公司，品牌的實(shí)力十分雄厚。 小區(qū)北側(cè)將開通一條規(guī)劃市政路。 地塊周邊環(huán)境調(diào)查 1）地塊周圍景觀 : 32 A、自然景觀 位于京城西北部，該區(qū)自古群山環(huán)抱，形成了百年不衰的上風(fēng)上水特征。購(gòu)房用作投資、商住比例明顯提高。 年總收入是與購(gòu)買能力最為緊密相關(guān) 的因素之一。另外，位于五棵松附近的紫金長(zhǎng)安于今年開始推廣，市場(chǎng)的供應(yīng)量 48萬平米，對(duì)本案具有相當(dāng)?shù)耐{，值得關(guān)注。本案的三居面積在 100～ 140 ㎡，作為比重最大的戶型，從面積上來講屬于到位型產(chǎn)品。對(duì)于一居室來講，作為 4786 ㎡ 比較 適中， 也是現(xiàn)在市場(chǎng)上 一居 室的 主流面積 。 古典文化加庭院式園林為主題的綠化帶 ， 以運(yùn)動(dòng)為主題的綠化帶?？梢钥闯?，規(guī)模大的項(xiàng)目是以勢(shì)取勝，而較小的項(xiàng)目則以品質(zhì)取勝，所以建筑 面積的大小并不是決定銷售情況的主導(dǎo)因素。 建筑外觀現(xiàn)代簡(jiǎn)約，融入中國(guó)建筑元素 。 ? 本案 從配套設(shè)施上來講， 所處的位置周邊臨近的華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、 北京 21 世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校 ；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行； 萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局 等 商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全，作為居住地非常理想。 觀瀾國(guó)際花園 海淀紫竹橋西昆玉河畔 項(xiàng)目 緊鄰 昆玉河 ， 距三環(huán) 路僅 2021 米 公交線路 : 33 80 34 61 812 等 臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏 北京印象 海淀區(qū) 阜成路 西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角 公交線路 : 72 94 41 61 746 等 華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、 北京21世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校 ；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行； 萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局 樂府江南 半壁店永定路一號(hào) 緊鄰西四環(huán)，永定路、田村路交匯處。2021年各項(xiàng)目累加的供應(yīng)面積是９７萬平方米，2021年預(yù)計(jì)在８０萬平方米。 本區(qū)域商品住宅在建筑類型上多以板樓（９－１４層）為主，伴有少量塔樓項(xiàng)目（本區(qū)域限高３０－４５米不等）。除了區(qū)域共享的景觀優(yōu)勢(shì)外，湯泉逸墅不惜工本引入天然地?zé)釡厝?，并建造了大型溫泉泳池、溫泉廣場(chǎng)。對(duì) 于這部分人群來說，在風(fēng)景優(yōu)美的原生態(tài)景區(qū)置業(yè)不僅意味著好的生活環(huán)境，而且意味著經(jīng)濟(jì)實(shí)力或文化品味。 第第 三三 部部 分分 、 區(qū)區(qū) 域域 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析 一、區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介 本 文中所指區(qū)域包括西四環(huán)北路和西四環(huán)中路北段，北起藍(lán)靛廠路，南至太平路，東鄰京密引水渠以及它的延長(zhǎng)線，西到玉泉路的南北延伸線。 —— 南部地區(qū) ? 交通優(yōu)勢(shì)成為南城項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì) 長(zhǎng)期以來，北京城南一 直是房地產(chǎn)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，南三環(huán)相對(duì)北三環(huán)房?jī)r(jià)平均要低 1000— 2021 元／平方米，即使這樣，南城住宅仍不被看好，隨著城市和對(duì)外交通的改變，南城已成為北京交通狀況最好的區(qū)位，而且道路交通的改善，同時(shí)帶來市政條件的改善?！? —— 北部地區(qū) ? 城北熱銷的樓盤產(chǎn)品類型，主要為低密度住宅產(chǎn)品，而不是集合住宅 城北樓盤供應(yīng)大都集中在北四環(huán)以外，北五環(huán)沿線甚至到北六環(huán)沿線。東區(qū)目 前已經(jīng)占到全市 60%以上的開復(fù)工面積。 西北部地區(qū)房?jī)r(jià)高企有兩大因素，一是香山、玉泉山、頤和園風(fēng)景板塊樓盤逾發(fā)受都市人追捧?？赏ㄟ^計(jì)算機(jī)系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡(luò)對(duì)安全、通訊、視聽、資訊等方面進(jìn)行全方位的物業(yè)管理，使住戶的生活更加現(xiàn)代化。 合理安排戶內(nèi)的廚房、 衛(wèi)生間、洗衣間、貯藏室、工人房、服務(wù)性陽臺(tái)等功能性空間，并能妥善解決電氣供應(yīng)、油煙排放、空氣調(diào)節(jié)、垃圾收集、處理等問題。 d、城區(qū)功能疊加，交通擁堵，使市區(qū)生活和工作成本上升，選擇居所可向市區(qū)周邊有快速路、軌道交通的地區(qū)和邊緣集團(tuán)轉(zhuǎn)移，今后政策會(huì)優(yōu)先完善這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施。在按揭類型上，“ 5成 10年”或“ 7 成 20 年”是大多數(shù) 購(gòu)房者的選擇。住房發(fā)展的基本目標(biāo)建議：人均住房使用面積年均增長(zhǎng) 4%， 2021 年達(dá)到 20 平方米， 2021 年達(dá)到 25 平方米。西方有些發(fā)達(dá)國(guó)家的套型，平均超過了 100 平方米，但不繼續(xù)往上升，相反的還退回來，退到 80－ 100 平方米。 北京今年第一季度的新樓盤價(jià)格并沒有出現(xiàn)此前業(yè)內(nèi)人士所預(yù)計(jì)的上漲的趨勢(shì)，普通住宅的平均價(jià)格為 5034 元 /平方米，價(jià)格平穩(wěn)，大體上與去年相當(dāng)。新項(xiàng)目中，板式、板塔結(jié)合、新式塔樓將充斥樓市。在客戶需求的引導(dǎo)下，打著 “ 舒適、健康 ” 旗幟的項(xiàng)目日漸增多，板樓成為 市場(chǎng)主流 。 1997 年達(dá)到 5478 元 /平方米的歷史最高點(diǎn)，比全國(guó)商品住宅平均價(jià)格高 3688 元，比上海市商品住宅價(jià)格高 2587元，比深圳市商品住宅價(jià)格高 70 元。根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托北京商品住宅市場(chǎng)（主要為西部市場(chǎng)）相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過程并形成結(jié)論，以期達(dá)到如下目標(biāo)： 了解北 京市地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況及變動(dòng)趨勢(shì)； 了解北京市住宅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)； 了解各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況； 掌握中冠家園項(xiàng)目所處地塊的基本特征； 掌握中冠家園項(xiàng)目周邊房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本特征； 明確中冠家園項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)所 2 在； 掌握目標(biāo)消費(fèi)群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)知； 明確中冠家園項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)及企業(yè)機(jī)會(huì)； 提出中冠家園項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（包括項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位等）的若干思路； 提出中冠家園項(xiàng)目在后期產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)中的若干思路 和建議； 1提出中冠家園項(xiàng)目營(yíng)銷建議積推廣思路； 第第 二二 部部 分分 、 市市 場(chǎng)場(chǎng) 概概 況況 了了 解解 一、整體情況分析 北京住宅市場(chǎng)趨向成熟 ? 北京房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn) ,2021 年，我市房地產(chǎn)投資完成 億元，比 2021 年增長(zhǎng) %，低于全國(guó)增長(zhǎng)水平（ %）； 開復(fù)工 9070 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 6353 萬平方米，同比增長(zhǎng)%； 當(dāng)年竣工面積 2594 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 2081 萬平方米，同比增長(zhǎng) 8%。 b、商品房空置面積趨于合理，空置率 不斷下降 。 2021年 12月全市共有 26個(gè)新盤入市，總規(guī)模為 510萬平方米，較上月增長(zhǎng) 170%，其中住宅項(xiàng)目為 15 個(gè)。許多項(xiàng)目都開始關(guān)注社區(qū)文化。 ? 經(jīng)濟(jì)型別墅受寵。 2021年新盤價(jià)格對(duì)比圖 5 020214000600080001000012021東部西部北部南部 市市 場(chǎng)場(chǎng) 需需 求求 狀狀 況況 分分 析析 —— 住宅需求分析，北京還有很大需求空間 a、調(diào)查顯示本市居民需求取向偏好置業(yè)，外埠人士看好北京。以此增長(zhǎng)率進(jìn)行推算并考慮到加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需求，到 2021 年全市常住非農(nóng)業(yè)人口將達(dá) 930 萬人。 70%以上的居民認(rèn)為商品住宅的合適價(jià)格應(yīng) 3000－ 5000元 /平方米 (建筑面積 )。 房地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步健康發(fā)展，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。有賞心悅目的樓房空間，每戶都能享受的精致庭院，人車分流的安全通道，富有文化內(nèi)涵的供人們交往、休閑、健身的活動(dòng)場(chǎng)所。 有節(jié)能環(huán)保的設(shè)施體系。 與其他熱點(diǎn)區(qū)域不同，西北四環(huán)沿線的“價(jià)格上漲”并沒有伴隨著供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，相比 2021 年同期呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，這也基本符合西北四環(huán)沿線價(jià)格漲跌的基本規(guī)律 — 供應(yīng)量與價(jià)格的上漲呈現(xiàn)出反比態(tài)勢(shì)。 —— 東部地區(qū) 9 ? 東四環(huán)適合做高檔住宅 東四環(huán)早已被指定為迎賓國(guó)道，兩邊是綠化隔離帶，做項(xiàng)目在自然環(huán)境上又有先天優(yōu)勢(shì)；與朝陽公園、紅領(lǐng)巾公園近在咫尺，同時(shí)又與 CBD 相隔不遠(yuǎn)，東四環(huán)是一個(gè)極適合做高檔居住項(xiàng)目的區(qū)域。 ? 需求量日益猛增 從需求看，首先是傳媒東遷。這點(diǎn)顯示隨著城市交通的發(fā)展，城市建設(shè)的推進(jìn)，四環(huán)這樣的交通主 10 干道沿線已經(jīng)越來越不適合居住物業(yè)的分布，商務(wù)物業(yè)的吸引力則越來越大。因?yàn)槟铣堑捻?xiàng)目在價(jià)位上有優(yōu)勢(shì)，因此四環(huán)開通短期內(nèi)就產(chǎn)生了利好因素。 二、區(qū)域樓市分析 西部區(qū)域房產(chǎn)開發(fā) 五大價(jià)格提升因素 景觀優(yōu)勢(shì)，西區(qū)樓盤的獨(dú)享資源 西北四環(huán)的賣點(diǎn)是自然及人文景觀非常優(yōu)越。 產(chǎn)品創(chuàng)新，性價(jià)比高 12 今年北京西北四環(huán)新盤的產(chǎn)品性價(jià)比得到很大提升。此外，西北部地區(qū)還聚集著各大部委、機(jī)關(guān)、軍隊(duì)，各大高校及科研機(jī)構(gòu)，這些單位的職工收入較高，可能會(huì)因?yàn)橄矚g西北部環(huán)境，或上下班方便等原因選擇在西北四環(huán)置業(yè)。在硬件系 統(tǒng)方面，幾個(gè)高端住宅產(chǎn)品項(xiàng)目已經(jīng)把通訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)匹配到了極致。 三、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析 本次調(diào)查的目的側(cè)重于識(shí)別有關(guān)樓盤相關(guān)的指標(biāo)，并以此界定不同市 場(chǎng)層次的特征，從而為中冠家園制定營(yíng)銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。應(yīng)以此為基礎(chǔ)構(gòu)筑一個(gè)引導(dǎo)客戶的區(qū)域價(jià)值認(rèn)知構(gòu)架。每個(gè)園區(qū)內(nèi)都擁有各自相對(duì)獨(dú)立的園林綠化和生活配套 ， 復(fù)雜的錯(cuò)板設(shè)計(jì)，增加了采光、通風(fēng)面；東高西低的樓群，漸進(jìn)式布局