物業(yè)管理合同法律問題文獻綜述-免費閱讀
【正文】 四、總結 6 物業(yè)管理在我國的起步較晚，在法律規(guī)范方面有很多不完善的地方，地方法規(guī)和規(guī)章也有與條例相沖突之處，在合同法律性質、當事人的法律地位方面規(guī)范不夠詳盡。它不具有法人資格 ，但作為合法組織，完全可以行使民事權利、承擔民事責任。 [14] （四）業(yè)主委員會 各國一般均在區(qū)分所有權人團體之外，設定一個管理組織， 并以組織名義直接對外代表整個區(qū)分權人團體。 [13]177178 5 （ 4） 判例實務上的法人人格。亦即權利義務的主體非住宅所有權人共同體自身，而系作為共有關系成員的單個的住宅所有權人。這一模式又按是否由法律當然賦予法人人格的不同而可再分。這樣，房屋的用益物權人、擔保物權人和債權人都包含在住戶的概念中。 [8] （二）業(yè)主 《條例》第 6條規(guī)定：房屋的所有權人為業(yè)主。 （一）物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)是提供物業(yè)服務的法人。（ 3）在承攬合同中，定做人在承攬人完成工作之前，可以隨時解除合同。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，委托合同可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)?，具體依當事人的約定或法律的特別規(guī)定而確定。在物業(yè)管理合同中，作為受托人的物業(yè)管理公司為作為委托人的業(yè)主辦理物業(yè)管理事務、提供勞務，是實現(xiàn)這一目的的必要手段。同時物業(yè)管理服務中的部分特約服務本身就屬于承攬合同的范圍，如房屋修繕、房屋裝修設計施工 等，再有承攬合同在完成工作中 ,雙方當事人注意的是承攬人的人力、技術、設備等工作條件 ,此與物業(yè)管理合同中業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的選擇標準有相似之處，并且物業(yè)管理合同和承攬合同都是雙務、有償合同?！稐l例》中并沒有采納“物業(yè)管理合同”的稱謂，而使用“物業(yè)服務合同”的概念。正確認識物業(yè)管理合同的性質和內容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的法律地位，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關鍵。 關鍵詞： 管理合同；合同法律性質；合同當事人 ；物業(yè)管理條例 Property management contract law issues literature review Abstact:Property management and the process of industrialization closely linked with China39。“物業(yè)服務合同”的稱謂，更能體現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的平等地位。 [2] 委托合同說 委托合同是委托人和受委托人約定，由受托人處理委托人事務的合同，也是我國《合同法》直接規(guī)定的 15 種有名合同類型之一。其次，物業(yè)管理合同與 委托合同一樣，都是雙務合同、諾成性合同、不要式合同。一般地說，普通民事委托以無償為原則，商事 委托以有償為原則。而在物業(yè)管理合同中，物業(yè)管理企業(yè)不能隨時解除合同，業(yè)主經過業(yè)主大會的決議，可以通過解聘的方式解除合同，但是必須嚴格按照規(guī)定的程序執(zhí)行。對于物業(yè)管理企業(yè)的資格問題學者表述不一，各地的做法也不盡一致。由此可以看出業(yè)主的界定以所有權的有無作為標準。若我國也采用“住戶”的概念，就可以避免由于公房改制而帶來的單位甚至國家作為業(yè)主，將單位和個人之間的管理關系帶入到物業(yè)管理之中以及由于開發(fā)商遲辦產權過戶手續(xù)而引起的實際居住者拒交物業(yè)管理費用一系列 問題。法國和我國香港特別行政區(qū)的業(yè)主團體屬于這一模式，其中法國由法律直接賦予其法人人格。并且 該共同體之形成，不由強行法規(guī)予以規(guī)定，住宅所有權人于法律上亦不當然結成“住宅所有權人共同體”，而通常系由住宅所有權人通過契約而予以確定。 以美國為其代表，又稱美國模式。在我國，這一具體管理組織即業(yè)主委員會。 [17] （ 4）業(yè)主委員會在實體上沒有明確規(guī)定，但在程序法上具備訴訟主體資格?？v觀這些年理論界對物業(yè)管理合同法律問題的研究，有很多學者提出了大膽創(chuàng)新的建議，外國在物業(yè)管理規(guī)范方面也給我們建 立了一個個借鑒的模板。但 關于我國業(yè)主委員會的地位，《條例》第 15 條僅規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，并規(guī)定其法定職責；但其法律地位如何，是否具有獨立人格并享有權利能力，條例并不明確。 [16] （ 3）根據(jù)業(yè)主委員會本身所具備的條件定性 借鑒香港多層大廈業(yè)主立案法團和樓宇互助委員會的做法，對于業(yè)主委員會的法律定位問題從業(yè)主委員會本身所具備的條件來定性，對于滿足法人資格的業(yè)主委員會授以法人資格；對于那些不具備法人資格的業(yè)主委員會定位為民事訴訟法所稱的“其它組織”。如果要改變現(xiàn)有的業(yè)主大會的法律地位，根本的問題就在于是否要在立法上規(guī)定設立法人型的建筑物區(qū)分所有業(yè)主團體。依《日本建筑物區(qū)分所有權法》的規(guī)定 ,由 30 人以下的區(qū)分所有權人構成
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