【正文】 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析 ? 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 容積率 占地面積 建筑面積 預(yù)期均價(jià) 總用地面積（平方米） 500畝 333,500 M2 總建筑面積（平方米） 100,050 M2 其中 單體別墅 300畝 36,018 M2 6,800元 / M2 聯(lián)排別墅 140畝 51,359 M2 3,200元 / M2 配套 及藝術(shù)園區(qū) 60畝 12,006 M2 ? 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計(jì)（元） 備注 土地成本 1000 100,050 100,050,000 500畝 前期費(fèi)用 100 100,050 10,005,000 上交建委的建設(shè)費(fèi) 水電增容費(fèi) 75 100,050 7,503,750 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 室外工程 350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等 建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結(jié)構(gòu) 李蕭蕭的個(gè) 人主頁 需要文檔請給我留言。 安全防范系統(tǒng) （ 1）門禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對講及家庭安防系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）停車場管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動(dòng)接 收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) 李蕭蕭的個(gè) 人主頁 需要文檔請給我留言。 藝術(shù)幼兒園： 1000 平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術(shù)幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。藝術(shù)中心可考慮設(shè)置畫家村的功能，充分考慮展示空間的問題，一樓的空間盡量開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。 —— 建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設(shè)地坪，其一使細(xì)節(jié)之處也能與整個(gè)環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺不悅的感覺。 內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長”、“變曲”，繞過盡量多的別墅，為銷李蕭蕭的個(gè) 人主頁 需要文檔請給我留言。 —— 從另一方面講，本項(xiàng)目在環(huán)境上最大的優(yōu)勢就是擁有絕佳的原生態(tài)自然景觀，環(huán)境的規(guī)劃應(yīng)以最大限度地不破壞自然為前提； —— 藝術(shù)又是本項(xiàng)目立項(xiàng)的基礎(chǔ)，也是我們最強(qiáng)調(diào)的特色；而在現(xiàn)代的大地藝術(shù)中，摩爾的雕像是最典型的代表。三個(gè)區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術(shù)園區(qū)、聯(lián)排區(qū)）各有特色，但總體協(xié)調(diào)； —— 高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時(shí)尚，必須經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)；（唐代建筑的風(fēng)格特點(diǎn)就是氣魄宏偉、嚴(yán)整而又開朗）聯(lián)體別墅的建筑風(fēng)格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色李蕭蕭的個(gè) 人主頁 需要文檔請給我留言。 單體別墅： 主力面積： 300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）： 500800 m2 雙拼別墅： 李蕭蕭的個(gè) 人主頁 需要文檔請給我留言。于健康步道中漫步，體驗(yàn)“運(yùn)動(dòng)與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨(dú)棟別墅 —— 獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨(dú)棟到六七百平米的別墅王，應(yīng)有盡 有； （ 2） 雙拼別墅 —— 兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨(dú)棟排場，但售價(jià)降低； （ 3） 雙立別墅 —— 假雙拼。 第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃分析及建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購買力和總價(jià)抗力；二是如何針對目標(biāo)對象，規(guī)劃合 適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場。 —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排 /雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅 四、容積率 李蕭蕭的個(gè) 人主頁 需要文檔請給我留言。 競爭優(yōu)勢 —— 以創(chuàng)新獨(dú)立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個(gè)經(jīng)濟(jì)收入 家 庭 年 收 入 水 平 比例 檔位 15 萬以上 610 萬 35 萬 本案目標(biāo)層次主要以高位價(jià)層（金字塔頂端部分）為主要目標(biāo)客戶，實(shí)際運(yùn)作中隨著品牌和形象的深入，還會有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。 盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級別墅名宅的一切標(biāo)準(zhǔn)，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標(biāo)！ 李蕭蕭的個(gè) 人主頁 需要文檔請給我留言。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。 理念之四： 尊重共性，突出個(gè)性 — — 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； —— 只有突出個(gè)性，才能形成差異，將軍路的錯(cuò)位競爭才能形成。 從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價(jià)值，以別墅消費(fèi)的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。 從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得 上是“山水生態(tài)，別墅天成”。 我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價(jià)值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時(shí)具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨(dú)特的風(fēng)景景觀?；钍捠挼膫€(gè) 人主頁 需要文檔請給我留言。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團(tuán)路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時(shí)距；距將軍路 1公里的機(jī)場高速公路，也增強(qiáng)了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準(zhǔn)備了充足條件。 景觀方面我們提出 “大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” 的設(shè)計(jì)理念， 本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。 的先天的資源優(yōu)勢； 綜合本項(xiàng)目的 藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得 等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價(jià)值提升空間，因此對于本項(xiàng)目的開發(fā)理 應(yīng)有十分的信心。 注：具體銷售時(shí)間根據(jù)工程進(jìn)度及市場變化再變 定價(jià)策略 李蕭蕭的個(gè) 人主頁 需要文檔請給我留言。 173。代表商場：“銅羅灣廣場”、“王府井廣場”等 針對項(xiàng)目返租建議 因本項(xiàng)目的特殊規(guī) 劃定位建議 A 棟 3 層， B 棟 3 層做返租計(jì)劃（總價(jià)高、投資客戶有限，經(jīng)營類別單一） 只做五年的返租，五年過后，由零售管理公司協(xié)助商戶與投資者進(jìn)行續(xù)約，如市場狀況好，可由我管理公司進(jìn)行續(xù)約。一般來說，商業(yè)物 業(yè)投資者占相當(dāng)大的比例。 將“一站式購物，感受現(xiàn)代化都市品質(zhì)生活”做為對購物消費(fèi)群體的經(jīng)營理念，展示出本項(xiàng)目在滿足高檔次消費(fèi)需求的同時(shí)，為消費(fèi)者增添享受數(shù)碼生活的情趣。本項(xiàng)目落成后，將成為常德步行街商圈的人流聚散中心，也將成為常德市乃至湘西北地區(qū)具有代表性的 IT 數(shù)碼、娛樂、休閑區(qū)域，項(xiàng)目名稱定位等同于IT 數(shù)碼 產(chǎn)品需求，即買 IT 數(shù)碼產(chǎn)品即刻會聯(lián)想到我們的 城 . 形象定位 常德市乃至湘西北一流的集 IT 數(shù)碼、網(wǎng)絡(luò)、休閑為一體的中高檔數(shù)碼商城。 在常德市民心中樹立起 IT、網(wǎng)絡(luò)數(shù)碼中心概念。 D、 T— 威脅點(diǎn) ① 投資觀念的革新：項(xiàng)目運(yùn)行的中心在于“投資觀念”的接受程度，經(jīng)過調(diào)查有 13%的市民接受這種新型的投資觀念， 72%的市民有興趣進(jìn)一步了解后再?zèng)Q定。 對 策： a：確立金城房產(chǎn)各部門的工作職責(zé)，盡可能避免出現(xiàn)協(xié)調(diào)漏洞?，F(xiàn)對其主要商業(yè)參數(shù)進(jìn)行一些比較，以便對常德數(shù)碼商品市場有一個(gè)較為全面的認(rèn)識。真正意義上的物業(yè)管 理對于常德的商務(wù)樓來說，基本還處于開始階段。圍繞五大商圈，依靠步行街、武陵大道等商業(yè)街的輻射作用， 現(xiàn)代的商務(wù)交流越來越依賴商業(yè)中心的群集效應(yīng)、。月（商圈中心區(qū)域），平均租金價(jià)格在 50200 元 /平米 計(jì)，人均占有商務(wù)樓面積為 —— ，在湘西北處于領(lǐng)先水平。 二、 堅(jiān)決走差異化道路，在項(xiàng)目規(guī)劃、銷售后期店鋪經(jīng)營等方面，創(chuàng)造自己的特色并保持旺沛人氣，樹立長久品牌。 美麗柳城，瀟湘常德，一顆耀眼的城市明珠，正在沅江江畔冉冉升起，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的無窮潛力也正在吸引著八方商賈的眼光和投資，從廣宇商務(wù)樓的崛起到平和商業(yè)的震撼登場；從步步高超市的飛李蕭蕭的個(gè) 人主頁 需要文檔請給我留言。 速擴(kuò)張到家潤多的賓客盈門再到 春天百貨的開張；還有“金鉆廣場”的步行街商圈生活和“金色曉島”的島居生活??等等一切，似乎都在昭示著這樣一個(gè)存在，常德 —— 這個(gè)全域范圍內(nèi)的三線城市，正挾風(fēng)雷之勢，在智慧的操控中穩(wěn)健而理性的發(fā)展，它勢必成為在湖湘大地與長、株、潭爭輝的另一顆奪目明珠。 第二部分、項(xiàng) 目 概 況 一、項(xiàng)目所在地：項(xiàng)目位于常德市 XX 中路與 XX 街交匯處，原常德市XX 大樓。但是，與省會長沙相比，僅僅為長沙的 60%。月之間?？梢哉f，逐鹿常德市場的先決條件就是選好地理位置，更好更有效的融入商務(wù)圈。很多商城，甚至還有政府充當(dāng)物業(yè)管理的角色。 名稱 營業(yè)面積 經(jīng)營定位 價(jià)格 綜合評價(jià) 德高電腦城 濱湖電腦城 三、“ XXXX”的 SWOT 分析 A、 S— 優(yōu)勢 ① 區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目所在地高山街口是常德的中心商業(yè)區(qū)，配套完善、人氣旺盛整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力高于其他的區(qū)域。 b：重視全程營銷策劃機(jī)構(gòu)提供的建議和各種研究報(bào)告，促成其他部門的協(xié)調(diào)、有效的工作。后期，會采取投資效益對比、廣告攻略、促銷手段、形象推廣等方式將新的投資理念深入民心。 因項(xiàng)目前身“吉春廣場”市場整體推廣形象不是很好，項(xiàng)目更名有助于挽回。（不僅要從外立面、內(nèi)部格局加以修改，物業(yè)管理也非常重要） 規(guī)模定位 規(guī)模定為：營業(yè)建筑面積 18000 ㎡（分為 A、 B 兩棟） 根據(jù)常德市整體商場現(xiàn)狀及居民消費(fèi)習(xí)慣，目前常德市商場四樓以上李蕭蕭的個(gè) 人主頁 需要文檔請給我留言。商場以中、高檔價(jià)位的國際、國內(nèi)的知名數(shù)李蕭蕭的個(gè) 人主頁 需要文檔請給我留言。 第五部分、招 商 策 略 強(qiáng)化項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展和投資前景，增強(qiáng)投資者的信心； 強(qiáng)化項(xiàng)目的升值空間，并與其它商業(yè)城進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢； 吸納 IT 數(shù)碼品牌單位進(jìn)駐，增加品牌效應(yīng)，適機(jī)炒作，從而帶動(dòng)商鋪的銷售進(jìn)程； 強(qiáng)化品牌企業(yè)進(jìn)駐單位后，在人流、經(jīng)營回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場收益等方面的優(yōu)勢及特性； 制定完善的開業(yè)后市場宣傳推廣計(jì)劃； 招商活動(dòng)中配以靈活促銷策略，激活投資群體，調(diào)動(dòng)投資積極性；采取反租回報(bào)、先租后售、或免管理費(fèi)等一系列促銷策略， 以靈活多樣的付款方式，充分挖掘小型投資客戶前來投資。返租條件建議采取“對沖”的方法，即第一年返租 6%，第二年返租 7%，第三年返租 7%，第四年返租 7%，第五年返租 8%五年一次性返回 35%。品牌商戶進(jìn)駐后，再進(jìn)行銷售，采用再以“先租后售”的概念吸引投資者。 一、資金靜態(tài)投入估算 項(xiàng)目開發(fā)成本包括土地成本、拆遷成本、建安成本、利息、稅費(fèi)等投入在內(nèi)，總計(jì)約： 4500 萬元 RMB 二、價(jià)格估算 不同的地產(chǎn)形態(tài)有不同的價(jià)格估算方法，本項(xiàng)目價(jià)格估算采用的是對比估算法相結(jié)合進(jìn)行預(yù)估： 對比分析法就是將其他類似項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行區(qū)域?qū)Ρ群蜕倘C合分析所得的價(jià)格，這種分析結(jié)果只能用于參考。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出 “ 圍繞市場，賺足利潤 ”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前”、“尊重共性，突出個(gè)性” 整體開發(fā)的 四大 理念，在產(chǎn)品上以“ 一幢一境界，一戶一藝境 ”為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 在整體容積率為 的情況下，本項(xiàng)目的開發(fā)及建設(shè)成本為 288,644,250 元， 收益為 409,271,200 元， 利潤為73,560,762 元， 利潤率為 18%。 二、項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目占地面積 500畝，基地呈方形。 地西南部、東北部有兩個(gè)人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素