【正文】 （ 2）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分等級(jí)大多數(shù)項(xiàng)目完損程度符合一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，有少量分項(xiàng)程度高出一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)按絕大多數(shù)分項(xiàng)的完損成服來確定。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù) 措施后，可解危的房屋；第三，停止使用。如踏青活動(dòng)、棋牌類比賽、歌唱比賽等。 （ 16）公共事業(yè)費(fèi)代收代繳服務(wù)。 （ 7）代聯(lián)系快速服務(wù)。 （ 4）在醒目的地方寫些親切問候或祝福的話。 （ 6）對(duì)特殊客戶的特別關(guān)注（如殘疾人、孤寡老人、特殊貢獻(xiàn)者等）。（）（）（）（ 5）承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償，將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；拖欠租金累計(jì) 6 個(gè) 月以上的；公有住宅用房無證當(dāng)理由閑置 6 個(gè)月以上的，利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的，故意損壞承租房屋的，法律、法規(guī)其他可以收回的。 （ 8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。至此，整個(gè)租賃工作宣告完成。出租共有房屋的，還須提交其他共有人同意出租的證明，出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。室高的情況。 （ 2）租賃房屋的檔次不同，住宅用房可以大致劃分為花園別墅、高檔公寓和普通住房 3種類型；辦公、商業(yè)用房可大致劃分為高檔和中、一低檔用房幾種類型。 房屋出租市場(chǎng)與房屋出售市場(chǎng)是密切聯(lián)系在一起的。 （ 4）綜合判斷法。 抽樣調(diào)查 ：是指從調(diào)查對(duì)象的總提中抽取有代表性的若干樣本進(jìn)行調(diào)查，并從熟練上推斷總體的專門調(diào)查方法。調(diào)查人員對(duì)詢問的問題列出程度不同的幾個(gè)答案，并對(duì)答案事先按 （ 5）自由回答型。主要有如下 （ 1）二項(xiàng)選擇型。 （ 2）調(diào)查的具體項(xiàng)目。 房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告通常包括以下主要內(nèi)容： 前言、摘要、目錄、正文、有關(guān)建議、附件 市場(chǎng)調(diào)查的基本方法 詢問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法 觀察法 （ 1）調(diào)查人員育接觀察。這就是物業(yè)管理公司提供房屋租賃服務(wù)的收入。租戶對(duì)房屋的位置、面積、開間。 有關(guān)調(diào)查人員就需要做好以下幾項(xiàng)工作： 收集、整理公司現(xiàn)有的資料、信息或情報(bào)，包括相關(guān)文字、圖片、音像等。一般總負(fù)責(zé)人應(yīng)為公司 營(yíng)銷部門經(jīng)理或公司主管副總經(jīng)理。因此，就產(chǎn)生了如 何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念、認(rèn)識(shí)和實(shí)踐物業(yè)管理的問題。使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁進(jìn)了一大步 ； 1999年 10 月 14 日，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)份期物業(yè)管理協(xié)議）的通知》，要求新建住宅小區(qū)在簽訂商品銷售合同時(shí)，要簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，從而解決了房屋出售后到業(yè)主委員會(huì)成立前物業(yè)管理的問題，并有協(xié)議的示范文本； 1999 年 10 月 30 日，建設(shè)部頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，對(duì)物業(yè)管理專業(yè)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)管理，鼓勵(lì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。 政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、 標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律，法規(guī)和固定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的追繳 送達(dá)物業(yè)服務(wù)費(fèi)通知單 根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取時(shí)間間隔的約定（每月、雙月或一季度），物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將收費(fèi)通知單定期及時(shí)地送達(dá) 到業(yè)主或使用人的手中，應(yīng)由業(yè)主或使用人簽收。明碼標(biāo)價(jià)必須是在出售商品或在提供服務(wù)之前明示，而不是事后告知，其目的是讓消費(fèi)者對(duì)商品或服務(wù)在事前有個(gè)基本了解。 酬金制 是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的。 以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。 （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。 提前解聘的程序 （ 1）正確解決雙方的爭(zhēng)議 （ 2）盡快選聘新的物業(yè) 管理企業(yè) （ 3）做好移交的準(zhǔn)備 、 撤管工作的程序 （ 1）物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)大撤管通知（ 2）進(jìn)入撤管準(zhǔn)備階段（ 3）正式實(shí)施撤管 在撤管過程中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好的工作 （ 1）要善始善終做好管理工作（ 2）要盡量減少遺留問題（ 3）要做好交接工作 物業(yè)管理企業(yè)的選聘條件 物業(yè)管理企業(yè)的解聘有兩種情況：一是且然邂聘。提前解聘屬于提前解除合同，這將給雙方的利益和日常的物業(yè)管理工作帶來較大的影響。設(shè)計(jì)。 （ 3）房屋接管交付使用，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 24 頁(yè) （ 4）房屋分戶使用清冊(cè)。 技術(shù)資料 （ 1）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。（ 3）工程合同及開、竣工報(bào)告。 5．驗(yàn)收階段不同 竣工驗(yàn)收合格后 7由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用；接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再 驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。 整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗(yàn)收，無論是什么類型的物業(yè)，都不是孤立的和一成不變的物業(yè)土地使用情況、市政公用設(shè)施、名共配套設(shè)施等綜合做項(xiàng)目將標(biāo)示出該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。收人員 不蛐泥于哪，飄對(duì)不雅規(guī)嘴。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。 （ 2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 （ 5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻 不得透風(fēng)漏氣。 （ 5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)。 水、問聲、消防 （ 1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。 （ 2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。 （ 4）門窗玻璃應(yīng)安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。 （ 3）陽臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排 水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 （ 6）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在 7 日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）。 （ 2）接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)單位提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在 15 日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。由物業(yè)管理企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃 部有關(guān)人員參加。 （ 2）圖紙：該物業(yè)的設(shè)計(jì)圖和施工圖紙，特別顯隱蔽工程的圖紙及施工現(xiàn)場(chǎng)記錄 （ 3）針對(duì)該物業(yè)驗(yàn)收的內(nèi)容事先設(shè)計(jì)一些驗(yàn)收記錄的表格 ，諸如房屋接管驗(yàn)收表、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表、室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表、接管驗(yàn)收問題整改表等。 （ 3）接管單位合同移交人按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。 （ 5）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有先規(guī)定。 裝修 （ 1）鋼木門窗應(yīng)安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線 連接不得采用絞接或綁接。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及 完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。塑 料管。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放 濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 （ 3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。 對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修繕，或可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)管理企業(yè)處理。對(duì)于大規(guī)模的物業(yè)， 難免會(huì)出鵬盡。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設(shè)備的運(yùn)行是否正常。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè) 主和未來業(yè)主）根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收。（ 4）拆遷安置資料。（ 9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。 原有物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 產(chǎn)權(quán)資料 （ 1）房屋所有權(quán)證。 三、物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任 建設(shè)單位的責(zé)任 （ 1）提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備。 （ 2）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，應(yīng)在 7 日內(nèi) 簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管驗(yàn)收文件。 物業(yè)管理企業(yè)的解聘 （一）解 聘的形式 自然解聘 自然解聘是物業(yè)服務(wù)委托合們期滿后物業(yè)管理企業(yè)不再被續(xù)聘。 （ 2）征求業(yè)主意見。 （ 2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。 （ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。 物業(yè)服務(wù)的定價(jià)形式 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。雙方商定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可由雙方委托具有資質(zhì)的價(jià)格事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)其費(fèi)用、成本、利潤(rùn)等進(jìn)行測(cè)定。 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔(dān)。 4．嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況應(yīng)定期向用戶公開，接受用戶的監(jiān)督，使用戶明白自己交出的錢具體都用在了什么地方，從而使用戶明白交納服務(wù)費(fèi)的必要性和重要性，進(jìn)而使他們從被動(dòng)交費(fèi)轉(zhuǎn)向主動(dòng)交納各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。 4．確定每組的負(fù)責(zé)人。 出租房屋需求情況表 其內(nèi)容主要有：稅戶的類型一規(guī)模。進(jìn)行房屋租賃經(jīng)濟(jì)論證就是通過技術(shù)分析，論證提供房屋租賃服務(wù)在經(jīng)濟(jì)上是否值得，或者能否取得必要的利潤(rùn)。否則， 利潤(rùn)為負(fù)值，提供房屋租賃服務(wù)在經(jīng)濟(jì)上就是不可行的。但是，該法所需時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用大，易受時(shí)間和空間條件限制，只能觀察到正在發(fā)生的現(xiàn)象和一些表面情況，難以探知被調(diào)查者的動(dòng)機(jī)、偏好等內(nèi)在心理活動(dòng)。 （ 5）調(diào)查者。 （ 3）順位型。 （ 4）問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可。即調(diào)查客戶的意見，分析客戶的需求，參照市場(chǎng)的變化趨勢(shì)， 預(yù)測(cè)未來某一時(shí)期的市場(chǎng)情況。第二，房屋出售市場(chǎng)需求情況，包括客戶資料和需求狀況。后者按具體用途又可以分為辦公用房和商業(yè)用房等。當(dāng)發(fā)生物業(yè)租賃糾紛的當(dāng)事人不接受調(diào)解或 經(jīng)調(diào)解無效時(shí)，物業(yè)租賃關(guān)系的任何一方都可以向國(guó)家規(guī)定的合同管理仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁嘟訟，是物業(yè)租賃糾紛的一方當(dāng)事人向人民法院提出物業(yè)租賃糾紛訴訟狀，請(qǐng)求人民法院根據(jù)物業(yè)租賃糾紛的事實(shí)做出調(diào)解或依法做出判決。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30 日內(nèi)，到市＿縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。當(dāng)事人雙方向稅務(wù)部門繳納印花稅等稅款，至此，租賃登記完成并受到法律保護(hù)。 （ 5）屬于違法建筑的。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)