【正文】 建筑功能選擇（見下圖表）　　3， 現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）　　4， 土地延展價值分析判斷（十種因素）　　5， 成本敏感性分析 （1）容積率　　（2）資金投入　?。?）邊際成本利潤　　6，投入產(chǎn)出分析　?。?）成本與售價模擬表　?。?）股東回報率　　7， 同類項目成敗的市場因素分析　　四，營銷策劃　　（一） 市場調(diào)查　　1 項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）　　2 建筑規(guī)模與風格　　3 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）　　4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）　　5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）　　6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）　　7 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）　　8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）　?。ǘ?、 目標客戶分析　　經(jīng)濟背景　　經(jīng)濟實力　　行業(yè)特征…… 公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）　　家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）　　文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、　　（三）、 價格定位　　1 理論價格（達到銷售目標）　　2 成交價格　　3 租金價格　　4 價格策略　?。ㄋ模?入市時機、入市姿態(tài)　?。ㄎ澹?廣告策略　　1廣告的階段性劃分　　2階段性的廣告主題　　3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)　　4廣告效果監(jiān)控　?。?、 媒介策略　　1 媒介選擇　　2軟性新聞主題　　3媒介組合　　4投放頻率　　5費用估算　?。ㄆ撸?、推廣費用　　1 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）　　2 印刷品（銷售文件、售樓書等）　　3媒介投放銷售工作計劃 篇5　　一、市場分析　　隨著轎車的日益普及化，永州市汽車市場逐漸發(fā)展成熟，競爭日益激烈，機遇與考驗并存，20xx年，銷售工作仍是我們公司的工作重點，秒面對先期投入，正視現(xiàn)有市場，作為 汽車銷售公司銷售經(jīng)理，我創(chuàng)業(yè)激情高漲，信心直倍，又深感責任重大　　著眼公司當前，兼顧未來發(fā)展，必須緊隨永州申湘汽車銷售服務(wù)有限公司的步驟，在永州申湘公司的領(lǐng)導下，在往后的銷售公司中我堅持做到：突出重點微服公司經(jīng)營的品牌的現(xiàn)有市場，把握時機開發(fā)潛在客戶，注重銷售人員培養(yǎng)，銷售細節(jié)，強化優(yōu)質(zhì)服務(wù)，穩(wěn)固和提高市場占有率，積極爭取圓滿完成銷售任務(wù)?！　≠Y金來源： %約萬元通過銀行房產(chǎn)抵押貸款， %約萬元自有資金， %?！　∥?、合理劃分市場，提升工作效率　　增加了跑市場的力度，對一些老客戶加以鞏固，推進對新客戶、大單子的把握和跟蹤力度。但是我認為設(shè)立中層領(lǐng)導的目的在于：為公司創(chuàng)造效益。重要的是一個部門領(lǐng)導的職能，到底有多少事情、什么事情是銷售經(jīng)理有權(quán)利決定的?！　∑摺嵤┐胧　∈紫葘⑹酆蠓?wù)站各方面硬件設(shè)施投入和服務(wù)、技術(shù)人員的各方面提升?！　≤囐J仍是我們公司的銷售重點，我們要以誠信為主，將車貸的后期工作與服務(wù)要完善與跟蹤。通過自營網(wǎng)店可以直接和顧客溝通，以及第一時間了解買家對公司產(chǎn)品的反饋信息。這個瓶 頸就是品牌，很多網(wǎng)店都沒有注意品牌的維護和推廣的。模糊、隨意的寶貝圖片，簡短、殘缺的 寶貝描述、得不到保證的產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)常與客戶糾紛、爭吵的服務(wù)態(tài)度，所有這一切對品牌 的傷害遠勝于改善它們所支出的費用。讓顧客記住這個網(wǎng)店，提高網(wǎng)店的知名度才是最終目的，網(wǎng)店的品牌也就慢慢 建立起來了。 這樣對 于買家來說還會有很多顧慮。謝家華最常說 的一句話是：“我不愿意把錢花在打廣告上，我更喜愛把它花在改良對顧客效勞上。　　統(tǒng)計顯示，60%的 Zappos 顧客是回頭客，還有 25%的客人是回頭客介紹的。 銷售學里有著名的“8： 2”法則， 即企業(yè) 80%的業(yè)務(wù)是由 20%的顧客帶來的，對網(wǎng)店來說，同樣如此。二是 VIP 積分，顧客每在店里消費 10 元累計 1 分，此積分可充當現(xiàn) 金使用，1 分為 1 元，同時在店內(nèi)設(shè)置積分禮品兌換，顧客可自己選擇。　?。?）在寶貝描述頁面做“寶貝推薦”的圖文鏈接，這個要根據(jù)產(chǎn)品的不同特征或風格 做相類似寶貝的產(chǎn)品鏈接。 雖然服務(wù)不能完全稱得上是一種營銷手段，但若沒有優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，無論再好的營 銷手段也無法留住客戶。　　挑出幾個性價比高及符合當前流行趨勢的寶貝前期炒作一下銷量，銷量上去以后報名 參加淘寶站內(nèi)的促銷活動，例如聚劃算，VIP 折扣，天天特價，這些活動都是免費的，對提 高產(chǎn)品銷量很有幫助。 二、分銷商銷售渠道 招募分銷商是為了提高產(chǎn)品銷量，在分銷平臺上爭取更多分銷商的加入，預計分銷商 名額達到 200 個?！　　　∫弧⑷藛T規(guī)劃：市場部將分配 4 名大區(qū)經(jīng)理分別負責豫東豫西豫南豫北四大方向，一名業(yè)務(wù) 助理協(xié)助銷售部經(jīng)理進行業(yè)務(wù)進展調(diào)查及動態(tài)跟蹤， 展廳一名展廳主管和 4 名展廳接待， 網(wǎng) 絡(luò)部，5 人　　二、團隊管理 健全和完善規(guī)章制度， 強化培訓，提升團隊整體素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。進一步優(yōu)化農(nóng)村網(wǎng)點布局，提升農(nóng)村金融機構(gòu)整體服務(wù)質(zhì)量，建立起多層次、多類別的農(nóng)村金融機構(gòu)體系。將信貸資金向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)傾斜，加大對地下綜合管廊、公共交通建設(shè)、保障性安居工程、城市設(shè)施更新改造等重大民生工程建設(shè)的支持力度。推動各保險公司加快農(nóng)村地區(qū)保險機構(gòu)的基礎(chǔ)建設(shè)，加強營銷員隊伍建設(shè)，探索農(nóng)險協(xié)保員和農(nóng)村營銷員業(yè)務(wù)銜接制度。鼓勵各金融機構(gòu)充分運用農(nóng)戶信用信息平臺成果，推廣貸款者提供信用報告制度。深化“一司一縣”合作，依托華泰證券公司，積極對接計劃上市的縣外企業(yè)來縣，以金寨作為上市注冊地?！　《?；在擁有老客人的同時還要不斷從各種媒體獲得更多客人信息?！　?：見客人之前要多了解客人的狀態(tài)和需求，再做好準備工作才有可能不會丟失這個客人。　　6：對所有客人的工作態(tài)度都要一樣，但不能太低三下氣?！　?：自信是非常重要的?！　?0：為了今年的銷售任務(wù)每月本人要努力完成**到**萬元的任務(wù)額，為公司創(chuàng)造