房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過(guò)程有效的成本控制和降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程造價(jià) ,提高其經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了進(jìn)一步提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、降低企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，就必須對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，提高企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制水平，其中項(xiàng)目的工程造價(jià) 管理 就是一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)。投資決策是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)全面論證，也是對(duì)不同的投資方案進(jìn)行比較、判斷和選擇的過(guò)程。因此在投資決策階段選擇區(qū)位的時(shí)候 考慮區(qū)位的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)位額 市場(chǎng)需要、區(qū)位的社會(huì)資源及其條件等等，還有就是業(yè)主的建設(shè)投資意向、項(xiàng)目的功能目標(biāo)價(jià)值。如交通是否便利，離市中心的距離，配套設(shè)施是否完善等等。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的制定過(guò)程是項(xiàng)目可行性評(píng)估的重要指標(biāo)，是決定項(xiàng)目造價(jià)是否正常和檢查建設(shè)項(xiàng)目的重要依據(jù)。正確的決策是整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的基礎(chǔ)。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)周期、投入產(chǎn)出比等相關(guān)指標(biāo) 進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、分析和計(jì)算論證是最后確定項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。一般只占建筑成本的 %～ 2%但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá) 75%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響工程造價(jià)的多少，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。三是成本不變 ,提高功能 。 轉(zhuǎn)貼于 中國(guó)論文下載中心 標(biāo)投標(biāo)階段的造價(jià) 管理 工程招投標(biāo)是有效控制工程造價(jià)的核心 鑒于我國(guó)目前工程造價(jià)體系管理體制現(xiàn)槲口我國(guó)的企業(yè)定額尚未形成的情況下，在大多數(shù)內(nèi)陸省份還需要按照預(yù)算定額的體系向?qū)嵭袑?shí)物工程招投標(biāo)方法過(guò)渡，因此，還不能真正形成由市場(chǎng)形成價(jià)格 。必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察。 合理低價(jià)者中標(biāo) 青島酒店管理學(xué)院畢業(yè)論文 8 目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)。一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資控制關(guān)鍵在于決策階段和設(shè)計(jì)階段，但是在項(xiàng)目正式開(kāi)工后 ，由于受施工各方人員、材料設(shè)備、施工機(jī)械、施工工藝和施工環(huán)境之間不斷變化且相互制約的影響，施工階段的造價(jià)管理極易出現(xiàn)偏差，動(dòng)態(tài)的獎(jiǎng)金投入也說(shuō)明此時(shí)的投資控制難度最大。 施工階段的造價(jià)控制必須兼顧工程進(jìn)度 工程項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)系統(tǒng)是一個(gè)由質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度三大要素組成的統(tǒng)一矛盾體，其中任何一個(gè)要素的變化，都會(huì)引起另外兩個(gè)要素的相應(yīng)變化。 首先，工程招標(biāo)時(shí)開(kāi)發(fā)商要科學(xué)決策，確定合理的工期，如果工期確定不合理，反而會(huì)造成進(jìn)度失控，欲速則不達(dá)。工程施工是一種有計(jì)劃的連續(xù)行為，發(fā)生了工程變更，必然會(huì)迫使承包商改變既定的進(jìn)度計(jì)劃，重新安排勞動(dòng)力、材料、設(shè)備等，同樣，接二連三的變更聯(lián)系單也會(huì)使開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)場(chǎng)管理人員喪失對(duì)施工問(wèn)題的預(yù)見(jiàn)性，喪失對(duì)工期、造價(jià)控制的主動(dòng)性，從而被承包商拖著鼻子走，疲于應(yīng)付工期及費(fèi)用的索賠。圖紙的不完善明顯是相關(guān)工作沒(méi)有做到位；而關(guān)系戶(hù)的推薦，不但不能節(jié)省工程的投資，還人為地增加了協(xié)調(diào)和管理的工作量，不利于造價(jià)控 制。又比如，電線(xiàn)管的預(yù)埋由總包完成，而穿線(xiàn)由分包進(jìn)行；門(mén)窗接地由分包施工，而接地點(diǎn)的引出由總包完成，諸如此類(lèi)，都會(huì)憑空增加施工費(fèi)用，如果在雙方的承包合同中沒(méi)有很明確的條款依據(jù)，就會(huì)引起雙方對(duì)開(kāi)發(fā)商的索賠。 甲供材料的價(jià)格控制是施工階段造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)公司為了追求利益的最大化，肯定會(huì)把一些材料設(shè)備確定為甲方供應(yīng)，其實(shí)，甲供材料設(shè)備的價(jià)格控制包含了以下兩層意思： 第一是對(duì)于開(kāi)發(fā)商自身的管理。如果甲方人員對(duì)于甲供材料設(shè)備所關(guān)聯(lián)的事宜做不到心中有數(shù)，就會(huì)發(fā)生供應(yīng)不周全、不及時(shí)，從而影響施工進(jìn)度。在甲方與供貨商的合同中，必須考慮與工程承包的銜接，比如卸貨、接貨、搬運(yùn)等，供貨時(shí)間必須與承包商充分協(xié)商。 首先，材料設(shè)備的采購(gòu)需要花費(fèi)開(kāi)發(fā)商大量的人力和物力。另外，甲供的材料設(shè)備往往價(jià)值較大，而甲方并無(wú)專(zhuān)門(mén)的倉(cāng)儲(chǔ)地方，此時(shí)，即使采保費(fèi)全部給了施工承包方，也會(huì)引起保管責(zé)任的扯皮以及二次搬運(yùn)費(fèi)的索賠。總價(jià)合同對(duì)發(fā)包方最有利，而成本加酬金合同最利于承包方。特別需要指出的是合同中對(duì)于承包商自行采購(gòu)的材料價(jià)格的約定必須合理、無(wú)歧義，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)對(duì)建筑行業(yè)一般慣例和有關(guān)規(guī)范的了解，掌握材料的市場(chǎng)行情， 再支簽定內(nèi)容縝密、措辭嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑮l款，避免結(jié)算糾紛。然后，應(yīng)隨時(shí)派員檢查合同的執(zhí)行情況，一旦發(fā)現(xiàn)工程承包商或材料設(shè)備供應(yīng)商沒(méi)有履行合同文件，根據(jù)合同規(guī)定，及時(shí)行使甲方的權(quán)力。比如，開(kāi)工前必須按規(guī)定交付臨時(shí)排污費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等；施工中，增加工程的設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)算及支付又直接關(guān)系到雙方的合作和工程的繼續(xù)。根據(jù)合同 、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。 他 嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、一絲不茍的作風(fēng)一直是我工作、學(xué)習(xí)中的榜樣；他們循循善誘的教導(dǎo)和不拘一格的思路給予我無(wú)盡的啟迪。
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