【正文】 自身優(yōu)勢(shì)資源的最佳整合，我們可為各類(lèi)業(yè)主策劃一個(gè)“一站式”的物業(yè)管理或衛(wèi)生保潔整體解決方案。城市花園的物業(yè)管理服務(wù)工作和紅十字 醫(yī)院 、婦幼保健院、中行阜南支行、阜南消防支隊(duì)、人民法院的衛(wèi)生保潔工作，曾多次到合肥參加物業(yè)管理培訓(xùn)，到多個(gè)知名小區(qū)參觀學(xué)習(xí)，到合肥和阜陽(yáng)多家醫(yī)院進(jìn)行過(guò)醫(yī)院衛(wèi)生保潔學(xué)習(xí)培訓(xùn)，取得了豐富的一 線(xiàn)管理經(jīng)驗(yàn)，掌握了醫(yī)院保潔工 4 作的特點(diǎn)，能夠充分地應(yīng)用到中山醫(yī)院衛(wèi)生保潔的日常管理中來(lái)。即：通過(guò) “全心”布置保安巡邏，創(chuàng)建“平安小區(qū)”，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè) “安心”的生活空間；通過(guò)“細(xì)心”組織衛(wèi)生保潔，創(chuàng)建“清潔小區(qū)”，為業(yè)主美化一個(gè)“舒心”的生活環(huán)境；通過(guò)“盡心”開(kāi)展便民服務(wù)，創(chuàng)建“便利小區(qū)”，為業(yè)主奉獻(xiàn)一個(gè)“悅心”的生活品質(zhì)；通過(guò)“精心”謀劃服務(wù)創(chuàng)新，創(chuàng)建“時(shí)尚小區(qū)”，為業(yè)主構(gòu)建一個(gè)“開(kāi)心”的生活樂(lè)園。 公司下設(shè)綜合辦公室、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、保安協(xié)調(diào)部、衛(wèi)生保潔部、綠化服務(wù)部、家政服務(wù)部、工程維修部、信息咨詢(xún)部等。 1 新辦公大樓 物業(yè)管理方案 2 企業(yè)基本情況介紹 一、企業(yè) LOGO 物業(yè)以最佳的服務(wù)潛心打造和諧社區(qū)，衷心祝愿業(yè)主家和萬(wàn)事興！ 二、物業(yè)簡(jiǎn)介 物業(yè)服務(wù)有限公司成立于 2021 年 5 月，經(jīng)工商局登記注冊(cè)，在省工商局備案，注冊(cè)資金 503 萬(wàn)元，法定代表人趙艷，被省建設(shè)廳評(píng)定為二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，現(xiàn)承擔(dān)著宿州市瑞景國(guó)際花園、阜陽(yáng)市 皖北二手車(chē)大市場(chǎng) 、阜陽(yáng)市南京路安置區(qū)、阜陽(yáng)市職教園四里安置區(qū)、阜陽(yáng)市白衣橋安置區(qū)、阜陽(yáng)市港利安置區(qū)和的皖北建材 大市場(chǎng)、元通城市花園的物業(yè)管理服務(wù)工作和政府會(huì)務(wù)中心、紅十字 醫(yī)院 、婦幼保健院、中行阜南支行、阜南消防支隊(duì)和人民法院的衛(wèi)生保潔工作。 現(xiàn)在，公司正著力打造“物業(yè)”服務(wù)品牌，以“協(xié)作、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新、奮進(jìn)”的團(tuán)隊(duì)精神，以最佳的服務(wù)用心打造一個(gè)又一個(gè)和諧社區(qū)！為此，本公司通過(guò)“全心、細(xì)心、盡心、精心”的切實(shí)行動(dòng)積極開(kāi)展“四個(gè)創(chuàng)建”，努力做到讓業(yè)主和合作方“安心、舒心、悅心、開(kāi)心”。御景園、廉租房和諧新區(qū)、銀達(dá)在住宅小區(qū)，著力為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明和諧的生活居住環(huán)境；在醫(yī)院，力爭(zhēng)讓病人、病人陪 護(hù)、醫(yī)護(hù)人員工作、生活在一個(gè)潔凈、衛(wèi)生、舒適的環(huán)境中；在市場(chǎng)，精心為商戶(hù)、顧客構(gòu)建一個(gè)安全、文明、規(guī)范、健康的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 （二）早期介入的必要性 在開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)早期介入活動(dòng)，將長(zhǎng)期積累的物業(yè)管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)施工階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助業(yè)主單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題，不僅能從源頭上堵注漏洞，避免減少上述階段問(wèn)題的發(fā)生，減少糾紛，使業(yè)主單位得以順利使用，而且可以在物業(yè)建設(shè)期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開(kāi)展，業(yè)主利益得到保障。 （三）有利于了解物業(yè)情況 對(duì)物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作，必須對(duì)物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)走向、設(shè)備安裝等情況了如指掌。 三、項(xiàng)目早期工作計(jì)劃 11 按工程進(jìn)度，物業(yè)公司前期人員需要參與項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)查看、制定工作計(jì)劃、方案的討論，從今后管理的角度協(xié)同總公司審視計(jì)劃方案是否合理，提出合理意見(jiàn)協(xié)同業(yè)主單位，進(jìn)行整改使項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、規(guī)劃力求完美，方便今后的物業(yè)管理工作開(kāi) 展有序。 物業(yè)管理用房的功能設(shè)計(jì)。 公共告示欄、示意圖的配置。 1非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)棚位置設(shè)計(jì)。 1維修工作流程演練。 12 與業(yè)主溝通渠道建立。 （四）物業(yè)公司進(jìn)駐人員提前熟悉、掌握公共設(shè)備的性能、使用方法、操作流程，了解房屋中的各種設(shè)備和線(xiàn)路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、防水材料、頂部各項(xiàng)設(shè)備、管線(xiàn)布置等所用建材的性能，位置的確立。 五、竣工驗(yàn)收階段 （一）物業(yè)公司早期介入人員將定期視察現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)， 13 及時(shí)溝通、維護(hù)建設(shè)單位利益和保證施工質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助其做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線(xiàn)都逐一檢查。 （五）根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l 例》及工程進(jìn)度，建設(shè)單位組織五方參與（工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、物業(yè)）等進(jìn)行驗(yàn)收，物業(yè)公司作為代表業(yè)主一方僅要求提供驗(yàn)收合格報(bào)告，不承擔(dān)驗(yàn)收中不能發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題的責(zé)任。 欄桿安裝質(zhì)量。 室內(nèi)設(shè)備工程質(zhì)量。 本次驗(yàn)收是從今后物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理，維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 （七）接管驗(yàn)收的作用 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。 15 第二章 管理服務(wù)理念和目標(biāo) 辦公大樓 于 阜勤路西側(cè)，阜新路南側(cè) ， 具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)。在此基礎(chǔ)上，精心策劃并制定出了方案，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度和高度負(fù)責(zé)的精神，對(duì)其進(jìn)行認(rèn)真地優(yōu)化和可行性論證 ， 對(duì) 該辦公大樓 的物業(yè)管理投標(biāo)工作表現(xiàn)出 16 高度重視和負(fù)責(zé)。 我們有足夠的是實(shí)力和信心實(shí)現(xiàn)自己的諾言。 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃與構(gòu)想 一、 公司基本情況介紹 我 公司成立于 2021 年 5 月，我公司 骨干 員工多數(shù)從事物業(yè)管理八 年 以上 ，具備豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn) 。 二、 我公司 接 管 辦公大樓 的優(yōu)勢(shì)分析 （一）精心設(shè)計(jì)管理方案 針對(duì) 辦公大樓 的招投標(biāo)工作，我們組織公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的資深管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，精心策劃管理方案。 從 辦公大樓 物業(yè)管理的角度出發(fā) ， 我們還制定了相應(yīng)的 早期 介入的措施，參與施工與驗(yàn)收，盡量為日后 辦公大樓 的物業(yè)管理工作鋪平道路。 “ 三定 ” 即 “ 定崗、定員、定責(zé) ” ， “ 五按 ” 即 “ 按程序、按標(biāo)準(zhǔn)、按時(shí)間、按路線(xiàn)、按指令 ” 。 在 我市 物價(jià)稅務(wù)管理部門(mén)及廣大業(yè)主的管理監(jiān)督下，我公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作、規(guī)范化成本管理卓有成效；管理收費(fèi)合理，嚴(yán)格執(zhí)行了國(guó)家和 阜陽(yáng) 市頒布的物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。接管 辦公大樓 后，在完善其全面管理的同時(shí)，將對(duì)其 會(huì)務(wù)、培訓(xùn) 實(shí)施重點(diǎn)優(yōu)化管理方案，力求在最短的時(shí)間內(nèi)提升辦公大樓 的整體形象，達(dá)到一流的物業(yè)管理水平，凸現(xiàn) 辦公大樓的對(duì)外形象 。我公司擁有一個(gè)素質(zhì)高，能力強(qiáng)，魄力大的領(lǐng)導(dǎo)核心 ，公司管理層全部具有 大專(zhuān)以上 學(xué)歷 。有這樣一支安管隊(duì)伍，加上辦公大樓 的安全管理智能化硬件，我們對(duì)安管工作將會(huì)如虎添翼， 辦公大樓 安全寧?kù)o的生活將在我們的努力下得 以實(shí)現(xiàn)。 企業(yè)發(fā)展目標(biāo)：樹(shù)立物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)秀品牌。 21 第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)理念 辦公大樓 具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)和完善的硬件設(shè)施，認(rèn)真做好 辦公大樓 的物業(yè)管理工作 ，不僅是業(yè)主單位形象的展示，也是阜南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果的展示 ， 為辦公大樓干部職工 提供優(yōu)雅、舒適的 工作學(xué)習(xí)環(huán)境，達(dá)到 “ 新生活、新感受，細(xì)心體味每一天 ” 的意境，維護(hù)宣傳物業(yè)的 品牌信譽(yù)。 (三 )辦公大樓 的管理方式 根據(jù) 辦公大樓 的特點(diǎn)和 我 物業(yè) 公司 的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將嚴(yán)格遵守政府的有關(guān)法律、法規(guī)、條例及 標(biāo)準(zhǔn)，對(duì) 辦公大樓 進(jìn)行封閉式綜合一體化管理。 （ 2）管理責(zé)任互動(dòng) 辦公大樓 管理處的責(zé)任是實(shí)現(xiàn)業(yè)主提出的管理目標(biāo)，而 辦公大樓 的業(yè)主有責(zé)任協(xié)助管理處工作，并有義務(wù)按《 管理規(guī) 約》的要求和規(guī)定合理使用 辦公大樓 物 業(yè)，有義務(wù)自覺(jué)維護(hù) 辦公大樓 的完整、美觀、清潔和安全等各項(xiàng)內(nèi)容。除了提供常規(guī)性公共服務(wù)之中，我們還分析了辦公大樓 的業(yè)主的需求，提供多種配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)。在 辦公大樓 我們將推行人本管理。根據(jù)物業(yè)管理需要，合理安排員工的上崗培訓(xùn)和持續(xù)的在職培訓(xùn)。 標(biāo)準(zhǔn)管理 （ 1）按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理 我公司 將按照 一整套完整、科學(xué)、嚴(yán)密的質(zhì)量保證模式，在推行的過(guò)程中，積累了一套豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。根據(jù) 辦公大樓 的具體特點(diǎn)，合理設(shè)崗定員，對(duì)每個(gè)員工工作進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，做到專(zhuān)業(yè)清晰、業(yè)務(wù)飽滿(mǎn)、職責(zé)到人。 督導(dǎo)管理 我們將把督導(dǎo)管理方式運(yùn)用到 辦公大樓 的管理中去，通過(guò)建立合理的監(jiān)督機(jī)制、自我約束機(jī)制和信息反饋處理機(jī)制，保證管理信息暢通，保證各項(xiàng)指令和目標(biāo)的落實(shí)。公布管理處監(jiān)督投訴電話(huà)，設(shè)立 項(xiàng)目經(jīng)理 信箱。 （ 2）建立自我約束機(jī)制 管理處根據(jù)各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各班組 員工進(jìn)行有效檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。 獲得反饋信息后， 項(xiàng)目經(jīng)理 分析處理，向相關(guān)部門(mén)、人員發(fā)出指令并監(jiān)督其及時(shí)改進(jìn)，直到圓滿(mǎn)解決問(wèn)題（見(jiàn)圖）。同時(shí)，加強(qiáng)維修技工的培訓(xùn)工作。 （ 6） 分類(lèi)服務(wù) ，合理回避安全及消防隱患 。公司通過(guò)完善的培訓(xùn)體系和有效的管理機(jī)制為辦公大樓的客戶(hù)提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 （四）持續(xù)改進(jìn) 持續(xù)有效地改進(jìn)服務(wù)水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，貫徹國(guó)際質(zhì)量管理體系，是物業(yè)公司一貫遵循重要原則之一。這樣既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的高效率，來(lái)達(dá)到機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)，人員精干，工作高效的目的。 通過(guò)培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，培養(yǎng)一支作風(fēng)優(yōu)良、專(zhuān)業(yè)技術(shù)過(guò)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，為辦公新樓的業(yè)主和客戶(hù)提供高效、優(yōu)質(zhì)、便利、安全的物業(yè)管理服務(wù)。 保安員 6 人， 55 歲以下， 24 小時(shí)值班制，保證各種車(chē)輛有序停放，做好巡查及突發(fā)事件處置。 綠化工 1 人，負(fù)責(zé)院內(nèi)綠化的修剪、施肥、除蟲(chóng)等綠化養(yǎng)護(hù)工作。 （二）培訓(xùn)目標(biāo) 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)。重點(diǎn)開(kāi)展業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)、思想道德培訓(xùn)和物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)。 （三）培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作 培訓(xùn)的目標(biāo)針對(duì)管理者而言，目的是在服務(wù)態(tài)度、管理與專(zhuān)業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)能力三個(gè)方面改變、 加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，所有員工培訓(xùn)目標(biāo)就是使各級(jí)人員的思想素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)及管理水平達(dá)到物 33 業(yè)管理公司服務(wù)的要求，實(shí)現(xiàn)公司對(duì)客戶(hù)的服務(wù)承諾，為廣大客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)、可靠、周全、高效的服務(wù)。因此，對(duì)他們也應(yīng)進(jìn)行行政 策法規(guī)、人際關(guān)系，職業(yè)道德等方面基本素質(zhì)的培訓(xùn)。 質(zhì)量體系：基本知識(shí)、程序應(yīng)用、具體操作方式等。 交際常識(shí)與溝通技能等。 1物業(yè)管理企業(yè)信息等。 尋求發(fā)展實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)率 脫產(chǎn)或 半脫產(chǎn) 取得證書(shū) 參觀考察 每半年 1 同行業(yè)中業(yè)績(jī)優(yōu)良的單位 開(kāi)拓管理思路，學(xué)習(xí)先進(jìn)公司人事部統(tǒng)一組織安 35 次 經(jīng)驗(yàn) 排 （六）培訓(xùn)計(jì)劃 工程人員崗前培訓(xùn) 時(shí)間 內(nèi) 容 方 式 負(fù)責(zé)人 考 核 20 天 維修文明語(yǔ)言、維修服務(wù)范圍和流程、維修工職責(zé)、維修養(yǎng)護(hù)技能及操作技巧 個(gè)別輔導(dǎo)自學(xué)實(shí)踐 班長(zhǎng) 由主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)其進(jìn)行上崗考核鑒定 1 個(gè)月 樓宇結(jié)構(gòu)、各專(zhuān)業(yè)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容特點(diǎn)，強(qiáng)弱電布線(xiàn)，維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，維修工作程序。年度計(jì)劃的完成由總經(jīng)理對(duì)各部門(mén)工作計(jì)劃完成情況進(jìn)行考核，每季度、月度進(jìn)行考核，在年末進(jìn)行綜合考評(píng)，并以此為依 發(fā)放年度獎(jiǎng)金。 （三）激勵(lì)機(jī)制 員工激勵(lì)機(jī)制，一是行政促動(dòng)力，以行政權(quán)力為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)懲為后盾的體制性促動(dòng)力；二是競(jìng)爭(zhēng)促動(dòng)力，運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過(guò)競(jìng)聘選擇安全班長(zhǎng)，以先進(jìn)帶后進(jìn)，共同完成任務(wù)；三是輿論促動(dòng)力，因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的；四是管理者的凝聚力，通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對(duì)于下屬的吸引力、影響力，促進(jìn)日常管理工作協(xié)調(diào)開(kāi)展。 （二）招聘選拔 招聘選拔體系 39 （ 1）招聘選拔的依據(jù)：根據(jù)崗位說(shuō)明書(shū)的任職資格要求進(jìn)行招聘和選拔。 （三）招聘選拔原則 計(jì)劃原則：所有的招聘活動(dòng)均具有較強(qiáng)的計(jì)劃性，從而不斷提高招聘的效率和成功率。 提高員工職業(yè)道德和職業(yè)素養(yǎng)。 不同級(jí)別考核結(jié)果有一個(gè)相對(duì)固定分配比例，構(gòu)成相應(yīng)的正態(tài)分布。 面談主要涉及以下內(nèi)容： （ 1）肯定 上一考核期間工作成績(jī)以及表現(xiàn)出的能力和態(tài)度； （ 2）共同分析未完成目標(biāo)和計(jì)劃的原因，以及需要改進(jìn)之處； （ 3）下一考核期間將采取哪些改進(jìn)措施來(lái)提高績(jī)效； （ 4）共同制定下一考核期工作目標(biāo)和計(jì)劃； （ 5）員工完成工作目標(biāo)所需接受的培訓(xùn)、管理處需提供的資源以及需直接上級(jí)進(jìn)行協(xié)調(diào)的工作等； 績(jī)效面談主要原則 （ 1）維護(hù)員工的自尊，嘲弄取笑員工絕不可以使員工進(jìn)步，對(duì)員工表現(xiàn)好的方面給予贊揚(yáng)； （ 2）集中在員工的實(shí)際工作表現(xiàn)，并不是他的性格或?yàn)槿?，上?jí)有不清楚地方要發(fā)問(wèn)； （ 3）讓員工切實(shí)地參與面談，注意傾聽(tīng)員工 的解釋?zhuān)?jī)效面談重點(diǎn)是共同探討解決問(wèn)題的方法和提高績(jī)效的途徑，而不在于數(shù)落員工過(guò)失和過(guò)錯(cuò)。我們對(duì)員工的管理宗旨是以人為本，規(guī)范管理，善待員工，人盡其才。 管理隊(duì)伍的年齡結(jié)構(gòu)因崗而異，合理組合，形成既充滿(mǎn)活力，又穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的組合。通過(guò)規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工