【正文】 （二）項目定位 酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前 來進行度假休閑、商務(wù)會務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。 從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ鳌⑸罟?jié)奏緊張，渴望利 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 第二節(jié) 二、項目優(yōu)勢 一、 （一）地理位置優(yōu)越，交通便利 酒店式湖景別墅位于天津靜?？h西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和 104 國道，距天津市區(qū) 40 公里，天津新港 80 公里，天津濱海國際機場 60 公里，距首都北京 140 公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設(shè)出口，未來從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進入都市生態(tài)園，交通更加便利。 三、 （三）與園區(qū)內(nèi)多個項目形成資源共享及優(yōu)勢互補 酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園中一個重要的組成部分，為生態(tài)園項目二期建設(shè)內(nèi)容之一，其他部分子項目已在去年開工建設(shè)。預(yù)計一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對社會開放，接待各地游客，成為京津 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 四、 （四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式 圍繞 800 畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項目整體形 象突出，各類建筑設(shè)計風(fēng)格獨特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 二、 （二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計 酒店式湖景別墅二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的湖景別墅 20 幢，形成倚勢而成風(fēng)格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式四合院 4 幢。 歐式別墅。由北房、東西廂房和南房組成一個獨立的院落，北房兩側(cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。 住宿： 采用星級酒店式經(jīng)營管理湖景別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住所。 本項目建設(shè)用地公用設(shè)施配套齊全，水、電、氣、路均達至建設(shè)用地紅線；本項目建設(shè)用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無妨礙性市政管網(wǎng)。雖然近來國際經(jīng)濟風(fēng)云變幻，起伏不定，但 是我國經(jīng)濟增長卻表現(xiàn)得相當穩(wěn)定。 一、 （一）社會消費水平穩(wěn)步提高 在良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節(jié)假日的增加，閑暇時間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn) 變。黨中央、國務(wù)院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 各類價格水平變動均較平穩(wěn)。 酒店式湖景別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團體等集體休閑度假消費的需求，大家庭、大團體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。并要求各有關(guān)部門要盡最大努力配合、支持該項目開發(fā)建設(shè)。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 一個極好的機會。我國加入 WTO 以后，將加速旅游相關(guān)各業(yè)的對外開放步伐，有利于建立更加符合國際規(guī)則的運行機制，外國旅行社將通過合資和獨資方式逐步進入中國市場，將直接帶來入境客源的增長，外國投資者進入中國的機會增多，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來廣闊的市場。 第四節(jié) 四、發(fā)起人具備承擔(dān)項目建設(shè)的優(yōu)勢和能力 一、 （一）經(jīng)營管理能力 農(nóng)業(yè)科技公司通過建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文 化的統(tǒng)一性。實踐表明，實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個集團的綜合實力和時機。 三、 （三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機制和開放的經(jīng)營理念 農(nóng)業(yè)科技強調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度的優(yōu)化，實現(xiàn)經(jīng)營管理人員和優(yōu)秀員工持股。但是 從 2021 年開始，天津地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長，多項發(fā)展指標位居全國前列，呈現(xiàn)越來越強勁的發(fā)展?jié)摿Α? 環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心的崛起帶動了天津地區(qū)投資價值的凸現(xiàn)，從經(jīng)濟學(xué)的角度看，梯度的推移發(fā)展理論支撐著天津的投資價值。 二、 （二）天津別墅市場具有良好的發(fā)展空間 從市場的角度來說，真正意義上的天津別墅建設(shè)的開發(fā)啟動，是從上世紀90 年代初期開始的，當年以獨體別墅項目為主的若干別墅項目的開發(fā)，曾經(jīng)帶動了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達到理想狀況。 經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，天津市的別墅市場正逐步走向成熟。根據(jù)統(tǒng)計分析，天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)近年來別墅建設(shè)發(fā)展迅速，占整個天津市的 60%左右，經(jīng)營狀況良好。 第二節(jié) 二、市場需求分析 一、 （一）龐大的潛在市場規(guī)模 天津及北京人口密集，個人家庭休閑度假消費需求旺盛；政府、企業(yè)、社會團體的會議需求量極大。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ★ 高收入的商界人士； ★ 高收入的職業(yè)經(jīng)理人； ★ 律師等高收入專業(yè)人士； ★ 追求高層次娛樂且具備消費能力的年輕人。 二、 （二）交通 生態(tài)園酒店式湖景別墅位處 郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢。 四、 （四）娛樂項目、配套設(shè)施設(shè)置 娛樂項目與配套設(shè)施設(shè)置的多少直接關(guān)系到人們消費的欲望。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 本項目位于天津都市生態(tài)園內(nèi)，園內(nèi)高、中、低檔娛樂項目齊全。 三、 （三）龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道 天津市方舟旅行社是天津市排名前三位的旅行社，也是農(nóng)業(yè)科技公司的主要股東之一。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松谝黄陧椖康慕ㄔO(shè)過程中，酒店式湖景別墅現(xiàn)有人員成功的組織了建設(shè)及經(jīng)營，項目建設(shè)進展順利，經(jīng)營狀況良好。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親 水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4幢；三期建設(shè)計劃為 100 棟風(fēng)格迥異的別墅群。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第八章 第七部分 市場銷售 第一節(jié) 一、市場計劃 一、 （一）市場進入 市場開拓前期利用公司及合作單位強大的人脈網(wǎng)絡(luò)，邀請北京、天津的政府及企業(yè)高級官員和京津兩地體育與娛樂界名人，并充分利用與媒體的良好關(guān)系，積極舉辦各發(fā)布會、論壇、 競技活動，利用他們的影響力迅速擴大知名度，帶動一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務(wù)。 聯(lián)合京津地區(qū)其它娛樂行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 為了強化酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時尚類與旅游類雜志刊登。 四、 （四）互聯(lián)網(wǎng)廣告 是我們的主要廣告手段。 此外，還可通過與廣播、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動提高本項目的知名度和社會效應(yīng)?！豆菊鲁獭穼⒁?guī)定股東大會為公司的權(quán)力機構(gòu)，公司嚴格按照規(guī)定，召開股東大會，能夠確保股東表決權(quán)的行使，達到?jīng)Q策程序規(guī)范，關(guān)聯(lián)交易信息及時、充分披露。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 三、 （三） 關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會 公司監(jiān)事會的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會對全體股東負責(zé)，并嚴格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《監(jiān)事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)。 項目公司將建立一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團隊，并兼有以下特點： 團隊成員確立起明確的共同目標，增強吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力； 做到合理分工與協(xié)作，使每個成員明確自己的角色、權(quán)力、任務(wù)和職責(zé)，以及與其他成員之間的相互關(guān)系； 加強團隊成員之間的相互信任，促使成員間相互關(guān)心，彼此認同； 實現(xiàn)成員間有效的溝通及反饋，形成開放、坦誠的溝通氛圍； 保證職責(zé)分明、分工明確、責(zé)任清晰。 一般情況下，激勵機制包括如下幾方面： 每年平均每個雇員的工資將增長 10%，獎金將增長 5%以上； 內(nèi)部調(diào)動雇員以其個人意愿為主導(dǎo)，最大限度發(fā)揮人的潛力； 每年評定“特殊貢獻獎”，發(fā)放特別獎金和證書； 提供主要研發(fā)人員和管理人員期權(quán)獎勵； 為雇員提供醫(yī)療保險及社會保險； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松捌谝淹度?100 萬元，還需再投入資金 2180 萬元，項目運營第一年日常經(jīng)營流動資金需求為 萬元 （不包含在總投資內(nèi)）。 500 項目二期主體工程封頂。 2 土地租賃 費用 土地租賃費用根據(jù)項目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年 1200元 /畝計算。 5 財務(wù)費用 財務(wù)費用按占銷售收入的 3%計算，第一年為 。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預(yù)測的政治、經(jīng)濟等風(fēng)險的情況下，財務(wù)預(yù)測將可能受到較大影響。一般來說，國內(nèi)每年的 5 月 —— 10 月是旅游旺季，其他月份為旅游淡 季，本項目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 年份 租賃價格（元 /套 /天） 團體 散客 平均 項目建成第一年 1200 1800 1500 項目建成第二年 1500 2100 1800 項目建成第三年 1800 2400 2100 項目建成第四年 2100 2700 2400 項目建成第五年 2400 3000 2700 項目建成第六年 2400 3000 2700 項目建成第七年 2400 3000 2700 財務(wù)說明： ★ 參考同地區(qū)市場價格，項目運作第一年團體客戶每天的出租金額為 1200元 /套，零散客戶每天的出租金額為 1800 元 /套；其后 2021—— 2021 年，項目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長 300 元；運作第五年后，租賃價格基本穩(wěn)定，保守估計團體客戶每天的出租金額為 2400 元 /套，零散客戶每天的出租金額為 3000 元 /套。 ★ 土地租賃費用根據(jù)項目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年1200 元 /畝計算。 ★ 財務(wù)費用按占租賃收入的 3%計算 。 ★ 成本費用來自本商業(yè)計劃本章之成本費用預(yù)測。 本商業(yè)計劃書中的經(jīng)濟效益分析僅僅針對可以量化的正常酒店經(jīng)營模式。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場風(fēng)險能力和雙方的核心競爭力。 第一節(jié) 一、政策風(fēng)險 風(fēng)險： 用地政策風(fēng)險和大規(guī)模開發(fā)高檔別墅項目政策風(fēng)險，同時，國家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收 政策等方面的調(diào)整都可能會給公司的運營帶來一定的風(fēng)險。本項目的競爭優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運動和住宿結(jié)合獨特的“生態(tài)園”的概念。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 對策： 我國地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達 114 天，特別是“五一”“十一”和春節(jié)的三個長假，大大推動國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。由于靜?？h本身海拔較低，歷來為天津的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過被水淹沒的記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十三章 第十二部分 結(jié)論 酒店式湖景別墅項目是天津都市生態(tài)園的優(yōu)質(zhì)子項目。做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十四章 前 言 本商業(yè)計劃書內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的項目簡介、主要建設(shè)內(nèi)容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場定位、競爭對手、銷售策略、風(fēng)險 控制及項目的投資回報期等投資者關(guān)心的各項問題。做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十五章 第一部分 執(zhí)行概要 第一節(jié) 一、項目概述 酒店式湖景別墅是天津都市生態(tài)園旅游度假村中的一個重要組成部分，是一個集旅游、娛樂、住宿、餐飲、會務(wù)等為一體的高檔休閑度假旅游項目。 該項目的二期建設(shè)即將正式啟動，有關(guān)立項手續(xù)完備，預(yù)計二期地上物建設(shè)總投資 2280 萬元 ,占地面積 30 畝。做成功物業(yè)管理人！』 第 38 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 劃，最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡有效的組織管理體系。方舟天馬投資集團下屬 天津市方舟旅行社成立于 1999 年，注冊資金 1500 萬元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要負 責(zé)都市生態(tài)園的營銷，提供良好的客源市場。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十六章 第二部分 項目提供的產(chǎn)品和服務(wù) 第一節(jié) 一、項目的創(chuàng)意和定位 一、 （一）項目創(chuàng)意 “酒店式湖景別墅”項目是天津都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項目之一。 酒店式湖景別墅項目包括別墅群以及 800 畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計以及每棟別墅獨立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾多高端的休閑娛樂項目，必然成為國內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時也是本項目盈利能力的關(guān)鍵。做成功物業(yè)管理人！』 第 40 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。這也同時體現(xiàn)了天津市政府對天津都市生態(tài)園的大力支持。按照生態(tài)園的設(shè)計規(guī)劃，整個園區(qū)項目的工程建設(shè)將分成四個時期，從 2021 年 3 月份起建，預(yù)計 2021 年全部完