【正文】 改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由 建設(shè)單位 交納。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 6 物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)時(shí)，可以按照 合同的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的授權(quán) ，對(duì)建筑物進(jìn)行管理，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人們的行為進(jìn)行約束。 （單項(xiàng)選擇題） 三 、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) （多項(xiàng)選擇題） （ 1）履行告知義務(wù)。 （ 3）協(xié)助做好救助工作。 （單項(xiàng)選擇題） 7 五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定 （多項(xiàng)選擇題） 是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)行為可能對(duì)其權(quán)益造成 影響。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度 一、 業(yè)主的概念 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：房屋的 所有權(quán)人為業(yè)主 。 （單項(xiàng)選擇題） 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加。 （六）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 與特殊情況，經(jīng) 1/3 以上 業(yè)主委員會(huì)委員提議，或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開(kāi)會(huì)議的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。對(duì)此類行為， 由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 責(zé)令限期改正 或者 撤銷其決定 ，并 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主通告 （多項(xiàng)選擇題） 。 （ 4）違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任 3. 業(yè)主公約的法律效力 （多項(xiàng)選擇題） 業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 《條例》特別要 求，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以 招投標(biāo)的方式 選聘物業(yè)管理企業(yè)。 （選擇題） 二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則 2. 招標(biāo)原則 10 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)行為是一種通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇，在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中必須嚴(yán)格遵循 公開(kāi)、公平、公正、合理和誠(chéng)實(shí)信用 的基本原則。 四、 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 評(píng)標(biāo)委員會(huì) 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專家共同組成，成員為 5 人以上單數(shù) ，其 中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家 不得少于成員總數(shù)的三分之二 。 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收包括 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收 兩個(gè)方面 11 第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 《條例》規(guī)定了國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行 資質(zhì)管理制度 。 二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。 ，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期整改，并處 1 萬(wàn)元以上 3 萬(wàn)元以下罰款。 （ 4）法律法規(guī)規(guī)定不予注冊(cè)的其他情形 物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)接受繼續(xù)教育，不斷更新知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平，每年接受繼續(xù)教育時(shí)間應(yīng)當(dāng) 不少于 40 學(xué)時(shí) 。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為 控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃 。 第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 一、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償轉(zhuǎn)讓和無(wú)償轉(zhuǎn)讓 無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要是因繼承或贈(zèng)與行為而發(fā)生 二、按照 合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬房屋建設(shè)工程的應(yīng)完成總投資額的 25%以上，屬成片開(kāi) 發(fā)土地的，應(yīng)形成建設(shè)用地條件； 第四節(jié) 商品房銷售管理 一、商品房預(yù)售的條件 《 城市 房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （多項(xiàng)選擇題） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 五、《住宅質(zhì)量保證書》的要求和主要內(nèi)容 《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （多項(xiàng)選擇題） 1．工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)； 2．地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修； 3．正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期； 4．用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限 ； 住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅 交付用戶使用之日起計(jì)算 ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)上述規(guī)定的保修期，但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限。 （多項(xiàng)選擇題） 二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的 種類 （多項(xiàng)選擇題） （一）總登記（二）初始登記（三）轉(zhuǎn)移登記 （四）變更登記（五）他項(xiàng)權(quán)利登記（ 六）注銷登記 第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理 二、 城市 危險(xiǎn)房屋管理 危房鑒定應(yīng)由房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)實(shí)施 ， 危房處理的方式有四種 ： （多項(xiàng)選擇題） （ 1）觀察使用（ 2）處理使用（ 3）停止使用（ 4）整體拆遷 三、 共有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理 共有住宅出售后，住宅自用部位和自用設(shè)備的維護(hù)，由 住宅所有人 承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。 （選擇題） （補(bǔ)充修改內(nèi)容） 修改的相 關(guān)內(nèi)容 （一）關(guān)于“業(yè)主大會(huì)制度”（第三章第一節(jié)）的修改 修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條的內(nèi)容為： 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條內(nèi)容為： 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 涉及公有住房出售的， 售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。售房單位按照多層住宅 不低于售房款的 20%、高層住宅 不低于售房款的 30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。 業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的住宅 專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。 第二、業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。（多項(xiàng)選擇題） 19 三、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成 （多項(xiàng)選擇題） 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由 人員費(fèi)用、物業(yè)共 用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用 組成。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低 于實(shí)際可使用年限的，成本監(jiān)審時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折