【正文】 216。本服務(wù)建議書的知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬于北京凱嘉國(guó)際投資公司，僅限于貴司內(nèi)部使用，在本服務(wù)建議書的知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬于北京凱嘉國(guó)際投資公司，僅限于貴司內(nèi)部使用，在未經(jīng)過(guò)北京凱嘉國(guó)際投資公司面許可的情況下，不得復(fù)制或轉(zhuǎn)交其它第三方。幸福灣5商業(yè)地產(chǎn)概述 — 核心問(wèn)題剖析? 成功的出售背后，是艱難的招商過(guò)程，癥結(jié)何在？ ? 招商開業(yè)后，商家卻紛紛選擇撤場(chǎng)，為什么？? 面對(duì)強(qiáng)勢(shì)主力店的整改清單，商家如何選擇？ ? 100%的出租率卻得不到預(yù)期的經(jīng)營(yíng)回報(bào)，怎么辦？ —— 商業(yè)如何精準(zhǔn)定位？—— 經(jīng)營(yíng)誰(shuí)來(lái)掌控？—— 如何在強(qiáng)勢(shì)商業(yè)集團(tuán)面前把握主動(dòng)權(quán)？—— 如何遴選合適的業(yè)態(tài)與業(yè)種群？6項(xiàng)目概況? 項(xiàng)目周邊環(huán)境? 路網(wǎng)條件? 項(xiàng)目位于北京城市中軸線 —— 西長(zhǎng)安街萬(wàn)壽路口南 公里（蓮花池西路與萬(wàn)壽路交叉口）。? 南邊的京石高速路扼進(jìn)出北京的西南門戶。? 另外規(guī)劃中的地鐵十一號(hào)線馬官營(yíng)站距本項(xiàng)目 1公里。? □商業(yè)設(shè)施密集，檔次不高。本項(xiàng)目是成熟居住區(qū)，西部正在進(jìn)行大規(guī)模的改造。? □醫(yī)療設(shè)施充足。10區(qū)域市場(chǎng)分析 — 區(qū)域行業(yè)特征? 所在區(qū)域主要行業(yè)有餐飲服務(wù)、賓館酒店、寫字樓、零售業(yè)（商場(chǎng) /超市 /便利店 /農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）、休閑娛樂、體育健身和其他生活服務(wù)業(yè)。? □地區(qū)餐飲需求旺盛：項(xiàng)目北側(cè)總后等國(guó)家機(jī)關(guān)辦公及居住區(qū)餐飲需求強(qiáng)勁、且項(xiàng)目南側(cè)附近居民小區(qū)多，常住居民比例大，流動(dòng)客流較多，因而對(duì)餐飲服務(wù)設(shè)施形成需求。東臨豐臺(tái)區(qū)規(guī)劃的六里橋商圈，西臨西奧商圈，北臨公主墳商圈，具有極強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α?5 區(qū)域市場(chǎng)分析 — 區(qū)域行業(yè)特征? 零售業(yè)（商場(chǎng) /超市 /便利店 /農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）特征：? □便利店：對(duì)于這一行業(yè)的進(jìn)入只有連鎖便利店的業(yè)態(tài)尚存空白；? □零售企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：商圈內(nèi)小型的零售店都屬于大眾消費(fèi)的檔次，還有農(nóng)貿(mào)菜市場(chǎng)區(qū)域布店密集，給區(qū)域居民提供了方便的日常生活消費(fèi)場(chǎng)所，但競(jìng)爭(zhēng)也較激烈；但缺少大型綜合式購(gòu)物。? 項(xiàng)目南部區(qū)域周邊的大眾休閑場(chǎng)所較多，且經(jīng)營(yíng)較好，主要有靚廠文化娛樂中心、金色年華娛樂城、藍(lán)色悅?cè)藠蕵烦呛吞旄畩蕵烦恰?8 區(qū)域市場(chǎng)分析 — 區(qū)域行業(yè)特征? 其他生活服務(wù)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：? □銀行? 本項(xiàng)目周邊銀行網(wǎng)點(diǎn)周邊 2公里之內(nèi)有建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行等。20 區(qū)域市場(chǎng)分析 — 區(qū)域行業(yè)特征 區(qū)域潛在商業(yè)物業(yè)增量初步分析? 隨著周邊的進(jìn)一步拆遷改造，大批臨時(shí)商業(yè)建筑將會(huì)拆除，將有大批大體量商業(yè)物業(yè)及社區(qū)商業(yè)街形成，商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。? □項(xiàng)目周邊有完善的市政配套和成熟的居住氛圍。? □項(xiàng)目門前停車位不足，這是商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在，與本項(xiàng)目便捷的路網(wǎng)交通形成強(qiáng)烈的反差。? □離公主墳、西客站近。公主墳商圈是以城鄉(xiāng)結(jié)合部的優(yōu)勢(shì)發(fā)展起來(lái)的，隨著城市的發(fā)展已成為城市中心區(qū)域。隨著項(xiàng)目軍事單位居住區(qū)的建設(shè)，以項(xiàng)目為中心的社區(qū)商業(yè)圈已基本成形。進(jìn)入過(guò)早需承擔(dān)啟動(dòng)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)晚競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈。? □本項(xiàng)目對(duì)面社區(qū)型商業(yè)及鄰近的道樂蒙恩商務(wù)，如定位不能進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查及商家資源有效配置則會(huì)產(chǎn)生直接的競(jìng)爭(zhēng)?？偨ㄖ娣e 80000平方米。? 4. 每五年遞增 5%? 5．租金半年付。按公司《項(xiàng)目單位面積日費(fèi)用成本經(jīng)驗(yàn)含量表》工資按 /㎡ /天；傭金 /㎡ /天；廣告費(fèi)用 /㎡ /天；冷暖費(fèi)按外供暖外供冷 /㎡ /天；管理費(fèi)用 /㎡ /天；業(yè)主租金按雙方簽訂的合同約定。該項(xiàng)目第 1年對(duì)外經(jīng)營(yíng)，從謹(jǐn)慎的原則出發(fā)出租率按 70%（未考慮半年的免租期），從第 2年開始達(dá)到正常水平 85%，并一直維持在此水平。為了便于快速?zèng)Q策，現(xiàn)金流量進(jìn)行簡(jiǎn)化計(jì)算，以上面的經(jīng)營(yíng)收入和運(yùn)營(yíng)成本為主，以便于更直觀的反映項(xiàng)目現(xiàn)金流入流出情況。? 從動(dòng)態(tài)指標(biāo)來(lái)看，貼現(xiàn)率為 8％時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1628萬(wàn)元，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于貼現(xiàn)率，說(shuō)明項(xiàng)目可行。? 優(yōu)勢(shì)分析： 收益完全獲得； 安置剩余勞動(dòng)力就業(yè)； 培養(yǎng)商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。? 根據(jù)本報(bào)告分析，整體現(xiàn)狀散租： 價(jià)格： /平方米 /天，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=￥ 4,839＞ 0，投資內(nèi)部收益率 IRR=%。同時(shí)由于商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商的盈利模式是 “整分租 ”的差額利潤(rùn)，運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)要承擔(dān)租金水平降低、出租率下降等因素，這些因素必定導(dǎo)致 “東四 33號(hào) ”院落整租價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常市場(chǎng)狀態(tài)下的整租價(jià)格，經(jīng)估算本項(xiàng)目整租市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間為600萬(wàn) —700 萬(wàn)之間，租金漲幅以每三年 5%計(jì)，則 20年合作期內(nèi)600萬(wàn)底價(jià)，平均年租金： 692萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)分析，在合作底價(jià) ，出租率：第一年 30%，第二年 50%，第三年開始75%的前提下合作期限 20年平均年收益 865萬(wàn)元。35Part ⅣⅣ服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容36凱嘉國(guó)際凱嘉國(guó)際市場(chǎng)研究 凱嘉國(guó)際顧問(wèn) 凱嘉國(guó)際經(jīng)紀(jì)凱嘉國(guó)際商業(yè)管理凱嘉國(guó)際運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)管理凱嘉國(guó)際商業(yè)投資廣告推廣提供前期市場(chǎng)分析、定位、營(yíng)銷策劃服務(wù)提供商業(yè)綜合體項(xiàng)目銷售代理服務(wù)提供商業(yè)物業(yè)的后期商業(yè)管理服務(wù)凱嘉國(guó)際全程服務(wù)能力凱嘉國(guó)際全程服務(wù)能力提供商業(yè)電子運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)實(shí)施維護(hù)提供商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)維護(hù)和投融資服務(wù)提供商業(yè)物業(yè)中期顧問(wèn)、招商代理服務(wù)37商家服務(wù) 發(fā)展商服務(wù)市場(chǎng)研究服務(wù)品牌推廣服務(wù)渠道建設(shè)服務(wù)顧問(wèn)服務(wù)招商服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)凱嘉國(guó)際全程服務(wù)平臺(tái)凱嘉國(guó)際全程服務(wù)平臺(tái)零售拓展服務(wù) 資產(chǎn)維護(hù)、投融資服務(wù)38凱嘉國(guó)際服務(wù)項(xiàng)目訂立發(fā)展模式市場(chǎng)調(diào)查及研究初步市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)組合規(guī)劃租金與財(cái)務(wù)測(cè)算規(guī)劃建議主力店招商全面招商商裝協(xié)助 /開業(yè)驗(yàn)收開業(yè)籌備建筑概念設(shè)計(jì)方案及建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃開發(fā)及施工計(jì)劃建筑施工設(shè)計(jì)圖建筑設(shè)計(jì)檢討開工項(xiàng)目管理及施工竣工及交付使用地產(chǎn)流程 建筑設(shè)計(jì)及施工開業(yè)市場(chǎng)研策服務(wù)商業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理11111121111市場(chǎng)策劃服務(wù)內(nèi)容?市場(chǎng)調(diào)查與研究?消費(fèi)力調(diào)查研究?商圈的調(diào)查與研究?未來(lái)商業(yè)供應(yīng)研究?市場(chǎng)定位?業(yè)態(tài)組合規(guī)劃?動(dòng)線布局規(guī)劃?租金與財(cái)務(wù)測(cè)算?規(guī)劃設(shè)計(jì)建議招商及招商顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容?主力店的招商?根據(jù)商家需求提供建筑設(shè)計(jì)參數(shù)?與設(shè)計(jì)院進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)檢討?針對(duì)經(jīng)營(yíng)情況提供場(chǎng)推廣需求?全面招商?招商現(xiàn)場(chǎng)的管理?內(nèi)裝協(xié)調(diào)，協(xié)助開業(yè)籌備?物業(yè)管理、商業(yè)管理的接口商業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容?營(yíng)銷管理?運(yùn)營(yíng)管理凱嘉國(guó)際服務(wù)內(nèi)容?招商管理?資產(chǎn)管理服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容3商業(yè)管理服務(wù)39市場(chǎng)策劃服務(wù)總體邏輯市場(chǎng)策劃服務(wù)總體邏輯各業(yè)態(tài)組合體量上限業(yè)態(tài)組合與定位建筑平層格局業(yè)態(tài)平層布局區(qū)域消費(fèi)人口總量區(qū)域消費(fèi)人口結(jié)構(gòu)與質(zhì)量區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣區(qū)域消費(fèi)需求區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)空白的或未被很好滿足的市場(chǎng)空間未來(lái)商業(yè)供應(yīng)本項(xiàng)目的生存空間及發(fā)展方向本項(xiàng)目的生存空間及發(fā)展方向消費(fèi)者的意愿主力商家反饋?lái)?xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)及約束社會(huì)化考慮總體市場(chǎng)定位租金確定財(cái)務(wù)測(cè)算182。形象定位182。風(fēng)險(xiǎn)防范競(jìng)爭(zhēng)性商圈的影響182。根據(jù)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及商業(yè)業(yè)態(tài)需求提供基建、機(jī)電、消防、弱電、上下水、景觀等設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)建議，并根據(jù)設(shè)計(jì)調(diào)整進(jìn)行商業(yè)動(dòng)線及店鋪劃分的調(diào)整。根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案，提供店鋪切割、主力店區(qū)域劃分、業(yè)態(tài)組合的建議；進(jìn)行主力店商家、各業(yè)態(tài)重點(diǎn)商家的訪談，反饋?lái)?xiàng)目相關(guān)設(shè)計(jì)建議；開始主力店的招商。開發(fā)商域運(yùn)營(yíng)商共同出資成立運(yùn)營(yíng)管理公司。顧問(wèn)型。輸出管理型。后期商業(yè)管理的合作方式后期商業(yè)管理的合作方式發(fā)展商發(fā)展商商業(yè)管理商業(yè)管理公司公司營(yíng)銷營(yíng)銷 招商招商 運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng) 資產(chǎn)資產(chǎn)凱凱嘉嘉國(guó)國(guó)際際45商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)平臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)平臺(tái)從零售業(yè)的使命出發(fā)從零售業(yè)的使命出發(fā)將商品通過(guò)以下方式提將商品通過(guò)以下方式提供給消費(fèi)者，能促進(jìn)市供給消費(fèi)者，能促進(jìn)市場(chǎng)繁榮、創(chuàng)造利潤(rùn)，是場(chǎng)繁榮、創(chuàng)造利潤(rùn)，是最基本和最重要的問(wèn)題最基本和最重要的問(wèn)題適時(shí)適時(shí)Right Time適地適地Right Place適質(zhì)適質(zhì)Right Quality適量適量Right Quantity適價(jià)適價(jià)Right Price適境適境Right Condition46先進(jìn)性靈活性安全性方便性完整性擴(kuò)展性216。數(shù)據(jù)必須關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)必須關(guān)聯(lián) ,不同不同 216。 心應(yīng)用的系統(tǒng)架構(gòu)心應(yīng)用的系統(tǒng)架構(gòu) 。在需要的時(shí)候增加其在需要的時(shí)候增加其216。貴司可根據(jù)本項(xiàng)目的需求，選擇我司如下服務(wù)內(nèi)容：目預(yù)期投資收益。特性，對(duì)本項(xiàng)目的定位具有指導(dǎo)性意義。并根據(jù)定位提出業(yè)態(tài)和平面布局，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)收益測(cè)算，供貴司進(jìn)行參考決策。市場(chǎng)顧問(wèn)。進(jìn)行店鋪?zhàn)饨鸬暮怂?，并根?jù)圖紙的調(diào)整進(jìn)行店鋪劃分、業(yè)態(tài)組合、店鋪?zhàn)饨鸬恼{(diào)整。論，尋求建筑改造成本、設(shè)計(jì)效果、商業(yè)需求的最佳結(jié)合點(diǎn)，預(yù)留商業(yè)未來(lái)發(fā)展空間。推廣要求，以保障推廣、招商、運(yùn)營(yíng)的同步性。提供招商相關(guān)的文本標(biāo)準(zhǔn)范本，協(xié)助甲方進(jìn)行招商及開業(yè)前商裝流程的修訂。協(xié)助運(yùn)營(yíng)公司，進(jìn)行開物業(yè)管理公司、廣告推廣公司等）的介入時(shí)間及與相關(guān)公司進(jìn)行招商工作的協(xié)調(diào)。使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成本在滿足商業(yè)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)的功能需求的前提下最小化。造空間，使項(xiàng)目收益最大化的同時(shí)具有產(chǎn)生持續(xù)可增長(zhǎng)的動(dòng)力。租金的營(yíng)銷策略，并根據(jù)業(yè)態(tài)布局及主力店進(jìn)入進(jìn)行調(diào)整。作。力求通過(guò)嚴(yán)格的環(huán)節(jié)控制，達(dá)到短時(shí)間保質(zhì)保量完成開業(yè)籌備工作的目的。運(yùn)營(yíng)管理的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。力。開業(yè)前的籌備工作。增加管理體系，推動(dòng)所管理商業(yè)物業(yè)的業(yè)績(jī)提升和價(jià)值最大化。 二、商業(yè)部分收費(fèi)中期招商顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 15萬(wàn)元 /月；（不含駐場(chǎng)費(fèi)用）收費(fèi)方式：按月收費(fèi)；工作期限：自市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》《定位報(bào)告》完成（開始主力店洽談）起至項(xiàng)目開