【正文】 陽(yáng)光作業(yè)、依法拆遷。小李莊在不足兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)順利搬遷完畢，創(chuàng)造了“小李莊速度”。二七區(qū)明確提出將城中村改造與產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合，以城中村、老城區(qū)、老市場(chǎng)、老企業(yè)“四個(gè)改造”為依托，強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，積極培育新興產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展。二是著力培育產(chǎn)業(yè)支撐。面對(duì)城中村改造帶來(lái)的投資熱潮，二七區(qū)提出大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)、商圈經(jīng)濟(jì)和街區(qū)經(jīng)濟(jì)，努力推動(dòng)土地招商向樓宇招商轉(zhuǎn)變，推動(dòng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)向商務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以投資拉動(dòng)為主向以消費(fèi)拉動(dòng)為主轉(zhuǎn)變，形成了城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力，創(chuàng)造了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新優(yōu)勢(shì)。市、區(qū)兩級(jí)政府未出臺(tái)較完善的城中村（棚戶區(qū)）改造相關(guān)制度，各城中村改造項(xiàng)目沒(méi)有統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)，各自摸著石 頭過(guò)河。城區(qū)改造缺乏有實(shí)力的大企業(yè)集團(tuán)入駐，沒(méi)有骨干的大建設(shè)項(xiàng)目推動(dòng)，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射帶動(dòng)作用有限。思想解放的程度，決定著工作的力度。（二）統(tǒng)籌規(guī)劃，提高建設(shè)水平。強(qiáng)化規(guī)劃監(jiān)管，對(duì)規(guī)劃執(zhí)行、變更進(jìn)行科學(xué)的監(jiān)審和論證，對(duì)正在制定的控制性規(guī)劃和修建性規(guī)劃進(jìn)行論證和評(píng)審，堅(jiān)決維護(hù)規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。堅(jiān)持突出重點(diǎn)、分步實(shí)施、輻射帶動(dòng)的原則，以***棚戶區(qū)改造一期項(xiàng)目建設(shè)為契機(jī)，以露天劇場(chǎng)、城市廣場(chǎng)、科技館、濕地公園及安置房等項(xiàng)目建設(shè)為示范，以大容量的商務(wù)功能區(qū)開發(fā)改造為重點(diǎn)，全面掀起城中村改造高潮。加快大容量的商務(wù)功能區(qū)等項(xiàng)目建設(shè)，扶持發(fā)展購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、社會(huì)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。城市化的浪潮愈演愈烈，鄭州也不例外。關(guān)鍵詞城中村/城市化/陳砦/西史趙村城中村是中國(guó)大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特有的現(xiàn)象。治安形勢(shì)嚴(yán)峻。各種管線雜亂無(wú)章，排水排污不暢，垃圾成災(zāi)。從地域角度上講，它屬于城市的范疇。城市化進(jìn)程的加快，使一些處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村莊，融入城區(qū)，成為“城中有村，村里有城，村外現(xiàn)代化，村里臟亂差”的地區(qū)，嚴(yán)重地阻礙了城市精神文明建設(shè)的普及與發(fā)展；不利于城市整體規(guī)劃和建設(shè)。改造后的西關(guān)虎屯成為了現(xiàn)在的鄭州國(guó)貿(mào)大廈，融進(jìn)并促進(jìn)了鄭州市花園路商圈的發(fā)展；燕莊則成為了現(xiàn)在的曼哈頓廣場(chǎng)，高層住宅，底層商業(yè)的模式，為后來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了參考。這些項(xiàng)目在鄭州南區(qū)抱團(tuán)而立，吸引了許多購(gòu)房者的目光，同時(shí)間接地促進(jìn)了南區(qū)周邊配套的發(fā)展，對(duì)鄭州的區(qū)域發(fā)展功不可沒(méi)。市場(chǎng)的需求促使了村子的轉(zhuǎn)變：與城區(qū)相比，它們?nèi)彳浂錆M溫情；與傳統(tǒng)的村子相比，它們連接著繁華與便利。城中村的改造遠(yuǎn)不止拆與建這么簡(jiǎn)單，其中牽扯到的利益糾紛三言兩語(yǔ)說(shuō)不清楚。繁華而混亂、簡(jiǎn)單而卑微，城中村接納了大部分外來(lái)人，村里的便利生活，為外來(lái)者提供了在這個(gè)繁華城市中生存下來(lái)的可能。它是階段性的存在，是過(guò)渡期的選擇，也是城市發(fā)展過(guò)程中必經(jīng)之旅。城中村的改造，有關(guān)部門應(yīng)采取有效的措施，去解決不管是錢的問(wèn)題還是人的問(wèn)題。大量的城中村存在于都市之中，給城市建設(shè)和管理帶來(lái)很大的負(fù)面影響，而改造城中村的難度極大，如何改造城中村，是全國(guó)幾乎所有城市都正在面臨的重大課題。致 謝在此論文完成之際，謹(jǐn)此向我的任課老師徐雅老師致以衷心的感謝和崇高的敬意，本論文的工作是在老徐師的悉心指導(dǎo)下完成的。對(duì)趙村項(xiàng)目前期工作沒(méi)有本質(zhì)的作用。原則上，該筆資金不少于拆遷安臵資金的50％。c)安臵房用地主體原則上由改造公司承建或委托發(fā)包，至于是否承包開發(fā)安臵房，由改造公司自行協(xié)商。e)將村民安臵完畢后，由市城改辦通過(guò)定向掛牌出讓的方式，讓與改造公司關(guān)聯(lián)的開發(fā)公司或投資公司成功掛牌（95％的成功掛牌率）。，趙村30萬(wàn)平米應(yīng)安臵部分，現(xiàn)房安臵 2 約20萬(wàn)平方米；貨幣安臵約10萬(wàn)平米。（況總協(xié)商的3000萬(wàn)保證金，具有較強(qiáng)的可行性，但存在后續(xù)拆遷安臵資金不足的問(wèn)題，需滾動(dòng)開發(fā)回籠資金）：2000元/平米安臵房屋面積約20萬(wàn)平米＝4億元（安臵保證金可與市城改辦協(xié)商）。若開發(fā)商資金實(shí)力有限，將無(wú)法啟動(dòng)城中村項(xiàng)目。（前提是拆遷安臵資金到位）五、浐灞城改辦狀況：，浐灞管委會(huì)剛剛成立，城中村改造辦公室與國(guó)土分局合并辦公； 。b)根據(jù)西安名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷經(jīng)理對(duì)浐灞片區(qū)的認(rèn)識(shí)，浐灞片區(qū)未來(lái)1－2年內(nèi)，整體房屋售價(jià)達(dá)到4000元/平米是現(xiàn)實(shí)的。d)就土地價(jià)格而言，城中村改造的土地地價(jià)相對(duì)其他渠道的土地并沒(méi)有太大的優(yōu)勢(shì)。：目前，浐灞生態(tài)區(qū)的土地資源較多，城中村改造并沒(méi)有作為重點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)。七、趙村改造項(xiàng)目的考察總結(jié)：：a)西安南部片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)非常成熟，地價(jià)、房?jī)r(jià)均達(dá)到很高的水平。b)政府高層資源難以把控：市城改辦主任的人脈資源是趙村項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。c)村民與村委關(guān)系至關(guān)重要：安臵房首先滿足村民的前提下，若村民拆遷補(bǔ)償困難較大，拆遷工作難以進(jìn)行，安臵房的銷售將受政府干預(yù)，即使政府資源可控，風(fēng)險(xiǎn)仍然極大。建議采取安臵房與商品房開發(fā)并舉的策略。c)后續(xù)拆遷安臵專項(xiàng)資金不足（按照市城改辦的要求約1。e)安臵房屋的大量資金投入更是沒(méi)有著落。第四篇：西安城中村項(xiàng)目考察報(bào)告西安城中村項(xiàng)目考察報(bào)告一、西安城中村改造的正規(guī)流程：：（趙村已經(jīng)完成）提出改造申請(qǐng)(街道辦事處或農(nóng)工局)——區(qū)城改辦審批同意——市城改辦審批——市城改辦主任審定，納入城改計(jì)劃（即趙村的40號(hào)文件）。：1)趙村納入城改計(jì)劃文件（市城改辦主任）——委托控規(guī)設(shè)計(jì)（市城改辦規(guī)劃管理處）——初步審核（規(guī)劃管理處）——控規(guī)審定（市城改辦主任辦公會(huì)）——改造工作方案（區(qū)城改辦）——改造方案初審（市城改辦的規(guī)劃、土地處、建設(shè)房管處）——繳納拆遷安臵專項(xiàng)資金，方可審定改造方案（市城改辦主任辦公會(huì)）。：a)獲得改造方案的正式批復(fù)文件后，由市城改辦土地管理處將所以的集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有劃撥土地。d)城中村改造首先建設(shè)安臵房，安臵房的建設(shè)只能正對(duì)村民還建，原則上不能對(duì)外銷售。二、拆遷安臵資金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（舉例）：：趙村45萬(wàn)平米的拆遷面積，其中1－2層的建筑面積可等面積還建，互找差價(jià)（并不是全部都是現(xiàn)房安臵，有部分貨幣安臵）；3層及以上的房屋，按殘值賠償（其中貨幣安臵和現(xiàn)房安臵的各占50％左右）。＝貨幣安臵資金（10萬(wàn)平米2000元/平米＋3層以上約15萬(wàn)平米的房屋拆遷1000元/平米＋搬遷獎(jiǎng)勵(lì)2萬(wàn)元/戶1360戶＋社會(huì)保障資金28000元/人開發(fā)商承擔(dān)部分40％4843人）＝43000萬(wàn)元。，拆遷安臵專項(xiàng)資金支付和使用方式如下：f)若委托區(qū)城改辦拆遷安臵，則在簽訂委托協(xié)議時(shí)，支付拆遷安臵保證金5％；（一般區(qū)城改辦會(huì)配合改造主體，通過(guò)方案審批）g)區(qū)城改辦負(fù)責(zé)獲得拆遷許可證，支付拆遷資金的50%；h)拆遷完畢交地時(shí)，支付拆遷資金的95％。四、城中村房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策：：安臵房免除所有規(guī)費(fèi)；，在改造方案審批階段根據(jù)盈虧狀況確定具體優(yōu)惠政策；a)若可開發(fā)的土地市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)抵平前期拆遷安臵費(fèi)，則配套、人防等規(guī)費(fèi)不予減免；b)若可開發(fā)的土地市場(chǎng)價(jià)低于前期投入，則政府從配套、出讓金和其他規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)等方面給予減免。六、城中村安臵房銷售的市場(chǎng)前景：以安臵房名義開發(fā)，面向西安市民銷售的開發(fā)模式能否成功，取決于趙村安臵房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。b)二環(huán)線外的城中村城中村改造的前期投資非常大，且前期拆遷周期較長(zhǎng)，對(duì)政府關(guān)系要求較高。，除了傳統(tǒng)的碑林區(qū)和高新區(qū)外，南郊土地開發(fā)也成為熱土?？蛻暨x購(gòu)房源傾向于低層的別墅、洋房，其次是多層和小高層，高層樓房因地震影響，銷售放緩。b)浐灞生態(tài)區(qū)，作為西安未來(lái)高檔住宅、商務(wù)區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展前景良好。否則，拆遷安臵專項(xiàng)資金難以達(dá)到市城改辦的要求，趙村的改造方案難以獲得政府批準(zhǔn)，后續(xù)安臵房手續(xù)及對(duì)外銷售難以實(shí)現(xiàn)。安臵房的低價(jià)策略，必然導(dǎo)致較低的利潤(rùn)空間。：a)改造公司1000萬(wàn)的注冊(cè)資本金，前期1200萬(wàn)中450萬(wàn)與村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的借款（很可能被村長(zhǎng)等挪用，并沒(méi)有投入到高壓線搬遷）。）d)在前期投入高達(dá)5200萬(wàn)元的情況下，況總才能取得政府批文。以免整個(gè)興達(dá)集團(tuán)陷入拆遷危機(jī)。第三條 本辦法所稱城中村，是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。市城中村改造辦公室接受市發(fā)展改革、建設(shè)、房產(chǎn)等行政管理部門的委托，做好城中村改造的相關(guān)行政管理工作。區(qū)城中村改造辦公室依法接受相關(guān)部門的委托，行使與城中村改造有關(guān)的行政管理職能。經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃，任何單位和個(gè)人不得擅自改變。由城中村遷出的入學(xué)、入伍、服刑人員，可以按照有關(guān)規(guī)定遷回原城中村，禁止其他非農(nóng)人員遷入城中村。城中村改造專項(xiàng)資金的歸集、使用、管理，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十三條 城中村改造方案經(jīng)村民會(huì)議討論通過(guò)后，由區(qū)城中村改造辦公室報(bào)市城中村改造辦公室批準(zhǔn)。實(shí)施改造過(guò)程中，確需變更用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)方案以及拆遷安置方案時(shí)，須按原程序報(bào)批。第十八條 城中村集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清產(chǎn)核資。原集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原村民的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。第二十一條 城中村村民轉(zhuǎn)為城市居民后，統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理范圍。前款規(guī)定的政府承擔(dān)的費(fèi)用，以城中村土地依法收益中支付。城中村改造綜合用地應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照市人民政府規(guī)定的城中村改造綜合用地專項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行。第二十六條 實(shí)施改造城中村范圍內(nèi)的少量國(guó)有土地，可以根據(jù)城中村改造需要，由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依法收購(gòu)或置換，用于城中村改造。第二十九條 城中村改造涉及城市規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先列入城市建設(shè)計(jì)劃，與城中村改造同步進(jìn)行。第六章 拆遷安置第三十二條 實(shí)施城中村改造，應(yīng)當(dāng)按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設(shè)安置住宅的原則進(jìn)行，確保被拆遷人及早入住。被拆遷人需要自行過(guò)渡的，城中村改造主體應(yīng)當(dāng)參照《西安市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，給被拆遷人發(fā)放搬家補(bǔ)助費(fèi)和過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)。補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用?！段靼彩谐侵写宕迕穹课萁ㄔO(shè)管理辦法（試行）》施行前，城中村已建成房屋二層（不含二層）以上部分的面積按殘值（即重置成新價(jià)）給予補(bǔ)償。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以轉(zhuǎn)戶前城中村在冊(cè)戶籍人口為依據(jù)，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結(jié)合原房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積進(jìn)行安置。超過(guò)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定過(guò)渡期限的，從逾期之月起由城中村改造實(shí)施主體按不低于原過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的二倍向被拆遷人支付過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)，超過(guò)6個(gè)月的，從第7個(gè)月起每月按不低于原過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的3倍支付過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)。第四十二條 城中村改造主體與被拆遷人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的，由當(dāng)事人申請(qǐng)市城市房屋拆遷安置管理辦公室依法對(duì)爭(zhēng)議進(jìn)行協(xié)調(diào)、裁決。第七章 監(jiān)督管理第四十五條 城中村改造主體在實(shí)施改造過(guò)程中應(yīng)當(dāng)文明守法。濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任；給當(dāng)事人造成損失的，依法予以賠償。