【正文】 商務平臺。目前，沱江兩邊的吊腳樓可謂寸土寸金，靠近江邊的房間每年的資金可以達到5萬元。有人估計，如果中國500萬人涉足旅游地產消費，平均每人按5萬元計算，那么將是2500億元的大蛋糕。讓我們以理智的眼光來面對這全國各地迅速興起的旅游地產的烽火。與普通住宅、商業(yè)地產不同的是，旅游地產高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學的規(guī)劃、功能復合、附加值較高和宜于投資等特征。旅游商業(yè)地產：主要是指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯(lián)空間。文化上，東岸的中東地區(qū)是當今世界的兩大宗教——基督教與伊斯蘭教的發(fā)源地，北岸的希臘是歐洲文明的搖籃。英國是浪漫主義文化的發(fā)源地，崇尚自然的英國式花園就出現在那個時代。（2）法國詩人科諾的示范l858年，法國詩人科諾(Conneau)在法國南部海岸休假時，給皇后(拿破侖三世的妻子)寫信介紹地中海岸的美麗宜人。可惜這樣的黃金時代到第一次世界大戰(zhàn)時結束了，海岸上又旅客稀落，興建的豪華賓館無人問津。尤其在1925年，一位美國作家(百萬富翁)一改以往歐洲人冬天來海岸休假的傳統(tǒng)，而是夏天來海岸度假，發(fā)現夏日的海岸更美。尼斯及地中海沿岸一下成了現代派藝術家的搖籃。這個古城在16世紀被發(fā)現并開始發(fā)掘，現在這個位于那不勒斯郊外的世界著名古跡已經有許多游客進入參觀，古城還保存著當年的街道和房子、富人的花園、神廟、廣場等。阿瑪爾菲海岸因其海岸懸崖的美麗風光被聯(lián)合國教科文組織定為世界自然和文化遺產，也被美國《國家地理雜志》評為人一生必須看一次的世界51個地方之一。在60年代早期，一位名叫亞歷山大〃奈特（Alexander Nette）的德國人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時度假概念。到20世紀90年代。70年代中期的石油危機中，因油價上漲使美國經濟進入緊縮期，房產大量閑臵，房地產商急需解決積壓房產的需求，客觀上推動了分時度假產品在美國的發(fā)展。在20世紀80年代初期，分時交換的概念從美國佛羅里達傳播到英國和西班牙，分時度假交換系統(tǒng)的概念又回傳到歐洲，這一概念的回傳標志著這一產品進入到一個新的發(fā)展階段。目前，向中國公民開放的旅游目的地只有20多個，而是否給你簽發(fā)簽證，是屬于申請國的國家主權，是人家的政府行為。隨著國外擁有雄厚資源的分時度假公司的進入和帶薪休假制度的實現，分時度假將在全國得到大力的發(fā)展。據海南省建設廳的統(tǒng)計資料，海南地產從其快速升溫，直至因泡沫產生而走向低谷，前后不到兩年時間。當時的數據清晰地顯示出這種投機的本質：1991年至1996年，海南新增非農建設用地42307公頃，項目竣工的只有7345公頃， ％。至1998年年底，大量資金沉積在594萬平方米空臵商品房、120萬平方米停緩建工程和近30萬閑臵土地上。隨之而來的旅游熱潮也讓海南地產似乎看到了一絲春色，這春色就是以別墅、度假村、酒店為主要物業(yè)類型的旅游房地產。有數據表明，海南的房地產客記當中，超過60％是外地客戶。這個海南首個投資達百億元的旅游地產項目已經開始了基礎設施建設，據說將建設成一個示范性旅游度假綜合發(fā)展區(qū)、現代服務業(yè)和科教知識產業(yè)匯聚區(qū)。在國內一線城市價格不斷節(jié)節(jié)攀高的前提下，海南的旅游地產價格也是不斷走高，三亞的公寓價格已經到了6000元/平方米，?？凇⑷f寧等地的旅游地產價格也到4000元/平方米。（2）中國城鎮(zhèn)化比率的加速快速提高，極大促進了對旅游地產的需求。（3）房地產資產在近幾年的急劇升值中國資產近幾年一直處于被低估狀態(tài)，價格嚴重低于價值，隨著人民幣兌換美元的不斷升值，其資產價值將得到體現。（4）投資性需求形成的巨大的市場旅游地產價值的高低依賴于自然資源品質的好壞，而自然資源具有不可再生性，因此隨著時間的推移其價值會不斷遞增，從而具有很好的投資價值。（2）投資主體的全民性投資主體不僅有大的地產開發(fā)商，也有中小型的企業(yè)，甚至有眾多的農民和白領人士。目前，在廣州番禺、佛山南海建設的兩個四星級酒店都進入到了裝修階段，年內都可以正式營業(yè)。在這方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城。旅游景區(qū)經營者的介入。目前在一般的有一定規(guī)模的酒店都有類似的旅游地產項目。其它資金的介入。隨著旅游競爭的激烈，單純依靠天然的旅游吸引物越來越難以取得理想的市場份額。產權式酒店星火燎原。在江蘇，圍繞南京幾乎形成了眾多的產權式酒店群落，依托茅山和寶華山都有產權式酒店和別墅出售。在國內目前有如下幾種類型：（1）以溫泉為依托的溫泉小鎮(zhèn)。（3）自然風景區(qū)的小鎮(zhèn)此類小鎮(zhèn)一般是依托某一個資源優(yōu)異的自然資源，將前往景區(qū)的人流進行適度集中，從而形成一個旅游小鎮(zhèn)。特色旅游房地產正從理論走向實踐。（三）營銷手段不斷翻新策劃先行、廣告開路。西安的曲江新城將47平方公里的土地上設臵成了綜合性的國際性的度假區(qū)，規(guī)劃了大唐芙蓉古城和海洋館等時尚的旅游設施。旅游地產消費是非必需品，因此必須針對有投資或度假需求的高收入者。旅游地產的客源區(qū)域定位根據產品的實際情況分為區(qū)域性的客源和全國性的客源，但根據發(fā)展趨勢看，大部分的旅游房地產的客源定位是全國性的客源，只有華僑城等旅游地產直接面對本市的客源，因為其作旅游的目的只是為了土地升值，不是為了度假的需要。另一個取決于距離核心消費地的距離，距離核心消費客源地越近，價值會越大，距離越遠，價值越小。品牌越來越引起重視。旅游地產投資巨大，目前全國性的品牌主要是深圳的華僑城和宋城，其品牌的迅速擴展原因是旅游的成功。旅游地產的總體蛋糕究竟有多大？目前在理論界有幾種說法。未來十年按中產階層計算：1。7萬億元。中國未來按這個比例計算，人口按15億人計算，那么中產的總人口是3。中國經濟的持續(xù)發(fā)展是必然的，中產階層達到25％也是一個可行的數字，總這幾年城鎮(zhèn)化的加速推進可以推測出來。如果按每人2萬元比較合理，因為一個中產階層每年消費按1000元計算，那么20年就是2萬元。中產階層的壓力越來越大，傳統(tǒng)的觀光式觀光旅游必然被度假旅游所取代。旅游房產具有投資價值具有兩個原因，一個是客觀的市場需求，市場需求的急劇膨脹必然帶來資產的升值。度假休閑也有高中低檔次之分。一般說來，旅游房產比較偏遠，難以邊工作邊居住。商務交際和談判需要一個相對好的環(huán)境，對于一些高檔次的別墅群，房產購買人可以形成一個交際平臺，有利于促進事業(yè)的發(fā)展。前期主要是子女送給父母，后期將擴散到成為一種普通的禮品，從而形成一個禮品需求市場。旅游地產是大宗商品，而且競爭越來越激烈，如果產品不與消費者深度對接，將會嚴重影響產品的價值。從而能在消費者心目中形成良好的品牌效應。精細化營銷。單一賣點營銷。因此該樓盤連續(xù)不斷地在南京媒體打出了“花3萬元在海邊安家”口號，口號簡單清晰，也具有煽動性，獲得了比較大的成功。同時投資者還可以獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。自從10年前，產權式酒店誕生于海南省，目前中國產權式酒店項目已發(fā)展到200多個，在北京也有很多產權式酒店項目在建。功能的多樣性（1）度假功能一般說來，產權式酒店的購買者一般每年擁有1個月左右的免費居住權，可以滿足房產購買者的度假需要。產權式酒店發(fā)展現狀隨著近幾年房地產的火爆發(fā)展，產權式酒店如雨后春筍在全國得到發(fā)展。該產品實質也是房地產，只不過是通過造旅游的形式提升了土地的價值，如果沒有旅游純粹做地產，房產照樣具有價值，只不過價值低一些而已。（2）良好的人氣一個成功的景區(qū)伴隨而來的是大量的人流，大量的人流帶來很好的人氣，也帶來眾多的機會，人氣的提升同樣可以帶來土地的升值。在華僑城的帶動下，全國各地掀起了一個主題公園地產熱，成都的芙蓉古鎮(zhèn)、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。（四）養(yǎng)老公寓養(yǎng)老公寓的市場需求。如果將醫(yī)療、老人游樂等設施加以完善，將會形成一個巨大的市場。養(yǎng)老公寓在國外發(fā)展非常成熟，但國內在“養(yǎng)兒防老”觀念的支配下，這個市場沒有啟動，隨著觀念的逐步改善，必將產生一個巨大的市場。而獨立產權式客棧是一個獨立的度假產品，實質是一個小型的酒店，只不過這個酒店是以客棧的風格進行建設，客棧本身是一件具有觀賞性的旅游產品。傳統(tǒng)的農家樂農家氣息很濃，但衛(wèi)生等條件難以得到保障，接待能力也很小。（七）滑雪、溫泉、漂流等運動型度假村。廣東省清遠市被稱為是“中國漂流之鄉(xiāng)”，目前有二十多條漂流。這個集鎮(zhèn)一般是特色旅游資源的集散地，目前在國內以溫泉和民族特色為依托的集鎮(zhèn)較多，在廣東有從化的溫泉鎮(zhèn)、云浮的龍山溫泉鎮(zhèn)。體驗式住宿設施是指價格低廉但又有一定特色的旅游地產。（十）旅游新區(qū)。比較典型的是西安的曲江新城，面積達４７平方公里，將打造成一個大型的休閑度假社區(qū)。深圳的大芬村時自然形成的一個畫家聚居地村落，后來經過規(guī)范，形成了一個以畫為主題的商業(yè)地產項目。旅游商業(yè)中心一般是依靠某一類資源或知命的休閑景點形成的旅游商業(yè)街道或中心。（十三）高端度假酒店或別墅。九寨天堂主要是利用九寨絕美的風景特別是雪景和溫泉加上超無星的住宿設施形成了一個巨大的吸引力。根據消費者喜好形成自己的特色化是旅游地產的核心競爭力。每個人都希望每年去不同的地方度假，單一的旅游地產難以滿足消費者的長時間的需求，如果能夠形成網絡化，則綜合利用營銷資源。而眾多的二、三類資源進入成本較低但是資源吸引力有限。旅游地產與普通住宅相比，更需要整合，只有整合才能產生多倍的價值。（一）項目投資旅游地產投資前期準備（1）資金準備 操作一個旅游地產項目，在如下環(huán)節(jié)需要費用：第一、前期的考察和談判費用。第二、資源的購買費用和資產的收購費用。如果牽涉到征地費用，征地費用是很大的一塊費用。規(guī)劃費用包括總體規(guī)劃的詳細規(guī)劃以及隨后的建筑設計。旅游地產要盈利，關鍵是人氣的提升，人氣的提升要看旅游的運作情況，因此旅游的推廣也是一筆前期的投入，包括產品的包裝、銷售費用等，一般要幾十萬元。旅游地產的技術人才由旅游人才和地產人才兩部分組成，要做成一個成功的項目，沒有一支相對成熟的隊伍是空中樓閣。（3）關系儲備旅游和土地資源與政治關系資源息息相關，獲取資源的渠道很多，但如公司在發(fā)展過程中積累了一定的資源，容易奪得政府的信任，從而有利于項目的快速開拓。項目定位更多與旅游定位息息相關，只有旅游定位成功才能給地產帶來更高的價值，因為人氣的提升需要旅游。千島湖鳳凰度假酒店的失敗就是經營不力導致開發(fā)商承諾的回報沒法付而引起糾紛。表1．全球電子商務和旅游電子商務銷售額現狀與預測(單位：億美元)時間項目 1999年 2000年 2001年電子商務銷售額 1400 4200 14700旅游電子商務銷售額 270 630 4410全球約有30萬家旅游網絡企業(yè)在網上開展旅游服務，1999年有8500萬人次通過上網獲得旅游服務，2000年將有2億人次享受旅游網站的服務。(二)旅游電子商務迅猛發(fā)展的原因1．網絡化經營是旅游業(yè)發(fā)展的內在需要由于旅游目的地和客源市場都很分散而且兩者之間又存在距離，大量分處在不同地方的服務供應企業(yè)如飯店、餐館、景區(qū)及交通等和產品銷售中介旅行社，需要組成一個龐大的網絡，才能完成產品銷售和接待任務，這是旅游運行成本很高的原因所在。2．電子商務特別適宜旅游業(yè)由于電子商務具有高速度、高精確度和低運行成本的特點，所以它特別適合于處理象旅游業(yè)務那樣的遠距離、多批次的小額交易。旅游電子商務客戶也可以通過網上結算的方式直接付款，免去了消費者攜款到旅行社辦理各種手續(xù)的麻煩。目前，中國有三家較大的旅游類網站。華夏網 中國旅游資訊網 攜程網成立時間 1997年 1997年6月 1999年10月經營模式 主要是B2B 旅游信息建設 商務旅游為主收入來源 會員費+交易傭金 訂票 訂房+訂票優(yōu)勢所在 豐富的上游資源、價格優(yōu)勢 豐富的信息、資本支持 電子商務、客戶服務不足之處 B2B目前盈利可能性小 盈利模式不明確 與傳統(tǒng)旅游業(yè)結合攜程網把目標定位在商務旅行，主要收入來源為訂房和訂票業(yè)務，尤其是訂房業(yè)務。華夏網內部人士稱：其會員已有1000多家。在沒有明確的更佳的發(fā)展模式時，網站就迷失了方向。旅游網站在充分發(fā)揮互聯(lián)網的優(yōu)勢時，也要非常好地結合一些傳統(tǒng)營銷模式，才能夠為用戶提供完整的服務。(5)缺乏旅游主營業(yè)務的支撐眾多的旅游網站在規(guī)劃時缺少對旅游行業(yè)的全面、深刻認識，沒能找準切入點，因而難以形成特色與賣點。這是以資本運營的方式經營網絡企業(yè)，對網絡企業(yè)的實質性發(fā)展則關注不夠。1．各級地方政府、旅游行政管理部門和旅游景區(qū)網絡是一種不同于傳統(tǒng)媒體的媒體。網上營銷活動費用則低得多。2001年，通過各種搜索引擎統(tǒng)計，旅游網站已達到3700多家，其中大多數是網絡公司、大型旅游企業(yè)、旅游行政管理部門和其他綜合性網站(旅游版)創(chuàng)建的。3．航空公司中國航空公司的CRS(電腦訂票系統(tǒng))，通過航空公司的售票窗口及各代理銷售點的15000多臺終端機，在國內機票銷售中發(fā)揮著重要作用。為了擴展銷售渠道，簡便而經濟的網絡售票方式必將受到航空公司的青睞。其中，自設網站是最為經濟的做法，受到國內許多飯店企業(yè)的青睞。旅游網站則是可以向他們提供包括旅游信息咨詢、機票預定、車船票預定、客房預定、景點門票預定、線路設計、裝備租賃等全方位、個性化服務的高效而便捷的工具。1．從供需兩方面劃分，旅游網絡市場分為集團銷售和散客購買集團銷售，包括旅游企業(yè)如旅行社、賓館飯店、旅游景區(qū)、度假區(qū)等以及旅游相關企業(yè)和部門如航空公司、鐵路公司、旅游車船公司、旅游商店、娛樂企業(yè)、餐飲企業(yè)等，通過旅游網站代理銷售其產品和服務，組織策劃大型或系列旅游產品推介活動。表3．網絡用戶年齡構成表年齡(歲)18歲以下 18—24 25—30 31—40 36—40 41—50 51—60 60歲以上比例(％) 表4．網絡用戶文化層次構成表文化層次 高中以下 高中(中專)大專 本科 碩士 博士及以上比例(％)3 13 32 45 6 1表5． 網絡用戶行業(yè)分布表行業(yè) 學生 計算機業(yè) 外貿、合資企業(yè) 專業(yè)技術人員 商業(yè)貿易 行政機關人員 郵電通訊業(yè) 教師 企事