【正文】 律法規(guī)的文字規(guī)定以及其精神實質要求。?不是所有人都能成為我們的客戶，但我們要用對待顧客的思想對待所有人?！救合韧夂髢仍瓌t】?員工尤其是經理人要善于與內部為敵，遇到內外沖突時先理解外部需求。?沒有最優(yōu)的，只有最適合企業(yè)某一階段的經營模式和管理制度。?不斷完善自我并且發(fā)展他人是每一個員工的責任。?鼓勵員工長期服務。?堅持嚴格的甄選標準，寧缺勿濫。?領導者要有足夠的性格強度以面對激烈的競爭以及不斷出現的困難。?優(yōu)秀的分供方是公司競爭力所在。?在尊重市場原則的基礎上，利益相關方合作共贏。好的決策就是決策成本最小而效益最大。?決策權限下放的程度體現了組織的能力、活力以及成熟度。?經營管理模式是不斷調試出來的，各種總結固化的過程就是管理改進和提升的過程。?我們推崇簡單直接、職業(yè)化的人際關系。?在有系統(tǒng)保證的前提下，一點對多點的并聯(lián)傳遞優(yōu)于逐級的串聯(lián)傳遞。價值觀念“建世間精品，筑幸福人生”(1)市場：“認識市場、開拓市場、服務市場、占領市場”(2)競爭：“在競爭中求生存，在競爭中求發(fā)展”(3)質量：“質量第一，信譽至上”(4)利潤：“追求利潤是經營企業(yè)永恒的主旋律”經營思想“建設祖國、服務社會、繁榮特區(qū)、福利員工”管理哲學“以人為本，凝聚百戰(zhàn)不殆的團隊力量”；“科學管理，制度面前人人平等”企業(yè)精神“真誠團結、艱苦奮斗、積極進取、嚴格苛求、自覺奉獻”道德規(guī)范“遵紀守法、廉潔奉公”；“守約、保質、薄利、重義”發(fā)展目標堅持“誠信卓越”的經營理念，穩(wěn)健發(fā)展，不斷開拓，使公司成為“人才齊備、管理科學、服務勤懇、產品優(yōu)質、效益領先”的大型房地產綜合企業(yè)。公司全體員工均肩負著學習企業(yè)精神、宏揚企業(yè)文化的責任。通過創(chuàng)造更多財富、擴大品牌影響、捐助公益事業(yè)，回報社會各界對集團發(fā)展的關愛和支持，為百姓營造美好生活；通過在各產業(yè)領域為客戶提供超越期望的產品和服務，回報客戶對企業(yè)的信任和追隨，為客戶營造美好生活；通過企業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展和企業(yè)文化建設、體制機制的持續(xù)完善，為員工提供理想的發(fā)展空間、工作環(huán)境和報酬收入，回報員工的忠誠和付出，為員工營造美好生活。企業(yè)精神永不滿足、思變圖強；永不止步、爭創(chuàng)一流。誠信做人，用心做事，尊重并理解客戶的需求，提供超越客戶期望的產品和服務。忠于綠地事業(yè)，建立企業(yè)共同的情感、責任和追求。創(chuàng)造更佳人文環(huán)境先進的“碧桂園家園模式”每到一處，總會成為人居新標桿，給項目所在區(qū)域的房地產行業(yè)，帶來全新人居理念的革命，促使行業(yè)整體水平的提高，產品與物業(yè)管理服務的升級換代，全面提升當地的居住品質，讓當地居民緊隨社會發(fā)展的步伐，享受更舒適、更優(yōu)越的生活方式。在市場競爭中尋求企業(yè)發(fā)展與項目開發(fā)的適宜之路，以產品和服務創(chuàng)造價值，提升公司的市場競爭力。建立健全的公司治理結構、運行機制與業(yè)務流程，秉持專業(yè)的精神和敬業(yè)的作風，認真履行一個企業(yè)公民的社會責任，贏得市場的肯定。企業(yè)即人，在保利地產集團這個大家庭里，每個人的聰明才智和辛勤勞作都將獲得全體成員的一致認可；企業(yè)為人，保利地產集團不僅重視人才，更注重為人才創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，使員工都能用其所長；企業(yè)靠人，保利地產集團的每一份子緊密團結，團結一心，努力將自己的知識技能凝聚成為企業(yè)的集體智慧。卓越的品質與優(yōu)質的服務是保利地產集團永遠的承諾。任何時候保利地產集團都強調團隊的力量，依靠團隊的力量，提升團隊的力量。為了實現人生的理想和信念，每位員工都嚴格要求自己，兢兢業(yè)業(yè)，不斷為公司奉獻著自己的聰明才智。萬達使命共創(chuàng)財富公益社會愿景國際萬達百年企業(yè)精神勤學敬業(yè)志在必得價值觀誠信創(chuàng)新自律和諧基本理念突出優(yōu)勢整合資源效益優(yōu)先現金為王管理理念人才理念：人是核心資本 溝通理念：溝通貴在坦誠 學習理念：萬達就是學校 服務理念：服務關注細節(jié) 領導理念：領導重在執(zhí)行 質量理念：質量是立身之本 制度理念：制度就是嚴格 成本理念：成本檢驗管理水平華潤置地企業(yè)宗旨提供優(yōu)質創(chuàng)新的樓宇產品和服務使人們的生活更加美好。專業(yè)：做事情要科學，不能單憑經驗。積極：有事業(yè)心，具有主人翁心態(tài)；思想觀念必須在社會上、行業(yè)上保持領先；管理層只有思想觀念領先才能做出正確決策，才有可能比同行更優(yōu)異；對公司前景有信心，保持樂觀，感染周圍同事；做事情執(zhí)著，把事情做成；工作積極投入才會有回報。造福百姓企業(yè)理想與使命讓河南人民都住上好房子企業(yè)文化特征守信用負責任走正道務正業(yè)企業(yè)風格堅毅、厚重、大氣、執(zhí)著文化烙印堅忍、自省、責任感、理想主義 經營目標盈利、增長、持續(xù)、穩(wěn)定生存之道適應、利用、改善客戶觀誰擁有了客戶，誰就擁有了未來產品服務觀沒有任何理由向客戶提供有瑕疵的產品，沒有任何理由向客戶提供二流的服務鑫苑置業(yè)（快速滾動開發(fā)）使命創(chuàng)建美好家園是我們的共同心愿愿景成長為中國房地產業(yè)有價值和影響力的公眾公司 核心價值觀崇尚榮譽、捍衛(wèi)責任、創(chuàng)造價值企業(yè)精神追求進步、超越自我經營理念創(chuàng)造經典、止于至善管理理念人才理念：人才是最寶貴的資產 學習理念：學習是進步的源泉 領導理念：率先垂范、以身作則 成本理念：成本體現管理水平制度理念：制度貴在執(zhí)行 溝通理念：溝通貴在坦誠 服務理念：盡心盡意、盡善盡美 質量理念：質量是發(fā)展之本 創(chuàng)新理念：創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂 團隊理念：精誠團結、共創(chuàng)輝煌華夏幸?；鶚I(yè)核心價值觀：正直、激情、卓越、創(chuàng)新、共贏正直：正直是我們?yōu)槿酥?，做人做事的基礎。我們的事業(yè)是締造幸福的事業(yè)，是正直的事業(yè)！激情：激情是自我激勵，從工作本身得到快樂。卓越是努力工作，不斷提高。我們必須追求卓越，才能完成這個神圣的使命！創(chuàng)新：創(chuàng)新是打破陳規(guī)，創(chuàng)造性地解決問題；我們的事業(yè)領域是全新的領域，許多工作沒有前人的經驗可循，我們需要發(fā)揮每一個人的才智，推陳出新，創(chuàng)造性地開展工找到解決問題的鑰匙，推動我們的事業(yè)不斷前行！共贏：共贏是我們時代的標簽。中海地產成本總體思路以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經驗數據庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項目管理為手段，構建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進。b規(guī)劃設計中心負責勘察設計相關費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。e發(fā)展管理部負責總成本、建安費用與主要經濟技術指標、大配套工程等的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)督。（2）各地區(qū)公司在成本管理的全過程中應嚴格執(zhí)行統(tǒng)一成本科目，除非另有規(guī)定，不得自行增加或刪改。（2）市場定位階段:在公司營銷決策委員會批復定位報告后 15個工作日內，地區(qū)公司應按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應的成本盈利預測，編報《項目成本盈利預測表》、《建安成本目標控制表》、《項目現金流量預測表》，經地區(qū)公司總經理確認后簽發(fā)書面通知，正式上報總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進行審核，報總經理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達給地區(qū)公司，作為規(guī)劃設計階段選擇方案的成本控制目標（3）規(guī)劃設計階段：規(guī)劃設計方案獲得通過后，地區(qū)公司應在市場定位階段成本控制目標范圍內，對規(guī)劃方案、技術指標、結構形式、建筑用料、設備選型等影響成本的重要內容，反復比較各種技術方案，對影響成本的關鍵指標（如鋼筋、混凝土含量等）進行限額設計。c總部對地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權利和責任，并直接參與大額工程物資合同的招標、定標等工作d總部對工程合同的增補實行審批管理。成本動態(tài)監(jiān)控 監(jiān)控方法：（1）對于在開發(fā)項目，應進行實時的成本預警和控制。（2）總部發(fā)展管理部不定期向總部主管領導提供各項目成本執(zhí)行情況的報表，對已經超支和預計將超支的成本項目進行說明分析，涉及各分管部門的超支成本項目，各分管部門應提供相應的說明分析，交發(fā)展管理部進行匯總。第二部分：萬科地產萬科項目成本管理萬科的成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務部一、萬科成本管理部設置二、目標成本的形成三、動態(tài)成本萬科項目公司動態(tài)成本由專人負責，主要負責及時錄入、簽證變更督促、合同管理建立分類等成本秘書 四、責任成本管理五、成本信息化六、成本管理模式 第三部分：龍湖成本管理機制龍湖成本管理“細節(jié)式”成本管理一、管理范圍建安成本、項目前期費用、期間費用（財務、管理、營銷費用）、合同管理、招投標管理等二、參與管理的部門成本管理部門、設計管理部門、工程管理部門、銷售與策劃部門、財務部門三、成本管理的方法 變革組織架構，明確崗位職責（1）組織架構的變革變更后組織形式：矩陣式組織架構 考核部門：項目團隊和職能部門 匯報上級：項目負責人 管理層級：3級成本管理責任人：項目成本經理（2）成本管理中各部門的職責（3）造價采購部的組織架構（4）集團對各地區(qū)公司的成本管理模式：成本管理中各個階段的作業(yè)指導（1）土地投資論證階段（2）項目啟動階段（3）方案設計階段（3）初步設計階段（4）工程實施階段（5）竣工階段 附注：龍湖地產成本月報龍湖的動態(tài)成本管理縱向分級上合理授權、層層聚焦，以確保管控與靈活的需要。同時，月報應被視作項目推進過程及項目后期進行結算的組成部分，而最后一份月報為該項目竣工總結算報告。編制依據和范圍成本月報編制依據包括經批準的可行性研究報告和目標成本（編入月報表第一列），并應盡可能利用現有一切資源，包括開發(fā)項目各合同金額、設計圖紙、擴初概算、施工圖預算、跟蹤/已完專業(yè)分包結算、回標價格或分析報告、中標價、現場簽證、設計變更、市場行情、竣工結算等，以及專業(yè)經驗，以綜合反映、表述、預估項目開發(fā)的總成本。其次，在招標過程中，標段劃分即使與建安成本目標值的分類有很大出入，也應該有意識地考慮將工程量清單進行分類，以便在日后與項目成本目標值分類的劃分、歸并相一致。（2）總部發(fā)展管理部為項目成本管理的日常工作機構，具體負責工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡等工作。c營銷策劃中心負責營銷相關費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。（5）各地區(qū)公司應根據本公司架構和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責任制，把目標成本分解落實到相應部門。（2）對處在不同階段的項目，地區(qū)公司應編制并上報成本、盈利測算資料，經總部項目成本管理小組審核，公司發(fā)展管理委員會審批后，確定為下一階段成本控制的目標值。（4）施工階段：a在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準）、項目竣工驗收后的15個工作日內，地區(qū)公司應對建安成本進行預測，按照已經發(fā)生的實際成本，測算預計尚需發(fā)生的成本，編報《項目建安成本預測明細表》，經地區(qū)公司總經理確認后簽發(fā)書面通知，正式上報總部成本管理小組，由發(fā)展管理部進行審核，報主管領導和總經理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達給地區(qū)公司，作為項目竣工結算的建安成本控制目標。f總部對地區(qū)公司的大額工程物資付款實行審批管理，對達到規(guī)定數額標準的工程款，應上報總部審批后，地區(qū)公司方能辦理款項支付。具體為：總部各相關部門應對本部門所管理的成本項目的總額進行預警、控制設置，對明細成本項目進行預警、控制設置，細化的程度由各部門根據需要自行確定。對于總成本未超過2％及建安成本未超過5％的，但其中建安費用的巖土工程、基礎工程、配套設施、配套工程、室外工程的分項超支比例達到 10％，或分類單體工程的分項超支比例達到 6％，經營單位應在15日內向總部發(fā)展管理部報送該項成本超支情況的分析說明。而其采用的重要方式，即為編制成本月報。其中，項目概況包括基地及各業(yè)態(tài)單項面積、分期開發(fā)說明、開發(fā)總成本及經濟指標、工程進度、已完工程及累計已付款額及比例等。若成本反映的信息范圍發(fā)生重大變動，比如毛坯房變更為精裝修房等，則應以公司重新批準的目標成本為比較基準，并在當月月報編制說明中特別說明該項調整。第四篇：萬科、恒大、龍湖、榮盛、中海、保利的戰(zhàn)略萬科、恒大、龍湖、榮盛、中海、保利的戰(zhàn)略一、萬科集團【注：整理匯總自萬科集團2012年半年報及2012010年年報】、嚴格的投資標準，立足現有城市，以自主需求為基礎，堅持“為普通人蓋好房子”、“蓋有人住的房子”的產品和服務理念，繼續(xù)探索和加強服務配套，提高客戶居住感受。1997年，恒大只在廣州開發(fā)1個項目；而至2004年，公司開始同時開發(fā)十多個項目，公司的員工人數由1997年不足20人上升至2004年超過2000人。在品牌建設上，公司對所開發(fā)項目全部實施精品戰(zhàn)略，并開始實施全國標準化運營模式。三、龍湖地產【注：整理匯總自龍湖地產的2012年半年報、2012010年年報及相關機構對龍湖地產戰(zhàn)略研究評論的資料】，通過實施“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略，龍湖進入全國化擴張的發(fā)展階段——即由北向南、從沿海經濟圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來實現可持續(xù)的發(fā)展。、謹慎投資和嚴格現金流管理的業(yè)務和財務策略。五、中海地產【注：中海地產無公開的發(fā)展戰(zhàn)略，以下內容整理匯總自中海地產的2011年、2012年的半年報及年報。而透過建立以客戶為中心的核心理念，建立客戶的需求和投訴資訊系統(tǒng)，并有效反饋至各營銷部門，通過持續(xù)改進產品，為客戶提供多樣化與差異化的住宅精品，最終是將客戶的訴求轉化為提升產品質量和服務水平的契機。優(yōu)化業(yè)務結構集團將繼續(xù)構建以住宅為主、商業(yè)地產為輔的業(yè)務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業(yè)比重，以獲得長期穩(wěn)定回報，增強平衡市場風險能力。行業(yè)領先地位，積極開拓新的、條件良好的潛力市場。】、品牌戰(zhàn)略和產品戰(zhàn)略；，核心區(qū)域突出、住宅項目開發(fā)為主、擴大經營規(guī)模與提高開發(fā)效益相結合、滾動性地開發(fā)收入與物業(yè)經營性收入相結合、資本運營和資產營運相合的戰(zhàn)略規(guī)劃；、提高管理水平、提高開發(fā)效率，推動公司市場份額的不斷提升，促進保利地產品牌價值的持續(xù)增長；、管理水平、區(qū)域布局、產品結構和融資模式全面升級； “和者筑善”的品牌理想，踐行“打造中國地產長城”的雄偉藍圖。