【正文】 巴蜀，下達武漢與上海。 （ 1）鐵路車站廣場京珠高速體系。 （ 3）城陵磯物流集散中心。區(qū)域承接四大經(jīng)濟功能板塊聚輻交錯的巨大能量，是岳陽市城市 承東啟西、聯(lián)南接北，東西逢源、南北策應(yīng)的中心樞紐與軸點。岳陽市政府、銀行、電信、醫(yī)院 等單位的東移，使岳陽人們感受到了城市中心東移的快速推進。 競爭界定 項目處于城市中心東移后的中心區(qū)域，對于本區(qū)域而言，一個新興的尚不成熟的住宅物業(yè) 開發(fā)區(qū)，同區(qū)域間項目不僅是競爭對手，也是共同營構(gòu)成熟住宅區(qū)氛圍、提升本區(qū)域整體吸引力的重要力量。 （ 2）南湖及沿湖相應(yīng)競爭項目坐擁與承受傳統(tǒng)城市區(qū)成熟的配套設(shè)施，而本案坐落于新興房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，其配套設(shè)施尚不完善，但在區(qū)位優(yōu)勢上，作為未來城市的中心與連通東西、接洽南北的樞紐，具有其他沿湖項目無可比擬性。 第二章：本項目地塊價值研判 一、地塊概況 地理位置： 本案扼岳陽城市未來縱向中軸瑟琶王路與青年路交匯之處，是未來城市格局中連南接北，銜西望東的中樞地帶，隨著城市的東擴，項目所在區(qū)域作為岳陽市未來中心的格局漸漸浮現(xiàn)。 交通條件： 項目座落于岳陽市兩大交通橫向動脈即巴陵路和金鶚路與縱向大動脈 “洞庭湖大橋、洞庭大道、琵琶王立交橋”交匯的中間區(qū)域， 交通條件十分優(yōu)越，坐擁項目，可以通過周邊的交通道路網(wǎng)線通達城市四處，加之交通條件的不斷提質(zhì)，特別是作為岳陽城市橫軸的青年路的即將拉通，城市交通中樞價值日益凸顯。 劣勢： （ 1）缺乏生活配套設(shè)施與商業(yè)設(shè)施，作為住宅區(qū)的配套設(shè)施條件還不太成熟。基于目前項目所在區(qū)域環(huán)境無法短期內(nèi)實現(xiàn)質(zhì)的改變的事實，我們在廣告推廣中更應(yīng)強調(diào)對于未來環(huán)境的訴 求，呈現(xiàn)出未來的遠景，弱化消費者對于環(huán)境的擔(dān)心。 （ 4）蘇杭建筑風(fēng)格與文化，蘇 杭園林景觀設(shè)計。 （ 2）周邊配套設(shè)施欠全。 （ 2）岳陽市住 宅物業(yè)的開發(fā)正處于增長階段，市場需求尚未飽和。由于本項目的出現(xiàn)會引發(fā)本區(qū)域房產(chǎn)的競爭，勢必會引起其它樓盤的壓制。 引導(dǎo)消費： 關(guān)注市場熱點，聚焦市場空白，制造快半拍的需求興奮點，戰(zhàn)未始，勢已起。目 前，岳陽已有眾多高品質(zhì)的樓盤入市，品質(zhì)化樓盤已成為市場開發(fā)的趨勢。 錦城嘉園，專為城市精英人群量身定作，以品質(zhì)定義生活價值與夢想。 （ 4）利益支撐： 。 。 （ 3）城市風(fēng)向 暢捷生活 錦城嘉園，位于青年中路與琵琶路交匯處，居于未來城市中心。 （ 6）智能庭居 專業(yè)管理 錦城嘉園，岳陽首家“智能化，封閉式”管理模式，堅持先進標(biāo)準(zhǔn)，引進一流物管，采用現(xiàn)代化的智能門禁系統(tǒng)，確保高品質(zhì)生活恒久如一。 。 。公務(wù)員、城市新貴； 。 這部分人多為二次置業(yè)者，消費行為趨為理性，對房產(chǎn)的整體素質(zhì)要求較高。 由于長期工作于辦公室和活動于社交場合，對小區(qū)的人文環(huán)境、運動設(shè)施、休閑場所較為關(guān)心。 事業(yè)上的成功，在生活中希望與成功及身份相匹配。 （ 2）注重物業(yè)功能及配套設(shè)置，除了庭院環(huán)境及休閑設(shè)施外，同樣關(guān)心智能化、節(jié)能環(huán)保措施、配套設(shè)施等配置。 （ 6）注重居住身份的提升，物以類聚，人以群分，住宅物業(yè)品牌形象的最大號召力 是激起消費者的階層歸屬感和自豪感。 。 。根據(jù)經(jīng)驗，遠期樓花是影響大多數(shù)客戶時成交的障礙點，樓盤的形象進度好的工程，其成交相對較高。項目與發(fā) 展商對資金回籠的要求 考慮到項目成本的回收對項目利潤和工程資金的影響，應(yīng)在條件允許的范圍內(nèi)盡早銷售，回籠資金，以求項目利潤的最大化與風(fēng)險最小化的平衡?，F(xiàn)場環(huán)境 咨詢處設(shè)立完成 樓體條幅（根據(jù)工程進度盡可能安排）、形象墻布置到位； 停車區(qū)域已設(shè)定； 施工現(xiàn)場展示規(guī)范； 部分銷售代表到位； 預(yù)售許可證取得時間確定。宣傳與媒體 各相關(guān)單位已確定，媒體宣傳逐漸開始。 。 。而綜合性的推廣方案通常能起到比較滿意的效果，因此，本報告針對品牌的推廣策略也是復(fù)合的： 產(chǎn)品過硬，讓宣傳有落實的實處 ：建議發(fā)展尚在建設(shè)之初就以高標(biāo)準(zhǔn)來控制和實施，在適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能五個方面嚴(yán)格把關(guān)，爭取建成岳陽市樣板工程。 公益活動捐贈：表現(xiàn)企業(yè)的社會責(zé)任感，讓社會更加認(rèn)同。在媒體投放上，用戶外廣告組合和部分媒體廣告作為實的引導(dǎo)購買的媒體，活動的新聞炒作通過《長江信息報》《洞庭之聲》《 長煉報》等將熱點點燃。 廣告投放階段劃分及策略 （ 1）廣告的階段： 對本項目的營銷過程在戰(zhàn)略上分為 產(chǎn)品導(dǎo)入、強勢爆發(fā)、保溫加薪和全面收網(wǎng) 四個階段。 公共傳播：以戶外廣告為主、夾報、派單、 DM 直郵配合、營銷活動開始開展 印刷媒體：樓書 /折頁 /海報 /戶型插頁 現(xiàn)場配合：形象墻、條幅、 廣告牌、咨詢處 戶外媒體：燈桿旗、看樓路線上的導(dǎo)示牌、主要干道沿途戶外廣告、公交車體廣告 活動營銷：內(nèi)部認(rèn)購新聞發(fā)布會、岳陽城市發(fā)展與房產(chǎn)市場發(fā)展研討會 強勢爆發(fā)（旺銷期，樣板房開放、選房） 主要任務(wù)：快速建立與鞏固形象、消化積累客戶。 主要任務(wù)：塑造項目整體氣勢、進一步深入消化客戶，一舉樹立項目品牌社區(qū)形象。 活動營銷：全情展示、全情綻放、傾情聯(lián)動 全線收網(wǎng)（尾盤期） 主要任務(wù)：針對 剩余商品特點，進行特質(zhì)營銷、現(xiàn)樓促銷，以此打擊其他樓盤的弱點。 營銷中的廣告表現(xiàn) （ 1）揮毫潑墨 以中國畫的風(fēng)格與手法描繪項目的建筑之美、園林之美，讓這里的美具有詩一般的意境，具有中國文化的深厚底蘊。 （ 5）夢還荊楚 從細微的生活細節(jié)入手，從文化的淵源入手，從人之常情入手，讓人自然而然的進入對往事的追憶 … （ 6）現(xiàn)身說法 : 讓名人用他們的口碑傳播力，用他們的形象感染力，用他們的身份震撼力來為項目代言。岳陽市電視臺：圖象廣告選擇基本時段反復(fù)強化，另加新聞報道。報紙 報紙的新聞報道、硬性廣告、賣點軟文，均配合項目的銷售各時間節(jié)點來表達、形成系列化、統(tǒng)一與有序的推廣表現(xiàn)。燈桿旗： 燈桿旗適合發(fā)布在項目附近，易在項目周圍形成熱銷氣氛和引起區(qū)域客戶