【正文】 成沱江商業(yè)城、水井溝、白招牌三大商業(yè)區(qū) 。這種現(xiàn)象已嚴(yán)重制約了瀘州的商業(yè)發(fā)展，也影響了整體城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；從瀘州目前零售商業(yè)結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)有的零售業(yè)態(tài)組合存在較多不合理性，商場內(nèi)的購物環(huán)境、商場形象、樓層分布、商業(yè)設(shè)施、商品結(jié)構(gòu)等方面都非常落后，如果繼續(xù)維持現(xiàn)有的商 業(yè)格局，一方面將是無法滿足消費(fèi)者的日益提高的消費(fèi)需求，另一方面也對城市零售商業(yè)發(fā)展毫無積極推動促進(jìn)作用；從商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)展來看，百貨商場中的摩爾百貨和匯通百貨經(jīng)營定位為中檔偏高的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，周邊專賣店就完全針對于中低檔消費(fèi)群，超市中只有匯通和摩爾超市經(jīng)營情況良好，專業(yè)主題店只涉及了眼鏡、通訊、服裝幾個行業(yè)，品牌和數(shù)量方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)有消費(fèi)者的需求，專賣店更是只有少有的幾個中檔品牌入駐，所以從目前商業(yè)的數(shù)量、層次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)境來說與目前城市消費(fèi)者日益增長的購物需求相差甚遠(yuǎn)。 都會商圈將由以往線 (主要街道 )的發(fā)展，改朝面的擴(kuò)散 商圈巷道內(nèi)的住宅區(qū)將遭侵蝕，都會區(qū)內(nèi)的高房價、高房租，將使商圈內(nèi)的住家難以負(fù)荷而遷出。 超級都會區(qū)將發(fā)展出偏遠(yuǎn)的副都市，而創(chuàng)造出新的大型商圈 大型都會區(qū)日益嚴(yán)重的高房價、交通問題、停車問題、空氣污染、噪音與現(xiàn)代人日益注重的生活品質(zhì)正好背道而馳。相信再過幾年，瀘州商圈將會出現(xiàn)更多的新網(wǎng)點(diǎn)。 第三章：瀘州市消費(fèi)力調(diào)查分析 一、 媒體情況調(diào)查 表 131（問卷反饋） 請問您比較相信下列哪一種媒體上的廣告宣傳？（復(fù)選，限選 3 項(xiàng)） 報紙 電視 廣播 雜志 售點(diǎn) 傳單 夾報 戶外 數(shù)量 246 291 38 93 79 38 9 127 比例 % % % % % % % % 結(jié)論：電視、報紙是人們最信任的媒體宣傳工具，它的比例超過了 50%以上 請問您通常通過什么渠 道了解房地產(chǎn)信息呢？（復(fù)選，限選 3 項(xiàng)） 報紙 電視 戶外廣告 朋友 介紹 房交 會 交易 中心 實(shí)地 考察 DM 數(shù)量 194 164 110 192 56 72 109 36 比例 % % % % 6% % % % 20%18%12%20%6%8%12% 4%報紙 電視戶外廣告 朋友介紹房交會 房地產(chǎn)交易中心實(shí)地考察 派發(fā)的宣傳資料 27%31%4%10%9%4%1% 14%報紙 電視 廣播 雜志售點(diǎn)廣告 傳單資料 夾報廣告 戶外廣告 請問您經(jīng)常閱讀的報紙是下列那些？（復(fù)選，限選 2 項(xiàng)） 成都 商報 華西 都市報 成都 晚報 蜀報 體壇 周報 瀘州 晚報 其它 數(shù)量 76 194 41 1 27 194 14 比例 % % % .% % % % 14%36%7%0%5%35%3%成都商報 華西都市報 成都晚報 蜀報 體壇周報 瀘州晚報 其它 結(jié)論：華西都市報、瀘州晚報是人們閱讀時的首選，它的總比例超過 71%以上 請問您喜歡閱讀下列那類報紙版面？（復(fù)選，限選 3 項(xiàng)） 新聞版 文化娛樂 生活版 廣告 財經(jīng)信息 體育版 其它 數(shù)量 267 194 211 62 77 111 13 比例 % % % % % % % 28%21%23%7%8%12% 1%新聞版 文化娛樂版 生活版廣告版 財經(jīng)信息版 體育版其它 結(jié)論：了解時事動態(tài)、關(guān)心生活是市民閱讀報紙首選，人們的精神生活水平的追求已經(jīng)有了很大層面的提高 請問您在本地經(jīng)常收看的電視臺有那些？（復(fù)選，限選 2 項(xiàng)） 中央 電視臺 四川 電視臺 成都 電視臺 瀘州 電視臺 瀘天化有線臺 成都 有線臺 其它 數(shù)量 264 123 10 164 7 37 25 比例 % % % % % % % 41%20%2%26%1% 6% 4%中央電視臺 四川電視臺 成都電視臺 瀘州電視臺瀘天化有線臺 成都有線臺 其它 結(jié)論：中央電視臺是市民喜愛的電視臺，其次是瀘州電視臺。 51%43%5% 1%高中或以下 大專 本科 碩士或以上1 請問您的職業(yè)是什么 公務(wù)員 技術(shù) /研究 自由職業(yè) 服務(wù)行業(yè) 一般職員 管理 人員 高層 管理 無業(yè) 教育者 私營 業(yè)主 其它 數(shù)量 13 19 21 37 37 15 74 13 7 72 16 比例 % % % % % % % % % % % %%%%%%%%%%%政府公務(wù)員 專業(yè)技術(shù)/研 究人員 自由職業(yè)者營業(yè)員/ 服務(wù)員/ 工人/司 機(jī) 企業(yè)一般職員 企業(yè)中層管理人員企業(yè)高層管理人員 無業(yè)/退 休/ 家庭主婦 教育工作者私營業(yè)主 其它結(jié)論：從事企業(yè)管理層和私營業(yè)主的消費(fèi)群體已經(jīng)逐漸居多，城市的穩(wěn)定收 入的消費(fèi)群將是零售商業(yè)的主體對象。目前市場供給量也相當(dāng)大，在 20 萬方左右，主要以大型商場、商業(yè)門面為主。售價范圍在 萬 /㎡左右。 10%90%已購買商業(yè)鋪面未購買商業(yè)鋪面 分析：購買商鋪的消費(fèi)者基本上屬初次置業(yè)，市場引導(dǎo)的難度將相對較易。 21%19%8%11%14%8%16%3%面積太小通風(fēng)采光購物環(huán)境不便交通不便物業(yè)不完善商場配套不完善周邊環(huán)境不好其它 分析：目前瀘州市的商業(yè)鋪面正在營業(yè)的除了匯通百貨、摩爾購物中心、成商王達(dá)商場等以外，大部分商業(yè)鋪面以臨街門面、新建市場為主。 3%30%32%19%5%7% 3% 1%610㎡1020㎡2030㎡3050㎡5080㎡80100㎡100150㎡150以上 消費(fèi)者購買商鋪愿投入資金：主要在 1040 萬之間。 13%80%7%五成五年五成十年其它 分析：五成十年是目前瀘州市最高的按揭成數(shù)和年限，消費(fèi)者傾向于五成十年主要有兩個原因： 一是投資者可以以租養(yǎng)鋪，降低投資成本和風(fēng)險；二是自營者可以避免一次性投入較大，降低資金運(yùn)作壓力。 020406080100120140統(tǒng)一物管 餐飲配套 統(tǒng)一找店 自動扶梯 地下車庫觀景咖啡廳需要不需要無所謂 分析：消費(fèi)者對商業(yè)鋪面的配套服務(wù)的需求主要是以較為實(shí)用的基本配套為主；觀景咖啡廳、地下車庫、庫房等針對性較強(qiáng)的配套總體需求較低，但實(shí)際作用仍較 強(qiáng)。 125232 002040608010012014035000元/㎡以下3500140 000元/㎡4000145 000元/㎡45001元以上系列1 相關(guān)結(jié)論： ? 投資地段傾向于中心商業(yè)地段，商鋪地段位置的重要性在市民腦中有根生地固的印象 ? 買商鋪投資還不是一種認(rèn)同率較高的方式 ? 投資能力相對較低，對風(fēng)險的敏感性相對較強(qiáng)。 酒城購物中心 表 144 開發(fā)商 四川王達(dá)集團(tuán) 策劃代理公司 暫時無 項(xiàng)目地址 江陽路水井溝 建筑面積 3 萬平方米 公攤率 門面零公攤 樓層層數(shù) 26 層 工程進(jìn) 度 17 層 付款方式 一次性、分期、按揭（五成十年） 交房時間 20xx 年元旦前 銷售價格 門面， 萬 /㎡；商場暫時不售 銷售率 門面臨街面只留 2 個，背街面基本未售 商場定位 綜合性商場 業(yè)態(tài)組合 1F：生活超市； 1F：商場以化妝品、金銀、飾品。 優(yōu)劣分析 商場定位走差異化路線，避開和周圍升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界競爭； 位置相對升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界等較差，但價格優(yōu)勢明顯； 開發(fā)商有一定的品牌號召力。 配套設(shè)施 自 動扶梯 策劃銷售方式 常規(guī)銷售，推廣包裝較好 優(yōu)劣分析 規(guī)模較大，整個步行街有較大的氣勢； 地段較好，臨江陽路和慈善路兩大主干道。 優(yōu)劣分析 地段位置一般，商場定位明確，總價控制較低 二、成功案例分析 升琦發(fā) (20xx 年成功個案 表 148 開發(fā)商 瀘州升琦發(fā)物業(yè)有限公司 策劃代 理公司 重慶宏佳房地產(chǎn)交易有限公司 建筑面積 萬 公攤率 % 樓層層數(shù) 6 層 工程進(jìn)度 一層 付款方式 一次性付款、按揭（五成十年） 交房時間 無 銷售價格 1F： 萬，均價： 萬； /2F：均價 萬。 水晶廣場（ 20xx 年成功案例） 表 149 開發(fā)商 瀘州順通實(shí)業(yè)有限公司 策劃代理公司 井上房地產(chǎn)營銷策劃公司 建筑面積 萬方 公攤率 1F： 35%； 1F： 30%； 2F： 29% 樓層層數(shù) 12 層 工程進(jìn)度 二層 付款方式 一次性、分期、按揭（五成十年） 交房時間 20xx 年 5 月 銷售價格 1F： 1 萬左右， 1F：一萬， 2F： 5 千 銷售情況 基本售完 商場定位 綜合購物商場 業(yè)態(tài)組合 1F：兒童天地和超市； 1F：麗人世界（女性用品和飾品）； 2F：燈飾家具。 營銷推廣和包裝突出了項(xiàng)目的優(yōu)勢，抓住了消費(fèi)者投資心理。 就商場定位和業(yè)態(tài)組合而言，各競爭對手存在較大的雷同性，商場定位基本上以綜合性商場為主，業(yè)態(tài)組合走“泛而全”的道路，這在一定程度上加大了競爭的壓力和激烈。 本章相關(guān)結(jié)論： ? 目前市場存在的主要 問題是消費(fèi)者對商場的投資經(jīng)營信心問題。 ? 本商場和主要競爭對手基本上在同一起跑線上，解決本商場營銷的關(guān)鍵將主要是把握以下幾點(diǎn)： ? 定價的合理性； ? 能否找到大型商家入駐； ? 商場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃組合的合理性、特色性； ? 良好營銷方式。于是乎 ,有其形而無其神 ,名實(shí)不符，似是而非；或者跟著感覺走、什么熱就上什么，賭一回，博一把。 鑒于綠地項(xiàng)目位于水井溝商圈中心位臵，非常適合經(jīng)營商業(yè)，但面對水井溝已經(jīng)存在的眾多商家，怎樣吸引消費(fèi)者青睞本項(xiàng)目？怎樣達(dá)到銷售和經(jīng)營 的雙贏？一個基于市場現(xiàn)狀；具備一定前瞻性；有相對唯一性；富于個性的商場定位呼之欲出。而本項(xiàng)目也正好位于此區(qū)域最核心位臵。由此我們可以看出 任何一種商業(yè)物業(yè)的交通體系決定其易達(dá)性，并直接影響商圈的范圍。所以，本項(xiàng)目周邊發(fā)達(dá)的交通體系將是本項(xiàng)目的優(yōu)勢之一。所以本項(xiàng)目在商場定位、規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合、商品結(jié)構(gòu)、商場形象方面可以來講均有較 大的發(fā)展空間和想象空間，這無疑是本項(xiàng)目的一大開發(fā)優(yōu)勢。據(jù)了解，能有 50%賺錢就不錯了，其中恐怕又有至少 20%的入住商家不賺錢。大型商場中常有上百個獨(dú)立的零售商，所以必須統(tǒng)一管理來樹立商場的整體形象，但是這種管理卻比百貨商場的管理難度大得多，面臨的總是諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一形象管理，是否統(tǒng)一營業(yè)時間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷行動等方面的問題。 第三節(jié)：項(xiàng)目 SWOT 圖表分析 表 211 S（優(yōu)勢） 優(yōu)越的地理位置，極大的發(fā)展空間 W （劣勢） 整個區(qū)域沒有成熟的商業(yè)氛圍 O （機(jī)會） 業(yè)態(tài)空白點(diǎn)較大，相對機(jī)會也較多 T（威脅） 面積大，面臨招商和管理的難度 第二章：項(xiàng)目商業(yè)定位 第一節(jié)：商業(yè)相關(guān)定位業(yè)態(tài)定位 隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速增長，人民的生活水平也隨之不斷提高，個人生活的節(jié)奏也在不斷的加快，人們對商品的要求從原來的只對價位和品種有要求上升到對品質(zhì)、品牌、商場檔次、購物環(huán)境和配套服務(wù)設(shè)施的要求， 消費(fèi)心理個性化、品牌化、時尚化、流行化等趨勢日益明顯，商 家必須為消費(fèi)者提供商品定位準(zhǔn)確的特色經(jīng)營和專業(yè)服務(wù)。本項(xiàng)目占地面積達(dá) 8677 平方米，其中商場部分建筑面積達(dá)27000 平方米，屬于大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目開 發(fā)。購物廣場內(nèi)可以包括各種零售業(yè)態(tài)，如：百貨店、超級市場、專業(yè)店鋪、專賣店等各種功能的業(yè)態(tài)組合，還可以引進(jìn)餐飲、娛樂等配套功能，突出商場購物休閑、文化娛樂、餐飲服務(wù)、商業(yè)展示功能。 本項(xiàng)目是江陽區(qū)和瀘州市的標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)，因此它的形象的建立將是我們工作的重點(diǎn)，應(yīng)結(jié)合 瀘州市特有的消費(fèi)習(xí)慣和市場特性綜合制定本項(xiàng)目的商業(yè) 形象。 根據(jù)我們對本項(xiàng)目的背景，以及建筑結(jié)構(gòu)和我們對項(xiàng)目業(yè)態(tài)、風(fēng)格的定位。各主題商場內(nèi)業(yè)態(tài)主要以百貨店、專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)為主，輔以餐飲店、娛樂等配套設(shè)施。 北一樓 都市陽 光俱樂部 (B 區(qū) ) 繽紛天地 (A 區(qū) ) 運(yùn)動服飾、運(yùn)動鞋、運(yùn)動用品、戶外