【正文】 18 收益分析 18 、項目綜合經(jīng)濟效益分析 22 結論及建議 23 中鐵逸都國際效果圖和戶型圖 24 參考文獻 27 致謝 29 4 一、項目環(huán)境分析與市場研究 區(qū)域環(huán)境分析 中鐵 房地產(chǎn)市場營銷是使房地產(chǎn)品進入市場、轉換為現(xiàn)金的經(jīng)營活動，是連接土地和房屋產(chǎn)品生產(chǎn)者和消 費者的紐帶。可見，房地產(chǎn)營銷的實質是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點，企業(yè)通過有效地提供住宅，辦公樓，商業(yè)樓宇，廠房等建筑物及相關服務來滿足消費者生產(chǎn)或生活，物質和精神等的需求，以獲取一定利潤的一種商務活動。中國房地產(chǎn)營銷業(yè)的興起和發(fā)展，為加速房地產(chǎn)的循環(huán)創(chuàng)造了條件。逸都國際營銷策劃分析 【內容摘要】：房地產(chǎn)市場營銷是關系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關鍵，在目前競爭激烈的情況下，房地產(chǎn)如何營銷越來越成為房地產(chǎn)發(fā)展商十分看重的問題。房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣，也是個人和集體通過一系列的活動，特別是某些創(chuàng)造性的活動，同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值，以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程。所以房地產(chǎn)市場營銷涵蓋面廣，包含豐富的內容。 【關鍵詞】 房地產(chǎn)市場 營銷策劃 環(huán)境 【 Content abstract】 : Real estate marketing is the key to the success or failure of the relationship between the real estate development business, in the current petitive situation, the real estate marketing has bee 2 more and more real estate developers is very important rise and development of China39。中國中鐵是隸屬于國資委的大型央企，是世界雙 500 強，全球建筑業(yè)排名第一的大型企業(yè)，中鐵置業(yè)是中國中鐵股份有限公司以房地產(chǎn)為主業(yè)的全資子公司，是國資委批準的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主營業(yè)務的 16 家央企之一。政府總投資1000 億打造，占地 1000 畝，建筑面積 1000 萬㎡，預 計利稅 100 億，商務人口 10 萬以上。作為濟南市新的 CBD標桿，總部基地的建設和總部經(jīng)濟的發(fā)展將極大地提升片區(qū)的商務價值和投資價值。除此之外，項目內部還有濟南市極其罕見的千米森林溪谷貫穿南北，形成獨有的社區(qū)小氣候，冬暖夏涼，舒適宜人。鳳凰路是市政規(guī)劃的南北向城市主干道，建成之后將成為濟南市最寬的南北向城 市主干線。逸都國際 總用地近 1800 畝，總建筑面積約為 230 萬㎡，總居住戶數(shù)達 16000戶，居住人口近 60000 人。通過建筑在平面或豎向上的創(chuàng)意組合，實現(xiàn)從室外與室內的混搭設計，衍生出 “逸院、逸館、逸墅 ”的原創(chuàng)逸態(tài)生活建筑。區(qū)內基礎設施完善，大面積地進行了園區(qū)綠化， 綠化率 達 40%以上，實現(xiàn)了供水、燃氣、熱力、電力、電信等 七通 一平 。 目前濟南高新區(qū)共有各類企業(yè) 3400 多家， 規(guī)模以上工業(yè) 企業(yè) 170 多家，年銷售收入過億元企業(yè)近 40 家，韓國 LG、 SK，日本松下、鈴木、 NEC， 德國 西門子，美國百事可樂等 18 家世界 500 強企業(yè)先后落戶 高新區(qū)。上半年來看，基本以消化高庫存為主，進入下半年，開發(fā)商推貨量則開始放大，而市場的持續(xù)回暖也使得改善型客戶消除觀望入場，月度成交量踏上 70萬㎡的門檻。3 居室 145 平米 636400平米 高層 45% 名筑美嘉 山東茗筑世家置業(yè)有限公司 高新濟南國際會展中心北300米 7600 元 /平米 2 居室 89平米 。 400000平米 別墅、小高層、高層 40% 通過對上述樓盤的對比我們可以發(fā)現(xiàn)濟南高新區(qū)樓盤價格之間的差額較大，建筑類型大多屬于小高層、高層，戶型在 2居室、 3居室，面積在 80120平方米左右。通過以經(jīng)十路，鳳凰路，旅游路為依托的城市發(fā)展軸，將東部新城的各個片區(qū)緊密聯(lián)系在一起。中鐵 目前的情況下，如果房地產(chǎn)行業(yè)脫離宏觀經(jīng)濟環(huán)境運行過熱，是否會誘致政策風向的又一輪微調？而一旦政策轉向，消費者的預期和行為可能隨之發(fā) 生變化。針對項目如下優(yōu)勢，全面打造及提煉項目的市場形象及賣點。 ⑤、空中花園 —— 項目綠化規(guī)模有限，但綠化效果很好，塑造項目與自然可親，和諧自然的概念。 ?、購買意圖為投資升 值 3）戶型定位 考慮到家居的舒適度，以中大面積的戶型為主，暢銷戶型應主打，適應大多數(shù)消費者居住購買。一次付款客戶給予 98 折優(yōu)惠，首付定金二萬元，尾款待甲乙雙方簽合同一次交清。 ?、銀行按揭和公積貸款。 高層有 87m2兩房、 1 125m2三房， 148170m2四房這些戶型 ,“ 安全第一 ” 為賣點，防火、防漏電材料設施應用，樓層疏散安全出口等等，“ 4A 級防護標準”，牽動著置業(yè)者的心弦。 中鐵逸都國際廣告語為 “金陽之尚，逸云之巔 ”。 在媒體選擇方面，應考慮三個不可忽略的因素： （ 1）市場方面的因素 要考慮購房者的屬性。因此，房地產(chǎn)營銷人員應認清消費者的性別、年齡、教育程度、職業(yè)、地域的特性，再定選擇何種廣告媒體； 要考慮商品的特性。建筑個案的總銷金額小的，則只限于地方局部市場。在后期開盤前 2~3 周開始執(zhí)行強銷期廣告策略。 重點媒體：戶外廣告 印刷媒體：樓書、海報、平面圖冊 戶外媒體：銷售中心及現(xiàn)場展示；看樓路線上的指示牌；現(xiàn)場形象墻展示，主要干道沿途戶外廣告和公交站臺廣告 營銷活動：生態(tài)樂園與生態(tài)健康組織進行交流，公開發(fā)布新聞發(fā)布會。） 戶外媒體：適合的適當運用。 ?持續(xù)期 主要任務：塑造項目整體氣勢； 廣告重點：根據(jù)前兩期的銷售額跟蹤調查制定廣告的重點，利用效果最佳的廣告媒體促使成交，擴大業(yè)績； 公共傳播：報紙廣告適量、高檔酒店、手機短信傳播、網(wǎng)站、戶外廣告、電 視； 重點媒體：報紙（齊魯晚報，大眾日報，生活日報，魯中晨報．．．），信息傳播，電視； 廣告訴求點：選擇逸都國際，讓你的生活從此安逸舒適。 廣告重點：分析前期廣告賣點的把握，擇優(yōu)再行強打。 （ 2）媒體策略 報紙廣告，電視廣告為主。 在戶外媒體、銷售網(wǎng)點、單張派發(fā)方面應加強區(qū)域性宣傳，增強傳送項目信息的途徑，以吸引大量人流，宣傳區(qū)域處于核 心地段。 4）、對項目物業(yè)管理的建議 物業(yè)管理前期介入 開發(fā)的時機分析 根據(jù)前期介入階段的不同 它可分為早、中、晚三類。完善物業(yè)規(guī)劃設計與使用功能 ， 物業(yè)管理企業(yè)介入住宅小區(qū)的設計 ， 應完善 幼兒園、學校、商場、郵電、交通、娛樂場所、餐飲等基本的配套設施的設計。還應考慮未來一個時期電器負荷增加的需要 ； 管路、線路鋪設應不影響室內外的美觀 ， 其有關資料應保存完好。雖然我國已經(jīng)實行工程監(jiān)理制度 ， 但是監(jiān)理不是物業(yè)建成之后使用維護的參與者。同時 ， 物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)建造過程的質量監(jiān)理 ， 可以提高物業(yè)驗收工作質量 ， 縮短驗收時間 ， 使驗收不至于成為 “走過場 ”的程序 ， 也為以后接管物業(yè)打下良好的基礎。有物業(yè)管理公司提前介人后 ， 發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合 ， 從而專心開發(fā)建設。同時 ， 由于有了提前介入 ， 物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布置、設備設施能基本做到心中有數(shù) 18 （ 3）、 物業(yè)管理晚期介入 在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時介入。物業(yè)管理前期介入將工作重點放在營造出一種富有特色 的企業(yè)文化上 ， 樹立物業(yè)品牌。并進行人員的招聘和培訓等 ， 實施 入 住前的宣傳與教育 。按深圳市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，本項目測算中，管理費按土地成本、前期工程費、建安工程費之和的 3%計取。公用設施專用基金用于購買管理用房和 (6) 住宅區(qū)公用設施的重大維修工程項目。 (8)銷售費用 包括廣告及代理費等，參考目前廣州市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準和本項目的具體情況 ，取銷售費用為銷售額的 3%。 項 目 資金 (萬元 ) 比例 自有資金 52, % 銀行貸款 % 銷售回款 % 總投資 % 3）項目資金說明 （ 1）、項目自籌資金說明 根據(jù)貸款企業(yè)介紹，到 20xx 年 9 月項目已投入自有資金 52, 萬元，尚需投入資金 萬元，其中可用銷售回款 萬元，其余擬向農(nóng)業(yè)銀行貸款 萬元，根據(jù)貸款企業(yè)介紹，企業(yè)自籌資金的比例為總投資額的 %。 21 經(jīng)測算，委估項目預征土地增值稅 2, 萬元。 （ 4)、項目利潤、成本利潤率 經(jīng)測算項目的利潤總額、稅前利潤、成本凈利潤率等指標詳見下表： 序號 項 目 計算公式 計算結果 1 銷售收入 258, 2 開發(fā)成本 128, 3 銷售費用 7, 4 銷售稅金及附加 13, 5 土地增值稅 24, 6 財務費用 9, 7 利潤總額 (1)(2)(3)(4)(5)(6) 73, 8 所得稅 按照現(xiàn)行稅率計算 17, 9 凈利潤 (7)(8) 56, 10 稅前成本利潤率 利潤總額 /總投資 % 11 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % 項目利潤估算 注：以上經(jīng)濟效益在住宅銷售率為 95%，商鋪銷售率為 85%的前提下的測算結果。 22 它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標。 4）、綜合財務指標分析結論 該項目的各項指標表明，其財務凈現(xiàn)值大于 0，內部收益率高于基準收益率，因此，項目在財務上是可行的。在日益嚴峻的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)營銷營銷對一個企業(yè)來說，就如同指引房地產(chǎn)企業(yè)前進的明燈，房地產(chǎn)企業(yè)只有開發(fā)出適應市場需求、滿足客戶需要的產(chǎn)品，才會給企業(yè)帶來生存發(fā)展的機會。淺析我國中小房地產(chǎn)企業(yè)品牌價格評價及品牌營銷策略 [J].中國外資 ,20xx, [3]孟德勝 ?；陬櫩蛢r值的房地產(chǎn)營銷策略研究 [J].重慶科技學院學報 (社會科學版 ),20xx, [6]崔銀香 。提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的 4V 營銷策略構建 [J].企業(yè)經(jīng)濟 ,20xx 年 [10]徐麗蓉 。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)研究及競爭風險分析 [D]。另外，在校圖書館查找資料的時候，圖書館的老師也給我提供了很多方面的支持與幫助。