【正文】 所決定的。最早提出質(zhì)量管理的國家是美國。進(jìn)入 20 世紀(jì)，由于資本主義生產(chǎn)力的發(fā)展，機(jī)器化大生產(chǎn)方式與手工作業(yè)的管理制度的矛盾，阻礙了生產(chǎn)力的發(fā)展，于是出現(xiàn)了管理革命。 1924 年美國統(tǒng)計學(xué)家休哈特提出了“預(yù)防缺陷”的概念。但由于當(dāng)時不為人們充分認(rèn)識和理解，故未得到真正執(zhí)行。使質(zhì)量管理從“事后”轉(zhuǎn)到了“事中”，較單純的質(zhì)量檢驗進(jìn)了一大步。 全面質(zhì)量管理階段（ 60年代以后） 60 年代以后，隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)上的競爭也日趨激烈。通過改善和提高工作質(zhì)量來保證產(chǎn)品質(zhì)量；通過對產(chǎn)品的形成和使用全過程管理，全面保證產(chǎn)品質(zhì)量；通過形成生 產(chǎn)（服務(wù)）企業(yè)全員、全企業(yè)、全過程的質(zhì)量工作系統(tǒng)，建立質(zhì)量體系以保證產(chǎn)品質(zhì)量始終滿足用戶需要，使企業(yè)用最少的投入獲取最佳的效益。 近三十年左右國際化的市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，國際間商品和資本的流動空間增長，國際間的經(jīng)濟(jì)合作、依賴和競爭日益增強，有些產(chǎn)品已超越國界形成國際范圍的社會化大生產(chǎn)，特別是不少國家把提高進(jìn)口商品質(zhì)量作為限入獎出的保護(hù)手段，利用商品的非價格因素競爭設(shè)置關(guān)貿(mào)壁壘。它通過總結(jié)各國質(zhì)量管理經(jīng)驗，于 1987 年 3 月制訂和頒布了 ISO9000 系列質(zhì)量管理及質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)。因此， ISO9000 系列標(biāo)準(zhǔn)的誕生，順應(yīng)了消費者的要求；為生產(chǎn)方提供了當(dāng)代企業(yè)尋求發(fā)展的途徑；有利于一個國家對企業(yè)的規(guī)范化管理，更有利于國際間貿(mào)易和生產(chǎn)合作。國際標(biāo)準(zhǔn)化組織 1994 年發(fā)布了修訂后的 ISO9000 族標(biāo)準(zhǔn)后，我國及時將其等同轉(zhuǎn)化為國家標(biāo)準(zhǔn)。 由定義可知，質(zhì)量體系包括四個部分，即組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源。 工程項目質(zhì)量要求則主要表現(xiàn)為工程合同、設(shè)計文件、基數(shù)規(guī)范規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 業(yè)主方面質(zhì)量控制是為保證工程合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對工 程項目進(jìn)行的質(zhì)量控制。在施工階段駐現(xiàn)場實地監(jiān)督，檢查是否嚴(yán)格按圖紙施工，并達(dá)到合同文件規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。其目的在于維護(hù)社會公共利益，保證技術(shù)性法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)貫徹執(zhí)行。 （ 3）承建商方面的質(zhì)量控制 。 畢業(yè)設(shè)計（論文）報告紙 共 頁 第 14 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)各階段的質(zhì)量控制 我國房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或租并實施全壽命 周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序，一般說來，這個程序包括八個步驟，即①投資機(jī)會尋找；②投資機(jī)會篩選；③可行性研究；④獲取土地使用權(quán)；⑤規(guī)劃設(shè)計與方案報批；⑥簽署有關(guān)合作協(xié)議；⑦施工建設(shè)與竣工驗收；⑧市場營銷與物業(yè)管理。 所謂投資機(jī)會選擇，主要包括投資機(jī)會尋找和篩選兩個步驟。 建設(shè)階段 建設(shè)階段是將開發(fā)過程中所涉及 的所有原材料聚集在一個空間和時間點上的過程，包括招投標(biāo)、設(shè)計、施工、竣工驗收全過程。 （ 2） 項目決策：決定項目是否投資建設(shè)，確定項目質(zhì)量與水平。 工程建設(shè)各階段對質(zhì)量形成的影響 （ 1） 項目可行性研究對工程項目質(zhì)量的影響 項目可行性研究是運用技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在對投資尋訪有關(guān)的技術(shù)、 經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等所有方面進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對各種可能的擬建方案和建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益等進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、預(yù)測和論證，確定項目建設(shè)的可行性，并在可行的情況下提出最佳建設(shè)方案作為決策、設(shè)計的依據(jù)。 （ 3） 工程設(shè) 計階段對工程項目質(zhì)量的影響 工程項目設(shè)計階段，是根據(jù)項目決策階段已確定的質(zhì)量目標(biāo)和水平，通過工程設(shè)計使其具體化。因此，施工階段是工程質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。所以，房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)自始至終地把“質(zhì)量第一”作為對工程項目質(zhì)量控制的基本原則。 （ 4） 堅持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是評價產(chǎn)品質(zhì)量的尺度，數(shù)據(jù)是質(zhì)量控制的基礎(chǔ)。按照我國工程質(zhì)量的法規(guī)及有關(guān)的工程合同規(guī)定，參與工程建設(shè)的各方都應(yīng)相應(yīng)地承擔(dān)一定的工程質(zhì)量責(zé)任。因此 ，勘察設(shè)計單位要建立健全質(zhì)量保證體系，加強設(shè)計過程的質(zhì)量控制，健全設(shè)計文件的審核會簽制度，做好圖紙會審和設(shè)計文件的技術(shù)交底工作。監(jiān)理單位應(yīng)就工程質(zhì)量控制程序及其方法、驗收方法等編制具體的監(jiān)理計劃，在監(jiān)理前提交業(yè)主并通知承包商，建設(shè)監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)所承擔(dān)的監(jiān)理業(yè)務(wù)，設(shè)立工程項目總監(jiān)理工程師，全面負(fù)責(zé)監(jiān)理工作，并委派符合工程要 畢業(yè)設(shè)計（論文）報告紙 共 頁 第 18 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 求的監(jiān)理人員駐工進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理人員依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程以及設(shè)計文件的規(guī)定，以工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理，及時整理監(jiān)理資料，分階段提出監(jiān)理結(jié)論。 招、投標(biāo)階段（含合 同簽定）的質(zhì)量控制 概述 招、投標(biāo)階段是選擇具體承包商的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)商品的最終質(zhì)量，必須要由信譽可靠、技術(shù)能力強、管理水平高、可信任的承包商來確保。 （ 2） 資格預(yù)審 公開招標(biāo)時設(shè)置資格預(yù)審程序的目的，一是保證參與投標(biāo)競爭的企業(yè)或 單位在資質(zhì)和能力方面能夠滿足完成招標(biāo)工作的要求條件；二是通過評審比較，優(yōu)選出最具有實力的一些投標(biāo)單位再邀請他們參加投標(biāo)競爭，以減小評標(biāo)的工作量。 合同簽定過程的質(zhì)量預(yù)控 合同管理是一個簽定到履行全過程的管理工作。 （ 1） 《示范文本》的組成 《示范文本》由《建設(shè)工程施工合同條件》（以下簡稱《合同條件》）和《建設(shè)工程施工合同協(xié)議條款》（以下簡稱《協(xié)議條款》）兩部分組成。它是根據(jù)《經(jīng)濟(jì)合同法》、《建筑安裝工程承包合同條例》對承發(fā)包雙方權(quán)利義務(wù)作出的規(guī)定，除雙方協(xié)商一致對其中的某些條款作出修改、補充或取消外，都必須嚴(yán)格履行。因此《建設(shè)工程施工合同管理辦法》明確規(guī)定：“簽訂施工合同，必須按照《建設(shè)工程施工合同示范文本》的‘合同條件’，明確約定合同條款。協(xié)議條款是根據(jù)不同工程特點，由甲、乙雙方協(xié)商議定的補充合同部分，其中質(zhì)量控制涉及到許多方面的因素，任何一個方面的缺陷和疏漏，都會使工程質(zhì)量無法達(dá)到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)。若決策不當(dāng)，設(shè)計綱要編制失誤，就會 畢業(yè)設(shè)計（論文）報告紙 共 頁 第 21 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 造成最大的失誤。 （ 1） 初步設(shè)計階段 由于初步設(shè)計是決定工程采用的技術(shù)方案的階段，所以，這階段圖紙的審核，側(cè)重于工程所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求，以及是否 達(dá)到項目決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)計交底與圖紙會審 為了使施工單位熟悉設(shè)計圖紙，了解工程特點和設(shè)計意圖， 以及對關(guān)鍵工程部分的質(zhì)量要求，也為了減少圖紙的差錯，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅萌芽狀態(tài)，還應(yīng)組織施工單位進(jìn)行圖紙會審，組織設(shè)計單位向施工單位進(jìn)行設(shè)計交底。因此可以認(rèn)為施工階段的質(zhì)量控制是工程項目質(zhì)量控制的重點。 （ 2） 有關(guān)質(zhì)量檢驗和控制的專門技術(shù)法規(guī)性依據(jù) 這類文件依據(jù)一般針對不同行業(yè)、不同的質(zhì)量控制對象而定技術(shù)規(guī)性文件，包括各種有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程或規(guī)定。 施工監(jiān)督的質(zhì)量控制程序 在施工階段進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程中，要對產(chǎn)品施工生產(chǎn)進(jìn)行全過程、全方位的監(jiān)督、檢查與控制，它與工程竣工驗收不同，它不是對最終產(chǎn)品的檢查、驗收，而是對生產(chǎn)中各環(huán)節(jié)或中間產(chǎn)品進(jìn)行監(jiān)督、檢查與驗收。 A、 對施工承包方在施工前的準(zhǔn)備工作質(zhì)量的控制 （ 1） 對施工隊伍及人員質(zhì)量控制 畢業(yè)設(shè)計（論文）報告紙 共 頁 第 24 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 審查承包單位承擔(dān)任務(wù)的施工隊伍及人員的技術(shù)資質(zhì)與條件是否符合要求，經(jīng)業(yè)主審查認(rèn)可后，方可上崗施工；對于不合格人員，業(yè)主有權(quán)要求承包單位以撤換。 對單位工程施工組織設(shè)計的審核，可著重抓住以下幾個方面： ①組織體系特別是 質(zhì)量管理體系是否健全。 2）在施工期各分部分項工程施工之前，承包單位應(yīng)提出開工申請，并向業(yè)主提交相應(yīng)的施工計劃，詳細(xì)說明為完成該項工程的施工方法、施工機(jī)械設(shè)備及人員配備與組織，質(zhì)量保證措施以及進(jìn)度安排等，報請業(yè)主審查認(rèn)可后方能實施。 B、 業(yè)主應(yīng)做好的事前質(zhì)量保證工作 在一項工程施工前，業(yè)主除了要做好上述對承包單位所做的各項準(zhǔn)備工作質(zhì)量的監(jiān)控外，還應(yīng)組織好如下的各項工作。 1）施工承包單位的要求及處理。 施工過程中的質(zhì)量控制（事中控制） 業(yè)主在工程施工過程中進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控的任務(wù)與內(nèi)容主要有如下幾個方面： （ 1）對施工承包單位的質(zhì)量控制工作的監(jiān)控 1） 對施工單位的質(zhì)量控制自檢系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督，使其能在質(zhì)量管理中始終發(fā)揮良好作用。 3） 建立施工質(zhì)量跟蹤檔案 （ 3）在工程施工過程中，無論施工 或設(shè)計承包方提出的工程變更或圖紙修改，都應(yīng)通過業(yè)主審查并組織有關(guān)方面研究，確認(rèn)其必要性后，由業(yè)主發(fā)布變更指令方能生效予以實施。還需由業(yè) 主親自進(jìn)行試驗或技術(shù)復(fù)核。 （ 1） 分部分項工程的驗收 （ 2） 組織聯(lián)動試車或設(shè)備的試運轉(zhuǎn) （ 3） 組織單位工程或整個工程項目的竣工驗收 施工階段質(zhì)量控制的程序、方法和手段 A、 施工階段質(zhì)量監(jiān)控的途徑與方法 在施 工階段進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控主要是通過審核有關(guān)文件、報表，以及進(jìn)行現(xiàn)場檢查及試驗這兩方面的途徑和相應(yīng)的方法實現(xiàn)的。 2）審批施工承包單位的開工申請書，檢查、核實與控制其施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量。 畢業(yè)設(shè)計（論文）報告紙 共 頁 第 27 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 6）審核施工單位提交的有關(guān)工序產(chǎn)品質(zhì)量的證明文件（檢驗記錄及試驗報告）、工序交接檢查（自檢）、隱蔽工程檢查、分部分項工程質(zhì)量檢查報告等文件、資料，以確保和控制施工過程的質(zhì)量。 10）審核與簽署現(xiàn)場有關(guān)質(zhì)量技術(shù)簽證、文件等。主要是監(jiān)督、檢查在工序施工過程中，人員、施工機(jī)械設(shè)備、材料、施工方法及工藝或操作以及施工環(huán)境條件等是否均處于良好的狀態(tài)，是否符合保證工程質(zhì)量的要求，若發(fā)現(xiàn)有問題應(yīng)及時糾偏和加以控制。隱蔽工程須經(jīng)業(yè)主代表檢查確認(rèn)其質(zhì)量后，才允許加以覆蓋。 ⑦ 對于施工難度大的工程結(jié)構(gòu)或容易產(chǎn)生質(zhì)量通病的施工對象，業(yè)主代表還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場的跟蹤檢查。施工前應(yīng)對施工放線及高程控制進(jìn)行檢查，嚴(yán)格控制，不合格者不得施工；有些在施工過程中也應(yīng)隨時注意控制，發(fā)現(xiàn)偏差，及時糾正；中間驗收時，對于幾何尺寸等不合要求者，應(yīng)指令施工單位處理。所謂指令文件是表達(dá)業(yè)主對施工承包單位提出指示和要求的書面文件，用以向施工單位指出施工中存在的問題，提請施工單位注意，以及向施工單位提出要求或指示其做什么或不做什么等等。例如，未提交開工申請單并得到業(yè)主的審查、批準(zhǔn)不得開工；未經(jīng)業(yè)主簽署質(zhì)量驗收單予以質(zhì)量確認(rèn)，不得進(jìn)行下道工序等。如果施工單位的工程質(zhì)量達(dá)不到要求的標(biāo)準(zhǔn)，而又不能按指示承擔(dān)處理質(zhì)量缺陷的責(zé)任，予以處理使 畢業(yè)設(shè)計（論文）報告紙 共 頁 第 29 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊