【正文】 置十分優(yōu)越，具有相當好的發(fā)展?jié)摿Α? 2. 交通方便 ? 未來交通網絡極為完善，規(guī)劃道路與廣州大道、新港路直接相通，項目東部有規(guī)劃的跨江大橋與珠江新城直接相通，與地鐵二號線相近，地鐵三號線在本區(qū)東部經過與一號線、二號線形成網絡，交通十分方便。 4. 附件優(yōu)勢： ? 從附件營銷環(huán)境分析可以看出，廣州市經濟持續(xù)發(fā)展，隨著國家取消福利分房，轉入貨幣分房，市民消費欲望己逐步增強，住房更成為居民投資與消費熱點。層數以 13 層為主， 18—20 層為次，局部點綴 32 層。 ? 單位面積與比例： (以下面積均為關門面積 ) A． 65 一一 80m2，占總面積的 20％； B． 80 一一 100 m2，占總面積的 45％； C． 100 一一 120 m2，占總面積的 20％； D． 120 一一 150 m2，占總面積的 10％； E． 150 m2以上復式單 位，占總面積的 5％。 售價潛力 僑都周邊現有樓盤分析 ? 濱江西與濱江東，價格約在 7000 元／平方米。 3． 廣州市改革開放后，經濟迅速發(fā)展，其國際地位進一步提高，海外華僑或返居故里，落葉歸根，或投資置業(yè)，拓展經濟原有的華僑新村己滿足不了僑務工作的需要，因此，建設一個華僑新村是當前形勢發(fā)展的需要。 5． 目前盡管我國處在經濟調控期，廣州市房地產業(yè)仍趨于穩(wěn)定，珠江僑都是不可多得的市區(qū)住宅群，無疑給投資者增強了信心。 在二沙島東段建設濱江公園和二沙島軸線廣場。 由于本項目鄰近江邊，所以，以上的沿江市政建設工程特有利于本項目周邊環(huán)境形象的提升，增強客戶對該項目的心理認同度。而地鐵二號線工程正在進行緊張施工，預計完成時間為 2021 年。 最關鍵的濱江路中大隧道工程，己全面進行施工，開通后的濱江大道與下渡路將會連成廣州一道新的風景線。 （四） 施工組織概況 廣東珠江工程總承包有限公司是國家建設部批準的二級總承包企業(yè)，可承建大型小區(qū)和高層建筑。 八 . 市場分析 (一 ) 1999 年廣州市經濟情況 1999 年在投資需求快速增長拉動 下， 17 月份廣州市經濟繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，為房地產發(fā)展提供強而有力的經濟支柱。 1． 2 投資快速增長，消費需求穩(wěn)定。 1． 3 居民收入增長放緩，居民消費支出略有增長。、居民消費指數的反彈、表明，居民的謹慎性消費心理逐步減輕。各商業(yè)銀行住房貸款的最長期限由現行的 20 年延長達到 30 年。（摘自廣東省經濟委員會 ) 3. 房地產稅費獲減免 財政部、國家稅務局發(fā)出通知，從 8 月 1 日起對房地產市場的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等實行減免政策。 2. 1999年廣州市城市建設的投入是歷史上最高的，約達到 171億元，包括地鐵、內環(huán)路、新機場、九運會場館等大型基礎設施工程開工建設，不僅改善了城市的交通 和生活環(huán)境，還直接刺激商品房的需求增長。全月樓市表現并不平衡，月初推盤活動并不十分活躍，一周推盤數量只有 50 多個，但隨著月中中秋節(jié)及月底國慶節(jié)的到來 ，推盤活動一浪高過一浪，國慶節(jié)前一周推盤數量高達 92 個，推盤廣告費也突破 1483萬元，樓市競爭進入新一輪高潮。 成交分析 高層住宅售出率的變化 自 98 年底高層住宅銷量開始下滑后，到目前為止在售高層住宅售出率繼續(xù)走低，未見起色。 其次，在肯定廣州市房地產市場利好因素的同時，對目前存在的 一些不利因素不能忽視。政府職能部門的咨詢服務公司，以其有利地位吸引客戶，收取較高的中介費，加重了企業(yè)及購房者的負擔，各類的按金、保證金、押金給企業(yè)造成重負。 盡管廣州市房地產市場存在一些不利因素，但我們可以看到，今年以來，廣州市政府采取了許多措施來活躍 房地產業(yè)，降低企業(yè)負擔，加大力度刺激商品房消費。 另外，日常消費的支出也有所回升， 8 月份城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 632． 13 元，同比增長 9 %，增長幅度是近幾個月來最高的。（數據摘自《廣州日報》） 購房人員的比例 調查顯示：廣州市區(qū)的 100 多萬個家庭有潛在住房需求的接近一半，按每個家庭 60m2潛在需求量達 3500 萬 m2，景近兩年打算購房的人占 21． 7％。 隨著廣州在國際上地位進一步提高，大批海外華僑返歸故里，投資置業(yè)，需有大量適合其生活習慣、配套設施完善的大型住宅區(qū)，以滿足海外人士的購房需求。 2. 綠化及配套設施： 隨著廣州人生活質素地不斷提升，就越發(fā)覺居住環(huán)境的重要性。 九 . 市場定位及形象設計 形象定位：充分利用本項目優(yōu)越的地理位置、得天獨厚的自然環(huán)境、完善的規(guī)劃、設計及發(fā)展商的實力營造一個健康的、有自己獨特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū)，提倡“生活就是享受”的概念，充分體現投資商合生創(chuàng)展品牌“優(yōu)質生活，完美體現”的經營理念。 ? 單純定位為高檔，客戶群會非常狹窄。 1． 4 珠江兩邊地段經過近幾年的，開發(fā)建設，資源越來越少，越來越稀罕，而本項目作為臨江的大型項目在廣州市尚是第一個。 從近期廣州熱賣幾個住宅項目，均把人們引向健康概念為主題的生活方式，通過營造生態(tài)環(huán)境引入運動概念，以實在而又充滿想象手法，為購房者描繪出誘人的“健康生活家園”。“大樹底下，健康人家”因其綠色，環(huán)保而使購房者深受吸引。 當一種現象呈多個例子出現的時候，我們就有理由把之當作趨勢來研究。通過對環(huán)境設計，建筑風格及社區(qū)文化活動的具體表現，以實在又充滿想象的手法，為購房者描繪 出誘人的“享受健康生活的藍圖”。僑都規(guī)劃設計為臨江高檔住宅區(qū)，臨街中檔建筑群，兼具高、中檔特色，因此，在售價上也可比較中海錦苑和愉景雅苑，根據比較分析后，僑都初售均價定為 6000 元 / M2，比相鄰各樓盤更具價格上的競爭優(yōu)勢和轉大的增值潛力。 1. 土地出讓金 46,069 萬元 2. 征地費、拆遷補償費 56， 051 萬元 3. 建安成本按每平方米 2300 元造價計 4. 借款利率為 7% 5. 折現率為 10% 6. 行政管理費用按銷售額的 2%計 7. 稅金按銷售收入的 %計 8. 銷售價格 6000 元 /平方米 9. 所得稅以 33%計 十二 . 項目開發(fā)進度 珠江僑都開發(fā)期控制 在五年內建成 ,共 60 個月時間 ,分期開發(fā)實施。 第四期：至 2021 年，實施七通一平市政建設、房屋建設，完成土建面積 35 萬 m2預售商品房。內含報酬率 %，動態(tài)投資回收 期 年。