【正文】 ????????? ?????? 23一 、 保安部工作方案 ????????? ??????????? 24二 、 保潔部工作方案 ????????? ???????????? 32 三 、 《承包方物業(yè)檢查標(biāo)準(zhǔn)》 ???? ???????????? 33 四 、 《承包方考核不合格的處理辦法》 ???? ????????? 36 附頁：（ 1）資質(zhì)證明， （ 2）有關(guān)價格、服務(wù)、管理的承諾， （ 3）客戶名 錄 4 前言 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和教育改革的深入，中國高校后勤社會化改革是未來的發(fā)展趨勢和改革方向，學(xué)校后勤社會化就是要把學(xué)校承擔(dān)的社會職能還給社會，各高校后勤應(yīng) 由事業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)制為企業(yè)性質(zhì)，讓它按照現(xiàn)代企業(yè)制度和市場運(yùn)作機(jī)制運(yùn)營， 最終建立一套既適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求又符合學(xué)校自身發(fā)展需要的后勤體系。 5 投 標(biāo)說明 根據(jù)天津 城市建設(shè)學(xué)院學(xué)生食堂定位，樓宇商業(yè)布局及配套設(shè)施設(shè)備的實(shí)際情況， 指定科學(xué)、合 理的管理運(yùn)作模式。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為甲方提供最佳的環(huán)境，張顯托管物業(yè)的優(yōu)勢。 6 第一章 物業(yè)管理要點(diǎn) 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)當(dāng)，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定 ，分分秒秒 印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足客戶 的需求。 二、 二項(xiàng)承諾 一年內(nèi)達(dá)到物業(yè)各項(xiàng)使用功能正常，使食堂 各項(xiàng)工作有條不紊地開展。 環(huán)境管理責(zé)任到人 食堂 的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的就餐（工作）環(huán)境，是我們非常重視的問題。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險品進(jìn)入食堂，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。如《管理規(guī)章制度及 操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。 9 第二章 擬采用的管理模式 一、 物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求 達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 綜合管理部 ： （ 1） 負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲備人才。 （ 5） 負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，與政府 部門、各社會團(tuán)體保持良好的溝通。 保安 部 （ 1） 負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。 （ 5） 負(fù)責(zé)車場和周邊的安全秩序管理工作。 （ 3） 編制保潔工作責(zé)任區(qū) 編制工作。學(xué)習(xí)和工作，培訓(xùn)員工對公司的感情。 （一） 嚴(yán) 把錄用關(guān)，選好苗、育良才 我們將采用公司抽調(diào)骨干和對外招聘相結(jié)合的方式配備管理處人員。 從公司抽調(diào)的骨干，由本人提出申請，并提交申請同位的管理方案通過公開答辯，并綜合考察其能力，經(jīng)審核通過后方能上崗。 （二） 嚴(yán)格考核制度 管理處按崗位工作目標(biāo)對所有員工進(jìn)行追蹤考核，考核內(nèi)容包括思想品德，敬業(yè)精神、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、協(xié)調(diào)能力等方面， 檢驗(yàn)其是否持續(xù)性崗位的要求。 《內(nèi)部上崗證》考核 所有員工必須經(jīng)過系列培訓(xùn)，考核并取得《內(nèi)部上崗證》方能上崗，不合格科目必須在規(guī)定時間內(nèi)不考通過，補(bǔ)充仍不合格者，管理處視具體情況進(jìn)行降職降薪，調(diào)護(hù)工種、下崗培訓(xùn)直至辭退等處理。 競爭上崗制 13 班組長以上崗位均實(shí)行內(nèi)部公開競爭上崗制度，管理處所有員工都可以通過自愿報名，公開答辯、群眾評議、業(yè)績考核、領(lǐng)導(dǎo)審核等程序競爭上崗，整個過程全部公開，公開進(jìn)行，并確保清澈見底的透明度，從而促進(jìn)優(yōu)秀人才的脫穎而出。 接到用戶投訴，綜合管理部立即組織處理，并查清原因。 14 對用戶意見和建議，必須作出相應(yīng)反應(yīng)，并及時落實(shí)整改。 及時肯定和鼓勵員工的貢獻(xiàn)和進(jìn)步，獎懲并用，重在激勵。 （六） 量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化動作 根據(jù)不同的崗位要求，應(yīng)具備的能力，按標(biāo)準(zhǔn)對其評價。 二、 物業(yè)管理 物資裝配配備方案 根據(jù)規(guī)模、人員 配備、管理服務(wù)具體情況，經(jīng)測算，其開辦費(fèi)（預(yù)算）如下： 行政辦公設(shè)備和辦公用品 26170 元 ； 保安裝備、用具 24860 元 ； 清潔工具用品 43680 元 ； 員工宿舍用品費(fèi)用 5840 元 ； 說明：上述費(fèi)用為項(xiàng)目開辦費(fèi)須甲方簽定合同之前一次性支付，甲方如給提供的物品可從預(yù)算中扣除，總費(fèi)用為： 100550 元此費(fèi)用按有關(guān)規(guī)定按照三年折舊攤算。 ，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好精神面貌和積極的工作態(tài)度。 二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé) 。 ，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對部門中的私招濫雇行為進(jìn)行處理。 三、財務(wù)主管崗位職責(zé) 在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的財務(wù)工作。 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的物品發(fā)放和記錄及庫房管理等。 保安器材的發(fā)放，管理。 六 、保潔主管的崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)整體項(xiàng)目的清潔管理工作。 保潔員工作檢查。 八 、物業(yè)清潔員崗位 職責(zé) 負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)的保潔工作。本公司在辦公性物業(yè)管理方面所積累的成功經(jīng)驗(yàn)。 前期開辦費(fèi)均按三年平均攤銷，如部分物資由甲方提供可相應(yīng)扣出攤銷金額。 管理費(fèi)用支出預(yù)算中不含辦公室內(nèi)的清潔衛(wèi)生費(fèi)及外墻的清洗。 管理費(fèi)支出預(yù)算中不含公共財產(chǎn)保險費(fèi)、各類設(shè)備年度檢測費(fèi)，中央空調(diào)年度 20 保養(yǎng)費(fèi)，保修期內(nèi)的建筑主體及設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)。管理處在接管期間應(yīng)高度重視各項(xiàng)制度的健全工作，以公司管理部制定的《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范文本》為指導(dǎo)，盡快 完善管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度。 管理處日常管理制度。 管理處保安工作手冊。 22 說明：管理處應(yīng)根據(jù)各綜合服務(wù)的外包 /內(nèi)管情況對各綜合服務(wù)的工作手冊進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 制定《項(xiàng)目保潔日常管理工作記錄》，包括：保潔日檢查表、保潔工具 使用情況、保潔整改記錄、保潔工作建議等。 保持標(biāo)準(zhǔn)的站姿、走姿； 時刻處于警戒狀態(tài)； 維持就餐秩序； 維持車場秩序； 做好四防工作； 保衛(wèi)要害部位； 積極配合公安的工作；處理簡單的消防工作和上報重大消隱患等 穿戴必須整齊按規(guī)定使用保安器材； 注意禮儀禮節(jié)等。提高警惕，做好“四防”工作（防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故）。查破一般涉外案件和刑事案件，協(xié)助公安機(jī)關(guān)偵破重大案件和查破治安案件。劃分食堂要害部位，建立要害部位檔案，嚴(yán)密各項(xiàng)防范措施，保證要害部位的安全。 （ 7） 保密工作。 25 （ 9） 完成管理處、安全機(jī)關(guān)和安全機(jī)關(guān)交辦的其他任務(wù)。 （ 4） 執(zhí)勤期間，在崗位內(nèi)發(fā)現(xiàn)的治安情況，必須作書面記錄及應(yīng)盡快報告主管。 （ 7） 所有進(jìn)出門崗的人和車輛必須嚴(yán)格檢查，驗(yàn)證，登記。 （ 8） 當(dāng)發(fā)生意外而有人受傷，須指揮交通，給與尾隨車及時警告，將傷者小心地移離危險位置，打電話召喚救護(hù)車及通告控制室等候支援。 （ 11） 任何人士在非辦公時間內(nèi)到訪先要登記，保安必須登記來訪者之身份證， 及查詢理由是否合理。 （ 4） 注意來往人員的情況及其攜帶物品，發(fā)現(xiàn)可疑的人和物品要選擇適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)位置加以監(jiān)視，并及時報告。 （ 8） 防止可疑人物在公共地方防火，放置炸 彈及易燃易爆物品。 （ 12） 填寫巡邏報告應(yīng)具禮儀及當(dāng)值注意事項(xiàng) 。 （ 1． 4） 皮鞋應(yīng)該擦亮。 （ 2． 2） 對所有客人的提問，必須有禮貌地耐心回答。 （ 2． 5） 即使在向陌生人詢問時，亦應(yīng)盡量保持笑容及禮貌，切忌不可無故厲聲喝問，影響管理處的形象。 （ 3． 3） 必須服從上級的指示，不可違抗命令。 28 （ 3． 7） 交接崗位時必須準(zhǔn)時，而離開崗位前亦必須向下一班員工交待清楚，如下班員工尚未前來接替其崗位前，嚴(yán)禁私自離開。 （ 4． 2） 出現(xiàn)不能自行處理的事宜，應(yīng)立即向上級報告并要求協(xié)助。 交接班制度 （ 1） 接班人員提前 20 分鐘做好接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時接班。 29 （ 4） 凡因交接班分不清而發(fā)生問題，要根據(jù)具體情況追查雙方責(zé)任。 （ 1． 2） 隊(duì)委會的內(nèi)容是總結(jié)當(dāng)月工作，傳達(dá)文件，指示及上級會議精神等同時研究下月的工作計劃，以及討論研究獎懲決定等。 （ 3） 訓(xùn)練制度 （ ） 每月 13 號三天為全隊(duì)和班長培訓(xùn)日，確定當(dāng)月的訓(xùn)練內(nèi)容和其他事項(xiàng)。室外不準(zhǔn)穿背心、短褲、拖鞋或不穿上衣。 停車場規(guī)則 （ 1） 所有進(jìn)入本車場 的車輛必須是政府部門認(rèn)可之合法車輛并以有關(guān)法例已購買有效之汽車保險。 （ 5） 凡未經(jīng)許可或停泊在非指定車位或阻塞通道之車輛，均會被駛離現(xiàn)場及予以扣留，而無須預(yù)先通知。 （ 7） 在車場內(nèi)停泊的車輛，如遇被竊、失物、損壞或某種原因引致任何人士傷亡等，概與管理處無關(guān)。 （ 11） 本規(guī)則之解釋權(quán)屬物業(yè)管理處。 32 二、 保 潔 部工作方案 保潔部實(shí)行保潔 主管負(fù)責(zé)制。 公共設(shè)施（電梯、空調(diào)、飾物、標(biāo)志牌、消防設(shè)施、安全通道等） 表面無灰塵、不銹鋼表面光亮無污漬 樓道、樓梯、扶手、門窗、大廳、外檐玻璃、墻磚 干凈、整潔 垃圾清運(yùn) 及時、垃圾袋狀、垃圾設(shè)施內(nèi)外干凈無異味 門前責(zé)任區(qū) 干凈整潔、無雜物，遇雨雪天氣及時鋪設(shè)防滑物品 C、 定期保潔： 定期對地面進(jìn)行洗地處理； 外墻每年進(jìn)行 一 次清洗。 任何進(jìn)入本車場之車輛，若對車場內(nèi)公眾設(shè)備等造成損壞，司機(jī)和有關(guān)單位之用戶須負(fù)責(zé)一切賠償。 3 36 四、《承包方考核不合格的處理辦法 》 根據(jù)《承包方物業(yè)檢查標(biāo)準(zhǔn)》 的具體標(biāo)準(zhǔn)考核工作，根據(jù)檢查的結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)的扣分，與實(shí)際情況相結(jié)合對其實(shí)行相應(yīng)的