【正文】 ，在推動著全縣工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程的同時，無疑也推動著城市化進程。近 3 年中，漳浦縣城鎮(zhèn)建設總投資近 20 億元，其中縣城投資就有 6 億元， 房地產(chǎn)市場發(fā)展剛剛起步不久，基礎仍較為薄弱 ，未來仍有很大的成長空間。 與此同時我們也應看到，雖然漳浦目前房價的絕對值與其它兄弟城市相比并不高，但由于漳浦的房 價在短期內(nèi)上漲幅度比較大，在當?shù)亟?jīng)濟水平的限制下，房地產(chǎn)價格能否再次經(jīng)歷快速上漲，我們還應謹慎看待。對此，我們必須通過強有力的策劃和營銷措施，予以解決。其中， 1 號單元地塊面積 149325 平方米，建筑密度 35%，容積率 ，綠地率 30%； 2 號單元地塊面積 128470平方米，建筑密度 38%，容積率 ，綠地率 30%。 放眼本地塊乃至整個綏安城區(qū)在整個漳浦縣的地理位置和交通狀況，可以看到， 全縣交通基礎設施 已 日臻完善，國道、省道、縣道、鄉(xiāng)村道路都暢通無阻 。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 周邊市政配套設施調(diào)查 由于屬新開發(fā)的工業(yè)區(qū)（北區(qū)），故基本沒有什么市政配套。大手筆，大建設，大投入，給人舍我其誰之感。 ●地形：有少許地差，但總體地勢平坦形狀方整，便于開發(fā)地產(chǎn)，充分利用空間，沒有死角。今后道路兩邊噪音可能也會較大。 ●觀念：由于消費觀念和消費實力相對落后，需要著力引導。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 項目機會點 ●區(qū)域機會：本案作為漳浦第一大盤，在全縣“北進東擴”的大背景下，持續(xù)推出高檔樓盤、高尚社區(qū)的概念和產(chǎn)品，將對本區(qū)域原來偏僻、冷清的形象進行翻天覆地的改變，大大提升北區(qū)乃至整個漳浦的樓市形象。由此可見，當?shù)厝藢逃闹匾暢潭?，當?shù)匦W教育的缺口所帶來的機會將是巨大的。從城鎮(zhèn)化進程看，全縣商品房的比例無疑將大大增長，享受城鎮(zhèn)現(xiàn)代化住宅是大勢所趨。 ●資源競爭力： 由于漳發(fā)全面的綜合實力，使其具有一般企業(yè)所難有的各項資源及整合優(yōu)勢（如政府資源、社會資源、教育資源等），?？蔀槌Ｈ怂y為，推動項目乃至整個區(qū)域經(jīng)濟向前快速發(fā)展。從 2020 年漳浦開發(fā)商獲得土地的平均成本普遍在每畝 萬元之間（最低者為 14 萬元 /畝）來看，從當?shù)刈》?1500 元左右的均價來看，頗具成本優(yōu)勢，利潤空間還是比較樂觀的。在剛起步的 時候 ，漳浦商品房價格每平 方米在 800 元左右。 漳浦最近三年商品住宅價格簡表 年份 2020 2020 2020 均價 1050 元 /平米 1150 元 /平米 1350 元 /平米 比增 / % % 近三年來，漳浦全縣房地產(chǎn)供給量與銷售量 基本平衡，供需兩旺。目前在售商品房價位仍繼續(xù)小幅上漲，一般在 1400 到 1500 元之間 。 盛唐花園 開發(fā)商：漳州市盛唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：麥市街與舟亭路交叉口 規(guī)模： 23畝， 5 棟（ 300戶） 面積范圍： 70— 260 多平米 戶型配比：主力面積 140 到 150 平方米（三房大錯層）；兩房占十幾套；頂樓全為復式。 ，突破原有標準，多采用大錯層結(jié)構(gòu)。二期標準 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 層也預定部分，雙拼剩余十五套。 。但是區(qū)域道路狀況目前尚未完善，生活配套相對欠缺，有待以后的跟進。 ，有疊加別墅、大錯層戶型。 ?家天下 開發(fā)商：漳州市永信房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 地理位置：龍湖路（南側(cè)） 規(guī)模： 15畝， (200 戶 ) 面積范圍： 40— 200 多平米 主力戶型：三房兩廳 銷售價格： 1500 元 銷售狀況： 2020 年 1月開盤，至今已銷售 60%，現(xiàn)剩余三房，樓中樓。 宇都評點： 營銷手段在當?shù)仫@得較為特別，對店面按總價的 5%返租方式出售。但由于該地域在居民心目中的認同度尚不高，因此該板塊目前已開發(fā)的宏韻家園和東方富士商城總體戶型面積都較小，價格與其他區(qū)域相比也較低。 開發(fā)商：富士科技 投資發(fā)展有限公司 地理位置：金浦路 規(guī)模： 5 棟（ 150 戶） 面積范圍： 50— 200 多平米 主力戶型：三房兩廳 銷售價格： 1450 元 銷售狀況：剩十幾套左右 宇都評點： （北區(qū)），大部分購買客戶是區(qū)內(nèi)員工。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 第二節(jié) 商 業(yè) 市 場 調(diào) 查 漳浦商業(yè)地產(chǎn)供求狀況 漳浦的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)韌于 1998 年，當時由于大規(guī)模舊城改造和政府外延拓展，政府對此給予了大力扶持，由此商業(yè)房產(chǎn)總量穩(wěn)步增長，但增長量在 2020年達到最高值后開始下降。 2020 年底，漳浦縣房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)營業(yè)用房空置面積比上年又增加了 ％。百畝以上大盤鮮見，尤其象漳州發(fā)展這樣一次拿 下 400 多畝土地進行開發(fā)的大手筆更是絕無僅有。一些售樓部基本上沒有什么裝修裝飾，“土法上馬”。偶爾見到印在殘疾人代步車上的小樓盤廣告，也大大降低樓盤的檔次形象。在這方面，如能通過專業(yè)代理的強力塑造，將大有可為，可大大增強業(yè)主的尊貴感和歸屬感，在居住的精神層面得到質(zhì)的提升。 ? 樓盤均價趨同 產(chǎn)品盡管存在地理位置、開發(fā)成本差異，但價格的絕對值差距較?。ó斎挥捎诋?shù)亟?jīng)濟水平所限，這樣的差別也不能忽略不計），例如擁有自然景觀優(yōu)勢的西湖板塊樓盤，均價竟然同工業(yè)區(qū)（北區(qū)）板塊的樓盤差別不大， 僅高出百元左右；位于相對成熟配套的城區(qū)中心板塊的樓盤，價格也不過比其他區(qū)域略高一、二百元。一次置業(yè)者最大的特點是不太懂行，地段、面積、價格是他們主要關(guān)心的內(nèi)容。 ? 本土市場為主 漳浦主要項目的戶型以 120140 平方米為主，約占市場 60%的比例，說明漳浦市場需求情況比較單一，投資與享受型客戶比例較小，購房者基本為真正自住需求型客戶。 二、 目標消費群體定位 目標消費群體定位分析 （ 1） 區(qū)域定位 ：縣城區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）；鄰近城區(qū)的 鄉(xiāng)鎮(zhèn)；經(jīng)濟相對發(fā)達鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 A． 2550 歲本地及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民是本案的銷售重點。 C．鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有階層是一個大有文章可做的主力客戶群體。加上專業(yè)開發(fā)商經(jīng)過優(yōu)勢資源整合規(guī)劃設計出 來的別墅產(chǎn)品品質(zhì)，與自建房不可同日而語；而規(guī)模效應帶來的成本下降，又將讓這部分富有階層倍感“性價比”超群。 目標消費群體需求分析 從市調(diào)和分析結(jié)果 看，本地主要的客戶群體屬于首次置業(yè)，且面積以 120 平方米左右較為暢銷，因此本案所規(guī)劃的主體部分――即 70%的多層（含少量小高層）主要針對這部分客戶群體的消費需求；其中部分的小戶型多層，主要滿足工業(yè)園區(qū)內(nèi)的職工的消費需要。大盤所帶來的成本優(yōu)勢、景觀營造優(yōu)勢以及配套齊全優(yōu)勢，實力開發(fā)商所提供強大經(jīng)濟支撐及良好品牌影響，在此不 再贅述。而本案僅僅一個項目的開發(fā)量就高達 50 萬平方米之巨，相當于過去三年全縣品房開發(fā)總量之和。 ［對策］ 準確判斷市場走勢，堅定信心，走可持續(xù)發(fā)展道路。 漳浦現(xiàn)有市場容量比較小，是不是就意味著永遠小？當然不是。 綜上可以看出，漳浦商品房無論從數(shù)量還是品質(zhì)，都處于較低發(fā)展水平，作為漳浦第一大盤，其實是大有可為的，開發(fā)應當站在“城市運營商”的高度，堅定信心，走可持續(xù)發(fā)展道路。因此，我們的預期目標是，在一期成功銷售的基礎上，力爭達到市場 2030%的市場占有率。 矛盾 2： 住宅高品味追求和低市場價位之間的矛盾 ［困難］ 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 漳州發(fā)展向房地產(chǎn)進軍的第一炮，只能打響，不許失敗。 從漳浦現(xiàn)狀看，居民普遍很難接受高價位的房子。 ［對策］ 向設計要效益，打造高性價比產(chǎn)品，構(gòu)建高品質(zhì)社區(qū)。抓住 規(guī)?；\作降低成本，科學化建設節(jié)約資金。 向管理要效益，提升服務水準，樹立社區(qū)形象。另外，規(guī)劃路從中通過，將小區(qū)一分為二，也勢必加大景觀營造成本。 ［對策］ 協(xié)調(diào)政府在最短時間內(nèi)打通本地塊與舊城區(qū)的連接。 通過引進名小學或建實小分校、建造區(qū)內(nèi)配套幼兒園等教育賣點的營造，在一定程度上上改變漳浦優(yōu)質(zhì)教育資源極度缺乏的局面，使得購房成為解決子女入學的捷徑，加上校、家地處同一社區(qū)帶來的生活上的方便感和認同感，也將十分有力地解決本案作為生地難以吸引人氣的一個重要舉措?？梢?，地段的差別，更多的在于市場理念的引導和市場價值的發(fā)掘，永遠、絕對的所謂“差地”是不存在的。 四、 產(chǎn)品定位和功能定位 （一） 產(chǎn)品定位 面向漳浦全縣城鎮(zhèn)及農(nóng)村居民的高尚品質(zhì)、中等價價位的大型花園式 、 文教式、現(xiàn)代式大型社區(qū)，滿足農(nóng)村居民向往的城市化生活的精神需求。 具體做法：借助東南花都“環(huán)境締造專家，美好生活創(chuàng)造者”的專業(yè)優(yōu)勢， 大力打造 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 與眾不同的花園式社區(qū)，在社區(qū)花卉的數(shù)量上大造聲勢，打造一片花的海洋，使社區(qū)處處皆花，無處不美，打造“綠化、花化、果化、香化、美化”的美好社區(qū)。 在戶型上， 借助漳浦當?shù)厝霊艋▓@不計入容積率的成本優(yōu)勢，“給每戶一個入戶花園”，使人感同身受 (有關(guān)入戶花園更多內(nèi)容，參見附 件 5《 入戶花園設計建議 》 )。 說明：針對農(nóng)村城鎮(zhèn)居民向往現(xiàn)代生活方式、崇尚洋氣建筑風格的心理，打造精致到位的現(xiàn)代歐式風格建筑，注重外形構(gòu)造和外立面色彩搭配，注重細節(jié)的營造，也比較容易與農(nóng)村大量現(xiàn)有建筑區(qū)隔開來，取得較為明顯的眼球效應。 五、 項目價格定位和定價依據(jù) 價格定位： 住宅品質(zhì)高端，價格在漳浦當?shù)貙僦械取? 目標定價依據(jù)： (1)多層定價依據(jù)： 一是本案體量大，為控制風險、保證利潤，定價不宜過高或過低；二是本案地理位置在當?shù)厝艘陨现姓J同感尚不高，但可通過良好環(huán)境營造及品質(zhì)提升抵消前 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 述缺點對價格的不利影響，因此價位定在當?shù)仄骄疁省? 六、 項目規(guī)劃原則及定位 （ 更多內(nèi)容，參見附件 1《方案設計項目建議書》 ） （一）規(guī)劃設計原則： 會同專業(yè)規(guī)劃公司進行土地開發(fā)總平面規(guī)劃，堅持“市場化”與“適度超前”兩個原則。首先控制風險；其次 當環(huán)境與容積率有矛盾時，容積率應讓位于環(huán)境，以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，以及漳發(fā)的品牌聲譽；在品質(zhì)保證的前提下，追求利潤的相對最大化。 東南花城項目成本分析比較表》 。 另外，雖然方案三、方案四、方案五、方案六的利潤相對較高，但由于其別墅比 例高達 40－ 70%，即銷售面積多達 88894150000 平方米之巨（以每套 160 平方米平均計，總量約為 555－938 套），在漳浦這樣一個房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低的縣級市場里，全部實現(xiàn)銷售的把握性不大，風險偏高，因此也予以放棄。 。 20萬戶＝ %，應該說是合適的。 聯(lián)排和疊加別墅的容積率，從市場經(jīng)驗看，一般不能低于 ，否則將導致土地利用率過低、成本過高；容積率若過高（例如高過 1）則品質(zhì)難以保證。 （ 5）商業(yè)分布說明 A、位置分布： 縱貫南北的大亭路開通后，將強力打通連接本案所處區(qū)域與舊區(qū)域的通道，形成極為寶貴的商業(yè)氛圍，因此， 商業(yè)主要考慮集中分布于沿大亭路及交通方便之處，其它少量的零星分布 于社區(qū)周邊。例如可以考慮極優(yōu)惠政策 (如免二減三之類，租金成本通過提高房價來彌補 )引進永輝、吉馬等較大型 超市以吸引人氣。考慮到長遠發(fā)展，可在道路寬度的設計上適當留有余地，以備今后之需。 附：學校規(guī)模及成本測算 (關(guān)于教育地產(chǎn)更多內(nèi)容，參見附件 3《教育地產(chǎn)辦學模式分析》 ) ? 小學規(guī)劃指標： 按照規(guī)劃，學校用地 15畝（力爭政府劃拔用地，暫不計算成本），總建 2400 平方米，共計 40 個教室，每個教室面積平均 60平方米。 ? 成本簡要說明： 硬件總價 488 萬元，具體參見成本估算表，攤至項目 總建里（按方案七計），平均每平方米增加 。在前期為吸引人氣，還可在售樓部周邊擺設部分兒童游樂設施，并通過免費社區(qū)巴士、看房班車等措施吸引周邊家長節(jié)假日帶領孩子前來游玩。 在整體開發(fā)節(jié)奏的把握上，由于分地塊推出，按照市場常規(guī)和經(jīng)驗判斷，如果各項工作組織協(xié)調(diào)得當，是可以使開發(fā)和銷售周期控制在 2 年半至 3 年左右完成的，從上市公司財務狀況運作的情況考慮，我們認為以 “整體規(guī)劃、逐塊操作、分期推出、靈活機動” 的做法比較合理。 （二）先啟動何產(chǎn)品規(guī)模、形態(tài)及其比例 首期產(chǎn)品規(guī)模 首期計劃先啟動 60 畝。 =%。 首期產(chǎn)品體量、形態(tài)、比例概述 別墅比例大約占首期的 70%（其中聯(lián)排別墅為主，疊加別墅為輔）； 多層比例大約占首期的 30%，主要是適宜當?shù)卦械南M習慣，迅速去化部分產(chǎn)品。 （ 2）多層： 沿規(guī)劃的大亭路西側(cè)，規(guī)劃為多層，可以將大亭路的商業(yè)氣氛與社區(qū)內(nèi)的別墅加以區(qū)隔，以可以保證別墅作為高端產(chǎn)品的居