【正文】 第七部分：結論和建議 第一部分：項目投資環(huán)境 1 南寧的戰(zhàn)略格局 日前，中國社會科學院、全球城市競爭力項目組共同發(fā)布了《 2020— 2020全球城市 競爭力報告》。獨特的區(qū)位優(yōu)勢使南寧在新一輪對外開放中脫穎而出。特別是 2020年中國 — 東盟自由貿易區(qū)建成，國家啟動新一輪西部大開發(fā)，國務院下發(fā)了關于進一步促進廣西經濟社會發(fā)展的若干意見，廣西北部灣經濟區(qū)開放開發(fā)上升為國家戰(zhàn) 略，自治區(qū)即將出臺進一步加快南寧市經濟社會發(fā)展的綜合性政策，這些都為廣西北部灣核心城市 —— 南寧提供了千載難逢的發(fā)展機遇，也標志著南寧的對外開放進入了一個嶄新的發(fā)展時期。南寧順勢而上，提出了“加快建設區(qū)域性國際城市”發(fā)展目標，而這一目標就是“要努力把南寧打造成面向東盟 的區(qū)域性加工制造基地、區(qū)域性物流基地、區(qū)域性商貿基地和區(qū)域性交通樞紐中心、區(qū)域性信息交流中心、區(qū)域性金融中心，努力建設成為中國率先對接東盟、走入東盟的先行區(qū)。有了 “ 十一五 ” 打下的堅實基礎， “ 十二五 ” 將是武鳴新的發(fā)展機遇 期。重點發(fā)展城郊觀光生態(tài)農業(yè)、農產品深加工、建筑材料、生物制藥、生物能源、旅游等，推進縣城與東盟經濟開發(fā)區(qū)連片建設，加快發(fā)展城東、伊嶺地區(qū)。 （ 2）以項目為核心，突出抓好工業(yè)重大投資項目 圍繞特色農林產品加工業(yè)、建材業(yè)、醫(yī)藥與生物工程制造業(yè)、紙塑包裝業(yè)、有色金屬加工與采選業(yè)和機械制造業(yè)等重點發(fā)展產業(yè)，在縣本級范圍內調整和配置資源，以項目為中心 ，堅持 “ 開工一批，在建一批、竣工一批 ” ，抓好重點推進工業(yè)項目建設工作，建立縣領導、部門領導、項目業(yè)主三級責任目標，確保每年有一批重大項目建成投產、投產項目盡快達產。力爭到 2020年，工業(yè)集中區(qū)工業(yè)企業(yè)數達 200家以上，其中產值超 5億元企業(yè)達 15家以上。 （ 5） 加大工業(yè)招商引資力度，發(fā)展外向型經濟 抓住中國 東盟自由貿易區(qū)和博覽會、西部大開發(fā)等機遇，積極參與國內有影響的招商引資活動，進一步擴大對外開放，加大利用外資的力度，引進一批有實力和發(fā)展?jié)摿Υ蟮捻椖浚鰪娍h本級工業(yè)發(fā)展后勁，鼓勵有實力的生產企業(yè)到境外投資辦廠。 （ 8） 進一步優(yōu)化工業(yè)發(fā)展環(huán)境，營造良好氛圍 3 伊嶺工業(yè)集中區(qū)投資發(fā)展空間 武鳴縣把伊嶺工業(yè)集中區(qū)作為發(fā)展縣域工業(yè)經濟的主戰(zhàn)場、主平臺，通過完善基礎設施建設和優(yōu)化 服務質量，不斷提升工業(yè)集中區(qū)的發(fā)展質量。該縣累計投入 ，先后完成園區(qū)的水、電、路、排污設施建設。其中，規(guī)模以上企業(yè) 73家，園區(qū)就業(yè)人數達 1萬多人。其中，武鳴縣四星級、 五星級酒店市場空白， 三 星級酒店只有寥寥幾家（ 武鳴大酒店 、 武鳴賓館、武鳴縣人民政府招待所 等），且均已是服務多年的老酒店。針對武鳴縣酒店市場現狀及機遇，我項目區(qū)域內也即 將有南方明珠國際大酒店和好景新城國際大酒店兩家五星級大酒店開工建設。從整體上看，南寧市 武鳴縣 現有的接待設施和接待能力、接待水平已是不堪重負，在接待檔次和規(guī)格上，也不能滿足諸多自然景區(qū)申報稱為 4A級風景旅游區(qū)的發(fā)展規(guī)劃和未來需求。工業(yè)園 2020成立，下轄城南工業(yè)區(qū)、城西工業(yè)區(qū)和標營新區(qū)三個工業(yè)園。 酒店附近有包括伊嶺巖、仙山院、會談中心、現代觀光農業(yè)園、壯民族小康村、甲泉、七十二道門、九洞山等景點。 3 酒店市場發(fā)展趨勢分析 我們需要對于酒店業(yè)市場的分析必須考慮政治、經 濟、旅游大背景、大格局的密切關系，我們不僅要客觀地去分析廣西區(qū)內的旅游、經濟形勢，而且要掌握世界旅游、經濟走向，才能正確地估計、推斷出我們酒店未來的經濟市場，并估算出我們酒店的發(fā)展前景和投資收益。 廣西作為中西地區(qū)省份， 2020 年全區(qū)生產總值將實現 億元， 按可比價格計算， 增長 %， 為 2020 年以來連續(xù) 9 年保持兩位數增長。 主要客源國仍為日本、韓國、法國、美國、新加坡、馬來西亞、泰國、菲律賓等。 38′，北緯 22176。 48′。面向東南亞、背靠大西南，東 鄰粵港澳瓊、西接印度半島，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，是華南沿海和西南腹地兩大經濟區(qū)的結合部以及東南亞經濟圈的連接點，是新崛起的大西南出海通道樞紐城市。南寧市對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對華南、西南經濟圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。伊嶺巖是伊嶺巖風景區(qū)的核心，素有 地下宮殿 之美稱，是一座喀斯特溶洞，據地質學家推斷，伊嶺巖形成于一百萬年前。游程分三個層次，已開發(fā) 雙獅迎賓 、 空中走廊 、 搖池盛會 、 紅水河畔 、 海底公園 、 山鄉(xiāng)新貌 、 江山多嬌 、 北國風光 8個景區(qū)，共 100多個大小景點?？头堪偨y套房、行政房、豪華套房、普通套房。 （ 3）康體、文化 娛樂： 3600 平方米，酒店會借助于一定的康體設備和環(huán)境，為旅客們鍛煉身體、增強體質而設各類健身項目。 （ 5）大堂： 432平方米 建筑功能規(guī)劃 —— 壯都假日酒店為四星級旅游大酒店，是整個伊嶺工業(yè)園總接待中心和旗艦店，營運功能定位于涉外、會務、商務、旅游接待。 —— 四星級旅游酒店，是武鳴縣第一家最新的四星級酒店，將有效彌補武鳴縣多年來在高端酒店產業(yè)方面的缺憾，將有效的提升本地區(qū)品牌魅力和形象，滿足對高端客戶 和金字塔尖消費者的需求。湖水面積 93萬平方米，周長約 1 公里，是一處典型的大型巖溶河泉群，水溫長年保持 21℃ 24℃，冬暖夏涼，是絕妙的游泳勝地。 6．秋霞園 又名“消暇園”、“秋暇園”，位于縣城西北面 4公里處，三面環(huán)江，面積約 3公頃，遍植荔枝，中建幽風亭，前人曾有謚美詩篇“一水灣環(huán)抱石湖，亭開半畝荔千枝，丈人不肯忘耕作，取次幽風入畫圖”。以“雨后明空晴翠”而得名，舊志載為“八景之一”，稱“明山疊翠”。在天空晴明之際，登上山巔，可以望見柳州、南寧和欽州等地。四、五月間盛開的各色杜鵑花、吊鐘花，爭妍斗艷。冬季在海拔 1500米以上山峰，常有冰雪，南國亦可觀賞北國風光。 大明山風景之秀麗，今人有“廣西廬山”之譽。主要景點有：林海日出、壯鄉(xiāng)遠眺、深山飛瀑、南疆冰雪、奇松勁秀、高山草坪、奇峰幽谷。園區(qū)建成西南地區(qū)苗木花卉生產、銷售、經濟動物養(yǎng)殖開發(fā)的重要基地，學生科普教育和社會實踐的第二課堂，還是廣大市民、游客休閑觀光的生態(tài)樂園，充分的將現代農業(yè)科技、花卉苗木、動物養(yǎng)殖與休閑觀光結合起來，具有較高的觀賞性、參與性、科普性和趣味性。通過對舊樓的拆除及場地平整，可得到 4 畝多的建筑用地。一年一度在首府南寧舉辦的中國－東盟博覽會暨商務與投資峰會所帶來的大量人流、物流、資金流紛紛聚焦武鳴這塊投資新洼地。從此，武鳴縣將與南寧連為一體，更加緊密地參與到南寧的分工與合作進程。 由廣西瑞豐投資有限公司、廣西頤和投資有限公司、東莞東方偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司投資的廣西東盟文化園以東盟各國的民族文化為主題，充分利用武鳴不可復制、相對獨特 的地理特點，并結合武鳴豐富的人文資源和自然景觀，著力打造一個東南亞一流的商務、會議、旅游休閑中心。 受制于南武城市大道的全面的升級建設，預計其完全建成規(guī)模需要 1年的時間。將極大改善旅游淡旺季明顯的狀況。 填補市場空白：南寧市武鳴縣酒店 業(yè)普遍建成時間長，接待設施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社占據酒店業(yè)的主力。 隨著南寧吳圩國際機場第二航站的建設及通航，以及南武城市大道的進一步改 善，必將吸引大批的省外中高端商務、旅游人群進入武鳴旅游。酒店將融合伊嶺園風景區(qū)、九洞山風景區(qū)、花花大世界內諸如生態(tài)體驗園、東盟文化園、景觀河灘等自然環(huán)境和旅游設施，以迎合客戶群體的需求，為客戶提供長時間休閑、而不是短暫停留的場所，打造“旅游 休閑 度假”一站式服務，形成產業(yè)互動效應。另外，酒店的設計將融合壯族特色，重視酒店的文化內涵及個性塑造。 2 區(qū)域效應分析 （ 1） 作為伊嶺園風景區(qū)內唯一的四星級酒店，融餐飲、住宿、會務、娛樂于一體，本酒店將提升伊嶺園風景區(qū)的吸納賓客能力和整體功能，推動整個伊嶺園風景區(qū)的持續(xù)發(fā)展，有利于整個項目打造成武鳴縣的城市名片，給伊嶺工業(yè)園和武鳴縣帶來巨大的經濟效益和社會效應。將超四星級的服 務與獨特的自然資源相結合，建立起適度超前的可復制項目投資運營模式。 土地資源：酒店地區(qū)土地資源較為豐富。 （ 3）投資方與業(yè)主的良好合作，雙方優(yōu)勢互補。 功能主要有：餐飲、客房、各種各樣的會議大廳和小室，娛樂（康體、休閑、保健等）。 ：參照廣西區(qū)概算定額，根據類似工程造價水平估算，室外工程按建筑工程費的 8%估算。 3 營業(yè)收入估算 本項目投入計算考慮了七部分：酒店客房收入、 餐飲收入、娛樂康體收入、商務收入、會議展覽收入、商品及其他收入?？紤]到本項目是新建，運營后第一年出租率在 45— 55%之間，三年后達到 85%左右。歷年成本預測見附表 10— 3. 企業(yè)定員 300人，其 中管理人員 30人，營業(yè)及輔助人員 270 人，管理人員月平均基本工資2020元，營業(yè)及輔助人員月平均基本工資 1000元，全年應支付基本工資： （ 2020 30+1000 270） 12=216萬元 福利費及各種保障基金按全年基本工資的 %計提為 ，故企業(yè)全年工資及福利費合計支付 。歷年利潤估算見附表 10— 4（損益表）。 （ 1） 建設期風險分析 近期，由于通貨膨脹，導致建筑材料價格上揚，特別是水泥、木材等三大材料及人工費的價格漲幅較大，因此，項目在實施中要重視未來建材、建筑市場走向，將投資控制在合理范圍內。本項目屬于酒店投資項目，受旅游市場和當地酒店業(yè)發(fā)展的影響較大，根據對 南寧市 和 武鳴縣 景區(qū)旅游市場和酒店市場的調研、分析 和預測，項目有較好的市場前景，財務分析結果表明，項目及經濟效益上可行。