【正文】 指導(dǎo)著執(zhí)行，如給 營銷方案分配一些基金，指導(dǎo)房屋銷售人員改變推銷重點(diǎn)，重印價格表等。同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點(diǎn) 。在未來的發(fā)展過程中，將進(jìn)一步追求境界 (如歷史、人文、文化等 )。不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求 。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、 統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費(fèi)趨勢等等。在價格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理 。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。 四是 整合營銷。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型 。 總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好，有較大的休閑活動空間 。 交通 、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈 ,相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴 ,因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。營造一種文化等等。另一方面是消費(fèi)市場日趨理性和個性化 ,近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩 ,居民收入 (包括預(yù)期收入 )持續(xù)下降 ,實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位 。針對不同消費(fèi)者的市場細(xì)分趨勢日趨明朗 ,以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群 。追求近距離 (如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近 )。不僅對樓盤的品牌有要求 ,可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查 ,如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài) ,圍繞區(qū)域的樓盤情況 ,圍繞促銷策略等等。在宣傳和定位上 ,利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。 三是塑造差異。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識 ,關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等 ,另一方面要善于整合 ,在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點(diǎn)營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。從軟文到單葉 ,從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等 ,在生活方式、生活品味等方面區(qū) 塑造創(chuàng)意點(diǎn)。間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通 。在營銷傳播上 :抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài) ,務(wù)求直指人心 ,在銷售策略、廣告策略投其所好 ,促成他們購買 ,同時根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性 ,配合產(chǎn)品的特點(diǎn) ,使廣告投入針對性更強(qiáng)更直接。 二、項目營銷目標(biāo)方針 根據(jù)本項目 “ 五個一 ” 的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。 4. 啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚 “ 創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物 ” ，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費(fèi)群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。 (一 )項目入市時機(jī)及姿態(tài) ：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在 2024 年 5 月份房交會期間開盤 (或 2024 年 9 月 )，可以抓住 2024 年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮 。 ：整個商業(yè)項目的銷售均價為 3 580 元 /平方米，其中起價為 3 328 元 /平方米，價為 4 000元 /平方米。 ：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。 房地產(chǎn)做營銷策劃方案篇 6 活動日期： 20__年 4 月 8 日 —— 20__年 5 月 1 日 活動主題：購房 __X 五一送旅游 活動目的和意義： 五一處于，這個季節(jié)大家喜歡出游，所以做一些戶外活動也比較符合傳統(tǒng)習(xí)慣。 利用五一旅游活動，升華情感營銷 ，情感營銷就是人與人之間的關(guān)心，真情的流露，并沒有以產(chǎn)品銷售為目的而最終達(dá)到銷售產(chǎn)品的目的的營銷。 抓住五一假期時間，來訪客戶即贈送小禮品，老客戶介紹新客戶送物業(yè)費(fèi)，成交客戶參加五一旅游活動，烘托案場促進(jìn)銷活動 。 三，項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等 。 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷 。 項目顧問 、銷售、代理的策劃營銷 。但他們依然會隨時被房地產(chǎn)開發(fā)商追問：策劃師或咨詢顧問有什么用 ?如果我們僅根據(jù)字面意義，認(rèn)為策劃師或咨詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。而住宅對居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫椖窟M(jìn)行人性化的定位。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配 —— 將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設(shè)計上。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項目的未來銷售，而景觀風(fēng)格定位及如何實現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問。整合設(shè)計、建設(shè)、營銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案 。此批發(fā)布的新職業(yè)是 05 年 2 月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業(yè)活動進(jìn)行審核，并通過 社會公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見，最終評審?fù)ㄟ^的。 2024 年 12 月 15 日，由中國房地產(chǎn)及住宅研究會主辦、房教承辦的 “ 首屆中國房地產(chǎn)策劃師年會 ” 在北京大學(xué)隆重舉行。 房地產(chǎn)做營銷策劃方案篇 8 產(chǎn)品的調(diào)研 只有對樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身 的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當(dāng)位置。 (3)目標(biāo)市場的分析 。 (1)區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析 。 企劃的定位 定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉 USP(獨(dú)特的銷售主張 )，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。 房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、計劃性 傳播與媒介策略的分析 有人說，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。 (2)不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析 。 (6)不同地區(qū)、不同方式的夾報 DM 分析 。 規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套 系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進(jìn)度， 針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。 (3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作 。 階段性促銷活動的策略 促銷的目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強(qiáng)化市場需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。 (4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。 1定期跟蹤競爭對手的廣告投放 所謂 “ 知已知彼，百戰(zhàn)不貽 ” 。 微信是媒介中的一部分，但是應(yīng)是最重要的一部分。 二、可以用線下線上所有媒介媒體推公眾賬號，吸引關(guān)注者。普遍抱著試水的態(tài)度的是可以理解的，但是如此沒有規(guī)劃和下點(diǎn)心思的試水，到頭來只能夠證明微信的作用非常非常小，可問題卻是房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正開發(fā)好、運(yùn)用好。記住，發(fā)有用的、有趣的信息而不是廣告 !客戶很容易反感賬號每天都發(fā)廣告信息，反而每天分享一些房屋擺置、及有關(guān)生活小知識的訊息，客戶很容易產(chǎn)生好感。 但針對你的潛在客戶，不主動出擊，反倒覺得像是到嘴的肉不吃之意。強(qiáng)大的運(yùn)營團(tuán)隊針對不同行業(yè)進(jìn)行深入分析，客戶滿意度百分百。 房地產(chǎn)做營銷策劃方案篇 10 一、活動目的： 培養(yǎng)節(jié)日氣氛 ,提升新方房產(chǎn)品牌形象，展現(xiàn)新方置業(yè)的客戶關(guān)懷服務(wù)精神，增強(qiáng)意向客戶的購買信心，最終促進(jìn)銷售量的提高。售樓處內(nèi)掛置裝飾燈謎，獎勵也寫上，凡答對者即可得到精美小禮品一份 (獎品可設(shè)置為物業(yè)劵、元宵、剪紙、臺歷等 ) 延用 “ 萬元置業(yè) ” 首付款借款活動： A、零首付借款 (二套房首付款 30%)的客戶執(zhí)行借款半年 ?；顒硬邉? 馬上有房啦 !元宵節(jié)期間新方 增加來訪客源，積攢人氣，促進(jìn)銷售 。 暖場活動內(nèi)容 ，每個活動區(qū)域有工作人員負(fù)責(zé)，每個來訪客戶需報名登記參與活動，登記后可領(lǐng)取禮品券一張 。 男人幫 —— 光棍節(jié)不做宅男 ! 中午 13:0016:00，男士可在小區(qū)內(nèi)部的籃球場以一組 3 對 3 進(jìn)行籃球比賽，一天之內(nèi)設(shè)定 3 場比賽，現(xiàn)場男士可報名參加，報名人數(shù)共 18 個名額，現(xiàn)場將請籃球裁判一個，最后獲勝隊每人也可獲價值 150 元/個的電水壺一個，依次類推，獲獎名額共有 9 個，此處需備 9 個電水壺作為游戲獲勝者發(fā)放。 三等獎：電水壺 10 名，價值 150 元 /個 。全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，增長 %，其中 ：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。農(nóng)民人均純收入增加 150 元，達(dá)到 2871 元。全年完成社會消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。全區(qū)啟動中心村建設(shè) 25 個，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級重點(diǎn)中心村。 沱二橋至三角花臺道路整治 20__年 8 月正式動工，至年底全面結(jié)束。項目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場和王氏 批發(fā)市場之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者。在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實力，也必將淘汰部分實力弱、運(yùn)作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。在這四大板塊的房地產(chǎn)宏觀市場中，很明顯可以看到城北新區(qū)屬于開發(fā)質(zhì)素較高，房地產(chǎn)市場形成最快的一個高端區(qū)域 。由于該區(qū)域商賈眾多，一直以來都 為商家所必爭之地，商業(yè)氛圍十分濃厚，在相當(dāng)一段時間內(nèi)阻礙了房地產(chǎn)住宅市場的健康發(fā)展，目前向陽街、五交化一條街、匯金路一帶的樓盤即可視作該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場的典型特征： ※ 規(guī)模普遍較小 。 二 項目定位 (一 )項目優(yōu)勢分析 龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好，人均 GDP 逐年上升，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長大大增強(qiáng)了居民的實際購買力 龍馬潭區(qū)人口基數(shù)大，流動人口量大，具備優(yōu)良的人口基數(shù)保 證 。因此我認(rèn)為本案應(yīng)定位成歐陸建筑風(fēng)格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。城北新區(qū)和龍馬新城部分街區(qū) 。因此在銷售的全過程中希望銷售一線主管人員 和銷售人員能夠有效地充分執(zhí)行行動方案，同時希望開發(fā)商、建筑商能夠在項目工程、項目施工進(jìn)度、銀行按揭辦理和廣告宣傳力度上以及各類原始資料的提供上給予最多、最大的配合與工作支持。 3) 在銷售全過程中應(yīng)當(dāng)維護(hù)好開發(fā)商、建筑商及本公司形象，認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司管理制度和項目部銷售管理的相關(guān)紀(jì)律制度，堅決服從上級領(lǐng)導(dǎo)安排，履行個人服從集體的宗旨，努力建設(shè)明星團(tuán)隊和銷售明星，爭創(chuàng)明星團(tuán)隊和銷售明星 “ 雙金 ” 榮譽(yù)。另外在廣告宣傳力度上能不能充分按照即定方案完全執(zhí)行和認(rèn)真對待。銷售周期 8— 9 個月。 在項目的工程剛剛開始之初及沒有任何園林景觀的情況下，從實際操作效果來看，我認(rèn)為在認(rèn)購的早期，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考查市場對項目初步設(shè)想價格的接受程度。 認(rèn)購期注意事項 1) 對認(rèn)購階段的來訪和來電客戶必須嚴(yán)格做好詳細(xì)的客戶登記 。 4) 項目主管應(yīng)經(jīng)常與開發(fā)商和建筑商保持良好雙向溝通，反映問題，提出建議 。因此在認(rèn)購期我們只做三件事： 1)傳達(dá)項目理念 。 2) 凡有意向進(jìn)行認(rèn)購的客戶一律交納￥ 5000 元排號費(fèi)，領(lǐng)取相應(yīng)的排號卡一張 。 (三 )強(qiáng)銷期銷售策略及促銷策略 認(rèn)購階段利用廣告宣傳和促銷攻勢的立體化 “ 搶灘登陸戰(zhàn) ” ，讓項目在市場上造成了一定熱度后，為項目強(qiáng)銷期作好了良好的市場鋪墊，但在強(qiáng)銷期內(nèi)的銷售任務(wù)是艱巨的，超過銷售總量 50%的任務(wù) 量將在這一階段中得以消化，但是在這階段中我們不可能再像認(rèn)購時大量地投入廣告宣傳，在廣告宣傳方面我們應(yīng)該因地制宜的尋求最恰當(dāng)?shù)氖袌鐾茝V機(jī)會和盲點(diǎn)，適時地與中國傳統(tǒng)的民風(fēng)、民俗節(jié)慶日相互連接推出項目。 強(qiáng)銷期目的 在強(qiáng)銷期堅持內(nèi)緊外松的原則，一方面應(yīng)當(dāng)鞏固項目前期所建立的市場，加緊項目基礎(chǔ)建設(shè)、證照手續(xù)辦理，加強(qiáng)銷售成功率的把握 。 強(qiáng)銷期注意事項 1) 由于強(qiáng)銷期的工作重點(diǎn)在于開發(fā)實效和銷售實效的體現(xiàn)，因此在該階段所有銷售人員應(yīng)具備良好的工作心態(tài)，將工作計劃落到實處，發(fā)揮最大的銷售力。第二階段：實效階段 。 (六 )持 續(xù)期銷售策略及促銷 1)持續(xù)期時間 20__年 4 月 1 日 —— 20__年 4 月 30 日 2)持續(xù)期銷售策略 在該階段由于銷售總量剩余在 20%左右，大多數(shù)較好的戶型、位置基本上都在前期銷售中銷售一空，在持續(xù)期中我們要結(jié)合當(dāng)時項目剩余戶型、位置和市場的實際情況制定新一輪的價格方案 。如果市場反映呈相反狀態(tài)，那么在執(zhí)行價格的走勢上 將下浮三個百分點(diǎn)。一次性付款： 95 折