【正文】 美好城市的目標 之于萬科 萬科城市配套商的 集中實踐，與城市 發(fā)展相互融合，命 運共同 之于虹橋 通過對土地價值的 升級，為虹橋注入 活力能量 之于上海 立足上海再城市化 發(fā)展， 對應(yīng)追求卓越的全 球城市目標 2023年項目全新占位：基礎(chǔ)核心價值主張再提升 一個新文明的開始 第 27頁 /共 50頁 七寶 6% 虹橋 9% 九亭 2% 古北 5% 天山 4% 中山公 園 3% 長寧其 他 9% 閔行其他 11% 莘莊 2% 第 28頁 /共 50頁 目錄 ? 項目現(xiàn)狀 ? 市場及客戶 ? 核心價值 ? 現(xiàn)場節(jié)點及展示提升 ? 產(chǎn)品升級 ? 銷售目標及推售節(jié)點 ? 推廣策略 ? 費用鋪排及經(jīng)營指標 區(qū)域高度 借力大虹橋發(fā)展 未來項目有更多可能性 城市高度 助力城市未來發(fā)展 接軌全球 TOD開發(fā)模式 品牌高度 萬科全新品類 打造萬科特色的 TOD發(fā)展模式 項目整體定位：從城市和品牌維度 項目定位 城市共同體 高于綜合體 優(yōu)于國際社區(qū) 探索萬科打造地鐵上蓋 TOD產(chǎn)品新模式 對位創(chuàng)智中產(chǎn)客群 核心價值主張 這個城市還有變得更好的可能 第 29頁 /共 50頁 第 30頁 /共 50頁 城市共同體 高于綜合體 優(yōu)于國際社區(qū) 探索萬科打造地鐵上蓋 TOD產(chǎn)品的新模式 2023年項目定位的落地 2023年多業(yè)態(tài)呈現(xiàn)給創(chuàng)智中產(chǎn) 住宅推售、現(xiàn)場實景呈現(xiàn)、商業(yè)規(guī)劃推進確定、 會所規(guī)劃確定、 17號線繼續(xù)完成各項工程節(jié)點等 第 31頁 /共 50頁 2023年項目定位的落地 對于創(chuàng)智中產(chǎn) 2023年【 城市共同體 】多業(yè)態(tài) TOD模式 呈現(xiàn) ， 意味一種全新的未來生活方式的開啟， 城市文明的遞進， 創(chuàng)智中產(chǎn)進入一種 全新的文明 形態(tài)， 開創(chuàng) 一個新的時代， 讓 這個城市還有變得更好的可能 。 虹橋 9% 七寶 6% 九亭 2%% 莘莊 2%% 客戶研判 天空之城客戶構(gòu)成：天空之城客戶構(gòu)成：閔行區(qū)是天空之城的主要客戶來 源地，其他主要集中在長寧、青浦、徐匯、浦東，居住在閔行、長寧區(qū)的 韓國、臺灣客戶也占到一定的比例。 競爭市場研判 ——價格格局 競品等級 樓盤名稱 規(guī)模 可售存量 未售貨量 后續(xù)推案計劃 核心競品 仁恒西郊花園 24萬 78套（已有預(yù)證，備 案價 ） 約 350套左右 后續(xù) 78套原本在重新備案提高價格，目前未獲批 核心競品 虹橋正榮府 209套 約 320套左右 56套小高層公寓及 32套洋房已取得預(yù)證，目前暫不售。 ?有 1套住房的或有住房貸款記錄的 購買普通自住房的，首付款比例不 低于 50%； ?購買非普通自住房的，首付款比 例不低于 70%。 6棟住宅樓，共計 348套， 99㎡為主力戶型。第 1頁 /共 50頁 萬科 一、二、三期 一期海之洲 : 住宅： 89㎡ ,99㎡， 120㎡ 二期云之谷 : 住宅： 89㎡ ,107㎡， 127㎡， 160 ㎡ 一期開盤 二期開盤 地鐵 17號線試運行 二期交付 商業(yè)廣場開業(yè) 一期交付 三期光之丘 : 住宅、商業(yè)、辦公、 SOHO 至 2023年建成 60萬㎡城市共同體 第 4頁 /共 50頁 核心賣點 大虹橋 TOD 城市共同體 商業(yè)綜合體 國際教育、醫(yī)療資源 全新一代室內(nèi)精裝體系 TOD特有的產(chǎn)品特點 新示范區(qū) 新產(chǎn)品體系 地鐵 17號線在建 萬科品牌（城市配套服務(wù)商 擅長造城） 大城氣質(zhì) 沒有競品 大虹橋的生活場體驗，全新的產(chǎn)品體系構(gòu)建，未來生活的現(xiàn)場感受 從當(dāng)下的核心價值點，結(jié)合明年上市時間和市場競爭格局，判斷價值點的發(fā)展趨 勢和路徑實現(xiàn)方式 2023年 本案價值 點 2023年 發(fā)展趨勢 路徑實現(xiàn)方式 增強 保持 可針對性發(fā)力 需要著重加強 減弱 增強 保持 需要著重加強 可針對性發(fā)力 可針對性發(fā)力 減弱 需要加強 增強 可針對性發(fā)力 減弱 需要著重加強 增強 保持 可針對性發(fā)力 需要加強 保持 減弱 需要加強 需要著重加強 大虹橋的生活場體驗 全新的產(chǎn)品體系構(gòu)建 未來生活的現(xiàn)場感受 面積 段 數(shù)量盤點 套數(shù) 面積 （㎡） 面積比 例 89 56 4984 % 99 200 19800 % 120 92 11040 % 合計 348 35824 一期住宅以小高層為主， 813層。 “限購、限貸 ” 仍為中央倚重的最直接調(diào)控手段 上海再增六條新政 從土地、供給、價格等多方面強 化執(zhí)行，旨在短期內(nèi)為樓市降溫 深化執(zhí)行滬六條 ?土拍增加限制條件，嚴控場外資金 ?預(yù)證兩級備案，高價項目年內(nèi)預(yù)證基本 暫停發(fā)放 ?未來備案定價需參照前期價格或周邊市 場價格 ?嚴厲打擊虛假銷售，加價銷售等違規(guī)行 為，電商、拓客、廣告發(fā)布均受到影響 央行約談 25家商業(yè)銀行 重申嚴格執(zhí)行限貸政策，加強資金監(jiān)管 325新政 限制外地購房，提高首付比例， 增加土地供應(yīng) 貸款政策調(diào)整 ?首套商業(yè)貸款的，首付款比例不 低于 35%。 大虹橋區(qū)域最新峰值成交均價 62419元 /㎡ 西上海類比項目心理預(yù)期單價 在 ，但年內(nèi)基本無報 批可能性 板塊內(nèi)項目近期成交均價峰值接近 5萬，未來心理預(yù)期普遍在 6萬左右，總價控制在 7001000 萬左右 板塊內(nèi) 最新上市項目成交均價 62023元 /㎡ 上海西區(qū)類似新盤 心理預(yù)期普遍較高，達到 ，但在政府限價前提下，短期內(nèi)難以實現(xiàn)。 第 26頁 /共 50頁 其他 11% 29%（主要為虹橋 9%、七 寶 6%、九亭 2%、莘莊 2%、 閔行其他 11%）； 古北 5% 天山 4% 中山公園 3% 在長寧、青浦、徐匯、浦東，居住在閔行、長寧區(qū)的韓國、臺灣客戶也占 到一定的比例。 徐匯 +浦東 主要以投資及給小孩買為 主，部分為置換。 對于本案來說， “新文明 ”同樣適合， 住宅、商業(yè)、軌道、辦公等多業(yè)態(tài)的融合，萬科全新 TOD品類【城市共同體】的開創(chuàng)， 對于上海、對于萬科來說，一個前所未有的 “新文明 ”已然誕生。 展示內(nèi)容：新開放景觀示范段展示宅間組團 景觀特色 及 建筑外立面材質(zhì) 展示位置 156㎡示范單位選址售樓中心位置 第 38頁 /共 50頁 ? ? 4房寬廳 2廚 3衛(wèi) 雙套房空間格局 電梯獨立入戶 二期 156㎡示范單位開放展示 展示目的：二期新產(chǎn)品面市，進一步提升示范區(qū)產(chǎn)品力和打擊力 展示內(nèi)容： 156㎡示范單位 156㎡示范單位 戶型平面圖 第 39頁 /共 50頁 工藝工法展示間位置 現(xiàn)場展示故事線在 2023年基礎(chǔ)上進行進一步升級，以沉浸式體驗使客戶對 TOD的居住空間尺度 、 二期會所 進行前置視覺體驗 ,工藝工法現(xiàn)場展示向客戶展示 精工細節(jié) ，輸出產(chǎn)品工匠精神。 延續(xù) 2023年 主形象大開大合 的表現(xiàn)方式， 2023年主形象創(chuàng)作上，繼續(xù)保持 國際化 、 城市感 、 未 來感 的 大場景營造 。 ? 品牌認知轉(zhuǎn)認可，越 來越多口碑傳播推薦 項目，為后期項目宣 傳建立基礎(chǔ)。 第 64頁 /共 50頁 營銷亮點 [城市共同體 ]概念宣傳片和插畫長卷 ? ? 邀請國際團隊以 全息投影 +3D新穎的手法意向展示項目價值，傳遞項目 城市共生、未來生活場景調(diào)性 ； 邀請插畫藝術(shù)家以 超現(xiàn)實手法 創(chuàng)作了藝術(shù)長卷，體現(xiàn) 上海城市發(fā)展軸 ，傳遞項目 城市共生 的理念。新政出臺后，同價位段產(chǎn)品將面臨更為直接的產(chǎn)品力對比，產(chǎn)品力、提 升和現(xiàn)場包裝故事線打造需著力形成更加完整體系進行市場傳播。 :00:0601:00Mar2327Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :00:0601:00:06March 27, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 27日星期一 1時 0分 6秒 01:00:0627 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :00:0601:00Mar2327Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 27日星期一 上午 1時 0分 6秒 01:00: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提