房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人培訓(xùn)第九講房地產(chǎn)開發(fā)融資拓展-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司、信托公司）等信用中介，可分為： – 直接融資 —公司間資金拆借；企業(yè)依靠自身實(shí)力發(fā)行債券、股票。 ? 股票投資者憑其所持有的股票分享公司利益，同時(shí)承擔(dān)公司的 責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn) 。 2）原項(xiàng)目用地所有者（國(guó)家）或使用者（國(guó)有企事業(yè)單位）以土地作價(jià)出資、作價(jià)入股和授權(quán)經(jīng)營(yíng) （實(shí)物形態(tài)的資本金） 3）投資人以技術(shù)、專利、品牌等無形資產(chǎn)的變相投資行為 （無形資產(chǎn)形態(tài)的資本金） 三、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資渠道 ? 定金及預(yù)售、預(yù)租款 （ 40%左右 ） ? 債務(wù)融資 （主要是銀行貸款（ 20~30%）、發(fā)行債券（小于 %）） ? 施工承包企業(yè)墊資 中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu) （ %） ? IPO（首次公開募股）、配股、增發(fā) ? IPO， 595億 ? 80億 四 、 我國(guó)銀行的房地產(chǎn)貸款方式 （房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)） 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款 ? 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款（含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 流動(dòng)資金貸款 、房地產(chǎn)開發(fā)貸款）是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的本外幣貸款。 ? 貸款發(fā)放辦法：按工程 形象進(jìn)度 （折算為貨幣工程量）和約定的貸款價(jià)值比率， 分次 發(fā)放貸款。 ? 投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定工程施工 進(jìn)度 和工程竣工 交付日期 。 ? 證券公司 ：從事有價(jià)證券發(fā)行和買賣等業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。除保留一部分一發(fā)放退休養(yǎng)老金外，其余部分主要投入穩(wěn)定的政府債券、企業(yè)債券和股票，以及發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)抵押債券。 自有資金、信貸資金、證券市場(chǎng)資金、非銀行金融機(jī)構(gòu)的資金、其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人的資金、預(yù)售或預(yù)租收入等。 ∑ Pi fi （ 2）貸款項(xiàng)目評(píng)估 ? 金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的審查包括 3方面： – 項(xiàng)目基本情況指標(biāo) – 市場(chǎng)分析指標(biāo) – 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) ? 此外，其他重要指標(biāo) – 擬貸款額度：一般為總投資 70%。不同擔(dān)保人對(duì)應(yīng)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)由低到高的順序（即保證質(zhì)量）為：銀行、省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)、 AAA級(jí)企業(yè)、 AA級(jí)企業(yè)和 A級(jí)及以下級(jí)別企業(yè)。 后兩種方式，當(dāng)借款人不履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)對(duì)抵押物 /質(zhì)押物進(jìn)行折價(jià)出售、拍賣或變賣以收回貸款。 ? 建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的 期限 為 6個(gè)月 ? 自建設(shè)工程 竣工之日 或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算
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