【正文】 XX城 迎賓路與神威北路交匯 1,630,000 均價(jià) 5000 2023年 6月（一期） 星月云河 迎賓路與神威北路交匯 128,147 均價(jià) 2700 2023年 紫竹園 迎賓路 88號 150,000 均價(jià) 4000 2023年 上上城 燕郊行宮東大街 1,700,000 均價(jià) 4300 2023年 5月（一期） 潮白人家 燕郊 102國道北側(cè) 1,000,000 均價(jià) 5600 2023年 12月底 夏威夷北岸 燕郊京哈公路北側(cè)燕順路西 370,000 起價(jià) 4100 2023年 7月 威畢歐溪谷 東臨燕順路，北臨神威北路 121,000 均價(jià) 6200 2023年 10月（一期） 2023年底（二期） 納丹堡 燕順路西 905,635 均價(jià) 6000 2023年 12月（一期） 星河皓月 燕順路西潮白河畔 920,000 均價(jià) 6200 2023年 華泰 憶江南 燕高路東側(cè) 200,000 均價(jià) 4200 2023年 7月（一期） 2023年 10月（二期） 美林灣 燕順路西 ,神威北路與潮白河?xùn)|岸交匯處 500,000 均價(jià) 6000 2023年 8月 上京 壹世界 風(fēng)尚國際公寓 成功大廣場 意華 可提供豐富業(yè)態(tài)及較高檔次品牌 百貨及購物中心 可提供豐富貨品 大型倉儲式超市 可提供專業(yè)服務(wù) 高品質(zhì)專業(yè)賣場 Page 12 燕郊地區(qū)商業(yè)市場調(diào)研及分析 針對消費(fèi)者的消費(fèi)需求，現(xiàn)有及未來的商業(yè)市場是否可以滿足消費(fèi)者不斷提升的消費(fèi)需求？對現(xiàn)有及未來商業(yè)市場的分析顯示出重要的作用 Page 13 現(xiàn)有商業(yè)市場分析 全 稱：步行街 地 址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)行宮西大街與學(xué)院街之間 經(jīng)營規(guī)模：幾百家個性店面 特 色：服裝、鞋帽、裝飾、游藝、餐飲等 全 稱：京客隆超市 地 址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)迎賓路與 102國道交叉口 經(jīng)營規(guī)模：大型超市 特 色：日用百貨、煙酒糖茶、主副食品、水果蔬菜等 全 稱：行宮市場 地 址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)行宮西大街（中海油燕郊基地對面） 經(jīng)營規(guī)模：近萬平米的開放式大棚和幾百家個體商戶和店面 特 色：各種肉、蛋、奶、蔬菜、水果等農(nóng)副產(chǎn)品 全 稱：金山電器（手機(jī)、電腦）城 地 址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 102國道南（燕郊人民醫(yī)院斜對面） 經(jīng)營規(guī)模：近萬平米的四合院式建筑和近百家商鋪 特 色：各種家（商）用電器、手機(jī)、電腦等 Page 14 未來可比較競爭項(xiàng)目分析 成功 (中國 )時(shí)代廣場 開 發(fā) 商： 馬來西亞成功時(shí)代廣場有限公司 總建筑面積： 121萬平方米 商業(yè)面積： 約 20萬平方米 項(xiàng)目組成： 由 7棟物業(yè)組成，地上 36層，地下一層（含車庫） 項(xiàng)目定位： 將建成一個室內(nèi)主題公園，成為集旅游觀光、休閑、游玩、購物、餐飲于一體的高科技、大型綜合國際性休閑娛樂中心 ? 室內(nèi)主題公園： 10萬平方米，其中首層為水上樂園，層高 80米，共 3部電梯； 2/F3/F為適合 712歲兒童游樂的游樂場 ? 電影院 +保齡球場 ? 擁有 23000平米的會展中心 ? 室內(nèi)商業(yè)步行街：層高 7米 停車位： 地面 6000個，停車樓共 13400個 預(yù)計(jì)開業(yè)日期： 2023年 項(xiàng)目目前仍在建設(shè)過程中，商業(yè)部分招商尚未啟動，但項(xiàng)目整體定位以娛樂為主，目的性消費(fèi)較為明顯 Page 15 意華 〃 東貿(mào)國際花園 占地面積 : 150000平方米 總建筑面積： 697500平方米復(fù)合型社區(qū) 商業(yè)面積： 時(shí)尚商街 71000平方米（底商） 商場 28000平方米 項(xiàng)目組成： 精品公寓為主導(dǎo)，將大型商業(yè)、五星級酒店、商務(wù)中心 公寓：總戶數(shù) 6394戶 ,一期1926戶 停車位： 約 2148個（地面 297個，地下1851個） 其他： 3000平米“四季會所”，為業(yè)主提供各項(xiàng)主題服務(wù)及完善的休閑設(shè)施。項(xiàng)目所處地理位臵較為優(yōu)越，上蓋文化大廈為寫字樓辦公用途物業(yè)。商業(yè)街主要以底商形式存在，部分區(qū)域硬件較靈活。目前絕大部分在售住宅項(xiàng)目對商業(yè)的定位及租售策略均不明確； 4. 區(qū)域內(nèi)缺乏政府商業(yè)規(guī)劃，現(xiàn)有商業(yè)放量基本為開發(fā)商行為，很難控制商業(yè)整體形象及檔次的定位； 5. 絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目都是為配合住宅銷售推出，對外宣傳多以大型超市作為其賣點(diǎn)，但據(jù)我行了解，部分項(xiàng)目的硬件并不適合引進(jìn)大型超市的要求。做商業(yè)是需要打造的，形成商業(yè)氛圍、人流、環(huán)境才能最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值 Page 25 商業(yè)檔次定位建議 新城市商業(yè)中心 娛樂休閑新地標(biāo) 打破區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本項(xiàng)目商業(yè)部分作為重點(diǎn)單獨(dú)推廣，以商業(yè)帶動住宅，同時(shí)淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動為主動 傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即 :商業(yè)中心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商業(yè)。 ? 開放、友好 XX城的商業(yè)面積具有更大的包容性，服務(wù)于整個燕郊。 ? 便利性 通過設(shè)臵方便的停車以及其他交通手段達(dá)成消費(fèi)者的便利消費(fèi)。 主力店 / 商業(yè)項(xiàng)目 王府井百貨大樓、新東安、東方廣場、婦女兒童用品商店、工美大廈等 可通過開發(fā)商資源或優(yōu)惠租賃條件達(dá)成，但前提是項(xiàng)目硬件條件可以滿足主力店需求。 出現(xiàn)了更新的商業(yè)項(xiàng)目形式 —— Life Style Shopping Center Page 39 Life Style商業(yè)定義 “Life Style” 字面含義為“ 生活方式 ”。作為洛杉磯最時(shí)尚的購物中心， Grove是洛杉磯的商業(yè)熱點(diǎn)，僅2023年 Grove就吸引了約 1800萬的觀光客和消費(fèi)者。 Page 48 The Grove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一： ? 有軌雙層電車 ? 電車為 50年代波士頓有軌電車 ? 有軌電車 35英尺長， 13英尺高 ? 有軌電車 6分 12秒穿行 1/4英里（從 The Grove至Farmers Market） Page 49 The Grove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一： ? 音樂噴泉 ? 噴泉設(shè)置在 The Grove的中心位置 ? 項(xiàng)目營業(yè)時(shí)間內(nèi)每半小時(shí)有音樂噴泉表演 ? 噴泉每 2小時(shí)用水 50000加侖，噴射高度最高可達(dá) 60英尺 Page 50 The Grove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一： ? 電影院 ? 電影院擁有 14個大屏幕， 3000個豪華高背座椅 ? 共 80000平方英尺， 2個設(shè)有 90個包廂的 500座椅 影廳，其余均為 140300座椅的 12個影廳 ? 每周一 11： 00設(shè)有媽咪電影 Page 51 The Grove定期舉辦各種表演 /親子活動 Page 52 上海證大 娛樂、服裝服飾、家居、兒童游樂及用品、銀行等 特點(diǎn) 商業(yè)街為圍合式內(nèi)街形式，較易形成商業(yè)氛圍，便于消費(fèi)者到達(dá)不同商戶。 做商業(yè)地產(chǎn)要用動態(tài)的眼光，不但要面對現(xiàn)在還要預(yù)測未來 Page 59 重點(diǎn)規(guī)劃商業(yè) 建議本案商業(yè)部分采取 23個階段開發(fā) 考慮因素： 商業(yè)對目標(biāo)消費(fèi)人群的依賴性較強(qiáng)，自身住宅和周邊住宅入住人群的數(shù)量是商戶首要考慮的問題。 Page 60 ? 設(shè)臵主力店的作用： 在商業(yè)項(xiàng)目初期通過主力店的設(shè)臵達(dá)到在最短時(shí)間內(nèi)聚集大量客流，提高項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的認(rèn)知度，以達(dá)到提升項(xiàng)目其他商業(yè)面積租金或售價(jià)，以及住宅售價(jià)的效果