【正文】 面市場化資源如土地、生態(tài)環(huán)境、文物古跡和旅游資源等有形資產(chǎn)經(jīng)營。19市場分析 項目定位營銷策略項目研究大盤成功操盤模式研究項目合作建議營銷目標(biāo)本報告的研究思維導(dǎo)圖PART： A 震前市場分析都江堰城市格局都江堰房地產(chǎn)市場格局都江堰土地供應(yīng)情況 市場情況總結(jié)都江堰商品房供需價格情況都江堰城區(qū)典型項目分析青城山片區(qū)典型項目分析核心購房客戶構(gòu)成總結(jié)市場分析都江堰翠月湖鎮(zhèn)本案4號橋 崇義鎮(zhèn)聚源鎮(zhèn)蒲陽鎮(zhèn)玉堂鎮(zhèn)向北（蒲陽方向）、向南（聚源方向）、向西（玉堂方向）是新城市規(guī)劃的主要方向。項目逐漸增加，且規(guī)模較大。０８年上半年開盤項目約 6個，消化量達(dá)到 70%，下半年受地震的影響，市場供需波動較大。部分州內(nèi)客戶80%都江堰本地客 戶為 主。遠(yuǎn)期情況：在旅游業(yè)和房產(chǎn)市場回暖后，客戶構(gòu)成基本無變化。市場情況總結(jié)市場分析 城區(qū)規(guī)劃變化 人口構(gòu)成變化 震后政策分析總結(jié)震后市場走勢PART： B 震后市場分析城區(qū)規(guī)劃變化翠月湖鎮(zhèn)本案4號橋 崇義鎮(zhèn)一環(huán)路二環(huán)路都江堰三環(huán)路蒲陽鎮(zhèn)玉堂鎮(zhèn)聚源鎮(zhèn)一環(huán)路內(nèi)：物業(yè)類型向 高端低層物業(yè)發(fā)展為主三環(huán)路附近：新城區(qū)處于規(guī)劃狀態(tài)， 項目較少二環(huán)路附近： 搬遷及舊城安置等項目聚集地 ，預(yù)計 2023年以后競爭樓盤將不斷集中推出， 區(qū)域競爭將趨于白熱化震后城區(qū)市場 分析翠月湖鎮(zhèn)本案4號橋 崇義鎮(zhèn)一環(huán)路二環(huán)路都江堰三環(huán)路蒲陽鎮(zhèn)玉堂鎮(zhèn)聚源鎮(zhèn)部分州內(nèi)人群的外遷一環(huán)路內(nèi)： 將劃分成 11個居民聚居點， 一半左右的原住居民將外遷二環(huán)路附近： 交通和生活配套相對完善，且離城中心教近， 震后將成為房地產(chǎn)開發(fā)熱土 ?，F(xiàn)已完成 7個項目的初步規(guī)劃設(shè)計方案，金江小區(qū)、城北陽光 2個項目已開工，其余項目預(yù)計將在年底前開工。08年開工項目開始放量 ,市場競爭較大以本地剛性需求和拆遷安置客戶為主。 .總 結(jié)震后城區(qū)市場 分析震后客戶調(diào)查都江堰客戶調(diào)查成都客戶調(diào)查總 結(jié)地震后客戶調(diào)查市調(diào)安排時 間： 2023年 8月 23日 —2023 年 8月 25日地 點： 成都市區(qū)、都江堰市區(qū)和大區(qū)域內(nèi)的典型項目售樓部目 的： 通過對約 200人的調(diào)查，了解客戶對都江堰區(qū)域災(zāi)后重建 政策、旅游、房產(chǎn)開發(fā)的認(rèn)識和置業(yè)心態(tài)的變化等情況 。都江堰客戶關(guān)注點 成都客戶關(guān)注點① 翠月湖和聚源是 2個地方，項目遠(yuǎn)；② 都江堰政府修路慢，上班和小孩上學(xué)不方便；③ 新城規(guī)劃不清楚；④ 缺乏 城鎮(zhèn)配套？① 房屋質(zhì)量偶有余震，房屋安全性，墻體裂縫等問題 ② 眼見為實 ——城鎮(zhèn)規(guī)劃，城市面貌，居住環(huán)境等；③ 交通是否便利？④ 買漲不買跌 市場分析結(jié)論以及 啟示政策 ：賠付政策出臺，但執(zhí)行政策不明朗，目前潛在客戶處于觀望狀態(tài)。本項目在該階段推出具有時間優(yōu)勢， 具有快速占領(lǐng)市場條件。決定了本項目首期的客戶范圍。n 大盤規(guī)模， PUD新市鎮(zhèn)模式；n 退臺式花園洋房 ,“ 三低 ” 規(guī)劃 ,望山環(huán)水，資源豐富 。機會（ O） 威脅（ T）n 率先啟動，且翠月湖片區(qū)內(nèi) 無任何競爭項目。n 地震帶外沿，地理位置相對安全，市場潛力巨大；n 在本案開發(fā)周期內(nèi)，玉堂、蒲陽以及城區(qū)二環(huán)路潛后期在供應(yīng)量較大n 青城山片區(qū)少量多層項目的競爭n 城區(qū) 2023年下半年復(fù) (開 )工的中高端項目項目ＳＷＯＴ分析：項目分析?世界自然遺產(chǎn)走廊 城市中心： 資源 價值 區(qū)位價值?具備快速通達(dá)條件，公共交通條件尚缺： 時間價值?世界級團隊操作的頂級居住區(qū)規(guī)劃： 宜居價值?具備 終極居所 配套設(shè)施條件： 健康和可持續(xù)生活價值 即 LOHAS： Lifestyles of Health and Sustainability 項目自身 5大價值總結(jié) （ 中遠(yuǎn)期）以及啟示項目分析53市場分析項目定位營銷策略項目研究大盤成功操盤模式研究項目合作建議營銷目標(biāo)本報告的研究思維導(dǎo)圖項目定位思考? 政策 ： 付款方式要求更加靈活? 規(guī)劃 ： 大力宣傳推廣? 供應(yīng) ： 具有快速占領(lǐng)市場條件? 需求 ： 對于中高收入階層則成為商品房需求主力? 價格 ： 價格水平降低到 3000元上下，更多低廉土地有可能拉低銷售價格。時間價值216。項目定位經(jīng)初步評估 —— 本項目入市價格 3800元 /㎡全盤價格定位 ——當(dāng)交通，城鎮(zhèn)配套基本齊全后，應(yīng)與都江堰市區(qū)房產(chǎn)同價評價方面 項目 岷江河畔 鳳凰里二期 本項目 權(quán)重 分值 得分 分值 得分 分值 得分城鎮(zhèn)配套 10% 8 8 7 城市人文底蘊 10% 8 8 7 地段優(yōu)勢 10% 9 9 7 交通便捷度 12% 項目品質(zhì) 20% 8 7 9 項目社區(qū)規(guī)模 13% 6 5 9 物業(yè)管理 7% 7 7 開發(fā)商品牌 8% 7 7 8 建筑單體 5% 8 8 9 概念包裝 5% 7 7 9 合計 100% 市場均價 3500 3700 對本項目比值 104% 108% 參照價格 對本項目的參靠權(quán)重 50% 50% 本項目可以達(dá)到的市場均價 項目定位價格趨勢示意：本項目采取以市場基本持平的價格入市，在保證前期房源快速銷售的基礎(chǔ)上， 通過熱銷來帶動后期房源的價格提升 。二、我們所面臨的市場環(huán)境 : 預(yù)計 2023~2023年，市場供應(yīng)略大于需求。 勞特朋所創(chuàng)）： 顧客 (Customer)、成本 (Cost)、 方便 (Convenient)、溝通 (Communication) 因此，在制定整合營銷策略時，在以客戶為根本的基礎(chǔ)上，從以上幾方面著手，把握成交機會。樹立都江堰重建信心： 2）聯(lián)合政府，舉辦 “ 同一個地球 感受大自然 ” 活動 聯(lián)合媒體單位，征集大量喜好玩樂、追求舒適環(huán)境的客戶進(jìn)行實地體驗，共同感受項目的清新與自然，給予客戶美好的印象，贏得市場口碑。項目全盤營銷策略與政府合作，引入 同一首歌（香頌湖周杰倫、劉德華、張學(xué)友、成龍參加的災(zāi)后重建演唱會） —— 名人效應(yīng)二、樹立項目品牌 —— 具體策略展示項目全盤營銷策略 贊助公益活動 —— 萬人植樹節(jié)、家園重建節(jié)、愛心助學(xué) 、與殘聯(lián)合作等二、樹立項目品牌 —— 具體策略展示項目全盤營銷策略 機場廣告：空中攻勢。?體現(xiàn)項目品味和風(fēng)格。二、樹立項目品牌 —— 具體策略展示項目全盤營銷策略1 大型企業(yè)營銷 —— 擴大銷售范圍，進(jìn)一步挖掘目標(biāo)客戶，促成成交（一對一服務(wù)）二、樹立項目品牌 —— 具體策略展示項目全盤營銷策略1 房交會 —— 挖掘逛展客戶，并且提升項目形象和市場認(rèn)知度，促進(jìn)銷售香頌湖二、樹立項目品牌 —— 具體策略展示項目全盤營銷策略1 新品發(fā)布會 —— 聯(lián)姻奢侈品、名車、名酒等舉行新品發(fā)布會，提升項目形象香頌湖產(chǎn)品鑒賞會 暨寶馬 X3新車發(fā)布會 香頌湖老客戶聯(lián)誼會 暨Hennessy發(fā)布會 香頌湖三期產(chǎn)品鑒賞會 暨Cartier新品發(fā)布會 二、樹立項目品牌 —— 具體策略展示項目全盤營銷策略1 中原全國網(wǎng)絡(luò)平臺借助中原全國網(wǎng)絡(luò)，打開全國銷售局面；并借助中原全面建立香港、澳門之海外營銷網(wǎng)絡(luò)，獲得港澳消費者認(rèn)可，進(jìn)而開拓海外市場。項目全盤營銷策略說項目別具一格的產(chǎn)品設(shè)計 市場上，不乏低密度低容積產(chǎn)品，為使項目在眾多競爭對手中脫穎而出，建議豐富產(chǎn)品設(shè)計。高報低開、低開高走項目入市新城旅游價值體驗期10年 11年 12年09年08年品鑒期新城形象導(dǎo)入期銷售期新城品牌建立期熱銷期18年新城生活展示期 新城升值，城市運營成功老城區(qū)房價本項目房價一期營銷推廣計劃啟動策略推盤策略 —— 小體量、高頻率 為確保項目銷售順暢，合理的控制推盤節(jié)奏，配合項目價格策略，實施小體量、高頻次推盤策略。 ?產(chǎn)品：由于本項目將與政府配合，合力打造新城區(qū)，所以， 本項目擁有新城打造亮點工程的機會 。給出一個香頌人居夢。系列活動 3：見證香頌。中原合作方式項目合作建議中原工作內(nèi)容安排124營銷策劃部分：? 項目開售前，營銷策劃人員將提交項目包裝報告和項目營銷推廣報告，項目開售后，營銷策劃人員將根據(jù)銷售情況調(diào)整相應(yīng)的營銷推廣策略，以配合項目銷售，使項目能在最短時間內(nèi)售出。 12:09:1712:09:1712:091/28/2023 12:09:17 PM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 28 一月 202312:09:17 下午 12:09:17一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 12:09:18 下午 12:09 下午 12:09:18一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 12:09:1812:09:1812:09Thursday, January 28, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 2112:09 下午 一月 2112:09January 28, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 12:09:1812:09:1812:091/28/2023 12:09:18 PM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 21一月 2112:09:1812:09:18January 28, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 12:09:18 下午 12:09 下午 12:09:18一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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