【正文】 8 萬(wàn)城華府 566 445 79% 245 205 321 240 0 緣溪堂 300 125 42% 21 13 166 81 57 9 43 22 13 7 西城晶華 799 378 47% 797 378 2 9 立方庭 675 564 84% 675 564 7 長(zhǎng)河灣 1113樓 45 8 18% 45 8 8 錦官苑 156 25 16% 156 25 1 融澤府 76 33 43% 66 30 9 3 1 合計(jì) 2617 1578 60% 2023 1223 498 324 58 9 43 22 13 67% 65% 16% 51% ? 西部區(qū)域高端公寓 300平米以下的戶型產(chǎn)品和 300－ 400平米之間的戶型產(chǎn)品銷售率基本持平，分別為 67％和 65％； ? 500－ 600平米之間的戶型產(chǎn)品僅有緣溪堂存在供應(yīng)，銷售率也較理想，達(dá)到了 51％； ? 由此說(shuō)明西部高端公寓市場(chǎng) 400平米以下的中小戶型產(chǎn)品和 500－ 600平米之間的大戶型產(chǎn)品是市場(chǎng)接受度較高的產(chǎn)品。 ⑴ 2023年北京高端市場(chǎng)預(yù)計(jì)供應(yīng)量 ⑵ 西部區(qū)域供需發(fā)展趨勢(shì) ⑶ 重點(diǎn)關(guān)注 2023年新開(kāi)盤千萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目 ⑷ 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ?高端公寓市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) ⑴ 2023年北京高端市場(chǎng)預(yù)計(jì)供應(yīng)量 項(xiàng)目名稱 06年剩余供應(yīng)量 07年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量 07年預(yù)計(jì)供應(yīng)量 公園大道 84 84 東方之子 40 40 順景園 139 139 北京花園 28 28 維多利亞花園 126 126 皇石國(guó)際 71 71 銀泰中心 60 60 NAGA上院 92 92 九號(hào)公寓 175 175 銀鉆公寓 800 800 US聯(lián)邦公寓 262 262 昆侖公寓 20 20 華遠(yuǎn)裘馬都 518 518 新城國(guó)際三期 452 452 星河灣二期 191 191 萬(wàn)城華府 131 132 263 緣溪堂 192 192 西城晶華 473 75 548 立方庭 157 157 融澤府 55 69 124 錦官苑二期 291 291 長(zhǎng)河灣 1113樓 106 106 世界城 719 719 天安國(guó)匯 216 216 光華國(guó)際 272 272 合計(jì) 5465 582 6047 ⑵ 西部區(qū)域供需發(fā)展趨勢(shì) 根據(jù)調(diào)研，西部項(xiàng)目已知西城晶華還有 179套的供應(yīng)量、萬(wàn)城華府還有 132套的供應(yīng)量、天安國(guó)匯有 216套的供應(yīng)量、御園預(yù)計(jì)有 67套的供應(yīng)量、緣溪堂預(yù)計(jì)還有 100套的供應(yīng)量，由此，僅西部區(qū)域單價(jià)在 2萬(wàn)元 /平米以上的高端產(chǎn)品未來(lái)已知的還有累計(jì)至少 694套的供應(yīng)量。但ＳＯＨＯ中國(guó)接手后，根據(jù)此開(kāi)發(fā)商以往的開(kāi)發(fā)策略，此項(xiàng)目的最終規(guī)劃有可能會(huì)有很大的改動(dòng)，今后將重點(diǎn)關(guān)注。 ⑷ 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 影響房?jī)r(jià)的因素很多，除供需關(guān)系外，主要的還有政策走勢(shì)、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)水平、居民購(gòu)買力水平等因素。但是，受今年宏觀調(diào)控和 2023年“奧運(yùn)年”的影響， 2023年將出現(xiàn)高端公寓集中放量的供應(yīng)高峰。 基礎(chǔ)研究結(jié)論 ? 2023年北京高端公寓市場(chǎng)整體的供應(yīng)量較大，并且隨著價(jià)格的不斷上漲與產(chǎn)品品質(zhì)的提高，北京千萬(wàn)豪宅的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。 本 項(xiàng) 目 定 位 ? 土地價(jià)值 ? 市場(chǎng)定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 客群定位 ? 價(jià)值定位 先從土地的價(jià)值對(duì)復(fù)地天賦進(jìn)行認(rèn)知 土地價(jià)值 ? 本項(xiàng)目定位 “第一是地段、第二是地段、第三還是地段。 西單商業(yè)街 ＞＞＞ 旺 氣 成熟的 西單商業(yè)街位于北京城市的幾何中心位臵。西城區(qū)擁有諸多知名中、小學(xué)校，教育資源豐富。 產(chǎn)品定位 ? 本項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位是指依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，確定產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案，從而提升產(chǎn)品的屬性！ 由此，復(fù)地天賦的產(chǎn)品定位為： 在具備深厚歷史文化底蘊(yùn)的土地上崛起的一座擁有奢華尺度， 為財(cái)富階層身份標(biāo)簽的現(xiàn)代建筑。 復(fù)地天賦 主要 目標(biāo)客層 本案的客群定位： 本案 第一級(jí)輻射區(qū) 西長(zhǎng)安街、金融街及周邊地區(qū) 第二級(jí)輻射區(qū) 西城區(qū)及北京西部地區(qū) 第三級(jí)輻射區(qū) 北京市各成熟商圈 本案的客群來(lái)源： 西部為主戰(zhàn)場(chǎng) 東部為次戰(zhàn)場(chǎng) 立足于北京市 輻射于全中國(guó) 第四級(jí)輻射區(qū) 大中國(guó)區(qū)（外埠地區(qū)及涉外客戶） 本案的客群個(gè)性特征： ? 拜忙碌者： —— 在金融街工作，惜時(shí)如金、需要就近居住的財(cái)富階層； ? 拜景觀者： —— 對(duì)城市稀缺景觀資源具有高度占有欲的財(cái)富階層； ? 拜文化者： —— 對(duì)地域文化具有歸屬感，對(duì)傳統(tǒng)京城文化有欣賞力的財(cái)富階層； ? 拜政治者： —— 對(duì)政治高度敏感，具有“由富轉(zhuǎn)貴”心理需求的財(cái)富階層； ? 拜社交者： —— 政治交往和商務(wù)交往頻繁，具有“尋找圈層歸屬”的財(cái)富階層。 因此 3號(hào)樓應(yīng)抓住主流風(fēng)格的同時(shí)結(jié)合地域特征進(jìn)行建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。 ? 產(chǎn)品策劃建議 建筑方案設(shè)計(jì)建議 ? 單體結(jié)構(gòu)處理 ① 在實(shí)際銷售當(dāng)中，各種情況都有可能發(fā)生，為了使客戶有更大的挑選余地，減少居室多少之間的矛盾，建議在結(jié)構(gòu)處理上可以滿足未來(lái)客戶的不同需求，如：通過(guò)套內(nèi)戶型的更改，甚至多套之間進(jìn)行拆分或組合的辦法等，以此促進(jìn)項(xiàng)目的順利銷售。 ② 主陽(yáng)臺(tái)可與建筑立面相結(jié)合，以此達(dá)到規(guī)整統(tǒng)一的效果。由于此六層受到相應(yīng)的局限性，為了促進(jìn)其良好的銷售，建議設(shè)計(jì)為 一梯六戶 的實(shí)用戶型產(chǎn)品。的全方位景觀。平層產(chǎn)品 合計(jì) 供應(yīng)套數(shù) （套） 24套 88套 4套 116套 21％ 76％ 3％ 100％ 供應(yīng)面積 （㎡） 1403 9993 1806 13202 % % % 100％ ? 產(chǎn)品策劃建議 戶型設(shè)計(jì)建議 ? 戶型配比關(guān)系 3 號(hào) 樓 戶 型 配 比 整 體 示 意 圖 3號(hào)樓 100㎡ 以下 100－200㎡ 200－300㎡ 300－400㎡ 400－500㎡ 500－600㎡ 360176。如客廳、家庭室、餐廳、門廳等； ② 秘密休息區(qū)，供處理私人事務(wù)、睡眠休息用。 以上分區(qū)各有明確的專門使用功能，有動(dòng)、靜的區(qū)別，有小環(huán)境的要求。 豪宅購(gòu)房者是事業(yè)奮斗有成，生活品質(zhì)提高的體現(xiàn)。主力戶型除了滿足基本的功能需求外，還應(yīng)具備以下功能空間： ① 健康室 ，可供家庭成員進(jìn)行身體鍛煉，如瑜珈、器械運(yùn)動(dòng)等； ② 主臥帶有獨(dú)立梳妝間，豪宅的主臥無(wú)一例外地都帶有獨(dú)立的步入式衣帽間和衛(wèi)生間，但有獨(dú)立梳妝間的公寓類豪宅較為少見(jiàn)，為了強(qiáng)調(diào)女主人的尊貴，可在尺度充裕的情況下考慮設(shè)臵獨(dú)立梳妝間； ③ 由于主力戶型的面積較大，因此有局部區(qū)域的采光比較弱，在戶型設(shè)計(jì)上可以通過(guò)功能需求和空間利用之間的關(guān)系進(jìn)行巧妙的布局處理； ④ 針對(duì)主力戶型進(jìn)行高品質(zhì)的豪華精裝修，提高性價(jià)比，獲取市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，精裝修建議采用新古典風(fēng)格。 強(qiáng)調(diào)擁有獨(dú)一無(wú)二景觀資源的奢華戶型 ? 產(chǎn)品策劃建議 戶型設(shè)計(jì)建議 ? 實(shí)用戶型要點(diǎn) 強(qiáng)調(diào)布局緊湊、使用率高的實(shí)用型戶型 實(shí)用戶型受到面積的制約，應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)提高使用率，適當(dāng)刪減不必要的功能空間（如獨(dú)立梳妝間、健康室等），滿足基本的住宅功能。由于實(shí)用戶型的總價(jià)相對(duì)較低，因此建議實(shí)用戶型可參照 2號(hào)樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行精裝修。 ? 產(chǎn)品策劃建議 公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議 ? 公共大堂 ? 電梯廳及樓道 ? 停車場(chǎng)通道 ? 園林景觀 ? 會(huì)所關(guān)系 ? 產(chǎn)品策劃建議 公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議 ? 公共大堂 由于 3號(hào)樓的項(xiàng)目定位，在規(guī)劃限高的要求下，建議減少一層用以提高每層的層高，以此滿足 3號(hào)樓成為豪宅的必須具備的舒適條件。 ? 產(chǎn)品策劃建議 公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議 ? 電梯廳及樓道 鑒于 3號(hào)樓的豪宅定位，建議擴(kuò)大電梯廳和樓道的空間感，犧牲一定的使用率，以此增強(qiáng)公共區(qū)域的舒適度和尺度感，與 3號(hào)樓的項(xiàng)目定位相匹配。 ? 產(chǎn)品策劃建議 ? 園林景觀 公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議 外圍景觀 —— 分隔 /觀賞 中心景觀 —— 休閑 /觀賞 ? 分離、弱化外部環(huán)境的影響，強(qiáng)化高尚社區(qū)領(lǐng)地形象； ? 注重景觀的觀賞性，避免人的直接參與； ? 由于 81號(hào)院的歷史價(jià)值，因此取消拆遷進(jìn)行保護(hù)，在這樣的情況下，園林景觀的設(shè)計(jì)既要將其自然地融入為一體，建議對(duì)其外裝飾重新修整。 ? 產(chǎn)品策劃建議 設(shè)備設(shè)施建議 ? 強(qiáng)弱電設(shè)計(jì) ? 智能化設(shè)計(jì) ? 電梯配臵 ? 安防系統(tǒng) 設(shè)備設(shè)施的選用僅提供參考，一切本著符合豪宅客群的身份特征和使用需求做出的相關(guān)建議，開(kāi)發(fā)商在每一處細(xì)節(jié)的選用上都應(yīng)注重使用的方便性。 ? 產(chǎn)品策劃建議 設(shè)備設(shè)施建議 ? 智能化設(shè)計(jì) 設(shè)臵： ①分場(chǎng)景燈光控制系統(tǒng)； ②環(huán)境控制系統(tǒng)； ③安全防范系統(tǒng)。 ? 產(chǎn)品策劃建議 設(shè)備設(shè)施建議 ? 安防系統(tǒng) 設(shè)臵： ①門禁系統(tǒng)； ②分戶緊急報(bào)警系統(tǒng)； ③主臥和次臥的床頭以及按摩浴缸旁邊設(shè)緊急求助按鈕； ④起居室、家庭室、主臥、中廚設(shè)煙感探測(cè)器； ⑤中廚設(shè)氣感探測(cè)器并配自動(dòng)噴淋系