【正文】 — /平米 /天的相對低的范圍內(nèi) ， 3家集中在 —— /平米 /天的相對高的租金范圍之內(nèi) 。 ?租金情況： ?租用公房進(jìn)行經(jīng)營的國營單位：商業(yè)租金為： /平米 /天。 院內(nèi)共 22間房 ， 配合居室有 4個(gè)衛(wèi)生間 ， 配有獨(dú)立車庫 ， 有一小鍋爐房 ， 自己燒天然氣 ， 地板采暖 ， 一季花費(fèi)一萬多元 市政設(shè)施齊全 ， 上下水沒問題 ， 獨(dú)立于回遷房的物業(yè)管理之外 ， 完全自行解決一切物業(yè)問題 房主持有土地證與房產(chǎn)證雙證 市場分析 —— 四合院 訪談分析 南池子燈籠庫胡同某院 居住客戶 ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 77 頁 市場分析 —— 四合院 個(gè)案分析 高端客戶 美國某國際投資銀行 全球副總裁 主體特征： 已經(jīng)在清華大學(xué)教書三年 ， 同時(shí)兼任某國內(nèi)企業(yè)高級顧問 今后家人可能長期在中國生活 具有濃厚的四合院情節(jié) 位置要求： 皇城附近：歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi) （ 將來絕對不會被拆遷的 ） 周邊整體環(huán)境要好 安全要有足夠的保證 具體用途：自住兼私人會所 對四合院的要求： 規(guī)模：要大一些的 ， 三進(jìn)院落以上 （ 占地約 2023平方米以上 ） 主要功能：居住 、 生活 、 大型聚會等 娛樂配套：室內(nèi)小型運(yùn)動(dòng)館 、 游泳池等 工藝與建材：要求完全傳統(tǒng)工藝與建材 ， 青磚灰瓦 ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 78 頁 市場分析 —— 四合院 個(gè)案分析 高端客戶 美國某國際投資銀行 全球副總裁 資金承受能力：只要院子物有所值 ， 價(jià)錢不是問題 ！ 其他要求： 要有完善的配套服務(wù)與物業(yè)管理 可給外國人順利辦理購買手續(xù) 房屋地產(chǎn)證件齊全 參考案例：默多克在北京購買的四合院 緊鄰皇城 ， 位于北池子 三進(jìn)院落 ， 占地面積 2023平方米 ， 地上建筑面積 1200平方米 地下兩層：地下一層為室內(nèi)籃球場 ， 地下二層為游泳池 因某些原因 （ 外國人 ） ， 目前還沒能辦理完購買手續(xù) ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 79 頁 市場分析 —— 四合院 個(gè)案分析 高端客戶 某全職太太 主體特征： 丈夫是從海外回國的投資銀行家 已經(jīng)在麗都水岸 、 公園大道置業(yè) 在四合院中長大 ， 對四合院的生活有深刻的認(rèn)識 位置要求： 東四附近 ， 不喜歡鮮魚口這個(gè)位置 具體用途：自住兼投資 對四合院的要求： 規(guī)模：要大一些的 ， 至少占地 300平米左右 建筑工藝：沒有特殊的要求 ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 80 頁 市場分析 —— 四合院 個(gè)案分析 高端客戶 某全職太太 資金承受能力：對位置很敏感 ， 認(rèn)為南 、 北池子和后海的院子應(yīng)該貴 ， 而其他地方的四合院產(chǎn)品要看具體的位置； 其他要求： 要有完善的配套服務(wù)與物業(yè)管理 房屋地產(chǎn)證件齊全 可參考內(nèi)容： 四合院應(yīng)該是賣給頂級客戶的產(chǎn)品；四合院如果占地小于300平米 ， 住起來會很不舒服； ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 81 頁 市場分析 —— 四合院 結(jié)論 高低搭配、高開低走 形象認(rèn)知的改造 ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 82 頁 市場分析 —— 商業(yè) ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 83 頁 商業(yè)的初步結(jié)論 過濾后升級 ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ?考慮到前門大街附近大部分的中低檔消費(fèi)人群，天街作為純商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該過濾掉其中大部分的中低檔消費(fèi)。 使用用途： 以機(jī)關(guān)單位 （ 如軍政部門 ） 、 外地企業(yè)的駐京辦事處 、 公司會所為主 ， 使用功能偏重內(nèi)部接待 （ 住宿 、 娛樂 、 餐飲 ） 與為主 ， 辦公為輔 ， 主要看中地塊的周邊環(huán)境 （ 地段優(yōu)勢 、 景觀優(yōu)勢 、 交通優(yōu)勢 ） ， 合院的私密性很強(qiáng) ， 便于各種接待活動(dòng) 。 市場分析 —— 四合院 個(gè)案分析 什剎海地區(qū) ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 60 頁 3號院 （ 西海北沿 23號院 ） ： 總占地面積 439平方米 ， 總建筑面積 1025平方米 （ 含地下建面 ） 地上局部二層 （ 北房 ） ， 地下一層 ， 全現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu) ， 外部貼磚處理 ， 仿古風(fēng)格 ， 現(xiàn)房出售 ， 均價(jià) 23000元 /建面 ， 帶車庫 ， 市政設(shè)施齊全 。地塊外向性很強(qiáng) 地下空間可充分利用（停車） 歷史文化背景較弱 地塊自身內(nèi)向性較強(qiáng) 限高為 36米，可做 12層建筑 歷史文化價(jià)值較高 地塊自身的內(nèi)向性非常強(qiáng) 地下空間可充分利用（停車） 內(nèi)向性比較強(qiáng)，交通可達(dá)性一般 適宜定位為動(dòng)態(tài)規(guī)劃區(qū)，根據(jù)整體方案的需要規(guī)劃為單側(cè)商業(yè)，或者居住及會所類的物業(yè) 從地塊內(nèi)部角度 ? 第 30 頁 用地分析 6 7 11 12 歷史文脈深厚（三里河） 外向性比較強(qiáng) 交通可達(dá)性較好 外向性很強(qiáng) 適宜定位為高端酒店與外向型主力商業(yè)區(qū)（第一層級） 地塊形象非常好，周邊景觀條件突出（前門） 歷史文化條件較好 限高 12米，可做 34層較大體量的建筑 地塊形象很好 外向性比較強(qiáng)（與天街的互動(dòng)） 適宜定位為外向型的第二層級商業(yè)區(qū) 適宜定位為兼顧內(nèi)外的第二層級商業(yè)區(qū) 從地塊內(nèi)部角度 ? 第 29 頁 用地分析 3 交通與人流組織對周邊地塊的依賴性較強(qiáng) 適宜定位為新合院（公寓類）、生活配套（第三層級商業(yè)），以及經(jīng)濟(jì)型酒店等物業(yè) 外向性較強(qiáng)，交通可達(dá)性較好 歷史文化價(jià)值非常高，整體形象重點(diǎn)保護(hù) 適宜定位為傳統(tǒng)的高端合院、精品酒店、私人會所、企業(yè)辦事處等 內(nèi)部交通可達(dá)性弱 注意整體形象的保護(hù) 適宜定位為高檔的標(biāo)準(zhǔn)合院與小合院 從地塊內(nèi)部角度 ? 第 32 頁 用地分析 8 13 交通可達(dá)性很好 外部及內(nèi)部景觀條件都很缺乏 開發(fā)進(jìn)度： 1992年進(jìn)行開發(fā) （ 當(dāng)時(shí)的赴港招商項(xiàng)目 ， 后因政治原因而擱置 ） ， 到 1997年 ， 落成了 5個(gè)院子 ， 首開時(shí)對 2個(gè)院子 （ 23號院 ） 進(jìn)行了精裝修 （ 成品院 ） 2023年賣出了第一個(gè)院子 。 最初定位于高檔四合院別墅項(xiàng)目 ， 后期均被公司及單位買走 ， 做招待及辦公用地 ， 客戶可以對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)自行進(jìn)行改造 市場分析 —— 四合院 個(gè)案分析 西海北沿項(xiàng)目 什剎海地區(qū) ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 61 頁 客源信息： 3塊空地中： 5號院待售 ， 8號院賣給某餐飲公司 ， 9號院買給一有部隊(duì)背景的房開公司做辦公用地 建成院落中：上海某公司買走 1個(gè)院 ， 某軍區(qū)部隊(duì)置換了 1個(gè)院子 ， 河南某公司買走 1個(gè)院 ， 浙江某公司買走 2個(gè)院 ， 1個(gè)自留院做辦公 。 市場分析 —— 四合院 訪談分析 北京四合院經(jīng)紀(jì)公司：業(yè)務(wù)主任 賈先生 經(jīng)紀(jì)公司 ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 75 頁 南池子燈籠庫胡同某院 市場分析 —— 四合院 訪談分析 居住客戶 ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 76 頁 占地面積： 500多平方米 房主：滿族人 ， 原住北池子四合院 ， 后因院子被政府征用 ， 置換到南池子 置換金： 600萬元左右 （ 500+100） 自行翻建費(fèi)用： 200萬元左右 室內(nèi)裝修費(fèi)用： 100萬元左右 （ 西式風(fēng)格 ） 現(xiàn)在折合市價(jià)： 3000萬元左右 房主將舊院落自行翻新重建 ， 均采用傳統(tǒng)建筑結(jié)構(gòu)與建材 ， 嚴(yán)格按照傳統(tǒng)合院房屋形制 ， 完好保留了院落空間結(jié)構(gòu) ， 全部一層 ，沒有加建地下室 ， 院內(nèi)栽有 4棵大樹 。便民店、洗衣店、照相店、書店、理發(fā)店等業(yè)態(tài)也有存在。 ?服裝和餐飲的租金是這附近最高的。 日祥廣場 ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 103 頁 業(yè)種 規(guī)模 ( m 2) 比例餐飲 660 %超市 1100 %兒童用品 180 %房屋中介 250 %服裝鞋帽 330 %居家服務(wù) 560 %居家飾品 470 %美容健身 310 %醫(yī)療 200 %印象 80 %空置 50 %總計(jì) 4190 %可參考案例的情況 日祥廣場 ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 104 頁 各業(yè)種所占比例居家服務(wù)服裝鞋帽 兒童用品超市餐飲音像制品醫(yī)療空置美容健身居家裝飾餐飲超市兒童用品服裝鞋帽居家服務(wù)居家裝飾空置美容健身醫(yī)療音像制品可參考案例的情況 日祥廣場 ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 105 頁 ? 居家休閑氛圍較濃； ? 消費(fèi)群：主要服務(wù)于周邊小區(qū)，消費(fèi)者多為帶小孩的家庭主婦，有部分天竺工業(yè)區(qū)的辦公人員； ? 淡旺季明顯： 6～ 8月、 1～ 2月為淡季； ? 消費(fèi)水平較高； ? 經(jīng)營狀況：以餐飲、超市、居家服務(wù)為主；超市、餐飲及寵物店等經(jīng)營狀況較好； ? 租金水平：集中在 3~8元 /平米 /天； 可參考案例的情況 日祥廣場 ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 106 頁 項(xiàng)目名稱 配套規(guī)模 經(jīng)營模式名都園 100 余平米全部在會所內(nèi)。均需家長帶領(lǐng)。內(nèi)部消化的不足 1％； ?教育配套是成熟富人區(qū)的重要配套，中央別墅區(qū)有、力邁，朝陽公園附近有伊頓國際學(xué)校； 本項(xiàng)目的建筑規(guī)模在 45萬左右，純對內(nèi)的配套需要 20230平米左右，其中包括會所和小型精品購物，最好可以在本項(xiàng)目內(nèi)做一個(gè)高檔小學(xué)或幼兒園； 項(xiàng)目可考慮部分對外的商業(yè) 地區(qū) 總建筑面積 配套商業(yè) 中央別墅區(qū) 120萬平米 5000平米 朝陽公園 87萬平米 10000平米 ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 119 頁 辦公部分框架 區(qū)域辦公市場概述 周邊典型案例分析 辦事處 普通辦公 北京市宏觀狀況 典型案例分析 辦事處客戶訪談 ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 120 頁 普通辦公 區(qū)域辦公市場 本案所出之區(qū)域?qū)儆诔缥拈T —— 前門商圈輻射范圍之內(nèi)，崇文門區(qū)域、大都市街區(qū)域?qū)Ρ景钢k公類物業(yè)具一定參考意義。 區(qū)域辦公市場 ?市場分析 ?四合院市場 ?商業(yè)市場 ?辦公市場 ?酒店市場 ? 第 122 頁 普通辦公 崇文門商圈乙級寫字樓基本狀況 項(xiàng)目名稱 地址 日租金 規(guī)模 富瑞苑寫字樓 崇文區(qū)夕照寺大街 2 14600m2 黃河京都大酒店 崇文區(qū)夕照寺 2 11000m2 陶然大廈 崇文區(qū)陶然橋 2 23000m2 天華大廈 崇文區(qū)法華南里 2 14000m2 偉圖大廈 崇文區(qū)龍?zhí)堵? 2 13000m2 億興大廈 崇文區(qū)天壇東路 2 10000m2 紅都賓館 崇文區(qū)廣渠門 2 5800m2 祥龍大廈 崇文區(qū)龍?zhí)堵? 2 8000m2 大康大廈 崇文區(qū)崇文門 2 18000m2 華宇大廈 崇文區(qū)龍?zhí)堵? 2 8000m2 崇文門商圈內(nèi)乙級寫字樓規(guī)模偏小，集中在 800015000m2之間；日租金集中于 2范圍之內(nèi)