【正文】 分析 ， 目前重慶樓市 “ 熱度” 是比較理性的 、 正常的 ， 是與重慶社會經(jīng)濟發(fā)展的要求相適應的 ， 沒有產(chǎn)生過熱的現(xiàn)象 。 2023年一季度 ， 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速 、 均衡 、 良好的發(fā)展態(tài)勢 。 江北區(qū)擁有 214平方公里土地 ， 47萬人口 ， 轄 8街 3鎮(zhèn) 168個居委會和 81個村委會 ， 是重慶市規(guī)劃的行政 、 信息 、 金融 、 科技文化中心及中央商務區(qū)和交通樞紐 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 12 江北區(qū)人口概況 江北區(qū)有居民常住戶數(shù) ， 總?cè)丝? ， 其中 ，非農(nóng)業(yè)人口 ， 農(nóng)業(yè)人口 ；總?cè)丝谥心信戎貫椋?；戶平均人口為 ；人口密度為每平方公里 2156人 ， 僅次于渝中區(qū) 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 13 江北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況 2023年 ， 江北區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 ， 比上年增長%， 增長幅度在都市發(fā)達經(jīng)濟圈中位居第一；其中 ， 第一 、 第二 、 第三產(chǎn)業(yè)增加值分別為 、 、 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 14 江北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)概況 江北區(qū)近兩年固定資產(chǎn)投資勢頭強勁 ， 其中 ， 外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全區(qū)固定資產(chǎn)的投資額度上穩(wěn)步上升 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 17 樣本年齡構成 調(diào)查顯示：樣本年齡呈低齡化的趨勢。而在 B類調(diào)查樣本中，“一般職工”、“事業(yè)單位人員”、“管 理人員”成為最集中的被訪對象，比例達到 7成以上；本次調(diào)查采用的三種調(diào)查方式 所獲得的樣本，比較均勻地覆蓋了地塊周圍的樣本以及樣本所具有的職業(yè)特征。 700元 7011200元 12011500元 15012023元 20233000元 3000元 + % % % % % % 個人月收入 家庭月收入 1200元 12012023元 20233000元 30014000元 4001元 + % % % % % （樣本： 280個） 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 23 樣本理財意向 01020304050房地產(chǎn)經(jīng)營活動股票 債券商業(yè)保險藝術收藏品外匯 教育? 調(diào)查顯示：“購置房產(chǎn)”、“金融投資”、“教育投資” 是被訪者投資 理財?shù)娜笾饕较?；消費者首選房地產(chǎn)作為投資項目，為該區(qū)域 的房地產(chǎn)需求市場提供了大量的客戶、投資者。一套 住房的居住周期為 7～ 10年左右，隨著生活水平的提高和人們對 住房質(zhì)量的提升而不斷變化，分階段置業(yè)，購房梯度消費的觀念 得到大眾的認可。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 28 3 . 社區(qū)類型 中小社區(qū)%中等社區(qū)%中大社區(qū)%單體樓%小型社區(qū)%大型社區(qū)%最受歡迎 第二選擇 （樣本： 180個） ? 消費者喜愛的小區(qū)布局從以前的列兵式高層建筑逐漸走向圍合式小區(qū)； ? 理想的社區(qū)：緊湊，功能多樣化、功能分區(qū)科學，自然景觀 +人造環(huán)境； 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 29 100100～300300～500500～700700～900900～11001100+中房董家溪項目 400畝的占地規(guī)模，可以打造一個中型 規(guī)模的高檔社區(qū)，這樣的規(guī)劃將得到消費者的高度認可。 ? 按照一般的規(guī)律，社區(qū)規(guī)模越大，開發(fā)商就會投入更多的資金進行配套設計， 居住者就會感到環(huán)境更加舒適、生活更加便捷。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 36 3 . 建筑類型 ? 調(diào)查顯示：多層、小高層、低層成為消費者對建筑類型的首選。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 38 3 . 不同職業(yè)特征對建筑類型的偏好 4 . 3 5 %1 2 . 9 0 %9 . 5 2 %1 6 . 3 6 %6 . 9 8 %1 3 . 6 4 %3 . 2 3 %1 . 8 2 %3 9 . 1 3 %2 5 . 8 1 %3 3 . 3 3 %4 7 . 2 7 %4 4 . 1 9 %4 5 . 4 5 %3 4 . 7 8 %2 9 . 0 3 %3 8 . 1 0 %1 4 . 5 5 %2 5 . 5 8 %2 7 . 2 7 %1 5 . 2 2 %1 9 . 3 5 %1 4 . 2 9 %1 2 . 7 3 %1 1 . 6 3 %9 . 0 9 %6 . 5 2 %9 . 6 8 %4 . 7 6 %7 . 2 7 %1 1 . 6 3 %4 . 5 5 %0% 50% 100%管理人員專業(yè)人員事業(yè)單位私營業(yè)主一般職工退休人員低層 獨立式別墅 多層 小高層 中高層 高層科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 39 3 . 不同家庭收入對建筑類型的偏好 3 6 . 3 6 %1 0 . 7 1 %1 4 . 2 9 %4 . 6 9 %3 . 7 0 %0 . 0 0 %0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 . 5 6 %3 . 7 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 7 1 %3 5 . 7 1 %3 2 . 8 1 %3 5 . 1 9 %0 . 0 0 %1 2 . 5 0 %3 2 . 1 4 %3 1 . 2 5 %3 3 . 3 3 %7 . 1 4 %1 1 . 9 0 %1 7 . 1 9 %2 0 . 3 7 %1 3 . 6 4 %8 . 9 3 %5 . 9 5 %1 2 . 5 0 %3 . 7 0 %0% 50% 100%1 2 0 0 元12012023元20233000元30014000元4001+低層 獨立式別墅 多層 小高層 中高層 高層科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 40 3 . 不同購房總價對建筑類型的偏好 6 . 6 7 %7 . 3 4 %7 . 7 8 %9 . 6 8 %2 7 . 2 9 %1 . 1 1 %1 3 . 3 3 %5 1 . 4 3 %5 3 . 2 1 %3 3 . 3 3 %1 9 . 3 5 %1 0 . 0 0 %2 2 . 8 6 %2 3 . 8 5 %3 6 . 6 7 %2 9 . 0 3 %1 0 . 0 0 %1 3 . 7 1 %6 . 4 2 %7 . 7 8 %1 6 . 1 3 %1 3 . 3 3 %5 . 7 1 %9 . 1 7 %1 3 . 3 3 %2 5 . 8 1 %2 6 . 0 5 %0% 50% 100%1 0 萬及以下2 5 萬以上低層 獨立式別墅 多層 小高層 高層 中高層科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 41 3 . 戶型需求 1人 2人 3人 4人 + 現(xiàn)有的居住規(guī)模 % % % % 希望新居能容納的規(guī)模 % % % % ?調(diào)查啟示：在項目規(guī)劃和設計的時候，應充分考慮以下三種戶型： 1）兩代三口之家 —— 在本次調(diào)查中占到調(diào)查總體的 44%； 2）三代多口之家 —— 在本次調(diào)查中占到總體的 27%； 3）兩口之家 —— 包括新婚兩口之家和老齡兩口之家，占 24%； 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 42 3 . 不同家庭結(jié)構的戶型需求 %%%%%%%%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%將成家新兩口夫婦+ 幼兒夫婦+ 讀書孩子老兩口1 2 3 4+ 新婚兩口有 %希望住房能容納 2人； 夫妻加讀書的孩子型家庭有 %希望住房能容納 3人； 40%的老兩口希望首先要能容納 2人 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 55 3 . 住房戶型結(jié)構需求 5 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %1 0 . 5 3 %3 4 . 6 2 %2 . 8 6 %2 . 1 7 %3 1 . 5 8 %5 5 . 7 7 %2 . 8 6 %2 1 . 7 4 %3 6 . 8 4 %7 . 6 9 %2 5 . 7 1 %3 6 . 9 6 %1 3 . 1 6 %3 1 . 4 3 %2 3 . 9 1 %7 . 8 9 %1 . 9 2 %2 0 . 0 0 %1 3 . 0 4 %1 7 . 1 4 %2 . 1 7 %0% 50% 100%一室一廳兩室二廳兩室一廳三室二廳三室一廳5 0 ㎡ 5170㎡ 7190㎡ 91100㎡ 101110㎡ 111130㎡ 1 3 1 ㎡+科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 56 3 . 同層戶數(shù)需求 ? 調(diào)查顯示： 市場主力需求要求同層戶數(shù)在 4戶為最佳，占調(diào)查總數(shù)的 45%；項目在規(guī)劃時，開發(fā)商應 充分考慮市場的需求，采用多種形式，設計出既滿足市場需求又滿足開發(fā)商利益的房屋。 我們所稱的大戶型 ， 也并非是面積無限制的大 ， 而是以滿足面積合理 、 功能完善為條件的 。 大戶型的缺點： （ 1）房子總價高，消費者購買的成本大； （ 2）假如設計不當，很容易造成面積浪費，不能體現(xiàn)其應有的價值。 廚房 需要一個方正的廚房 ， 可以有兩個人的活動空間 ， 最好有一個放電視的地方 ， 打發(fā)做飯的時間 ， 面積 8～ 15平米 。 %%%%%%%%0%20%40%60%80%100%整體豪華裝修整體高檔裝修開發(fā)商提供一定的范圍，由自己下單裝修個性化裝修服務無間隔房廚廁一次性裝修，廳房次裝修整體簡單裝修毛坯房科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 67 3 . 對物業(yè)管理需求 %%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%保安巡邏電梯閉路電視監(jiān)控可視對講門鈴系統(tǒng)大樓入口密碼鎖單元內(nèi)緊急報警系統(tǒng)維修熱線小區(qū)邊界紅外線安裝系統(tǒng)小區(qū)局域網(wǎng)科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 68 消費者的聲音 ? “開發(fā)商實現(xiàn)自己的承諾” ? “開發(fā)商有好的 為用戶服務的心態(tài) ，才會全心全意服務” ? “維修要及時解決” ? “管理體系正規(guī)，不要存在太多隨機性” ? “物業(yè)管理的從業(yè)人員穩(wěn)定，素質(zhì)很重要，著裝、儀態(tài)好” ? “我覺得 ′龍湖 ‵ 和 ′錦繡山莊 ‵ 物業(yè)管理不錯” ? “物業(yè)管理也有 ISO900論證” ? “有專業(yè)的物管公司” ? “收多少錢就價值多少” ? “人性化服務，比業(yè)主先想到” ? 重慶的消費者對小區(qū)物業(yè)管理的要求很基本。 單套總價在 1015萬的購買需求最大 ,占 %和 %； 其次 ， 是單套總價在 1520萬的住房 ， 需求分別是 %和 %；排在需求第三位的是 20— 25萬元的住房 ， 需求比例分別為 %和 %。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 84 3 . 不同社區(qū)規(guī)模與購房總款的關系 1 2 . 5 0 %1 4 . 8 6 %1 2 . 7 7 %1 1 . 1 1 %6 . 6 7 %2 2 . 2 2 %5 0 . 0 0 %4 4 . 5 9 %3 8 . 3 0 %3 3 . 3 3 %4 6 . 6 7 %2 2 . 2 2 %2 5 . 0 0 %3 1 . 0 8 %3 4 . 0 4 %4 0 . 7 4 %2 0 . 0 0 %1 1 . 1 1 %5 . 4 1 %1 2 . 7 7 %1 1 . 1 1 %1 3 . 3 3 %4 4 . 4 4 %1 . 3 5 %2 . 1 3 %3 . 7 0 %6 . 6 7 %1 2 . 5 0 %2 . 7 0 %6 . 6 7 %0% 50% 100%單體樓小型社區(qū)中小社區(qū)中等社區(qū)中大社區(qū)大型社區(qū)1 0 萬3 0 萬+調(diào)查結(jié)果： 分析顯示 ， 隨著消費者對 “ 社區(qū)規(guī)模 ” 需求的加大 ， 購房總價的支付能力也相應增強 。 選擇月供款在 600— 900元之間的樣本所占比例最大 ， 達 %；其次是月供款在 300600元之間 ， 占 %； 能承受月供款在 1500元及以上的消費者很少 ， 只占了調(diào)查總體的 %。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 92 4 .3 對工商大學與董家溪關系的認知 不知道%知道%0%20%40%60%80%100%重慶工商大學 B區(qū) （ 原渝州大學文財學院 ） 就位于董家溪片區(qū) ， 該大學是董家溪片區(qū) 人口最多的單位