【正文】 賄等 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 競 爭 要 素 分 析 全 球 地 位 進(jìn) 入 世 界 ５ ０ ０ 強(qiáng) 的 企 業(yè) 主 要 是 發(fā) 達(dá) 國 家 的 企 業(yè)， 如 美 國 有 １ ７ ９ 家。第三，房地產(chǎn)成為集聚財(cái)富的高利潤率行業(yè) 。 （ 今年 2月底，央行發(fā)布 《 2023年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告 》 ，公布了2023年 11月，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行 2023年 7月 1日至2023年 9月 30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。 兩年來，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。作為一種長線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個(gè)穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到雙贏的局面。對投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報(bào)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難。英國也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易。 （五）境外融資。一般而言，在提交全部資料后， 7個(gè)工作日即可完成公司設(shè)立程序。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價(jià)勞動(dòng)力在創(chuàng)造財(cái)富。 納稅管理 無專門納稅管理機(jī)構(gòu)；偷稅 /避稅 /納稅籌劃混淆 財(cái)務(wù) 運(yùn)作 問題 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 一個(gè)中心： 企業(yè)價(jià)值最大化 兩個(gè)基本點(diǎn)： 法人治理、財(cái)務(wù)管理 三個(gè)到位： 經(jīng)營、投資、融資活動(dòng)管理到位 四方平衡： 股東、客戶、員工、社會利益平衡 五項(xiàng)改革： 業(yè)績評估、財(cái)務(wù)導(dǎo)向、財(cái)務(wù)報(bào)表、風(fēng)險(xiǎn)管理、母子公司 六項(xiàng)循環(huán)： 預(yù)算、報(bào)告、收入、支出、資金、評估 企業(yè)財(cái)務(wù)管理變革 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 概 念 比 較 偷 稅 納稅人通過偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)，或進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。有避稅，就存在反避稅。 案例二： 某公司通過做假帳的方法少列收入、多列成本費(fèi)用。 案例三： 某公司通過合法手段將個(gè)人工薪收入平均化，減少應(yīng)納個(gè)人所得稅額。 案例三： 某公司通過對業(yè)務(wù)招待費(fèi)的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。 縮小課稅基數(shù) 各稅種的計(jì)稅依據(jù)不同（增值額、營業(yè)額、所得額等）。 如企業(yè)享受“兩免三減半”的稅收優(yōu)惠政策。 如合理選擇折舊方法、存貨計(jì)價(jià)方法，合理估計(jì)折舊年限和費(fèi)用攤銷期等。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時(shí)減稅；在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過500萬美元，經(jīng)營期在 10年以上，可享受“一免兩減半”政策等等。如個(gè)人工薪所得平均化可以使總稅負(fù)降低。如外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資該企業(yè)，增加注冊資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。 B 企業(yè)合并時(shí) 賬面凈資產(chǎn)為 500萬 元 , 去年虧損為 100 萬元 ( 以前年度無虧損 ), 評估確認(rèn)的價(jià)值為 550 萬元 , 經(jīng)雙方協(xié)商 ,A 可以用以下方式合并 B 企業(yè) 。 假設(shè)合并后 B企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化 , 合并企業(yè)每年未彌補(bǔ)虧損前應(yīng)納稅所得額為 900 萬元 , 增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 5 年 , 行業(yè)平均利潤率為 10% 。 選擇 （ 2） 方案 :因?yàn)橹Ц兜姆枪蓹?quán)額 (100 萬元 ) 大 于所購股權(quán)票面 價(jià)值 的 20%(150萬股 *1元 *20%=30 萬元 )。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例 2： A公司向 B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， A公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)如下： 資產(chǎn)總額１５００萬元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬元，公允價(jià)８５０萬元；存貨３００萬元，公允價(jià)３５０萬元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬元。 A公司享有 B公司４０％的股權(quán)， B公司所有者權(quán)益５００萬元。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評估，該建筑物價(jià)值 1000萬元，甲、乙各分得 500萬元的房屋。 如果進(jìn)行稅收籌劃，雙方可以減輕稅負(fù)。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例 3： 某開發(fā)商有可供銷售的普通住房 1 萬平方米 , 在允許扣除項(xiàng)目金額大體不變的條件下 , 每平方米可有 A 、 B 兩種價(jià)格 。 從利益集團(tuán)的角度來說 , 最終可以獲得 萬元的利潤 , 比籌劃前增加 萬元 ( 不考慮教育費(fèi)附加 )。 ?三項(xiàng)費(fèi)用扣除： 職工福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)分別按照計(jì)稅工資總額的１４％、２％、１．５％計(jì)算扣除。 計(jì)稅工資＝４０ １２ １０００＝４８萬元 應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額＝（５８－４８） （１＋１７．５％）＝１１．７５萬元 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 項(xiàng)目 營業(yè)費(fèi)用限制 廣告費(fèi)用 一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費(fèi)用不超過營業(yè)收入的２％（部分行業(yè)適當(dāng)放寬，如制藥、食品、日化、家電、通信等為８％；糧食類白酒不得；可無限期結(jié)轉(zhuǎn)）。 其 他 工資總額、職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。 費(fèi)用控制額＝１５００ ０ .５％＋３５００ ０ .３％ ＋１０００ ０ .２％ ＝２０萬元 假定該公司計(jì)劃列支招待費(fèi) 100萬元，將增加稅負(fù)： （ 100－ 20） ３３％＝ 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)費(fèi)用限制 從非金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用 超出金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的借款費(fèi)用不允許稅前扣除 關(guān)聯(lián)方 借款費(fèi)用 從關(guān)聯(lián)方借款金額超過其注冊資本 50％ 的，超出部分的利息支出不得在稅前扣除 無形資產(chǎn) 借款費(fèi)用 自行開發(fā)無形資產(chǎn)借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整 對外投資 借款費(fèi)用 對外投資借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 房地產(chǎn)企業(yè)利息支出有兩種列支方法： 1. 按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)列支扣除，同時(shí)對其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（簡稱合計(jì)數(shù)）的 5％計(jì)算扣除。按以上扣除比例規(guī)定 , 其可扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)為 27 萬元 , 業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支額為 13 萬元 : 廣告費(fèi)超支額為 20 萬元 , 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超支額為 10萬元。 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)分別為 30 萬元 、 20 萬元 。有兩種方式體現(xiàn)：一種均以工資形式發(fā)放；第二種每月有 5000元福利和職務(wù)消費(fèi)（如交通費(fèi)、誤餐、培訓(xùn)、技術(shù)資料費(fèi)、專用公用汽車等）。 分配紅利：按 20％計(jì)稅（但要考慮是企業(yè)所得稅后利潤）。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 中國的總會計(jì)師制度， 是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，在 “ 一長三師 ” （廠長、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師和總會計(jì)師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的；“ 總會計(jì)師 ” 既要對國家負(fù)責(zé)又要對廠長（經(jīng)理）負(fù)責(zé)。 會計(jì)制度相對健全的西方國家及香港特區(qū)的企業(yè)并無 “ 總會計(jì)師 ”制度。但ＣＦＯ屬于大財(cái)務(wù)概念，除了進(jìn)行會計(jì)核算，還參與融資、制定預(yù)算和監(jiān)督等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。不僅如此，ＣＦＯ還應(yīng)能參與決策活動(dòng)，對企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，特別是投資方向應(yīng)有很大的發(fā)言權(quán)。 市場調(diào)查 市場需求分析、行業(yè)分析、競爭對手分析。 現(xiàn)值指數(shù) 24385/17000= 內(nèi)含報(bào)酬率 采用插值法計(jì)算： %(凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率） 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 長期資產(chǎn) 永久性流動(dòng)資產(chǎn) 波動(dòng)性流動(dòng)資產(chǎn) 短期融資 長期融資 穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu) 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 項(xiàng) 目 金額 項(xiàng)目 金額 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量 投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額 83905 現(xiàn)金流入 875477 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流出 789271 現(xiàn)金流入 174265 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額 86206 現(xiàn)金流出 140535 投資活動(dòng)現(xiàn)金流量 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額 33730 現(xiàn)金流入 37222 匯率變動(dòng)對現(xiàn)金影響 現(xiàn)金流出 121127 現(xiàn)金凈增加額 36032 編制單位： 2023 年度 金額單位：萬元 現(xiàn) 金 流 量 表 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 指 標(biāo) 第 4年 無增長 下降 主要問題 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量 1000 1000 700 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量不充分，無法支持現(xiàn)有固定及營運(yùn)資產(chǎn)投資和稅款；償還的債務(wù)本息高，導(dǎo)致更多的借；對營運(yùn)資產(chǎn)缺乏控制，占有了更多的。 融資 決策 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 上市 融資 上市條件 具體內(nèi)容 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 所屬資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策 發(fā)行要求 經(jīng)國務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)向社會公開發(fā)行 股本總額 股本總額不少于人民幣５０００萬元 盈利情況 開業(yè)時(shí)間在三年以上，最近３年連續(xù)盈利 股東數(shù)量 擁有股票面值人民幣１００元以上的股東不少于１０００人，向社會公眾發(fā)行的股份占２５％以上，股本總額４億元以上的，占１５％以上 違法情況 在最近三年內(nèi)無重大違法行為，財(cái)務(wù)報(bào)告無虛假記載 企業(yè)上市融資條件 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 重組模式 說明 原整體續(xù)存 將改組企業(yè)的全部資產(chǎn)投入上市公司，再增資擴(kuò)股 并列分解 將原有企業(yè)進(jìn)行橫向的一分為二分解上市（剝離上市） 串聯(lián)分解 將原有企業(yè)進(jìn)行縱向向的一分為二分解上市（分解為母子公司） 合并整體 先合并（內(nèi)部和外部）后上市 買殼上市 通過購買上市公司的股權(quán)并實(shí)現(xiàn)控股后，達(dá)到間接上市的目的 企業(yè)上市前重組方式 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 財(cái)務(wù)問題 說明 資產(chǎn)評估 評估程序，資產(chǎn)重組，調(diào)帳 審計(jì) 審計(jì)程序，調(diào)整帳項(xiàng) 盈利預(yù)測 根據(jù)企業(yè)正常發(fā)展速度和盈利水平預(yù)測；采用趨勢分析法、因素分析法和投資回報(bào)法預(yù)測 招股說明書 說明募集資金用途、股利分配政策、股本情況、經(jīng)營業(yè)績、各種債務(wù)、主要固定資產(chǎn)等 境外上市 進(jìn)行境內(nèi)外會計(jì)核算差異的調(diào)整 企業(yè)上市財(cái)務(wù)問題 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 所謂殼， 即上市交易的資格，也是在公開的證券市場具有可持續(xù)融資的功能。這種方式通常成本太高，因?yàn)槭召彽南⒁坏﹤鏖_，二級市場的股價(jià)必然應(yīng)聲而漲。 借殼上市一般都選擇協(xié)議轉(zhuǎn)讓，特別是國有股的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，一是收購價(jià)格和成本低， 轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率； 二是國家和地方政府鼓勵(lì)國有股逐漸退出 ； 三是有暗箱操作的可能和空間。 ，成為實(shí)質(zhì)性的持股股東，從而開創(chuàng)民企資本從單一股權(quán)向多元化股權(quán)轉(zhuǎn)變的新時(shí)代，實(shí)現(xiàn)機(jī)制上的創(chuàng)新 . 4. 通過借殼上市（繼續(xù)借殼），打造投資控股公司，通過資本運(yùn)作，建立中國復(fù)合地產(chǎn)第一品牌。 并購動(dòng)機(jī)：業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張，融資受到制約。 成功企業(yè)擴(kuò)展核心業(yè)務(wù)，出售或關(guān)閉附屬部門，加強(qiáng)競爭。 如湘火炬、青島啤酒、普華永道、海航、科龍等。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 萬盟預(yù)測 房地產(chǎn)行業(yè)并購重組時(shí)機(jī)成熟 從我國房地產(chǎn)業(yè)本身所處的發(fā)展階段和外部環(huán)境看，并購重組時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。明確提出： 支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán) 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市有 4000多家房地產(chǎn)企業(yè)，大約 3000個(gè)居民就擁有一家房地產(chǎn)公司，在規(guī)劃市區(qū)大約每 280畝地就有一家房地產(chǎn)公司；我國大陸房地產(chǎn)企業(yè)三萬多家，平均凈資產(chǎn)不足一千萬元；開發(fā)企業(yè)中具有一級資質(zhì)的只占 %，二級資質(zhì)的占 %。從 121文件到建行的通知，到國務(wù)院的 18號令，一直到北京市政府的 4號令，政府在政策上加快了對房地產(chǎn)的規(guī)范化管理。 外資的介入將起到加速整合的作用。未來 12年內(nèi)，并購方式將成為外資地產(chǎn)巨頭介入內(nèi)地樓市的重要渠道。在我國，能夠占有市場總額 5%以上的大房地產(chǎn)企業(yè)至今不存在。預(yù)測期后的每年稅后利潤與第五年相等，且每年需追加的固定資本投資與流動(dòng)資本投資之和與每年折舊之差均為 ，即企業(yè)乙在預(yù)測期后的現(xiàn)金凈流量為一個(gè)常量， g=0。 假定國庫券的報(bào)酬率（無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率）為 8％，市場平均風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償率為 5％。（ 1－ T） =9％ (1－ ）＝ ％。 企業(yè)己的全部資本中，股東權(quán)益資本占 36％，債務(wù)資本占 64％，企業(yè)乙的加權(quán)平均資本成本（ K乙）為： ％ 36％＋ 6％ 64％＝ 9％。即對收購對象的市場現(xiàn)狀、市場前景的