【正文】 物中心的發(fā)展提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)基本需求吃喝玩樂(lè)生活精神樂(lè)園3/1/2023 25上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng) ％。年均增長(zhǎng)率％我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額趨勢(shì)單位：萬(wàn)億元人民幣3/1/2023 26上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST3/1/2023 27上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST產(chǎn)品逐漸實(shí)現(xiàn)定型化、配套化和系列化。強(qiáng)制執(zhí)行健全的模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將電腦網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于項(xiàng)目管理、模板計(jì)算與配件、工材與機(jī)械的管理。2023Consulting目 2023Consulting?抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)?巨大的市場(chǎng)空間?外資進(jìn)入的機(jī)遇?較弱的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力?使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領(lǐng)全國(guó)之冠，提升企業(yè)影響力開(kāi)辟東灘外的戰(zhàn)略活動(dòng)空間東灘之外的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)演?東灘開(kāi)發(fā)意義重大，不容失敗?東灘公司在東灘做什么?商業(yè)設(shè)施建設(shè)在東灘的地位?東灘開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)和盈利模式?商業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)和盈利模式?與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的比較?促成公司知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的形成?商業(yè)房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)資源移植進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義3/1/2023 30上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting發(fā)展理念 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域配套 政府職能統(tǒng)一規(guī)劃東灘公司在東灘干什么建設(shè)提供市政設(shè)施東灘開(kāi)發(fā)與國(guó)內(nèi)其它區(qū)域開(kāi)發(fā)不同，在上海市政建設(shè)投融資體系和投資導(dǎo)向下，東灘公司必須自行籌建東灘市政設(shè)施，以提升已擁有土地的價(jià)值！提供部分公共設(shè)施東灘公司可引進(jìn)外部資金建設(shè)部分盈利型公共設(shè)施，但還必須自主籌建部分必需的、但不盈利的或較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不能盈利的公共設(shè)施項(xiàng)目，才能進(jìn)一步提升土地價(jià)值！建設(shè)維護(hù)生態(tài)設(shè)施應(yīng)對(duì)生態(tài)主題，進(jìn)行積極的生態(tài)資源保護(hù)，必然需要相應(yīng)的生態(tài)保護(hù)設(shè)施，東灘公司必須自行籌建生態(tài)保護(hù)設(shè)施，以生態(tài)旅游和可持續(xù)發(fā)展來(lái)提升土地價(jià)值！建設(shè)部分商業(yè)設(shè)施地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)將是東灘開(kāi)發(fā)主要利益來(lái)源。2023Consulting東灘開(kāi)發(fā)商業(yè)利益的核心在于提升東灘地產(chǎn)價(jià)值、通過(guò)多種方式變現(xiàn)獲利以地養(yǎng)地、賬面盈利土地折股、股權(quán)收益內(nèi)外土地聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)免租開(kāi)發(fā)、賬面盈利自行開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目獲利 土地轉(zhuǎn)讓獲取收益商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式確定需求 確定主題 聚合資源 滿足需求人流匯聚之處必產(chǎn)生商業(yè)需要，而明確的商業(yè)主題又將匯聚特定的目標(biāo)人流。ByCopyright169。Management2023Consulting商業(yè)房地產(chǎn)的租戶是以盈利為主要目的的自然人或法人！商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)主題選擇、商業(yè)管理環(huán)節(jié)對(duì)租戶經(jīng)營(yíng)效益有著直接和相當(dāng)大的影響！傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不論是寫(xiě)字樓、還是住宅房地產(chǎn)，要么其目標(biāo)客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理基本上不能對(duì)租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)施加正面或負(fù)面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過(guò)出售獲取收益！或者隨行就市，通過(guò)租賃獲取收益?zhèn)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入東灘的產(chǎn)業(yè)投資者和進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的零售經(jīng)營(yíng)者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了東灘開(kāi)發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式必須是閉環(huán)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)效益施加正面積極的影響，以持續(xù)提升地產(chǎn)或房產(chǎn)價(jià)值，獲取管理、經(jīng)營(yíng)投入所帶來(lái)的升值效益！東灘開(kāi)發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在根本區(qū)別，卻與東灘開(kāi)發(fā)有著極其相似之處3/1/2023 36上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將促成知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的建立3/1/2023 37上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting東灘開(kāi)發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動(dòng)，先在東灘外進(jìn)行預(yù)演！東灘公司在東灘需提供市政設(shè)施、公共設(shè)施、生態(tài)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施。ByCopyright169。Management近些年，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、連鎖經(jīng)營(yíng)店、便利店、購(gòu)物中心逐漸崛起，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換迅速，尤其以囊括多種零售業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心為未來(lái)趨勢(shì)，必然為商業(yè)房地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間！我國(guó)零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?購(gòu)物中心為零售業(yè)態(tài)升級(jí)的方向我國(guó)缺乏滿足購(gòu)物中心需要的商業(yè)設(shè)施，將是商業(yè)房地產(chǎn)最大的機(jī)會(huì)！難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)空間巨大3/1/2023 41上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST加入 WTO后，三年內(nèi)零售業(yè)全部向外資開(kāi)放，外商投資零售業(yè)不再受地域和門(mén)店或企業(yè)數(shù)量限制外資零售業(yè)巨頭出于規(guī)避政治經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)考慮，一般不愿意直接購(gòu)置從事商業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)所，而是采取租賃形式，可提供 1025乃至更長(zhǎng)時(shí)間的租賃擔(dān)保合同，讓商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以租賃擔(dān)保合同融資，并協(xié)助確定所開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的選址和其他相關(guān)決策！零售業(yè)對(duì)外資開(kāi)放的時(shí)間表確定 外資零售業(yè)的投資戰(zhàn)略與欲大規(guī)模搶灘中國(guó)市場(chǎng)的外資零售巨頭結(jié)盟，進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)將在很大程度上規(guī)避了部分商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)！難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：外資零售業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的機(jī)遇3/1/2023 42上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting較弱的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力使東灘這樣實(shí)力尚弱小的新銳企業(yè)，可以憑借全新的開(kāi)發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)思路異軍突起！商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)全新的領(lǐng)域商業(yè)房地產(chǎn)作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)新領(lǐng)域，競(jìng)爭(zhēng)者較少，目前還沒(méi)有任何一家確立業(yè)界權(quán)威地位！以發(fā)展購(gòu)物中心為例，介入打造全新中國(guó) Mall的公司不過(guò)20家！以商業(yè)房地產(chǎn)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不存在！大部分從事商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)都是從住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)延伸過(guò)來(lái)！房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷殘酷 “ 洗牌 ” 過(guò)程隨著外資全面介入房地產(chǎn)行業(yè)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨殘酷的洗牌過(guò)程，多達(dá) 90%的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨消亡的危險(xiǎn)，這將極大的妨礙傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)延伸至新領(lǐng)域：商業(yè)房地產(chǎn)！商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的根本區(qū)別將使傳統(tǒng)思維進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)不可能取得成功！難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：商業(yè)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力較弱3/1/2023 44上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUSTCopyright169。ManagementCopyright169。Management2023Consulting房地產(chǎn)企業(yè) “做強(qiáng)做大 ”的標(biāo)桿研究?jī)糍Y產(chǎn)收益率至少達(dá)到 10%；? Copyright169。Management2023Consulting東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)體系效益目標(biāo)是根據(jù)東灘現(xiàn)有業(yè)務(wù)的計(jì)劃收益情況進(jìn)行測(cè)算修正后得出。3/1/2023 50上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST 效益目標(biāo)年凈資產(chǎn)收益率年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入年實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)根據(jù)新華信的研究（選取萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、華遠(yuǎn)等優(yōu)秀企業(yè)為標(biāo)桿）， 2023年的一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 50億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到 30億元， Copyright169。ManagementBy（續(xù)）3/1/2023 53上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST 成長(zhǎng)目標(biāo)? 樹(shù)立業(yè)內(nèi)聲名卓著的企業(yè)品牌；? 確立全國(guó)一流的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)物業(yè)管理的品牌地位；? 積累區(qū)域開(kāi)發(fā)的管理和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)；? 形成商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有強(qiáng)的投資策劃能力和商業(yè)物業(yè)管理能力；? 形成從投資策劃到商業(yè)管理縱貫價(jià)值鏈的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作和資源集成的綜合能力；? 探索適應(yīng)企業(yè)快速發(fā)展擴(kuò)張所必需的模式，具備走出上海 By—2023Consulting目 2023Consulting今天的房地產(chǎn)企業(yè)必須為未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)作出選擇，過(guò)去的模式不一定能夠帶領(lǐng)你進(jìn)入下一個(gè)十年。2023Consulting在制定有效的戰(zhàn)略之前必須回答兩個(gè)問(wèn)題? 第一個(gè)問(wèn)題是： 今天的業(yè)界正在發(fā)生什么？今天的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷快速的變化，潛在價(jià)值在價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)之間不斷變化和轉(zhuǎn)移。 3/1/2023 58上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST非常明顯，你只要進(jìn)入似乎就可以賺錢(qián)，甚至可以獲得不可思議的利潤(rùn)。 為什么會(huì)發(fā)生這樣的事情？3/1/2023 59上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST然而，所有的產(chǎn)業(yè)中都有一個(gè)利潤(rùn)分配機(jī)制，總有人賺得多，有人賺得少，這就是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。Mall,中間商在中間也越來(lái)越成熟和專業(yè)，他們的討價(jià)還價(jià)能力也更強(qiáng)。競(jìng)爭(zhēng)者越來(lái)越多，租戶、投資者和供應(yīng)商的能力都越來(lái)越強(qiáng)，他們比以前懂得更多，從租金中拿回的更多，并且在不斷尋找替代品。2023Consulting選對(duì)了行業(yè)是否意味著財(cái)富一種說(shuō)法是今天產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，我們不要進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)了，而從另一個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)的空間和所囊括的產(chǎn)業(yè)太大，即使是產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)可能有所下降，但是平均利潤(rùn)之上仍有很大空間，并且大量的公司是處在平均利潤(rùn)之下。這些公司是完全的機(jī)會(huì)主義者，什么生意賺錢(qián)他們就做什么。3/1/2023 61上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST它覆蓋了社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的絕大多數(shù)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都連接著一個(gè)產(chǎn)業(yè)。很多的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明確的定位，他們什么樣的項(xiàng)目都想做，從住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等等。2023Consulting關(guān)鍵的一點(diǎn)是企業(yè)需要避免把從具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)獲得了利益丟失在那些沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)上。但是事實(shí)上是將各個(gè)環(huán)節(jié)看作是一個(gè)行業(yè)的時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)，每一環(huán)的吸引力和盈利能力是不同的，一個(gè)企業(yè)很難同時(shí)在開(kāi)發(fā)、中介、資產(chǎn)管理、工程管理等所有的方面具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。Copyright169。Management競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)差異化真正成功的競(jìng)爭(zhēng)不是局限在提升自身的地位，而是沿著使產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。By在任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)中企業(yè)都必須選擇在哪些領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。是什么使得你能夠造出與眾不同的購(gòu)物中心。Copyright169。Management 選擇出可能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)設(shè)想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出 初步設(shè)計(jì)方案 ，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性。 根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定 最終設(shè)計(jì)方案 ，開(kāi)始合同談判，得到貸款書(shū)面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。Copyright169。Management可利用景觀情況：不同天際線的主景觀和景觀結(jié)構(gòu)，不同建筑組合的景觀結(jié)構(gòu)，周?chē)匀换蛉斯さ木坝^分布。2023Consulting規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理?確定建筑定位和對(duì)應(yīng)的檔次，完成項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)并通過(guò)主管單位審批，進(jìn)入工程施工階段?需要明確的主要內(nèi)容： 總用地面積，總建筑面積，容積率，建筑檔次類型，新技術(shù)、新材料的使用，建筑總體風(fēng)格，單體建筑的立面風(fēng)格要求，建筑組團(tuán)過(guò)渡風(fēng)格，建筑層數(shù)和層高，建筑的單體最小面積，停車(chē)位設(shè)計(jì)等3/1/2023 68上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUSTq 配置專業(yè)的工程監(jiān)理人員保證工程建筑質(zhì)量，控制工程成本。2023Consulting市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理q 營(yíng)銷階段設(shè)計(jì)q 市場(chǎng)宣傳模式q 媒體合作計(jì)劃q 品牌定位q 信息獲取和反饋q 競(jìng)爭(zhēng)者分析具體需要確定q 針對(duì)目標(biāo)用戶的整體營(yíng)銷戰(zhàn)略q 營(yíng)銷階段的劃分及判斷依據(jù)，對(duì)應(yīng)的針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的宣傳方式q 媒體的定位分析，媒體的選擇策略q 營(yíng)銷中的應(yīng)急手段3/1/2023 70上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST3/1/2023 71上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting把握需求，創(chuàng)造開(kāi)發(fā)理念：后現(xiàn)代城鄰近北京 CBD商圈地段CBD商圈中的白領(lǐng)階層目標(biāo)人群既重視精神生活也不放棄物質(zhì)享受需求特點(diǎn)引入適合白領(lǐng)需求特點(diǎn)的 “BOBOS”—— 布波族的文化概念把握需求?適合布波文化的美國(guó)后街生活風(fēng)格設(shè)計(jì)?中檔價(jià)格?小戶型定位需求載體案例3/1/2023 73上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST商圈空間分布及其特征分析其次對(duì)各小區(qū)吸引消費(fèi)出行人次總數(shù)、排序、分組、劃分主要商業(yè)吸引區(qū)，并考察各吸引區(qū)吸引范圍，最后根據(jù)以上分析結(jié)論構(gòu)建上海市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)模式。商業(yè)設(shè)施在商業(yè)中心區(qū)分布模式 并且有多級(jí)商業(yè)中心區(qū)聯(lián)片發(fā)展成十字商業(yè)帶的趨勢(shì)。在浦東、彭浦與閘北地區(qū)交界區(qū)域、楊浦地區(qū)有潛力形成次市級(jí)商業(yè)中心。分析結(jié)果研究地域設(shè)定為上海市區(qū)及近郊，包括內(nèi)環(huán)線以內(nèi)各區(qū)，及內(nèi)環(huán)線以外基本覆蓋上海大都市的實(shí)體范圍。ByCopyright169。ManagementBy—Copyright169。ManagementCopyright169。ManagementBy160