【正文】 本年度酒店可分配利潤： 800萬A方式業(yè)主可分配利潤＝酒店可分配利潤 A 方式業(yè)主物業(yè)價值 /酒店聯(lián)營物業(yè)總值＝ 8004000/14000 ＝ A方式業(yè)主年度收益＝全體 A方式業(yè)主可分配利潤 業(yè)主物業(yè)價值 /A方式物業(yè)總值 自住系數(shù)＝ 50/4000 ＝ 萬B方式業(yè)主可分配利潤＝酒店可分配利潤 B 方式業(yè)主物業(yè)價值 /酒店聯(lián)營物業(yè)總值 60 ％＝ 8002500/1400060 ％＝ B方式業(yè)主年度收益 ＝全體 B方式業(yè)主可分配利潤 業(yè)主物業(yè)價值 /B方式物業(yè)總值 自住系數(shù)＝ 50/2500 ＝ 4/2/2023 65案例展示 —— 大梅沙海景酒店（模式 4）? 發(fā)展商： 深圳市桂祺實業(yè)發(fā)展有限公司? 投資商： 秀峰度假俱樂部（深圳）有限 公司? 酒店管理： 秀峰度假俱樂部（深圳）有限 公司? 地址：深圳市鹽田區(qū)大梅沙? 占地面積： ? 建筑面積： 14088平方米? 客房： 312間各式高檔客房? 均價：海景房約 60萬元 /套 ； 山景房約 50萬元 /套? 銷售狀況 ：基本售磬 投資方式實景展示 方式1. 獲 40年的產(chǎn)權(quán)，這個產(chǎn)權(quán)是可以 自由買賣 的2. 每年能享受 60天 的休閑度假生活3. 酒店承諾每年給客戶相當(dāng)于 總購房款 5％ 的 固定回報 和 經(jīng)營利潤 30％ 的分成算例演示 當(dāng)投資者以 30％的首付購買一套價值 50萬的酒店產(chǎn)權(quán)時，他只需投入首期款 15萬元，每年就能得到固定回報 25000元。即使扣除每個月 ，其投資回報率也可達(dá)到 ％4/2/2023 66產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營模式優(yōu)劣分析? 優(yōu)點(diǎn)1. 快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力；2. 可以長期擁有 使用權(quán) ，以及酒店配套設(shè)施 產(chǎn)權(quán) 從而獲得長期收益；3. 通過客房部分產(chǎn)權(quán)的出售將部分或全部經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給投資客戶；4. 從南昌的投資客戶來看，未來更多的投資客戶屬于傳統(tǒng)的長線投資類型，投資物業(yè)持有期超過 10年的非常多，而產(chǎn)權(quán)酒店恰恰需要的是理性的長線投資客戶。南昌產(chǎn)權(quán)式酒店分析 /海航白金匯4/2/2023 69墻 面： SKK高檔金屬漆門 窗： 藍(lán)光品牌雙層鋼化中空玻璃開關(guān)： 西蒙開關(guān)面櫥柜： 帝森牌整體廚柜抽油煙機(jī) : 普伊康牌側(cè)吸式廚具： 紅日牌電磁爐海爾牌微波爐衛(wèi) 具： 美標(biāo)牌座廁壹、洗臉盆熱 水器： 海爾牌電視 機(jī)： 海爾牌 32吋液晶彩色洗衣機(jī)： 海爾牌滾筒洗衣機(jī)冰箱： 海爾牌冰箱保 險 箱： 酒店用保險箱家俬 固定衣柜、鞋柜、床、席夢思床墊（臥具用戶自理）、床頭柜、電視機(jī)矮柜、書桌、書桌椅海航白金匯交房標(biāo)準(zhǔn)南昌產(chǎn)權(quán)式酒店分析 /海航白金匯?海航白金匯：物業(yè)管理公司為海航國際酒店管理有限公司，海航產(chǎn)權(quán)式酒店公寓業(yè)主每年享有 21天免費(fèi)入住全國各地海航酒店；機(jī)票 5折優(yōu)惠，酒店消費(fèi) 8折，興隆高爾夫 5折優(yōu)惠。?目前標(biāo)準(zhǔn)間房價 388398元 /晚 大床房房價 348元 /晚 套房房價 468－ 568元 /晚 入住率約 40％南昌產(chǎn)權(quán)式酒店分析 /洪客隆第一街區(qū)4/2/2023 72產(chǎn)權(quán)酒店研判p發(fā)展酒店物業(yè)具備市場空間，但要適當(dāng)控制規(guī)模，降低風(fēng)險，同時在價位、產(chǎn)品、服務(wù)等方面實現(xiàn)差異化，保持有利的競爭優(yōu)勢。市中心板塊紅谷灘板塊青山湖板塊朝陽洲板塊基于板塊以及中高端項目的特點(diǎn)，我們選擇以下項目作為市場研判的依據(jù)：紅谷灘板塊項目： 綠地中央廣場、海航白金匯市中心板塊項目： 紫金城、恒茂國際都會朝陽洲板塊項目： 皇冠國際；青山湖板塊項目： 高能金域名都4/2/2023 76豪宅市場皇冠國際項目由 1棟 23層的酒店式公寓， 1棟 31層的五星級酒店（含辦公）和 9棟 2533層的高層住宅組成，層次錯落，江景資源的充分利用，形成高端時尚的綜合社區(qū)。 2棟超高層主建筑綠地中心雙子樓將成為標(biāo)志性建筑物。同時配有一個 30萬體量的大型商業(yè)體紫金城4/2/2023 77豪宅市場 — 產(chǎn)品特征 /戶型大小 面積段 供應(yīng)套數(shù) 戶型比例228 136 51%280 52 20% 77 29%4/2/2023 78紫金城精裝 286平方戶型圖豪宅市場 — 產(chǎn)品特征 /戶型大小紫金城精裝 188平方戶型圖 恒茂國際都會毛坯 210平方戶型圖皇冠國際毛坯 170平方戶型圖南昌中高端項目的 豪宅主要以大面積的精裝戶型為主，功能齊全，講究生活的享受。紫金城社區(qū)配套較為齊全，擁有 中央綠地公園， 1萬平米綜合體育館。 2023年 6月 13日綠地中央廣場正式對外出售，共 269套精裝豪宅，截止2023年 1月 9日最后一棟銷售均價達(dá)到17000元 /平方，一舉突破南昌沒有萬元產(chǎn)品的歷史。4/2/2023 82通過在售中高端樓盤以及將售樓盤的統(tǒng)計，本項目入市時競爭壓力較大。普通產(chǎn)品難以提升高價值，盡管是較為穩(wěn)妥的現(xiàn)金流產(chǎn)品，但未來屬于非主流產(chǎn)品。?服務(wù)式精裝豪宅公寓：價值標(biāo)桿，樹立項目高端形象，作為主力產(chǎn)品依靠江景、地段、裝修爭奪市場份額。上海商城不同物業(yè)的面積比例：酒店：公寓：寫字樓：商業(yè)約為 45%： 30%： 15%： 10%。公寓只租不售。劇場：項目內(nèi)擁有一個 991個座位的大型劇場，上海最著名的高檔演出場所，為項目帶來更多的娛樂與人文價值。252。252。252。252。3. １０個國家使領(lǐng)館或辦事處，以及８家國際航空公司等入住寫字樓。上海商城公寓的特色上海商城的 “ 塔尖效應(yīng) ”4/2/2023 94東方廣場東長安街 1號 ,目前亞洲最大的商業(yè)建筑群之一 ? 地理位置：地理位置： 東方廣場地處北京市中心東長安街一號繁華地段、地鐵直達(dá)、公交線路密集? 總體規(guī)模：總體規(guī)模： 東方廣場占地 10萬平方米，總建筑面積達(dá) 80萬平方米? 綜合體功能綜合體功能 包含：? 東方經(jīng)貿(mào)城：８幢甲級寫字樓；? 東方豪庭公寓： 4幢豪華服務(wù)式公寓；? 北京東方君悅大酒店：五星級、含熱帶風(fēng)情大型室內(nèi)游泳池；? 東方新天地商場：面積達(dá) 12萬平方米， 7個主題購物區(qū)、室內(nèi)停車，停車位逾 1,800個。208平米 3居 200平米 4居4/2/2023 96東方廣場 —— 東方豪庭公寓公寓的配套設(shè)施與專享服務(wù)公寓內(nèi)部配置 專享服務(wù)p典雅現(xiàn)代的高檔家私p廚房設(shè)備一應(yīng)俱全p大理石浴室貼面、帶獨(dú)立淋浴間p獨(dú)立式中央空調(diào)、各居室室溫自由調(diào)控p寬帶網(wǎng)接入p包括 CNN、 BBC、 HBO、 CNBC、 NHK、 ESPN體育頻道等 40多個國際衛(wèi)星電視頻道；p室內(nèi)保險箱及保安可視對講電話p由麗都提供五星級酒店式家務(wù)管理p擁有東方君悅大酒店簽單特權(quán)（ 15%折扣）p同時享用綠洲俱樂部和麗都鄉(xiāng)村俱樂部會員資格p24 小時送餐服務(wù)p超市免費(fèi)送貨服務(wù)p洗衣服務(wù)（ 30%折扣）p公寓穿梭巴士至其它購物點(diǎn)及寫字樓p預(yù)定高爾夫球場4/2/2023 97東方廣場 —— 東方豪庭公寓 共享君悅酒店的 Club Oasis綠洲俱樂部? 俱樂部項目：俱樂部項目：? 游泳、健身、桑拿、瑜伽、閱覽室、 按摩池、蒸氣浴、兒童游樂室；? 俱樂部特色：俱樂部特色：? Club Oasis俱樂部擁有巨大的室內(nèi)度假式游泳池，被逼真的瀑布，蔥翠的熱帶植物環(huán)繞，可變換不同氣象的獨(dú)特虛擬天幕令人嘆為觀止；? 健身室有康體教練為客人量身定制健身計劃；? 水療區(qū)包含漩渦熱水按摩浴池、蒸汽浴室、桑拿浴室和保健按摩康體室。? 東方新天地 —— 連接北京的金街、銀街，是不少知名品牌店的首選地，形成繁華高尚的休閑場所，使公寓客戶的生活、娛樂配套得以極大豐富；? 東方君悅大酒店 —— 公寓客戶擁有東方君悅大酒店的酒店服務(wù)資源和優(yōu)惠項目，并同時享用君悅酒店的綠洲俱樂部和麗都鄉(xiāng)村俱樂部會員資格。 ，世界著名的地標(biāo)性建筑設(shè)計師 酒店與公寓室內(nèi)設(shè)計： Peter Remedios，國際超五星級酒店集團(tuán)指定的室內(nèi)頂級設(shè)計大師餐飲與健身中心室內(nèi)設(shè)計：日本的 SUPER POTATO酒店管理：柏悅酒店，凱悅國際酒店的最高擋酒店管理品牌其他：超高層結(jié)構(gòu)設(shè)計、綜合機(jī)電設(shè)計、室內(nèi)外園景設(shè)計、特別燈光與聲學(xué)設(shè)計、后勤區(qū)設(shè)計、品牌標(biāo)示設(shè)計等來自國際專業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)軟性服務(wù)：寫字樓、酒店、酒店式公寓、會所等管理均 美國凱悅國際酒店集團(tuán)全盤管理 ， 美國凱悅國際酒店集團(tuán)將在北京成立第一個品牌物業(yè)管理公司精英團(tuán)隊：建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、園林、燈光、聲學(xué)、物業(yè)管理等均為國際大師團(tuán)隊打造4/2/2023 102公寓發(fā)力點(diǎn)：價值標(biāo)桿、超五星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)、共用酒店大堂產(chǎn)品分級與戶型設(shè)計柏悅府（樓王）價值標(biāo)桿 柏悅居戶型面積： 4001600平米共 ， 28套客房一居室：面積為 132/134/138平米二居室：面積為 240242平米共 ， 216套3558層 ； 50～ 58層 層高 ；凈高 毛坯房，按客戶要求度身定做 與酒店統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)精裝修，贈送家俱和家庭電器， 8000元 /平米標(biāo)準(zhǔn)銷售狀況目前銷售價格 45000元 /平方米，每月銷售 11套管理費(fèi)用物業(yè)費(fèi) 2美元 /月，并與酒店公用頂層大堂建筑設(shè)計亮點(diǎn)p頂層空中大堂，并采用中國燈籠式的建筑造型p立體化景觀設(shè)計，使建筑物四周的街道植物、裙房屋頂?shù)幕▓@以及室內(nèi)景觀相結(jié)合 p水景 ,點(diǎn)綴性的、立體的，貫穿在整體環(huán)境設(shè)計中4/2/2023 103裝修裝飾：外立面、玻璃用材以及公共空間設(shè)計體現(xiàn)公寓檔次外立面用材整體式玻璃石材組合式鋁合金幕墻，是最高品質(zhì)的幕墻設(shè)計和用料 公共空間：大堂、門廳、電梯廳、過道和停車場等 p 由世界著名的 Remedios Siembieda Peter Remedios先生設(shè)計p 選用高級石材、木材、地毯等裝修材料，選料極為考究p 還配以國際級水準(zhǔn)的家俱、燈具、雕塑、和配飾。 供水 p提供 自來水、中水和熱水 ；提供 軟化水 ； 24小時熱水供應(yīng)空調(diào) p采用四管制風(fēng)機(jī)盤管和集中處理新風(fēng)的最先進(jìn)中央空調(diào)系統(tǒng)，各戶均設(shè)有相對獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)， 公寓內(nèi)各區(qū)域的風(fēng)量和溫度都可單獨(dú)控制電梯 p酒店、商場、柏悅居、柏悅府均 分別設(shè)置單獨(dú)客梯 ；柏悅居配置 3部客梯，柏悅府配置 2部客梯，為進(jìn)口 OTIS高級品牌電梯；p柏悅居梯速為 /秒 ，載重 1350千克；柏悅府梯速為 6米 /秒 ，載重 1350千克電訊 p網(wǎng)口： 1居有 1個寬帶接入點(diǎn)； 2居室分別位于主臥室和起居室的寫字抬處有 2個接口。提供 24小時巡更服務(wù)p商場和酒店與公寓區(qū)進(jìn)行分別管理，設(shè)有獨(dú)立的大堂、門廳和電梯。公寓共享超五星級酒店大堂， 設(shè)置在 60層高空 公共空間 。 價值點(diǎn)基本特點(diǎn)? 年齡： 3045歲? 圈子小，很多人之間相互認(rèn)識，傳播速度快? 事業(yè)心強(qiáng)，工作比較忙? 有私家車，對周邊的生活配套要求不高? 同階層人員之間具有頻繁的互動性，相互之間影響力人生觀? 倡導(dǎo)獨(dú)立意識和獨(dú)創(chuàng)風(fēng)格，彰顯反對趨同的個性化和自我化，崇尚個性自由精神。我們認(rèn)為以下兩個目標(biāo)客戶市場我們均可以進(jìn)入。 多次置業(yè)標(biāo)志型金領(lǐng)貴族階層市場領(lǐng)頭羊，追求與身份地位相匹配的高尚居住空間，以大戶型和復(fù)式的需求為主3035歲 企業(yè)高管，打工皇帝。 首次置業(yè)跟進(jìn)型普通中產(chǎn)階層市場追隨者，隨市場推廣力度和品牌效應(yīng)的擴(kuò)大，其數(shù)量增加較快，潛力較大較廣泛分布于多種行業(yè)主要包括公務(wù)員和小業(yè)主主要為改善居住環(huán)境，或有些積蓄進(jìn)行投資。財富人士的價值觀念城市財富核心和經(jīng)濟(jì)命脈，全球財富人士云集。一線濱江絕版地段，結(jié)合國際化時代潮流，圈層人文價值與此閃現(xiàn)。4/2/2023 117本體分析本體分析 ———— 核心價值挖掘核心價值挖掘濱江核心生活圈濱江核心生活圈國際化新都市豪邸國際化新都市豪邸前景城市未來核心地帶區(qū)域增值空間潛力極大區(qū)域增值空間潛力極大便捷而高檔次的生活配套設(shè)施……產(chǎn)品立面高檔滿足客群價值趨向市場熱點(diǎn)產(chǎn)品……戶型空間尺度奢侈合理簡約不簡單現(xiàn)代人性化生活理念……科技、服務(wù)高品質(zhì)酒店服務(wù)科技環(huán)保人居系統(tǒng)將會成為吸引客戶的一個重要參考值……配套周邊區(qū)域商業(yè)氛圍酒店的存在保證社區(qū)品質(zhì)，專屬會所對銷售起到極大的推進(jìn)作用……4/2/2023 118一線江景一線江景 +豪華公寓豪華公寓 + 酒店服務(wù)酒店服務(wù) + 國際化國際化本體分析本體分析 ———— 定位詮釋定位詮釋4/2/2023 119給財智精英享樂的場所景觀豪宅 —— 舒逸、尊貴、品位、享受客戶人群 —— 成功人士、行業(yè)精英、高素質(zhì)、高尚人群 …本體分析本體分析 ———— 定位詮釋定位詮釋4/2/2023 120功能多元化集居住、酒店、休閑娛樂型商業(yè)的綜合體滿足于多層次（城市金領(lǐng)、商務(wù)人群、投資客、頂級財富人群）置業(yè)的需要城市濱江一線財富階層私享特區(qū)整體發(fā)展定位精裝服務(wù)式公寓精裝服務(wù)式公寓 將景觀、節(jié)能環(huán)保、科技和