【正文】 9。 Copyright Centaline Group, 2023 一般運營管理模式 —— ① 定位中高端收入群體；②強調(diào)體驗式購物模式；③與知名企業(yè)等結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟；④售后客戶服務四大核心承諾； Code of this report | 13 169。 Copyright Centaline Group, 2023 在 家居專業(yè)市場發(fā)展成熟的基礎(chǔ)上，紅星集團開始踐行從“家居到地產(chǎn)”的跨界，并致力于城市新核高端 綜合體。 Copyright Centaline Group, 2023 紅街 —— 約 ㎡ ， 產(chǎn)品區(qū)間 38246㎡ 左右 ， 1拖 2銷售 ， 6年返租； 家居博覽中心 —— 約 8萬㎡ ， 占比商業(yè)總量 85%， 全部自持 ， 只租不售； 紅街商鋪平面圖 紅街 樓層 銷售 價格（萬元） 銷售 方式 銷售情況 租金水平（元 /㎡ 月） 出租情況 1F 80 整體約90% 2F 60 3F 40 Code of this report | 18 169。 目前，項目處于前期咨詢狀態(tài)，進行市場招商摸底階段，預計年底左右入市。 ㎡玫瑰天街先行開發(fā) ， 預計年底入市 。 Copyright Centaline Group, 2023 案 例 分 析 ?紅星美凱龍 ?南國城市廣場 ?三 清國際華城 Code of this report | 25 169。 大家裝 樓層 業(yè)態(tài) 主力庖 4F 家居、沙發(fā)、軟床、兒童家居、板式套房等 慕斯 3F 軟包、吊頂、窗簾、衣柜、墻紙、串聯(lián)等； 歐派、生活家等 2F 木門、樓梯、陶瓷、吊頂、燈飾等 馬可波羅 1F 板材、實木地板、復合地板、衛(wèi)浴等 箭牌 底商 1F 規(guī)劃為建材家居類業(yè)態(tài)的延伸 Code of this report | 27 169。 后中庭 前中庭 主入口約 10米、內(nèi)街道約 ?內(nèi)部動線整體較為清晰 ， 4大主入口對于人流的引導性起到一定作用； ?設(shè)置四大主入口 ， 主要的兩個出入口臨荊沙大道 ， 入口大門尺寸為10米 ， 大門入口兩側(cè)均為雙邊鋪 。 Copyright Centaline Group, 2023 成交客戶以公務員、國企、私企職工等投資客為主，以個體商戶、自由職業(yè)者等為輔，主力成交價格在 2040萬 左右。 Copyright Centaline Group, 2023 地址 東坡大道與中環(huán)路交匯處 體量 商業(yè)體量約 ㎡ 開業(yè)時間 2023年 定位 建材裝飾綜合貿(mào)易平臺 業(yè)態(tài) 衣柜、木門、裝飾、電器、油漆等 商業(yè)形式 街區(qū) 面積區(qū)間 40196㎡ 層高 街區(qū) 1F層高 ； 價格 /㎡ 銷售情況 售罄 租金 2545元 /㎡ ?月 經(jīng)營狀況 2023年左右正式營業(yè)，目前整體運營情況較好； 黃岡首個現(xiàn)代化建材裝飾的綜合貿(mào)易 平臺 Code of this report | 33 169。 眾多大品牌入駐，吸引商戶。 原黃岡市場建材家居市場分散 ， 經(jīng)營以散戶為主 ， 項目利用市場空白將其集中 、統(tǒng)一規(guī)劃 ， 建設(shè) “ 一站式 ” 建材家居城 ， 并得到一定的政府扶持 ， 現(xiàn)眾多品牌入駐 ， 運營情況 良好 。 Copyright Centaline Group, 2023 黃岡三清國際華城總結(jié) ?純街鋪設(shè)計： 純 街鋪布局， 23層采取連廊進行銜接，實現(xiàn)了商業(yè)價值最大均衡化； ?低總價高去化 ： 根據(jù) 走訪的商戶需求，定制契合他們需求的產(chǎn)品 —— 4060㎡，并采取平價策略，整體把控總價，形成低總價高去化的策略，最后獲得開盤熱銷 局面； ?政策扶持： 借助 政府政策扶持 ， 舊改商家入駐減免 2年稅收 ， 廣泛挖掘幸福建材城拆遷商戶和市場廣泛個體 散戶； ?二三層經(jīng)營情況一般： 23層經(jīng)營情況較為 一般，租金水平較低； Code of this report | 37 169。 由盲目開發(fā)到逐步理性化 ?早期三四線城市的專業(yè)市場開發(fā)較為混亂， 盲目選址開發(fā) 的情況較為嚴重，部分地方出現(xiàn) 供大求情況，且比較嚴重 ，近期開發(fā)逐步 偏理性化 ，品牌運營商與開發(fā)商聯(lián)手開發(fā)情況逐漸趨多。 我司主要采用隨縣與曾都城區(qū)的成交數(shù)據(jù)，作為預測建材需求的依據(jù)， 2023年隨州主城區(qū)與隨縣共成交 7244套； 三、四線城市對戶型需求基本以 3房為主，面積適當偏大。 Copyright Centaline Group, 2023 三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律 設(shè)計操作參數(shù) —— ? 若開發(fā)商以銷售變現(xiàn)為王，集中型賣場中首層商業(yè)可考慮產(chǎn)權(quán)商鋪，套內(nèi)面積盡量做小，以 2030㎡為主，后期可根據(jù)商戶要求進行靈活分割。 功能 （集中型）專業(yè)市場指標 說明 標準層面積 ㎡ 依據(jù)不同規(guī)模標準層不同 層高 1F： 首層拔高，增加賣場氣勢感 2F： 考慮裝修吊頂層高 3F： 4F： 中庭面積 2個，每個中庭的形狀及面積，宜根據(jù)賣場長、寬、交通組織需要具體決定，面積 200800㎡ 依據(jù)不同賣場進行調(diào)整， 需考慮中庭過大會折損商業(yè)面積。 ?客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報的，其最直觀判斷因素則是項目的租金和 售價 。） 、普通街鋪樓層定價可依據(jù)地段、人氣、配套等綜合因素進行價值判定，一般三四線城市多采取一拖二模式銷售模式，定價依據(jù)街鋪位臵不同而產(chǎn)生差價。 Copyright Centaline Group, 2023 三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律 租售策略 —— 長線返租（ 1020年） 金融投資產(chǎn)品型 中長線返租（ 38年） 固定收益型 中線返租（ 510年） 分紅收益型 ?返 租銷售，尤其是假返租銷售已成為三四線大多開發(fā)商常用的銷售策略； ?帶租約銷售對開發(fā)商資金實力及招商能力有較高要求，一般不予以考慮； ?自然銷售一般用于臨街旺鋪，開發(fā)商對其后期運營把控能力較低。 劣勢： 項目建成后經(jīng)營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付。 ?第三個五年保底 8%， 9%以內(nèi) 不分成，超出部分三七分成。 執(zhí)行細節(jié)比如： 開發(fā)商 3年返租， 第 1返租 6%，第二年、第三年返租 7%，共 20%直接抵充房款。 執(zhí)行細節(jié)比如： 開發(fā)商 5年返租， 第 2年返租 6%，共 12%直接抵充房款，第 4年 7%，第 5年 8%逐年返租。 執(zhí)行細節(jié)比如： 開發(fā)商 8年返租，前 3年沖抵房款，后 5年逐年返還； Code of this report | 48 169。 Code of this report | 49 169。 此外要重點爭取政府扶持。 3 ? 特色商戶廣泛撒網(wǎng)，慎重甄選。 Copyright Centaline Group, 2023 三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律 運營管理模式 —— 無運營管理 自營 委托運營管理 早期專業(yè)市場一般無專業(yè)運營管理，或開發(fā)商自營，但物管服務十分一般，硬件軟件配臵較差 以紅星美凱龍模式為例，目前三四線城市開發(fā)商與其達成戰(zhàn)略合作，加盟品牌運營公司成為大多中小實力開發(fā)商逐漸嘗試的方向。 Code of this report | 52 169。 專業(yè)市場面臨的挑戰(zhàn) 專業(yè)市場面臨的挑戰(zhàn) 競爭挑戰(zhàn) A、阿里巴巴、企業(yè)門戶網(wǎng)站等電子商務、 B展會 C沃爾瑪?shù)却笮统?D 國美等家電連鎖、中域等通訊連鎖E shopping mall 品牌的集中及企業(yè)對營銷終端的控制 消費力的提高，從對價格的注重到對品質(zhì)及消費體驗的注重，專業(yè)市場的“臟亂差”不適應新的環(huán)境 家電、通訊、食品行業(yè)專業(yè)市場死亡 汽車市場給4S店讓路 專業(yè) MALL的崛起（運營者加強對市場的管理、注重品牌、走向連鎖、與品牌供應商結(jié)成聯(lián)盟） 強者愈強的專業(yè)市場 以物流能力為核心競爭力的專業(yè)市場（華南城） 李嘉誠等商業(yè)巨頭興建的玩具禮品城 Code of this report | 55 169。 , March 12, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :21:5321:21:53March 12, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 下午 9時 21分 53秒 下午 9時 21分 21:21: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 21:21:5321:21:5321:21Sunday, March 12, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 12日星期日 9時 21分 53秒 21:21:5312 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :21:5321:21Mar2312Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 12日星期日 下午 9時 21分 53秒 21:21: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自