【正文】 整體做到三層，局部四層，銷售經(jīng)營皆困難；? 商業(yè)街形式過于死板，缺乏變化，沒有營造出吸引人的商業(yè)環(huán)境；? 商業(yè)街東西向規(guī)劃，但目前只有東端入口，不利形成人流互動；? 上層商鋪之間缺乏互通聯(lián)接，難以盤活經(jīng)營?！?服裝店 張老板? “好多在縣城里買不到商鋪的，就到開發(fā)區(qū)、黛溪不夜城什么的去亂投資，結(jié)果上當(dāng)、被套進(jìn)去了，那些項目都忽悠人 ……” —— 精品店 李老板? “買圣豪的很多都是領(lǐng)導(dǎo)，而且都是非正常渠道暗箱操作，投資者熱情很高， 200萬的總價都沒問題 …… 很多濱州、淄博的人也都來鄒平買鋪，看中了鄒平的發(fā)展前景 ……” —— 鄒平法院辦公室 尹先生投資層面小結(jié)市場對商鋪物業(yè)的高投資意向，以及投資目的偏向經(jīng)營的特點，對銷售性商鋪物業(yè)發(fā)展是個非常有利的因素；但在前度失敗項目的負(fù)面影響下，后續(xù)開發(fā)的商鋪物業(yè)必須具有超越以往項目的強(qiáng)勢競爭力，并且必須遵循商業(yè)規(guī)律去操作。“很多人還是認(rèn)為經(jīng)商賺錢最快，近幾年發(fā)展起來的公務(wù)員、小企業(yè)主有了富余資金都打算做生意，而且他們很多人就是買個商鋪，弄好了就自己做生意，不好就租出去 ……”—— 李先生“現(xiàn)在黃山二路上已經(jīng)沒有空間了，我們想進(jìn)鄒平商廈，但是談不下來 ……”—— 高老板“我們干這行 6年了，這算短的，商廈周邊的這些買賣家都是干了 9年的，但是進(jìn)不去，但也不愿意離開這里，只能在周邊找鋪面干 ……”—— 陳老板選擇商鋪時考慮的因素評價本項目前景那個地段做生意穩(wěn)賺錢的，只要租金不要太高，誰都愿意在那里做生意 ……—— 商鋪經(jīng)營者 成小姐地段和租金是經(jīng)營者最關(guān)注的因素，他們的樂觀態(tài)度更甚投資者可接受的租金（元 /月 ? 與集中商業(yè)互動發(fā)展 充分發(fā)揮與集中式商業(yè)的互動關(guān)系，共享巨大消費人流，成為未來旺場的有力保障。 第一街合理規(guī)模與布局設(shè)定? 充分利用具有商業(yè)價值的地塊；? 考慮市場的特點與需求空間；? 盡可能增加街區(qū)商業(yè)面積；? 衡量成本收益的高低。? B區(qū)域： 以集中式商業(yè)來帶動，體現(xiàn)時尚主題，設(shè)置流行服飾、潮流飾品、化妝品等專賣店、特色店。?投資者來源：投資者定位252。 周邊城市（淄博、濱洲等）投資者?投資目的： 本地投資者以自己投資做生意為主，純投資者比例較少。升幅視投資者可接受的心理價格以及市場價格水平而定。鄒平房地產(chǎn)投資總量小，振蕩變動，處在初級起步階段；167。 與參照對象相比， 2023年鄒平房價/收入比明顯偏低， 未來鄒平房價還有進(jìn)一步增長的空間。 未來鄒平城區(qū)的住宅供給將日漸稀缺，且價格還將繼續(xù)走高。目前鄒平商品住宅的供給量不大，且主要集中于東南區(qū)；167。從小區(qū)配套的水平來看，鄒平縣目前的商品住宅市場仍處于較為初級的階段。齊明雅苑 黛西花園戶型及面積：目前三房是主力戶型，面積分布在 120—140m 2，戶型供給越來越豐富，面積供給區(qū)間呈擴(kuò)大趨勢2023年2023年2023年樓盤名 主力戶型 主要面積區(qū)間（ m2）齊明雅苑 三房兩廳兩衛(wèi) /四房兩廳兩衛(wèi) 124—160勝利花園 二房二廳一衛(wèi) /三房二廳二衛(wèi) 89—94 ， 130—140香港馨苑 二房二廳一衛(wèi) 77—125黛湖家園 二房二廳一衛(wèi) /三房二廳二衛(wèi) 78， 122， 144東升花苑 三房二廳二衛(wèi) 101， 128黛西華庭 三房二廳二衛(wèi) 130—141鄒平歷年住宅市場面積供給結(jié)構(gòu)2023年鄒平住宅市場供給結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：鄒平縣房管局價格分布：城南最高，城北次之，城東最低樓盤 平均價格（元 /m2） 所屬區(qū)域勝利花園 1600 城東區(qū)香港馨苑 1650優(yōu)山美地 1750齊明雅苑 1950 城南區(qū)陽光花園 1800湖光山色 —黛西華庭 多層 2450小高層 2750黛湖家園 1850 城西北區(qū)東升花苑 1900黛西花園167。 從南北區(qū)對比情況來看，團(tuán)購所消化的市場份額超過了散戶的消化量，約占市場份額的 60％左右。齊明雅苑一經(jīng)推出市場，便被縣委、縣政府、縣法院等政府機(jī)關(guān)團(tuán)體認(rèn)購，銷售情況十分理想，目前在售貨量僅剩十?dāng)?shù)套；以 “帶 ”狀綠地結(jié)合水體形成瀕水綠帶間隔空間設(shè)成林蔭小道，增強(qiáng)貫通性典型樓盤分析 /齊明雅苑167。齊明雅苑水帶一角效果圖34主題平實，社區(qū)內(nèi)部配套中規(guī)中矩，主要依靠外部強(qiáng)大的配套資源城市新中心地帶，打造鉆石人生！ ——齊明雅苑樓盤主題典型樓盤分析 /齊明雅苑167。產(chǎn)品本身乏善可陳，不具明顯優(yōu)勢典型樓盤分析 /齊明雅苑對項目的啟示通過齊明雅苑的案例，我們可以得到以下兩點啟示：p 鄒平商品住宅市場大體仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，且由于許多公務(wù)員或企事業(yè)單位員工偏好以團(tuán)購的形式來解決購房問題，許多散戶甚至無房可買。典型樓盤分析 /黛西華庭黛西華庭 —— 目前市場賣價最高的樓盤開 發(fā) 商 鄒平房地產(chǎn)建設(shè)綜合開發(fā)公司規(guī)模 占地 45畝 ， 總 建 約 5萬 m2物業(yè)形態(tài) 多層、高層、情景洋房主力戶型 三房二廳二衛(wèi)主力面積 130—141 m2銷售率 90%以上價格 多層均價 2400元 /m2 高層 2750 情景洋房 4000規(guī)劃設(shè)計 海南京創(chuàng)國際建筑設(shè)計研究公司黛西華庭167。黛溪華庭戶型種類不多，但至少有一半以上的戶型都融入了新的元素，在鄒平當(dāng)?shù)鬲殬湟粠?。開 發(fā) 商 山東圣豪商業(yè)有限公司規(guī)模 共 60套住宅， 約 8000m2物業(yè)形態(tài) 多層住宅，共 6層（底層為圣豪購物中心）價格 均價約 1700 元 /m2（當(dāng)時最高價）客戶情況 商業(yè)公司及醫(yī)院職工主力戶型 三房二廳主力面積 120—140 m 2銷售率 客戶自發(fā)組織集體購買，價格無 折扣，開賣當(dāng)天即被搶購一空圣豪花園本項目典型樓盤分析 /圣豪花園圣豪花園開創(chuàng)了當(dāng)時的創(chuàng)新性產(chǎn)品立面明朗，現(xiàn)代感屋頂，與市場其他產(chǎn)品有效拉開形象差距底層商鋪與三至六層住宅和諧搭配，在不影響底層商業(yè)價值的同時又可獲得住宅利潤，亦豐富了產(chǎn)品的視覺效果典型樓盤分析 /圣豪花園圣豪花園的房子在當(dāng)時算不錯的啊，而且在這么成熟的地段，房子又不多，很多人都是托關(guān)系來想留一套的 ……—— 圣豪商業(yè)有限公司 李先生圣豪花園 —— 鄒平人老城情結(jié)的標(biāo)志物業(yè)圣豪花園業(yè)內(nèi)人士觀點購買圣豪花園的業(yè)主基本都是他們自己商業(yè)公司和旁邊一家醫(yī)院的職工，當(dāng)時價格賣到1700左右，在兩三年前算比較不錯的了，開發(fā)商也沒給出任何的團(tuán)購優(yōu)惠，但他們還是自己組團(tuán)搶購 ……—— 優(yōu)山美地樓盤代理公司 劉經(jīng)理消費者態(tài)度住在老城區(qū)當(dāng)然好了，可是老城區(qū)沒有房子啊，都住到南邊去了 ……—— 陽光花園業(yè)主 蔣先生我自己還是住在城北，雖然很多人去了城南，但總感覺那邊不會比這里好，再說這里也住習(xí)慣了 ……—— 鄒平線統(tǒng)計局 李局長對我來說，買房子首選還是老城區(qū)，其次才是去城南或者東邊 ……—— 高端消費者 王小姐典型樓盤分析 /圣豪花園典型樓盤分析 /圣豪花園對項目的啟示通過圣豪花園的案例，我們可以得到以下三點啟示：p 鄒平客戶有較深重的老城情結(jié)，成熟商業(yè)地段的住宅仍有較多人偏好；p 鄒平人渴望并易于接受產(chǎn)品的創(chuàng)新，也期待有更多創(chuàng)新元素的產(chǎn)品；p 本項目憑借最稀缺的地段優(yōu)勢，最強(qiáng)大的功能配套以及可能的全面產(chǎn)品升級，必然可以引發(fā)當(dāng)?shù)馗叨速彿空叩娜骊P(guān)注，樹立行業(yè)的偉大標(biāo)桿。 從 2023年鄒平的商品住宅供給結(jié)構(gòu)情況來看，目前鄒平人普遍接受大面積住房；167。 高端收入者主要集中在個體老板及民營企業(yè)主等人群中。住城南主要是因為那里是新區(qū)，政府都搬過去了，住城北也很好啊，至少旁邊什么都有 ……—— 優(yōu)山美地業(yè)主 張先生潛在購房客戶偏好城南城北區(qū)，最關(guān)心的購房因素是地段交通及配套偏好的購房面積可接受的總價范圍偏好的產(chǎn)品類型167。2. 面對量少質(zhì)低的市場現(xiàn)狀，通過本項目打造一種 跨越式和引領(lǐng)式 的發(fā)展模式，有效尋求城市 中產(chǎn)以上階級的置業(yè)特征 ，以產(chǎn)品拉開競爭差距。? 鄒平大多數(shù)政府機(jī)關(guān)單位及效益較好的企事業(yè)單位均有團(tuán)購或自主開發(fā)住宅現(xiàn)象， 鄒平當(dāng)前主要需求未得到滿足的高收入群體集中在當(dāng)?shù)?“富而不貴 ”階層。鄒平 首席 中央 居住區(qū)天興 下沉式空間特色入口 精美水榭優(yōu)雅曲線上筑之形上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用上筑之景1 2341集中景觀俯視 2 景觀休憩地3 下沉式景觀4中央音樂噴泉?集中景觀，強(qiáng)化震撼： 慮到自身規(guī)模的限制，建議將景觀集中起來，有水、有綠化，動靜結(jié)合，最大化營造觀感沖擊；?個性景觀，強(qiáng)調(diào)差異： 可適當(dāng)考慮景觀的個性化設(shè)置，如設(shè)置一個噴泉或是嬉水池，成為鄒平市場第一個 “動態(tài)水景 ”。區(qū)域因素 權(quán)重 估價對象 黛溪華庭 東升花苑 香港馨苑 黛湖家園基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套 100 95 92 80 88交通條件 100 99 97 81 80區(qū)域形象環(huán)境條件 100 90 95 75 80規(guī)劃前景 100 100 95 82 85小計 1 100 個體因素 權(quán)重 估價對象 黛溪華庭 東升花苑 香港馨苑 黛湖家園外觀 100 100 75 72 78規(guī)劃布局及物業(yè)類型 100 105 70 75 78戶型設(shè)計 100 100 75 78 78生態(tài)景觀資源 100 95 90 85 97小區(qū)配套設(shè)施（非商業(yè)） 100 98 88 75 86園林設(shè)計 100 95 80 75 78主題形象（推廣） 100 80 70 75 68小計 1 100 住宅價格定位項目名稱修正因素 黛溪華庭 東升花苑 香港馨苑 黛湖家園標(biāo)準(zhǔn)價（元 /m2） 2700 1900 1650 1850區(qū)域因素修 1 個體因素修正 交易情況修正 102 100 98 98交易時間修正 105 105 105 105本項目住宅相對價格 3105 2716 2770 2820 權(quán)重 加權(quán)后的相對價格 932 815 554 564 本項目住宅銷售價格（靜態(tài)） 2865 住宅價格定位167。PART4 整體發(fā)展定位回顧：這將是全鄒平最具影響力、最頂級的一個項目城市商業(yè)龍頭與革新引擎天興 第一 MALL 天興 第一街 天興 四月 2103:36:0803:36Apr2105Apr21? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 四月 21四月 2103:36:0803:36:08April 05, 2023? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/4/5 3:36:0803:36:0805 April 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 四月 2103:36:0803:36Apr2105Apr21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 05 四月 20233:36:08 上午 03:36:08四月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提