房地產(chǎn)企業(yè)成本核算-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目 一、土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 —— 國(guó)家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級(jí)市場(chǎng)） （ 1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。 設(shè)計(jì)費(fèi) 入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票或其他有效憑證。 建筑安裝工程費(fèi)發(fā)票審核 是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具 各項(xiàng)成本的合理性 —— 同當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本比較。 對(duì)上所稱建筑業(yè)勞務(wù)收入，以簽訂的建設(shè)工程施工總包或分包合同上注明的建筑業(yè)勞務(wù)價(jià)款為準(zhǔn)。 四、關(guān)于納稅人問題 本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人。 案例一： 建安企業(yè)乙為為房地產(chǎn)企業(yè)甲提供建安勞務(wù)，合同約定為大包，總金額中包含材料、設(shè)備在內(nèi)，請(qǐng)問乙如何繳納營(yíng)業(yè)稅？ 案例二： 某工程設(shè)備公司與房地產(chǎn)企業(yè)甲簽署建筑工程施工合同，約定工程設(shè)備公司承建甲的中央空調(diào)工程，整體工程采取包工包料形式，其中中央空調(diào)工程（非自產(chǎn)）造價(jià) 1400萬，設(shè)備價(jià)款 1200萬，安裝費(fèi) 200萬，該公司為一般納稅人，請(qǐng)問如何納稅？ 案例三 某消防設(shè)備公司為一般納稅人，且具備相應(yīng)施工資質(zhì)。 如： 30萬材料。 營(yíng)業(yè)額不包括建設(shè)方提供的設(shè)備。 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目 四、公共配套建造費(fèi) 開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 （ 4）盈利性配套設(shè)施 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目 四、公共配套建造費(fèi) 公共配套設(shè)施四種類別： —— 盈利性：?jiǎn)为?dú)成本對(duì)象 單獨(dú)作為核算對(duì)象，成本與收入配比。 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目 五、開發(fā)間接費(fèi) 企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 （ 2）營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)核算 （ 3）利息核算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用資本化在房地產(chǎn)完工前計(jì)入開發(fā)成本。 請(qǐng)考慮該企業(yè)成本對(duì)象如何劃分。 （二）分類歸集原則。 （四）定價(jià)差異原則。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。 （二）前期工程費(fèi)。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 （六）開發(fā)間接費(fèi)。在一期項(xiàng)目中修建休閑會(huì)所一座，造價(jià) 2023萬元，該會(huì)所為整個(gè)一期二期整體配套設(shè)施。 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算 土地成本分配 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，一期開發(fā)寫字樓兩棟（樓座面積 ），二期開發(fā)住宅樓四棟（樓座 畝），另有配套會(huì)所一個(gè)（ 2畝），非人防獨(dú)立車庫(kù)一個(gè)（ 畝），物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)（ ）。物業(yè)和會(huì)所是公共配套設(shè)施。 直接成本法： 4800一期直接成本247。 竣工驗(yàn)收備案表 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。 風(fēng)險(xiǎn)：發(fā)票取得不及時(shí) 稅法大講堂群 168283367 計(jì)算單位成本 單位工程成本＝成本對(duì)象總開發(fā)成本247。 后續(xù)維修費(fèi)用問題如何處理 ？ 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律 、 法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品 （ 包括共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備 ） 進(jìn)行日常維護(hù) 、保養(yǎng) 、 修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用 ， 準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除 。如何分?jǐn)傇摬糠趾罄m(xù)成本？ 第一步：將成本在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象間分?jǐn)偅ńㄖ娣e法）。 這里的 再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本 是指調(diào)減實(shí)際取得合法憑據(jù)當(dāng)年所得，還是指還原到應(yīng)當(dāng)取得合法憑據(jù)當(dāng)期調(diào)減所得，重新計(jì)算企業(yè)所得稅？ 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 后續(xù)支出 配套設(shè)施 日常維修保養(yǎng)費(fèi)用 前期已發(fā)生后期取得發(fā)票 已經(jīng)預(yù)提過的配套設(shè)施 未預(yù)提配套設(shè)施 就預(yù)提數(shù)與實(shí)際發(fā)生數(shù)二次調(diào)整 二次調(diào)整 直接在當(dāng)期扣除 視同后續(xù)支出不允許追溯 如果已經(jīng)預(yù)提10%， 沖抵后視同后續(xù)支出 二次調(diào)整 就預(yù)提數(shù)與取得發(fā)票差額二次調(diào)整 稅法大講堂群 168283367 謝謝大家 ！ 稅法大講堂群 168283367 演講完畢，謝謝觀看！
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