德陽風(fēng)情街商業(yè)策劃書-預(yù)覽頁
【正文】 平和苑A座——平和苑B座：理由： 從商圈業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營和填補空白來看，對面的成百開業(yè)后，以其強大的號召力、豐富的產(chǎn)品、良好的購物環(huán)境、一流的管理水平，必然形成大量的消費人流，而購物后的餐飲休閑成為該商圈的有效補充和必要業(yè)態(tài)。以這兩主力店吸引人流。說明：以上規(guī)劃是初步的，將根據(jù)項目的情況動態(tài)調(diào)整。 由于待售物業(yè)進深過長，一般在11米—17米之間，最長高大22米，對后期經(jīng)營業(yè)態(tài)有所限制，僅適合少量業(yè)態(tài)入場經(jīng)營，對部分準備投資的客戶有一定的影響。 外部市場環(huán)境良好，尤其是成百大樓修建完工、開業(yè)，對周邊商業(yè)氛圍的形成極為有利，可以有效增強投資信心，物業(yè)升值潛力凸現(xiàn)。 在當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)允許的前提下，對臨小區(qū)面的隔墻不作統(tǒng)一規(guī)范，考慮可破墻面對小區(qū)經(jīng)營。 對平順苑A座、平和苑A座，進深在22米的鋪面作銷售面積、開間調(diào)整建議：改造說明： 圖中黃色線為臨小區(qū)入口道路面部分，建議將其隔墻拆除，作臨街鋪面 紅色線為改造后的分隔墻 黑色線為原分隔墻 本區(qū)域共余572㎡的面積，按照圖中所示，可有效縮小部分單個鋪面的銷售面積和進深 推出“組合投資”的概念，能有效規(guī)避進深過長的弊病 改造示意圖2集客設(shè)施建議：鋪設(shè)彩色地磚，明顯通道標志，美化路面，并備有休閑座椅、電話亭、廢物箱；在環(huán)境氣息上，擴大綠化面積、穿插雕塑，樹木花草、交相輝映，配上藝術(shù)化的街燈，顯得五彩繽紛，優(yōu)美雅致。具體操作辦法：l 將相臨的鋪面進行有效的組合，擴大營業(yè)面積和營業(yè)開間。 （2）其二有利于以后的價格浮動，不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應(yīng)推出相對較好的鋪位，價格亦做相應(yīng)提升。① 在形象宣傳時期展現(xiàn)出較好的品質(zhì)以后低價開盤，能給客戶驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷售氣氛；② 以低價開盤為日后的漲價提供了有利空間，在開盤一定時間后即可提價，從而使已購房客戶對自己所購房心理上有升值感，獲得他們的承認，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎(chǔ)。房屋封頂之時，價格會有較大漲幅，上漲之前的一段時間廣告宣傳與之相配合。（二）樓盤因素定級公式P＝∑Wi*Fi=W1*F1+W2*F2+……Wn*Fn其中：P：總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映）n：樓盤定級因素的總數(shù)Wi：權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響程度）Fi：分值（某定級因素對片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)的優(yōu)劣度）可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表：因素序號權(quán)重港灣麗景文廟商業(yè)廣場金旺角南街商鋪U特區(qū)分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分位置124343價格/回報234343業(yè)態(tài)業(yè)種 3354233建筑質(zhì)量444434交通5333323商業(yè)規(guī)模634333外觀7451323發(fā)展商信譽834324付款方式944444廣告1034322停車位1134222人流動線1224343各樓盤得分合計 ?。ㄈΡ卷椖縐特區(qū)整體售價的預(yù)測回歸方程的確定。三、價格分期策略升幅原則：在銷售過程中保證實際漲價幅度在10%—15%左右。提高售價、以租金形式返還投資者，投資即收一年租金。開盤熱銷期間采用“一萬變兩萬”策略前30位排號或購房客戶，簽定合同就送現(xiàn)金抵扣房款，條件：必須在活動有效期內(nèi)簽定購房合同或定購書，才能享受活動優(yōu)惠 活動贈送金額不能變現(xiàn)，只能在房款中抵扣前1—10名 活動期間交一萬定金，抵扣兩萬房款 額度：送一萬元前11—20名 活動期間交一萬定金，抵扣一萬五房款 額度：送五千元前20—30名 活動期間交一萬定金，抵扣一萬三房款額度：送三千元投資組合策略（詳見產(chǎn)品設(shè)計改造部分相關(guān)內(nèi)容）“賣一送一”策略（詳見產(chǎn)品設(shè)計改造部分相關(guān)內(nèi)容）二、入市策略鑒于目前項目的工程進度安排、銷售準備工作的進展情況，以及房地產(chǎn)特有的淡完旺季銷售規(guī)律，將入市時機定在2004年5月中旬，主要因為以下原因：在建項目大部分都已經(jīng)具備了銷售條件，隨著時間的推移，項目將進入準現(xiàn)房階段，對房地產(chǎn)銷售來講，是最佳銷售時機，既能在短短的幾個月交房，有能有效避免完全現(xiàn)房的一些弊端。因為在一定時期內(nèi)，購買力的形成是需要一定的時間積累，在經(jīng)過9月的積蓄，在9月又迎來二次銷售高峰，否則難以在年底完成80%——90%的銷售業(yè)績?！?公關(guān)（略）※ 營銷人員培訓(xùn)?！?公關(guān)活動：如捐資助學(xué)計劃等，提高公司美譽度；組織業(yè)主與準業(yè)主文體比賽、娛樂活動等，帶動銷售；其它公關(guān)活動等等。b) 銷售放盤量、進度控制公開期：原則上不做銷售控制強銷期：① 開盤銷售初期，根據(jù)公開期的認購情況，保證封盤及銷售認購達到總量的30%，具體封盤位置在執(zhí)行過程中確定。 第六部分、投資保障措施商業(yè)地產(chǎn)良性運作的關(guān)鍵之一是后期商業(yè)經(jīng)營管理，作為一個立足德陽發(fā)展，有社會責(zé)任感的公司——萬安物業(yè)公司，我們有必要將本項目的商業(yè)打造成為明星樓盤、品牌項目，后期商業(yè)經(jīng)營管理是我們重要的和必要的工作，為公司后期項目的開發(fā)銷售奠定堅實的社會公信度和良好的口碑效應(yīng)。同時公司成立的租務(wù)部將在投資者后期執(zhí)行中提供顧問服務(wù)。21
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