【正文】 估該項目土地征收補償工作有可能引發(fā)矛盾糾紛，所以必須對其潛在風險進行先期預測、先期研判、先期介入、先期化解，在了解民情、反映民意、集中民智、珍惜民力的基礎之上，實現(xiàn)科學決策、民主決策、依法決策，切實維護最廣大人民群眾的根本利益。（一）土地征收范圍百善鎮(zhèn)某新村安置房項目建設土地征收范圍：位于百善鎮(zhèn)某村，征收面積約70畝；。因土地征收需要而遷出原居住地的被征收人，為了公共利益的需要，他們不得不離開家園，失去原有的生存空間，去適應一個新的未知環(huán)境。隨著城市化的演進和城市的不斷擴張，城市邊界土地升值明顯，人民對土地升值的預期加強，要價和附帶條件越來越高。 補償不公平等其它原因不同時間之間、不同區(qū)域之間、不同征收方式之間的不同補償標準和方式，有可能導致群眾相互對比甚至盲目攀比，造成誤解，產(chǎn)生不公平感。在識別了百善鎮(zhèn)某新村安置房項目建設土地征收項目可能面臨的社會穩(wěn)定風險的基礎上，對上述風險發(fā)生的可能性大小分別進行定性評價。該項目符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，規(guī)劃部門已出具規(guī)劃意見，土地部門也出具了土地預審意見。鑒于這些問題，上述問題應該受到有關部門足夠重視。（3）本項目是實施城市規(guī)劃的需要百善鎮(zhèn)某新村安置房項目建設是我市民生工程項目，現(xiàn)已經(jīng)完成了規(guī)劃編制工作。另外，項目在運營期可能也會對周邊環(huán)境造成一定程度的影響。土地征收項目中群眾最敏感最擔憂的是公平合理補償問題。為了羸得群眾對土地征收項目的支持，我們已在土地征收過程中摸索出了一套成熟的做法，可以有效地化解群眾對征地項目的不理解、不支持。評價結論：抵制土地征收的風險較小 群眾對生活環(huán)境變化的不適風險風險內(nèi)容：該項目所在地居民的聚集地，環(huán)境相對封閉和穩(wěn)定。該項目土地征收意味著居民生存方式將會面臨改變，讓他們感到不適應。該項目在實現(xiàn)公共利益的同時，把群眾的短期需要和長遠利益結合起來綜合考慮。另外，不排除有民間組織通過收買當?shù)鼐用竦难a償權利而介入反征收活動，滋事生非，干擾項目進展，并從中牟利。在制定征收補償方案時，召開座談會，反復征求群眾的意見和建議，盡可能使補償方案更完善、更合理。評價結論：項目可能引發(fā)的社會治安風險較?。ㄋ模┩恋卣魇昭a償風險的綜合評價上文已對該項目可能引發(fā)的不利于社會穩(wěn)定的六大類風險可能性大小進行了單項評價，為便于度量該項目整體風險的大小，有必要對各類風險的可能性大小進行量化，然后得到項目的綜合風險大小。綜合風險的分值越高，說明項目的風險越大。注重對被征收人切身利益的保護一是嚴格執(zhí)行征收補償標準。減少征收其間的擾民 市區(qū)征收辦和東街道辦事處及職能部門密切配全，嚴格要求，工作人員，換位思考，熱情服務，文明工作，減少擾民。（六）下步風險防范方案盡管百善鎮(zhèn)某新村安置房項目建設土地征收項目發(fā)生不利于社會穩(wěn)定的風險程度低，但并不意味著該征收項目會一帆風順，仍要注意加強對土地征收實施過程中可能出現(xiàn)的個體矛盾沖突的防范，并隨時戒備和征收進展中可能出現(xiàn)的風險發(fā)生。創(chuàng)新思路，講科學的征收方法，以人為本，促進和諧在征收過程中要不斷創(chuàng)新工作思路，講求科學有效的方法尤其要最大程度地照顧被征收群眾的利益。加強對資金使用的監(jiān)管，預防腐敗的發(fā)生加強對補償資金，資產(chǎn)合法使用的監(jiān)管，防止因資金使用、資產(chǎn)運作不當而影響群眾切身利益，進而發(fā)生“次生”社會不穩(wěn)定現(xiàn)象。但其效果的好壞，取決于這些防范措施執(zhí)行力度大小的影響。通過現(xiàn)場調查、監(jiān)測及類比資料分析，在掌握本項目所在區(qū)域環(huán)境質量現(xiàn)狀的基礎上，預測該工程可能對環(huán)境造成的影響，并提出相應的控制或減少不利影響的措施與建議。預計排放情況（1）施工期施工期間主要是建設過程中產(chǎn)生的廢水、固體廢棄物、施工揚塵以及設備產(chǎn)生的噪聲污染。2）在工程建設過程中必要的揚塵防治措施，物料攪拌點應選在下風距居民較遠處。綜上所述本項目對大氣環(huán)境污染很小。3）禁止向水體排放生活垃圾、廢渣、廢油、酸堿液及其它有毒廢液；禁止在水體中清洗裝過油類或其它有毒污染物的容器；禁止向水體排放或傾倒任何超標的放射性廢渣和廢水。2）連輸車輛應禁鳴嗽叭。工程完成后，不能殘留廢棄建筑材料，建設單位應要求施工單位規(guī)劃運輸，加強管理，這些建筑垃圾應盡量分類后回收利用，對有利用價值的廢棄物應該循環(huán)利用，對無利用價值的廢棄物應送至建筑垃圾填埋場，而不能隨意丟棄傾倒，以減少對周圍環(huán)境的影響。環(huán)保風險的綜合評價該項目環(huán)保風險的綜合評價見下表：項目環(huán)境風險綜合評價表風險類別風險權重（W）風險發(fā)生的可能性（C）WC大氣環(huán)境污染的風險√水環(huán)境污染的風險√聲環(huán)境污染的風險√固體垃圾污染的風險√綜合風險從上表可看出，風險程度低，意味著項目實施過程中出現(xiàn)環(huán)境污染的可能性不大。（3）施工期間在修建必不可少的建筑物時，要精心選點，以減少與環(huán)境的不和諧感；在進行排水、電力、通信管線施工時，采用埋地敷設（埋深≥0。2）工程施工結束后，對征地范圍內(nèi)造成的植被破壞盡快采取必要的恢復及補救措施，并注意林相和諧，對于施工區(qū)域，破壞什么植被就補救什么植被。工程建設中除場地建設、建筑物基礎等必要的開挖外，嚴禁其它類型的開挖行為和越界開挖。道路和臨時棄渣場應設置排水溝和沉淀池，在雨天必須棄渣堆覆蓋土工布以減少土流失。3）綠化管護措施：綠化苗木種植初期，應注重水肥管理，保證成活率在90%以上，對死亡的苗木要及時補栽，以維持綠化體系的完整性，成活后應對沿線防護林帶和路基邊坡進行定期的管理維護，并根據(jù)實際情況不斷改進，加以鞏固、完善、提高其防護能力，防止土壤受到侵蝕。（2）廢氣治理本項目基本無廢氣排出。建設項目除車道及地面局部停車外，建筑周圍空地均合理地布置綠化面、點，樹木及草坪綠化等，美化園區(qū)環(huán)境。（五）結論施工期和運營期的環(huán)境經(jīng)綜合治理以后，都將達到國家標準，該類風險發(fā)生的可能性很小。 安全技術措施計劃執(zhí)行制度。 安全檢查制度。衛(wèi)生保潔制度。 1門衛(wèi)值班與保衛(wèi)制度。 1生產(chǎn)工人的安全生產(chǎn)責任制度。 2工地防火須知。 2建筑民工宿舍管理制度。 建筑安裝工人安全技術操作規(guī)程一般規(guī)定。本項目生產(chǎn)技術方案及安全施工措施已經(jīng)建委審批。狹義的財務風險，決策理論學家把風險定義為損失的不確定性。然后對這些風險分別運用了不同的定量方法進行了識別與評估，例如泡沫測度法和綜合模糊評價法等，涉及的風險范圍較為全面。本文試圖從財務風險管理著手，研究房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因，在此基礎上，提出對財務風險的進行預警管理，并借助ＳＰＳＳ軟件進一步建立財務預警模型，以提高上市公司房市公司房地產(chǎn)企業(yè)應對財務風險的能力，加強企業(yè)在激烈競爭中的生存能力和盈利能力。 （2）財務管理人員對財務風險的客觀性認識不足。 （3）財務決策缺乏科學性導致決策失誤。這是企業(yè)產(chǎn)生財務風險的又一重要原因，企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本金比例相當?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸。在一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風險的效應會放大從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅。１）企業(yè)的應收賬款減少，流動資產(chǎn)減少，銀行透支依然，說明企業(yè)的發(fā)展后勁不足，債務嚴重，到期償債能力差，企業(yè)的變現(xiàn)能力減弱，財務風險問題必然在不久的將來暴露出來。１）企業(yè)收益指標。該指標表示每元資產(chǎn)中有多少屬于債權人提供的資金，主要反映企業(yè)資金來源的結構，通常該比率以低為好，該比率過高意味著負債過多，財務風險過大。指考慮到風險事故存在的可能性較大時，主動放棄或改變某項可能引起風險損失的方法。風險防范是在損失發(fā)生前消除或減少可能引起損失的各項因素，避免損失的產(chǎn)生。二是進行風險分離。 （３）保險轉嫁策略。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理中存在的問題（1）一些企業(yè)缺乏財務預算管理意識，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目沒有從征地成本、資金運作、經(jīng)濟效益的回報率等方面作細致的財務預算，造成資金管理上的盲目運作，財務管理工作只停留在單純的會計核算，忽略了成本控制，從而加大了項目成本的投資，影響了經(jīng)濟效益。（二）項目財務經(jīng)營風險分析 財務經(jīng)營風險分析內(nèi)容及分析 （1）籌資風險指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財務成果帶來的不確定性。項目所在地處于市區(qū)黃金地段，建設商貿(mào)項目商機無限。（4）流動性風險是指企業(yè)資產(chǎn)不能正常和確定性地轉移現(xiàn)金或企業(yè)債務和付現(xiàn)責任不能正常履行的可能性。通過盈虧平衡分析，項目也是可以接受的。投資分散策略房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。保險策略對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產(chǎn)投資風險的主要途徑之一。管理策略一是注重預算管理控制。要進行周密謹慎的前期考察工作，聘請專業(yè)人士參與決策，運用定量和定性的分析方法和財務工具，計算決策指標，評價決策效果，避免由于個人和家族成員的素質局限導致的經(jīng)營決策失誤，以減少財務決策的盲目性和風險性。房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資選擇和評估時不僅要關注銷售額的增長問題，更重要的是注重現(xiàn)金流問題。故該項目財務經(jīng)營風險很小。技術風險技術風險包括技術研發(fā)風險和技術替代風險。如地震，水災，火災，風災，雹災，凍災，旱災，蟲災以及各種瘟疫等自然現(xiàn)象，在現(xiàn)實生活中是大量發(fā)生的。消防風險這里所指的消防風險是指建筑施工現(xiàn)場存在的火災隱患，施工現(xiàn)場一旦發(fā)生火災，不僅會燒毀未建成建筑物和其周圍建筑物，而且會造成人員傷亡。對資產(chǎn)重組過程中面臨的政策風險應及時地觀察分析和研究，以提高對政策風險客觀性和預見性的認識，充分掌握資產(chǎn)重組政策風險管理的主動權。對政策性風險管理應側重于對潛在的政策風險因素進行分析，并采用科學的風險分析方法。第三，通過選擇合適的技術創(chuàng)新項目組合，進行組合開發(fā)創(chuàng)新，降低整體風險。公司未雨綢繆積極應對，避免風險發(fā)生或最大限度減少風險。具體要求如下：（1）耐火等級：所有建筑的耐火等級均為二級。（6）消防管理：堅持“預防為主，防消結合”的方針，定期開展安全防火檢查，積極推進消防安全教育，開展消防安全宣傳活動，宣傳消防法律法規(guī)，傳授防火滅火知識。因此，項目的政策風險、利率風險、資金變現(xiàn)風險、完工風險、市場風險等其它風險很小。準確的市場定位，合理的價格策略及良好的企業(yè)品牌，都為此項目的成功提供了必要的條件。（三）建議項目建設應嚴格執(zhí)行法人責任制、資本金制、招標投標制、工程監(jiān)理制、合同管理制及竣工驗收制的原則，確保按期完成和工程質量達標。附錄：XX市城市土地征收與拆遷補償安置暫行辦法　　第一章　總 則　　第一條　為規(guī)范城市土地拆遷管理行為，維護公共利益，保障被拆遷人合法權益，做好城市土地拆遷補償安置工作，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關法律、法規(guī)，制定本辦法?！　⊥恋卣魇詹疬w補償工作實行屬地管理，市轄各區(qū)人民政府在市拆遷部門的統(tǒng)一指導下，具體負責本轄區(qū)范圍內(nèi)的土地征收拆遷補償工作?！　〉诹鶙l　為了公共利益的需要，市人民政府征收國有土地上的土地，應當依照法律法規(guī)的規(guī)定作出土地征收決定后，方可依法實施拆遷。　　第九條　拆遷人與被拆遷人應當依照本暫行辦法規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議?！　〉谑粭l　拆遷人補償安置協(xié)議簽訂后被拆遷人應按期將土地移交拆遷人，并將被拆遷土地的房地產(chǎn)權證交與拆遷人，移送土地產(chǎn)權登記管理部門注銷。　　第十五條　市人民政府在作出征收決定前，由拆遷部門牽頭組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)境保護、建設等有關部門，就征收目的、范圍、實施時間等事項進行科學論證，在此期間應采取聽證會或其他方式廣泛征求公眾及有關專家意見?！　≌魇杖藢Ρ徽魇杖税幢巨k法給予貨幣補償或者提供產(chǎn)權調換土地、周轉用房的，行政復議或行政訴訟期間不停止土地征收執(zhí)行。　　第二十條　被征收權利人或利害關系人在市政府規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由拆遷實施單位申請，經(jīng)拆遷部門報請市人民政府批準強制拆遷或依法申請人民法院強制拆遷。有條件的應采取先安置后拆遷的辦法。　　第二十四條　貨幣補償?shù)慕痤~：根據(jù)被拆遷土地的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以同地段、同時點、同類型新普通商品房市場價格確定。　　拆遷人在原地提供相同類型、用途的安置房，同原使用面積相等的部分不找差價，超過或低于原使用面積的部分按市場價結算。　　第二十七條　拆遷公有住宅土地，土地使用權人（承租人）要求購買產(chǎn)權調換土地的，須經(jīng)原土地所有權人同意，按房改有關政策規(guī)定購買?！　〉谌畻l　被拆遷城市居民戶符合有關規(guī)定享受城市最低生活保障待遇的，原住房建筑面積低于45平方米的，拆遷人應當無償提供建筑面積不少于45平方米的土地作為安置房，或者按同地段、同時點、同類型建筑面積45平方米普通商品房市場價給予一次性貨幣補償，由其自行安置?！　〉谌龡l　城中村土地被拆遷進行原地安置的，原地安置土地面積由每戶按人口核算安置面積和每戶原宅基地核算安置面積兩部分組成，但原則上不低于被拆遷人符合村鎮(zhèn)規(guī)劃所建主房的實際面積。一類地區(qū)一級地段按每60平方米增加建筑面積20平方米，其他在一類地區(qū)一級地段所確定增加建筑面積20平方米的基礎上，按照《XX市城市土地拆遷補償基準價格標準》劃分的四類地區(qū)十級地段以每級地段10﹪的比例遞減確定安置面積?！　〉谌邨l　本辦法自發(fā)布之