【正文】 ）一般（√）較低采光情況（?。┖茫ā蹋┮话悖ā。耐L(fēng)情況（　）好（√）一般（?。?7．地理位置與周邊配套設(shè)施證券公司 華泰證券 超市 蘇果超市 銀行 工行、農(nóng)行、建行 郵局 無 8．交通狀況公交線路（5?。住。?8?。祝?）Ｗ有無亞交通連接問題（?。┯校ā蹋o9．車位情況與交通組織　車位 未定 元/ 出售 180000 元/個　　車位 88 個左右　車位比例 1：　　　停放方式（√）地上?。ā蹋┑叵隆　〗煌ńM織（?。┻M出方便　?。ā蹋┻M出不便10．物業(yè)管理(1) 公司名稱(2) 收費情況物業(yè)管理公司 　 未指定 物業(yè)管理費 不超過3　 元/平方米/月特色服務(wù)：無11．公用設(shè)施情況會所面積 　無　衛(wèi)生間布置情況：（?。┘胁贾茫ā蹋┓稚⒉贾?2. 機電與弱電系統(tǒng)　空調(diào) 　 每戶自備 　電梯個數(shù)（ 5）個 品牌 未定 寬帶（√）有?。ā。o智能化設(shè)備 可視對講、門禁、24小時監(jiān)控 　 13．銷售情況　開盤時間　　　　　　　　入伙時間　　　　　已銷售時間　　七個月　　　　　銷售狀況　　60%　　　14．價格走勢及相應(yīng)調(diào)整原因　開盤價　5180　　　　　　　價格變化情況及原因　　　隨工程進度而變化　　　　　15．樓盤主要優(yōu)勢　地點優(yōu)越16．樓盤主要劣勢　交通差、車位少、售樓人員素質(zhì)差17．廣告推廣廣告代理公司天際傳播樓盤主廣告語金色成功領(lǐng)地 主要賣點地段（2）——山西路、中山北路一帶，包括金山大廈、天環(huán)大廈、益來時代廣場、天和大廈、福基大廈等。（1）金山大廈辦公樓基本情況比較表項目名稱序號金 山 大 廈南京泰古城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾停過一段時間的工2．樓盤地址山西路廣場西北角3．售樓處電話37033894．最低售價最高售價實用率去年5月均價7600元/㎡今年4月均價8500元/㎡實用率71%5．分割面積范圍80350平方米6總建筑面積40000平方米7．建筑特色半圍合形具有標(biāo)識性，外墻為玻璃幕墻8．地理位置與周邊配套設(shè)施 處于中山北路、湖南路、山西路交界處，位置很好，市政配套齊全9．交通狀況處于交通平臺處10．建筑設(shè)計外觀較好，部分戶型采光、通風(fēng)較差11．車位比例與車流狀況車位600元/車位200個左右12．物業(yè)管理(3) 公司名稱(4) 收費情況泰古城物業(yè)管理公司物業(yè)管理費6元/㎡．月13會所面積及內(nèi)容1000多平方米休閑廳、餐廳14．公共部分裝修情況裝修中高檔15．機電與弱電系統(tǒng)3部進口三菱電梯、無錫森達(dá)中央空調(diào)、寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星電視16．智能化設(shè)備3A智能化17．樓盤主要優(yōu)勢1． 地理位置優(yōu)越2． 開發(fā)商背景好集團購 買多3．大廈高層景觀好18．樓盤主要劣勢1．采光不太好19．銷售情況塔樓已售80%以上（2）益來國際廣場位于中山北路，市內(nèi)唯一的高檔投資型產(chǎn)權(quán)酒店（付款4成）發(fā)展商：益來實業(yè) ，均價：12500元/ ㎡（不裝修減去2000元/ ㎡）采用裝修高檔、智能配套齊全，與蘇寧環(huán)球大廈相比：檔次更高，景觀更開闊，無居民住戶，立面設(shè)計雍容華貴銷售特點：分隔面積5763㎡的小面積戶型銷售較快，80~90㎡也較受歡迎。（3）——廣州路一帶，包括蘇寧環(huán)球大廈、易發(fā)科技大廈、五臺大廈等。主要面積：60㎡，100㎡，180㎡，其中60㎡銷售速度很快（采用單向玻璃分隔臥室和辦公區(qū)，解決了戶型進深過大的采光問題）u 項目優(yōu)劣勢分析1. 優(yōu)勢（1） 地理位置較好周邊南大、南師大、醫(yī)科大、中醫(yī)藥大學(xué)、河海大學(xué)等高等學(xué)府云集，文化教育氛圍強；地處廣州路科技街、珠江路電子街一帶，可吸引周邊科技、信息類型的企業(yè)關(guān)注；省、市政府重要部門云集于此，如工商局、教育局、地稅局、人才市場、省人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、體育健身中心等；交通繁忙，雙向四車道，距地鐵700米。（5） 市政建設(shè)對蘇寧環(huán)球產(chǎn)生的下面影響新街口地區(qū)因地鐵封路一年，帶來眾多不便，而蘇寧大廈所處地段卻不受此限制；同時市政府于2001年4月在五臺山主入口修建11000平方米的大型生態(tài)廣場，最大得利者莫過于五臺山正對面的蘇寧環(huán)球大廈。u 銷售狀況蘇寧環(huán)球大廈起售價為8700元/平方米，朝向、樓層差價均達(dá)10002000元不等。同時蘇寧環(huán)球是典型的關(guān)系營銷成功案例，開發(fā)商依靠獨特的社會資源，成功地實現(xiàn)了對很多大客戶的營銷。（4） 有效的宣傳推廣蘇寧環(huán)球大廈有效地運用了廣告媒體，不僅通過報紙、電視的硬廣告宣傳了產(chǎn)品，而且較早采用軟廣告，達(dá)到了很好的效果。其中新世紀(jì)廣場的體量最大有12萬㎡，華夏證券大廈有3萬㎡左右，日月大廈有2萬㎡左右。南京數(shù)碼港辦公樓基本情況表 項目名稱序號南京數(shù)碼港南京遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2．樓盤地址珠江路648號3．售樓處電話02577188694．最低售價最高售價、均價、實用率6—15層寫字樓的價格從6300元/㎡起，每上升一層價格提高300元/㎡ 得房率 76% 5．戶型面積及銷售情況總戶數(shù) 40戶左右 面積（㎡）數(shù)量（套）占總量的面積比例銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本戶型比例銷售數(shù)量占總套數(shù)的比例1082050 %20 100 % 50%1181024 %10 100 % 25 %1291026%10 100 % 25%6．主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、總建筑面積 ㎡ 總占地面積 5000㎡ 7．地理位置與周邊配套設(shè)施位于珠江路腹地，周邊配套設(shè)施齊全8．交通狀況附近公交線路、有無亞交通連接問題公交線路：948等無亞交通連接問題9．車位與車流狀況車位 300（地下立體車庫） 元/車流狀況：較好10．物業(yè)管理(5) 公司名稱(6) 收費情況物業(yè)管理公司 南京“數(shù)碼港”物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 2 元/11．公用設(shè)施情況會所面積 1000㎡ 12．機電與弱電系統(tǒng)電梯： 合資品牌 空調(diào)： 單戶獨立小型中央空調(diào) 電話： 有 寬帶網(wǎng)： 內(nèi)部互聯(lián)，外部10M 13．智能化設(shè)備（監(jiān)控、報警、IC一卡通等）有24小時全方位監(jiān)控防盜系統(tǒng)14．銷售情況已銷售時間2001年6月6日封頂開始銷售16．樓盤主要優(yōu)勢地理位置及數(shù)碼港概念19．廣告代理公司德利企劃20．建筑設(shè)計公司深圳市設(shè)計院21．規(guī)劃設(shè)計公司南京市設(shè)計院23．樓盤主廣告語 主要賣點“數(shù)碼港”——科技先鋒港南京數(shù)碼港定位準(zhǔn)確——IT界人士，體量小，銷售上沒有遇到什么難度。工程進度：快要封頂建筑面積：22萬m2 投資方：香港新世界房地產(chǎn)公司1棟酒店、1棟商住，皆為47層（下3上44）價格在高檔區(qū)域：商住為7500元/㎡左右目標(biāo)客戶：電子、科技、教育、工貿(mào)、金融等大型中型企業(yè)。福鑫國際大廈u 項目概況該項目位于洪武路359號，由南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司投資建設(shè)，設(shè)計方是加拿大B+H設(shè)計公司和江蘇省建筑設(shè)計研究院。u 物業(yè)優(yōu)劣勢分析1. 優(yōu)勢（1） 地域優(yōu)勢明顯地處洪武路與白下路的交界處，屬新街口CBD外延。2. 劣勢（1） 采光和觀景除其西、南面臨街外，北面是中國農(nóng)業(yè)銀行高層，東面是匯鴻國際大廈高層，東北面是金寶花園高層住宅，幾幢高層與其間距都很小，對其采光和景觀都造成一定的影響。前期銷售情況極其不好。而目前在新街口及其延伸地帶中高低檔寫字樓、商住樓齊備、競爭激烈，消費者選擇的空間很大。作為這樣一個規(guī)模的房地產(chǎn)項目而言，其自開盤以來所做的媒體宣傳的深度與力度都顯然不到位。也就是說大廈將近一半的建筑面積設(shè)計的這一定位。新大都大廈 該樓盤已開始預(yù)售，和本項目又處在可比性較強的地段，所以這個樓盤的情況值得繼續(xù)跟蹤。戶內(nèi)采光面積大8．地理位置與周邊配套設(shè)施 地理位置稍偏，市政配套較差9．交通狀況交通情況較好10．建筑設(shè)計戶內(nèi)采光面積大，部分套型采光、通風(fēng)較差11．車位、車流狀況車位300—600元/ 車位200個左右 車流狀況較好12．物業(yè)管理—公司名稱、收費情況金大地物業(yè)管理公司物業(yè)管理費5元/㎡．月13會所面積及內(nèi)容2F有300平方米休閑廳14．公共部分裝修情況裝修高檔15．機電與弱電系統(tǒng)遠(yuǎn)大中央空調(diào)、進口三菱電梯、寬帶上網(wǎng)16．智能化設(shè)備消防報警、遠(yuǎn)程監(jiān)控17．樓盤主要優(yōu)勢1． 純辦公大樓，大廳豪華氣派客戶定位清晰主要針對IT業(yè)18．樓盤主要劣勢1． 地段不太好 2．犧牲了部分套型的采光19．銷售情況已售70% u 項目概況黃埔大廈位于黃埔路2號，由江蘇金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)。這類企業(yè)的特點是：規(guī)模較小、處于成長期內(nèi)、經(jīng)濟實力不是很強。（3） 周邊地區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不夠完善、成熟黃埔大廈所處的黃埔路和解放路，相對于新街口和山西路這兩個商業(yè)中心而言，商業(yè)發(fā)展不成熟，商業(yè)網(wǎng)點和配套設(shè)施不夠完善。黃埔大廈推行“首付一成入住，辦理六成十年按揭貸款，余款在三年內(nèi)分三次付清”的銷售策略旨在吸引這部分資金實力不雄厚的業(yè)主，已經(jīng)取得了良好的效果。半年內(nèi)售完16．銷售代理公司廈門新景祥17．建筑設(shè)計公司南京民用建筑設(shè)計院，深圳偉業(yè)承擔(dān)室內(nèi)裝修18．樓盤主廣告語 主要賣點世紀(jì)迎賓大道，五星級景江賓館熱情傳頌[私人商務(wù)酒店]瑰麗人生四、推廣手法線一：把龍蟠中路包裝為迎賓大道線二：預(yù)熱南京將出現(xiàn)使用面積大于建筑面積的樓盤—“買一層，送一層”、“使用效力達(dá)142%”、“聰明人買房子賺錢”。項目定位準(zhǔn)確，填補了該區(qū)域辦公樓的市場空白點項目每個單位總價低，投資回報率較高緊鄰海關(guān)大樓，辦事方便—錦江麗舍緊鄰海關(guān)大樓，對于很多瞄準(zhǔn)錦江麗舍的貿(mào)易公司來說，報稅等非常方便，有很大吸引力。于2001年9月6日開盤，計劃2002年7月交付。目前推出的樓層已經(jīng)售出60%以上。（4） 硬件配套設(shè)施完善前面已經(jīng)提到其硬件配套較為完善，包括公共餐廳、會所、智能化、證券專線等齊備，方便辦公，同時電梯、空調(diào)等品質(zhì)都不錯。由此浪費了大量版面，反而沒有突出投資大廈明確的定位、優(yōu)秀的品質(zhì)。實際上，無論是在項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、還是在銷售過程中的關(guān)系運用上都朝這一方向努力，使得很多金融、證券、投資、信息類大客戶紛紛入駐。為南京益來實業(yè)有限公司開發(fā)，已封頂預(yù)計2002年12月31日交付?！粑飿I(yè)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢① 開發(fā)商良好的信譽本案由益來實業(yè)開發(fā)建設(shè)，其投資開發(fā)的金陵御花園、金陵御庭園在業(yè)內(nèi)均有不俗的口碑，經(jīng)過多年的品牌塑造、沉淀，在南京市場已經(jīng)樹立良好的形象和信譽，值得消費者信賴。在太平南路拓寬后，有望解決該問題。◆營銷分析金陵御景園在建筑、廣告宣傳上并沒有什么突出特點，分析其銷售成功的原因，很重要的在于其前期的定位。本部分市場調(diào)研報告主要針對的是高層寫字樓潛在消費群體，研究內(nèi)容包括六個部分，即：寫字樓市場調(diào)查受訪者背景細(xì)分研究；寫字樓目前辦公現(xiàn)狀研究；寫字樓市場購買需求研究；對本項目地段的接受程度測試；相關(guān)競爭樓盤認(rèn)知和研究；信息來源及媒體認(rèn)知。）（二）受訪公司規(guī)模從公司規(guī)模比例可以看出75%的公司人數(shù)在30人以下，也就是說這些公司需要的辦公面積基本在50—150㎡范圍內(nèi)。（二）辦公場所結(jié)構(gòu)無論大型公司還是小型成長型公司現(xiàn)在的辦公場所結(jié)構(gòu)基本上還是以固定套型為主，60%的公司在這種固定套型的辦公場所中辦公。（二）傾向購買辦公場所面積對于未來辦公場所的心理認(rèn)知面積，有35%的潛在客戶把目標(biāo)鎖定在面積較為適中的100150㎡，50200㎡的客戶占到了67%。（一） 首選辦公地段地段是選購辦公房時極為敏感的因素，在列出的南京市辦公房較為集中的10處地段中，有48%的人首選新街口地段，其次，有11%的人選擇珠江路，有10%的人首選洪武路，剩余30%的人分布在鼓樓、山西路、夫子廟等地段。而目前南京長江路沿線及新街口地段的中高檔寫字樓價格都達(dá)到了6200元以上，低檔寫字樓和商住樓的價位（以新地陽光、天豐為例子）以4500元起價。配置的物業(yè)設(shè)施包括從普通商務(wù)中心、會所、到豪華的空中花園、旋轉(zhuǎn)餐廳等多項。其次是商住樓，達(dá)21%。在受訪者中只有12%的人接受這種物業(yè)類型。從以上交叉分析還可以看出，當(dāng)客戶需求面積在100平方米以上時，隨著需求面積增加，選擇商住樓的可能性急劇降低，當(dāng)客戶需求面積達(dá)到250平方米以上時，幾乎沒有人愿意選擇商住樓，而是選擇寫字樓?！舯景笢y試 新街口是企業(yè)首選辦公場所，而其他地段需求弱且分散?！舳ㄎ粶y試 標(biāo)準(zhǔn)的中高檔寫字樓，配置和裝修一般，價格在5500—6500元/平方米的物業(yè)類型最受歡迎（55%）； 裙樓安排以選擇銀行、政券為最多，其次是寫字樓大堂（24%）和飯店（20%