【正文】 ...............1三、債務(wù)資金 .........................................................................................1VI第十一章 財務(wù)評價 ..............................................................................................1第一節(jié) 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ..................................................................................1一、項(xiàng)目計算期 .....................................................................................1二、營業(yè)收入、稅金及附加算 ...............................................................1三、總成本費(fèi)用 .....................................................................................1第二節(jié) 財務(wù)評價 ..........................................................................................1一、盈利能力分析 .................................................................................1二、清償能力分析 .................................................................................1三、敏感性分析 .....................................................................................1第十二章 社會評價和風(fēng)險分析 ..........................................................................1第一節(jié) 社會評價 ..........................................................................................1一、項(xiàng)目的社會效益和影響評價 .........................................................1二、項(xiàng)目與所在地互適性分析 .............................................................1三、社會評價結(jié)論 .................................................................................1第二節(jié) 風(fēng)險分析 ..........................................................................................1一、風(fēng)險因素 .........................................................................................1二、控制風(fēng)險的對策 .............................................................................1VII附表附表 1 建設(shè) 投資估算 表(概算法)附表 2 項(xiàng)目 總投資使用計劃與資金籌措表附表 3 營業(yè) 收入、營業(yè)稅金及附加估算表附表 4 總成本 費(fèi)用估算表附表 5 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附表 6 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表附表 7 利潤與利 潤分配表附表 8 資產(chǎn)負(fù)債表附表 9 財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表附表 10 主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)表附圖附圖 1 平江新城控制性詳細(xì)規(guī)劃圖附件附件 1 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照附件 2 關(guān)于平江新城江星路綠地等四個停車場建設(shè)項(xiàng)目建議書的批復(fù)平江新城江星路綠地等四個停車場建設(shè)項(xiàng)目1第一章 總論項(xiàng)目名稱：平江新城江星路綠地等四個停車場建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位：蘇州市城北城市建設(shè)開發(fā)投資有限公司項(xiàng)目聯(lián)系人：許湘恒聯(lián)系地址：蘇州市平江新城管委會聯(lián)系電話：18963662026郵編：215031第一節(jié) 概述一、建設(shè)單位概況本項(xiàng)目建設(shè)單位為蘇州市城北城市建設(shè)開發(fā)投資有限公司，是經(jīng)蘇州市平江區(qū)政府研究決定成立的有限公司，是具有獨(dú)立法人資格的資產(chǎn)、資本經(jīng)營公司。蘇州市城北城市建設(shè)開發(fā)投資有限公司的宗旨是貫徹蘇州市委、市政府關(guān)于加快城市化進(jìn)程及深化投融資體制改革的精神，按照城市規(guī)劃、市政府的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略決策，負(fù)責(zé)重大城建基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，通過建立和完善蘇州市建設(shè)投融資體制，更好地發(fā)揮政府在資本運(yùn)作和資產(chǎn)經(jīng)營活動中的導(dǎo)向和調(diào)控作用，促進(jìn)資本、資產(chǎn)跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨部門、跨所有制的流動，提升資本運(yùn)作和資產(chǎn)經(jīng)營的層次、能級和效益，促進(jìn)城市建設(shè)資金的合理配置和滾動增值，為加快平江新城的城市化進(jìn)程服務(wù)。停車難已經(jīng)成為制約城市交通發(fā)展和汽車消費(fèi)的重要瓶頸之一。平門塘西綠地及地下停車場：位于平門塘與 312 國道交叉處西北角。(三)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包含 4 個停車場工程的建設(shè)。平川路西停車場：本項(xiàng)目占地面積 7207 平方米，規(guī)劃為停車場用地，擬建設(shè)地上停車場及服務(wù)物管等配套設(shè)施。平川路西停車場：2022 年 11 月—2022 年 1 月。平川路西停車場：本項(xiàng)目總投資為 4400 萬元。(二)項(xiàng)目概況及建設(shè)條件本項(xiàng)目符合《蘇州市平江新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》的要求；項(xiàng)目所在地有良好自然條件、配套條件，以及政府的高度重視及支持、當(dāng)?shù)貓詫?shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力等均是本項(xiàng)目建設(shè)的有利條件。(四)工程建設(shè)方案對本項(xiàng)目的工程建筑方案、結(jié)構(gòu)工程、電氣工程、給排水工程等進(jìn)行了分析，符合相關(guān)設(shè)計規(guī)范及要求。經(jīng)測算，項(xiàng)目內(nèi)部收益率為 %（ic=%） ，投資回收期為（含建設(shè)期） 年，借款償還期為（含建設(shè)期） 年，項(xiàng)目在財務(wù)上是可行的，并且具備一定的清償能力。二、主要建議(一)建議建設(shè)單位繼續(xù)做好本項(xiàng)目的前期工作，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計，以節(jié)約投資，提高效益。(四)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，建議項(xiàng)目建設(shè)單位及上級主管部門加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立和落實(shí)有關(guān)制度，包括項(xiàng)目建設(shè)行政領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制、項(xiàng)目法人責(zé)任制、參建單位工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)人責(zé)任制、工程質(zhì)量終身責(zé)任制、招投標(biāo)制度、工程合同管理制度等，建議項(xiàng)目建設(shè)資金設(shè)立專戶存儲、專款專用。根據(jù)人口年報數(shù)據(jù)顯示，截至 2022 年年末，全市戶籍總?cè)丝? 萬人，比上年增加 萬人，其中市區(qū) 萬人，比上年增加 萬人。可以預(yù)測，蘇州人口在今后一段時間內(nèi)仍將保持增長的態(tài)勢。全市完成社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。市區(qū)居民人均可支配收入 33243 元，比上年增長 %。住房保障受益面擴(kuò)大。新增住房公積金繳存人數(shù) 萬人，職工使用住房公積金 億元。平江區(qū)歷來是蘇州最重要的經(jīng)濟(jì)文化中心。平江區(qū)正全面加快建設(shè)占地 10 平方公里的平江新城，并著力將平江新城打造成為“ 商務(wù)商貿(mào)之都、人居創(chuàng)業(yè)天堂 ”。依托得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，通過周邊發(fā)達(dá)的高速公路、鐵路、水路及航空網(wǎng)，平江新城與國內(nèi)各主要城市緊密相連。第二節(jié) 平江新城控制性詳細(xì)規(guī)劃2022 年平江新城控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，以更好的指導(dǎo)平江新城未來的建設(shè)，不斷提高控規(guī)的科學(xué)性、權(quán)威性與可操作性，為下一步健康有序地開發(fā)提供依據(jù)和方向。平門塘西綠地及地下停車場：位于平門塘與 312 國道交叉處西北角。地面以下 30米內(nèi)土體具有多層結(jié)構(gòu)類型，去除表層建筑地面覆蓋層后，自上而下大體分布有六個地質(zhì)層：表土層(硬殼層)、第一軟土層、第一硬土層、第二軟土層、第二硬土層、非粘土沙層。滲水層一般見于177。氣溫：年平均氣溫 ℃，最高年平均氣溫 ℃(2022 年)，最低年平均氣溫 ℃(1980 年) ；歷史最高氣溫 ℃(2022 年 7 月 28 日)，歷史最低氣溫℃(1958 年 1 月 16 日) 。年平均相對濕度為 %。三、其它配套條件平江新城自開發(fā)建設(shè)以來就高效推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、不斷完善公建配套設(shè)施。項(xiàng)目所在地周圍有市政雨污水次支管，項(xiàng)目產(chǎn)生的污水可通過污水專用管道收集后納入市政污水管網(wǎng)進(jìn)入婁江污水處理廠集中處理，道路上設(shè)雨水管，排入市政管網(wǎng)和河道，其中污水進(jìn)入僅需在建設(shè)前辦妥相關(guān)許可手續(xù)。(三)交通條件平江新城江星路綠地等四個停車場建設(shè)項(xiàng)目13項(xiàng)目四個停車場工程均在城市道路旁，交通十分便利。二、項(xiàng)目建設(shè)是解決城市停車難問題的需要近年來，隨著蘇州城市經(jīng)濟(jì)的快速增長，汽車進(jìn)家庭的步伐加快，城市機(jī)動車發(fā)展迅猛，截至到 2022 年 8 月底，蘇州全市機(jī)動車保有量已達(dá)到 198 萬輛，其中私家車 萬輛。停車難，已經(jīng)成為我市交通發(fā)展、汽車消費(fèi)的瓶頸之一。平江新城江星路綠地等四個停車場建設(shè)項(xiàng)目15四、項(xiàng)目建設(shè)是提高區(qū)域服務(wù)質(zhì)量的需要本項(xiàng)目的建設(shè)將有助于改善平江新城地區(qū)交通和停車的環(huán)境，緩解區(qū)域內(nèi)的停車位不足的問題，尤其是中心商業(yè)商務(wù)區(qū)一位難求的現(xiàn)象，從而大大提高了平江新城的環(huán)境檔次，改善了新城的停車和交通的狀況，緩解平江新城停車位不足的問題，大大提平江新城區(qū)域的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，對于提升平江新城的知名度和美譽(yù)度以及提高平江新城的區(qū)域競爭力和影響力影響深遠(yuǎn)。我國土地最多能供應(yīng) 17 億人口的糧食是以人均耕地基本維持目前水平為前提的，正規(guī)耕地資源極其有限并將繼續(xù)減少的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，成為目前中國政府和人民關(guān)注的最重大和最迫切的問題之一。而城市地下空間開發(fā)利用的最終目的是為人類活動創(chuàng)造更美好、更有意義的生存環(huán)境，通過改善城市空間環(huán)境的質(zhì)量來提高生活質(zhì)量。江星路綠地及地下停車場：位于平江新城江星路東、石曲街北。本項(xiàng)目四個停車場工程均位于平江新城內(nèi)，所處區(qū)位位于蘇州市中心城區(qū)北部，護(hù)城河以北，在構(gòu)筑蘇州城市中心中起著及其重要的作用，作為重要的城市副中心之一，交通樞紐、現(xiàn)代商務(wù)、生態(tài)居住三大城市功能的定位已經(jīng)明確。平門塘西地塊周邊的用地主要為金融業(yè)用地和商業(yè)用地。由于各類建筑均嚴(yán)格按照了蘇州市停車配建標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了配建，內(nèi)部員工停車位及大部分訪客停車位基本在其項(xiàng)目內(nèi)解決。根據(jù)《蘇州市城市建設(shè)項(xiàng)目交通影響分析預(yù)測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)調(diào)查，商場顧客的購物時間約為 70 分鐘，行政機(jī)關(guān)訪客的辦事時間約為 40 分鐘，文化娛樂的辦事時間參考商場顧客，約為 70 分鐘，醫(yī)院看病人員時間約為 90 分鐘。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示：表 422 平門塘西綠地及地下停車場規(guī)劃的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖平江新城江星路綠地等四個停車場建設(shè)項(xiàng)目20工程名稱 蘇州平江新城平門塘西綠地及 地下停車場 總占地面積 （㎡） 10638總建筑面積（㎡） 約 16000 多地面一層 地下一層 地下二層用地面積（㎡） 10638 10638 10638其中 建筑面積（㎡） 綠地率（% ） 不小于 70%機(jī)動車停車位 不少于 390 個非機(jī)動車停車位 不少于停車場面積的 2%停車位 無障礙停車位 不少于 8 個(三)斜河浜東綠地及地下停車場：本項(xiàng)目占地面積 10506 平方米，規(guī)劃為綠地公園，擬在地面建綠化公園、種植生態(tài)綠化，并利用地下空間建設(shè)兩層停車場及服務(wù)物管、配電間等服務(wù)設(shè)施 ，總建筑面積約 16000 平方米。江星路綠地停車場位于綠地地下，停車場共設(shè)兩個車行坡道、三部樓梯、一部電梯。停車場總共可停放機(jī)動車輛不少于 350 輛。地塊規(guī)劃為廣平江新城江星路綠地等四個停車場建設(shè)項(xiàng)目23場用地，以配置花壇、草坪和喬、灌木為主，也可適當(dāng)布置一些體育設(shè)施、青少年活動中心等設(shè)施，并利用其地下空間配建停車場地。地下一層設(shè)有雙層機(jī)械式機(jī)動車和非機(jī)動車停車場，其中按雙層機(jī)械式車位設(shè)置可停放約 260 個，單層停放約 130 個；非機(jī)動車停車場面積不少于停車場面積的 2%，約為 320 平方米，可停放非機(jī)動車輛約 200 輛；地下二層全部為機(jī)動車停車場。三、斜河浜東綠地及地下停車場斜河浜東綠地及地下停車場位于平江新城江乾路與 312 國道交叉處西北角，占地總面積 10506 平方米，本項(xiàng)目擬建地下兩層停車場，總建筑面積約 16000平方米，包括兩層地下停車場及服務(wù)物管、配電間等配套設(shè)施。地面除出入口外，其余設(shè)置景觀綠地。為了保證 312 國道的通行能力，建議地塊南側(cè) 312 國道上的出入口采取右進(jìn)右出的交通組織；地塊東側(cè)江乾路上的出入口允許機(jī)動車左轉(zhuǎn)進(jìn)入；停車場出入口設(shè)置機(jī)動車限速、讓行標(biāo)志標(biāo)線。停車場總共可停放機(jī)動車輛不少于 170 輛。第二節(jié) 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計一、設(shè)計依據(jù)(一)主要規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)《蘇州市平江新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》 《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 （2022 年版） ； 《民用建筑設(shè)計通則》 （GB503522022） ； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 （GBJ1687） （2022 年版） ；汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》 （JGJ10