【正文】 年來長沙市人民政府十分注重對房地產(chǎn)市場的培育，注重政策的引導(dǎo)，在先后出臺(tái)了外地人購房入戶、取消房改房上市審批、簡化辦事程序、降低交易成本、允許經(jīng)濟(jì)適用房上市等一系列政策措施的基礎(chǔ)上，2003年10月又出臺(tái)了長政發(fā)［2003］58號(hào)文件“長沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見”，進(jìn)一步放寬政策?！　?004年市委市政府確定為改革發(fā)展年，提出了要“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”，全力推進(jìn)城市化進(jìn)程?！　《?、2004年一季度長沙市房地產(chǎn)市場分析（數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)交易管理所）　 2004年，作為市委市政府確定的改革發(fā)展年，在“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”目標(biāo)的鼓舞下，我市城市建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。由于3月1日起執(zhí)行的市政府89號(hào)令《長沙市城市房地產(chǎn)交易管理辦法》中規(guī)定“取得商品房預(yù)售許可證必須要符合：房屋土建工程完成50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達(dá)到十層，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”的條件，提高了商品房預(yù)售的門檻，致使一部分開發(fā)商為了早日實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售，加快了商品房施工的速度,使我市一季度商品房竣工面積加大。非住宅商品房的建設(shè)比重有所增加。其中商品房期房成交6129起、%、%%?！　《址拷灰谆钴S，政策促進(jìn)作用顯著　　2004年一季度，全市共辦理二手房交易2665戶、% 、%和 % 。我市二手房交易量迅速的放大，是在多重利好因素的綜合作用下產(chǎn)生的：首先，二手房市場的活躍主要得益于政府對住房二級市場的精心培育和具體政策的指導(dǎo)。其三，居民住房消費(fèi)能力的提高將促使一部分人采用“以舊換新，以小換大”的方式不斷改善居住條件，形成住房梯級消費(fèi)模式，加速二手房的流通。其中個(gè)人住房抵押貸款6965起，%、%%。二是受央行“121”號(hào)文件的影響，銀行加強(qiáng)了對個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的防范，提高了貸款條件，放貸速度趨緩?！　】v觀2004年一季度我市房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行是理性的、健康的、平穩(wěn)的，保持了一個(gè)良好發(fā)展開局。去年長沙對商品房和二手房交易稅費(fèi)都有了很大的減免，市場交易漸漸開始活躍。使得一大批實(shí)力有限，過于依賴銀行貸款的中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到了一定的融資困難，市場將會(huì)出現(xiàn)比較殘酷的優(yōu)勝劣汰。注（長房是個(gè)例外）2004年長沙迎來了商業(yè)地產(chǎn)年，王府井、銅鑼灣、國中星城、中南汽車世界二期、安居樂家居建材廣場、運(yùn)達(dá)國際商業(yè)廣場、坡子街以及即將揭開神秘面紗的中天廣場、新外灘、德勝商業(yè)廣場等項(xiàng)目個(gè)個(gè)摩拳擦掌，激烈競爭由此展開。同時(shí)，購買主體的年輕化對于樓市產(chǎn)品的多樣性要求也將更高，對于一些新理念和創(chuàng)新產(chǎn)品接受程度也將提高不少。由此可見，１０萬－２５萬元的樓盤是消費(fèi)者所能承受的心理預(yù)期。同時(shí)結(jié)合消費(fèi)者所能夠承受的心理預(yù)期，可以初步估算出潛在購買群體的購買心理價(jià)位是每平方米２０００元以內(nèi)，與目前新興片區(qū)的市場價(jià)位相比，存在一定落差，反映出消費(fèi)市場對價(jià)格壓縮的期望值較高?！⊥瑫r(shí)，數(shù)據(jù)也表明，小高層住宅在潛在購買群體心目中的比重?cái)U(kuò)大，成為最受青睞的住宅物業(yè)類型。 　　人們在選購住房時(shí)，周邊環(huán)境、交通和物業(yè)管理是最關(guān)注的問題。 　　而受訪者對物業(yè)應(yīng)配備的生活配套持期望值最高的前五位依次是：超市、菜場、銀行、診所、幼兒園。今后3年，開福區(qū)將投入109億進(jìn)行城市建設(shè)。且道路延伸到哪里，城市就建設(shè)到哪里。商業(yè)方面，該區(qū)緊跟城市發(fā)展步伐，跳過建大市場這個(gè)階段，大力發(fā)展以大型超市為主的現(xiàn)代商業(yè)。由此吸引了一批全國知名的大型房地產(chǎn)公司前來投資建房，投資總額已超過20億元，建筑面積達(dá)150萬平方米。悅秀清城、左岸春天二期、濱江麗園、科大佳園等幾個(gè)大盤也正在籌謀出場。二、開福區(qū)基本概況。此外，開福區(qū)還有30平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較差，房屋建筑外觀大眾化，綠化率高（35%以上），銷售部外觀包裝一般，銷售員素質(zhì)較差，普遍反應(yīng)房屋質(zhì)量不好。（3）別墅樓盤以芙蓉路以北延伸線金霞路至撈刀河延線，開發(fā)了一些如：綠色和平墅、江濱玫瑰園、濱江麗園等項(xiàng)目，價(jià)格一般在1400～2420元/㎡，因其位置偏遠(yuǎn)，交通不便，周邊配套設(shè)施不全，導(dǎo)致其銷售情況不暢。四、銷售情況：從這幾個(gè)樓盤來看：開發(fā)規(guī)模比較大，四季花城、雍景園、王府花園都是建筑面積為十萬平米以上的大盤；開發(fā)商較有實(shí)力，宣傳力度高；但現(xiàn)場的銷售力度不夠，銷售周期比較長，兩年前開盤的有匯城花園、夢澤園，雍景園、王府花園，其中大戶型在一期銷售良好，例如匯城花園與雍景園的銷售達(dá)95%，但從去年起在二期銷售卻明顯受阻。另幾個(gè)樓盤以商住樓為主，從火車站附近的錦華時(shí)代、日出東方、到八一路的芯都大廈、五一路的亞大時(shí)代來看，都是閃亮登場的小面積戶型的商住樓。主要客戶群為：依戀都市喧囂的年輕白領(lǐng)階層，2235歲之間的職業(yè)群體，部分中小型公司駐長辦事處，市內(nèi)人士剩余資金的投資。開福區(qū)開發(fā)密度較高，總量較大，由于這兩年開發(fā)力度的加大，已改變了開福區(qū)原來為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌，成為長沙市高檔住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級的首選熱點(diǎn)。從今年到2005年的3年內(nèi)，開福區(qū)將投入109億進(jìn)行城市建設(shè)，徹底改善開福區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施落后的現(xiàn)狀。（5）從目前來看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷售率非常高，預(yù)計(jì)今年小戶型將會(huì)在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊全的功能空間特征的戶型。（8）該區(qū)經(jīng)濟(jì)不夠活躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級過緩，導(dǎo)致市場上的購買力不足。（2）、四方坪地塊及周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，如左岸春天、金鷹城（4）、開福區(qū)發(fā)展四方新城的力度很大，遠(yuǎn)景規(guī)劃很好；大型超市麥德龍也近在咫尺，是業(yè)主便捷生活的有力支持；有150、11136等多條公交線路，隨著芙蓉北路的改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)的進(jìn)一步完善；這些都有利于四方坪地價(jià)提高和品位提升。占地面積一期為10萬平米,二期為100畝建筑面積一期為21萬平米，二期為124000平米容積率綠化率％公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)%（有資料顯示超過20%）得房率90%物業(yè)類型住宅建筑結(jié)構(gòu)框剪規(guī)劃戶數(shù)315戶（一期）、788戶（二期）樓層高度3米公交路線150、6013118050環(huán)線中巴主力戶型一期為二房二廳一衛(wèi)，三房二廳二衛(wèi)，四房二廳二衛(wèi)、五房二廳二衛(wèi)（錯(cuò)層），五房二廳三衛(wèi)（復(fù)式）。住區(qū)周邊配套設(shè)施二期已進(jìn)入啟動(dòng)期（已建5層），將在四月中旬開盤。嘉年華大型花卉展，整個(gè)活動(dòng)以牡丹花卉展為主題，期間穿插“左岸春天杯”攝影比賽、現(xiàn)場生活秀（含繪畫、咖啡吧展示、西洋樂器演奏、牡丹仙子與你共游左岸）、社區(qū)文化活動(dòng)（含幼兒早期智力開發(fā)講座和插花藝術(shù)講座）、少兒藝術(shù)表演、園林藝術(shù)論壇等階段營銷活動(dòng)，取得了不俗成績。地產(chǎn)商實(shí)力雄厚，具有一定信譽(yù)度。 物業(yè)服務(wù)周到。IC卡門禁系統(tǒng)、保安CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、停車場智能管理電子系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)，更有24小時(shí)保安巡邏全力保障。不管從地理上或是文化上，法國的左岸距離長沙這座中國的內(nèi)陸城市都有一段不小的距離，基本上扯不上邊。價(jià)格定位過高，超過了區(qū)域心理承受線。頻繁更換銷售代理公司，使的銷售管理和控制銜接不上，隊(duì)伍不穩(wěn)定，影響了軍心。大型超市麥德龍近在咫尺是業(yè)主便捷生活的有力支持。麓南造城是當(dāng)前長沙樓市的熱點(diǎn)，對左岸春天環(huán)境有一定威脅。這種狀況直到2003才有所改善。配套設(shè)施如法國左岸藝術(shù)培訓(xùn)中心、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學(xué)、雙語幼稚園，網(wǎng)球場、全民健身運(yùn)動(dòng)場、游泳池等一應(yīng)懼全，是業(yè)主便利生活的有力支持。大型超市麥德龍近在咫尺是業(yè)主便捷生活的有力支持。開福區(qū)發(fā)展四方新城的力度很大，遠(yuǎn)景規(guī)劃很好，已現(xiàn)雛形，與規(guī)劃中的瀏陽河風(fēng)光帶形成一個(gè)交集，交集的核心就是左岸春天，隨著瀏陽河改造工程一項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行，左岸春天的價(jià)格將一路飆升。圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園（暫名），以及騰飛島上的高檔別墅與豪宅區(qū)等多個(gè)樓盤。左岸春天、江濱玫瑰園、濱江麗園等，其中都市先鋒、左岸春天因地理位置、定位等原因而成為重點(diǎn)競爭對手。顯性因子為既有的看得見、摸得著的現(xiàn)實(shí)因素；隱性因子為未來可以得到改善、提升的可預(yù)見的利益點(diǎn)。”——基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施是滿足消費(fèi)者日常生活所需要的各種硬件設(shè)施，如：超市、菜市場、幼兒園、小學(xué)、道路、交通、車庫、食肆、休閑娛樂等，涵括了衣、食、住、行、娛等各個(gè)環(huán)節(jié)。——生活提升設(shè)施隨著社會(huì)發(fā)展，現(xiàn)代人在滿足了基本生活需求，開始越來越重視生活品質(zhì)、個(gè)人發(fā)展的保障性，因此，對自我修養(yǎng)的提升、自我技能的豐富、生活品質(zhì)的提升都日益成為他們所關(guān)注的問題。事實(shí)上開福區(qū)發(fā)展四方新城的力度很大，遠(yuǎn)景規(guī)劃很好，已現(xiàn)雛形，與規(guī)劃中的瀏陽河風(fēng)光帶形成一個(gè)交集，隨著瀏陽河改造工程一項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行，該地塊的價(jià)格將一路飆升。（3）、現(xiàn)代人表現(xiàn)為對純自然背景、頂級建筑的鐘愛和精致高雅環(huán)境的鐘愛，足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和不俗的眼光，使他們能夠選擇絕好的自然環(huán)境與專屬的高檔樓盤的最佳組合，故應(yīng)設(shè)計(jì)高雅園林，但因建筑密度高，精致、細(xì)膩的園林是四季美景的首選，如稀有植物的種植、古樹的移植等， 提升檔次并做到園林的獨(dú)一無二。我們的業(yè)主，一邊散步、一邊休閑、一邊享受芬芳浴，滿足業(yè)主健康休閑生活中的唯美，既拋棄傳統(tǒng)的集中會(huì)所的消遣方式，又舍棄不實(shí)用的現(xiàn)代生活設(shè)施，營造出一個(gè)真正享受得起的大社區(qū)居家模式。為解決購房者出行的需求，開發(fā)商勢必要自己配套大量的交通工具。在經(jīng)過七年的高速發(fā)展后，市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)量已經(jīng)趨于飽和。同一板塊各樓盤之間存在的不再僅僅是競爭，合縱連橫、協(xié)同作戰(zhàn)近年也形成一種趨勢,競爭模式在朝著多贏的方向在發(fā)展。按目前長沙的郊區(qū)樓盤的競爭格局，我們把它們分為五大板塊：河西板塊，城南板塊，城北板塊，城東板塊和星沙板塊。郊區(qū)樓盤之所以叫郊區(qū)盤，就是說它的位置在城市的邊緣，自然交通狀況要亞于市區(qū)。人們之所以選擇在郊區(qū)買房，對價(jià)格的關(guān)注程度不亞于交通。四是物業(yè)檔次。因此，這一區(qū)域也將成為未來35年開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，中高檔住宅物業(yè)（其中中檔物業(yè)占較大比例）、商業(yè)物業(yè)（以專業(yè)市場為主）將成為這一區(qū)域開發(fā)的主流。南北方位的開發(fā)更是河西的焦點(diǎn)，南邊依托山、水優(yōu)勢，北邊依托市政，暗流涌動(dòng)，來勢兇猛，預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)，河西房地產(chǎn)開發(fā)面積約300萬㎡，“錢”景廣闊。城北板塊城北板塊處于湘江、瀏陽河、撈刀河三水交匯處，離市區(qū)最近，由于青竹湖高爾夫球場的興建及良好的自然環(huán)境，使這一區(qū)域具備了得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢，高檔住宅將是這一區(qū)域興建的重點(diǎn)。體育新城是一個(gè)處于快速成長中的新城區(qū)，但與繁華成熟的老城區(qū)卻有著割舍不斷的血緣聯(lián)系。暢達(dá)的路網(wǎng)、完善的配套，體育新城形成了一個(gè)能量驚人的磁場，促動(dòng)了整個(gè)板塊的地產(chǎn)開發(fā)，展現(xiàn)了東南區(qū)域一個(gè)可以期待的美好前景。《2000年長沙市政府工作報(bào)告》制定的“市中心東拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略部署，對星沙是長沙市“次中心”和“第六區(qū)”的地位予以確認(rèn)，也給致力于星沙發(fā)展建設(shè)的各路地產(chǎn)豪杰吃下了一顆定心丸。 國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：全球500強(qiáng)中的大企業(yè)及全國知名企業(yè)紛紛落戶，有獵豹、大眾、申湘汽車、光南、光陽摩托、可口可樂、娃哈哈、LG曙光、三一重工、金沙利彩印、經(jīng)閣鋁材等。二、樓盤的分布情況 商品房主要集中在以縣委縣政府周圍，東西以開元路延線，南北以板倉路、天華路為中心，以全國最大的綠化廣場為賣點(diǎn)，周圍聚集了眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如：山水人家、楚天家園、領(lǐng)秀新城、星興佳園、欣安小區(qū)等，比較成規(guī)模。、整體推廣力度不夠。工業(yè)區(qū)。由3幢造型新穎、設(shè)計(jì)精美的公寓樓和一幢氣勢恢宏、韻律流暢的商務(wù)寫字摟構(gòu)成；高達(dá)20米的超大型的小區(qū)入口近8000㎡的中心綠化廣場及600米的環(huán)型車道，小區(qū)內(nèi)設(shè)會(huì)所、兒童樂園、商場、酒樓、可泊車300多輛的大型地下停車場……。圣爵菲斯 地 址 長沙市廣電中心 發(fā) 展 商 湖南金鷹城置業(yè)有限公司 占地面積 225000平方米 建筑面積 173000平方米 容 積 率 ≤ 綠 化 率 68％ 六大組團(tuán) ：金鷹城 會(huì)所設(shè)施一覽表 VIP高爾夫練習(xí)場 網(wǎng)球場 健身房 音樂茶座 室內(nèi)恒溫泳池 乒乓球室 桌球室 國際會(huì)議中心 茶藝館 商務(wù)中心 酒吧 棋牌娛樂室 名人俱樂部 宴會(huì)大廳 咖啡館 游戲室 中西雙廚房圣爵菲斯，創(chuàng)造性地推出了中西雙廚房設(shè)計(jì)：外面，是明亮開放的西式廚房，里面，是寬敞封閉的中式廚房，完全杜絕油煙的困擾。中央新風(fēng)系統(tǒng)圣爵菲斯率先引進(jìn)世界領(lǐng)先中央新風(fēng)系統(tǒng)，24小時(shí)不斷通風(fēng)、換氣。山頂公園圣爵菲斯山頂公園，建在廣闊森林公園上，設(shè)立中心主軸廣場，兩旁配置音樂噴泉、羅馬雕塑、幾何圖形花園等。森林公園圣爵菲斯森林公園，利用山勢與建筑自然圍合，保留原生山林的風(fēng)貌，開辟了疊級泉水、蜿蜒山徑、休憩涼亭等休閑設(shè)施，并栽有20000棵香樟樹。健康保障服務(wù)：提供上門醫(yī)療服務(wù)、家庭病床服務(wù)、定期全身體檢服務(wù)等。項(xiàng)目由獨(dú)體別墅、獨(dú)聯(lián)體、復(fù)式別墅、聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）洋房、多功能會(huì)所、人工湖等組成，分四期開發(fā)，2003年前完成全部項(xiàng)目建設(shè)。國際新城最重要的別墅區(qū)半山美墅，在規(guī)劃上依據(jù)原生地形地貌，充分表現(xiàn)山地別墅的特有魅力；其景觀設(shè)計(jì)可謂精彩紛呈：大氣開敞的北入口廣場，南北縱貫近300米長的山脊中軸景觀帶，蜿蜒的人工湖，天然樟樹林，南山飛瀑等，網(wǎng)球場以及散布其中的組團(tuán)景觀…… 園林景觀與建筑、道路共同構(gòu)成山水芙蓉交 通公交車：127路，由開發(fā)區(qū)至火車站伍星中巴，由開發(fā)區(qū)至伍家?guī)X物業(yè)班車：小區(qū)配備物業(yè)班車，每天定時(shí)定點(diǎn)向市內(nèi)發(fā)送。建筑立面色彩淡雅高貴，入戶門尊貴大氣，坡屋頂造型獨(dú)特，使建筑整體既秉承世界古典建筑的穩(wěn)重大氣、又兼具精細(xì)靈巧、現(xiàn)代時(shí)尚的細(xì)部，形成了山水芙蓉自身獨(dú)有的建筑風(fēng)格。星沙大劇院：是一座集電影放映、文藝演出、文化娛樂、會(huì)議慶典為一體的現(xiàn)代化建筑，其中劇院裝修豪華，設(shè)備先進(jìn)，能容納800