【正文】 鳳凰港位于江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔，是屬于商住綜合項(xiàng)目，半年前就開始推廣，招募共同開發(fā)的企業(yè)，一直到前段時(shí)間才剛剛開始施工。商業(yè)分布該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目以百家湖為中心向向周邊輻,目前主要集中在勝太路中新路及周邊支路上。后期的大型商業(yè) SHOPPING 中心的推案時(shí)間尚未確定。天）均價(jià)（元/M 2）面積（M 2）開間形式幅射范圍租售率 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)物業(yè)屬性武夷商城寧溧路與宏運(yùn)大道交匯處南京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4 萬 只售不 租 8500 (暫定)190250（1＋2F）小開間寧溧路與宏運(yùn)大道交匯處未開盤 限制餐飲 綜合9 / 34在售項(xiàng)目情況:A、武夷商城項(xiàng)目地址：寧溧路與宏運(yùn)大道交匯處開 發(fā) 商：南京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：110 畝商業(yè)總建：4 萬平方米分割面積: 190250 平方米（1＋2F）物業(yè)類型：小高層住宅、多層住宅和商業(yè)商業(yè)類型：大型商場(chǎng)及中小型商鋪銷售均價(jià)：暫定 8500 元/平方米（1＋2F）銷售進(jìn)度：未開盤,目前在預(yù)定中項(xiàng)目概況：武夷商城地處江寧區(qū)岔路口板塊的核心位置：寧溧路與城北路黃金交叉口。商業(yè)分布該區(qū)域北部商業(yè)較為密集,主要以城北路為界向南北端延伸，因?yàn)檫@一區(qū)域新建樓盤比較集中,業(yè)由于是傳統(tǒng)的鎮(zhèn)中心,所以商業(yè)氛圍比較成熟。? 其主要商業(yè)集中在岔路口鎮(zhèn)、江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東山鎮(zhèn)商圈及科學(xué)園區(qū)。財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng)%。? 其東山鎮(zhèn)區(qū)域面積將從原來的 111 平方公里多擴(kuò)大到超過120 平方公里，目前江寧區(qū)人口數(shù)為 76 萬，長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃人口達(dá) 90 萬—100 萬。4 / 34? 農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。? 工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)。3 / 34? 江寧城區(qū)，距離南京市區(qū)內(nèi)大約在 20 余公里，該城區(qū)位于南京南部，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，境內(nèi)有滬寧、寧馬、機(jī)場(chǎng)高速公路、寧杭公路、104 國(guó)道等高等級(jí)公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)座落境內(nèi)，距長(zhǎng)江最大的內(nèi)河港—新生圩港僅 17 公里。目前江寧區(qū)已被南京市列為開發(fā)特區(qū)，其區(qū)域范圍西起長(zhǎng)江沿線，北至繞城公路（與南京市雨花臺(tái)區(qū)鄰近） ，南至丹陽、橫溪、銅山一線；西到湯山、土橋、上鋒一線（與句榮市相接） 。江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 2022 年實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入 億元，財(cái)政收入 億元。? 高教科研等產(chǎn)來集群，引進(jìn)了愛立信、西門子、摩托羅拉、統(tǒng)寶光電、華寶通訊等企業(yè)，引進(jìn)了福特汽車、菲亞特汽車制造項(xiàng)目，發(fā)展壯大了南瑞繼保電氣、國(guó)電南自等企業(yè)和產(chǎn)業(yè)基地，新落戶了南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程兵學(xué)院等高校。? 根據(jù)南京市政府以及江寧新區(qū)政府批準(zhǔn)的規(guī)劃，江寧區(qū)東山鎮(zhèn)（本案所處地理位置）將以南京市經(jīng)濟(jì)特區(qū)中心城鎮(zhèn)定位為依托，將沿上元大街金箔路一線為軸線景觀大道在新城區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化商業(yè)中心，同時(shí)對(duì)舊城區(qū)的各大專業(yè)商業(yè)及大型賣場(chǎng)等中心加以完善，從而形成南京市郊區(qū)成規(guī)模的大型公共活動(dòng)中心。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。已初步形成了大商業(yè)、大流通，大市場(chǎng)的格局。? 該區(qū)域板塊商業(yè)依托大賣場(chǎng),如麥德龍,歐倍德,蘇果超市等來聚集人氣,布局比較分散，總的來說北部商業(yè)較為密集,因?yàn)檫@一區(qū)域新建樓盤比較集中,商業(yè)由于是傳統(tǒng)的鎮(zhèn)中心,所以商業(yè)氛圍比較成熟, 目前該區(qū)域在推的大型商業(yè)項(xiàng)目有武夷商城。8 / 34行情列表：案名 地址 開發(fā)商規(guī)模體量（M 2）租賃價(jià)格（元/M210 / 34武夷商城計(jì)劃共分 A、B、C 三個(gè)組團(tuán)開發(fā)，目前在推的住宅樓商業(yè)裙房在預(yù)定中，根據(jù)市調(diào)了解到該項(xiàng)目目前的銷售工作進(jìn)展順利，預(yù)定情況良好。? 江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),在 2022 年有大量新盤上市,圍繞百里湖形成江寧的一大房產(chǎn)板塊,在住宅樓盤快速發(fā)展的同時(shí),其商業(yè)配套也緊隨市場(chǎng)發(fā)展,目前其在推的大型商業(yè)項(xiàng)目有: 同曦鳴城,待推項(xiàng)目有:鳳凰港。行情列表:案名 地址 開發(fā)商規(guī)模體量（M 2）租賃價(jià)格（元/M2價(jià)格暫未確定。兩個(gè)主要商業(yè)部分是同曦商業(yè)步行街與同曦假日百貨。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)堅(jiān)持一貫的風(fēng)格經(jīng)營(yíng)小商品和農(nóng)副產(chǎn)品方便附近居民的日常生活，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)尚可；商業(yè)步行街的主要業(yè)種餐飲面臨極大的困境。經(jīng)營(yíng)狀況應(yīng)該說該區(qū)域憑借良好的交通出行條件加上較為成熟的配套設(shè)施和大型項(xiàng)目的輻射作用,帶來了較大的人流以及車流量， ，但是由于缺少足略高夠的購(gòu)買力，使得該區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營(yíng)并沒有呈現(xiàn)出繁榮的景象。從鎮(zhèn)境內(nèi)通過的環(huán)城公路 ，與滬寧高速公路連接，距上海僅 280 公里；經(jīng)高速公路去祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)，驅(qū)車十幾分鐘即可到達(dá)；104 國(guó)道從鎮(zhèn)境內(nèi)穿過，通達(dá)全國(guó)各地；秦淮河直通長(zhǎng)江，到達(dá)南京港只有 20 多公里水路。行情列表案名 地址 開發(fā)商 規(guī)模體量（萬 M2）租賃價(jià)格（元/M2據(jù)銷售人員介紹:“日光廣場(chǎng)”3 樓被溫州商人整體購(gòu)買，市調(diào)了解到其他樓層銷售阻力較大。? 不過目前該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目,如金寶市場(chǎng),雖然無論規(guī)劃或是經(jīng)營(yíng)管理完全不在一個(gè)檔次,但是金寶市場(chǎng)發(fā)展的較為繁榮能夠吸引眾多客源(包括市區(qū)的客源)商鋪,從側(cè)面反映區(qū)域市場(chǎng)還是以低端產(chǎn)品為主.21 / 34? 從表中可以看出，目前東山鎮(zhèn)在售大型項(xiàng)目銷售價(jià)格 780012022 元/ 平方米處于江寧區(qū)高端市場(chǎng)價(jià)位,一方面反映了開發(fā)商較為樂觀的市場(chǎng)預(yù)期,同時(shí)也是對(duì)東山鎮(zhèn)目前商業(yè)發(fā)展繁榮的肯定,另一方面,對(duì)市場(chǎng)前景的樂觀,勢(shì)必造成定價(jià)過高,透支產(chǎn)品的升值空間,也是目前溫州商業(yè)街和女人街招商進(jìn)程不理想的重要原因. 科學(xué)園區(qū)科學(xué)園區(qū)區(qū)域概況? 科學(xué)園板塊在幾大板塊中發(fā)展并不算好，該板塊最大的優(yōu)勢(shì)在于靠近大學(xué)城，地鐵南延線終點(diǎn)站就在該板塊，該板塊中的浙江商品城由于引進(jìn)了著名的義烏小商品城的管理模式，銷售非常的好，在業(yè)內(nèi)一直被看好。與東山鎮(zhèn)商業(yè)步行街租賃價(jià)格相當(dāng).目前在推大型商業(yè)項(xiàng)目有: 、萊茵東郡財(cái)富新天地區(qū)域行情列表:案名 地址 開發(fā)商規(guī)模體量（M 2）租賃價(jià)格（元/M2以后小商品城的管理將由義烏的團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行，里面的很多經(jīng)營(yíng)業(yè)主也是從義烏過來的，有很多義烏的行業(yè)協(xié)會(huì)，如服飾協(xié)會(huì)、鐘表協(xié)會(huì)等加盟。B．萊茵東郡 財(cái)富新天地項(xiàng)目地址：江寧天元東路 228開 發(fā) 商：南京萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 總 建 面： 萬分割面積: 901200 平方米(1+2F)26 / 34銷售均價(jià):7500 元/平方米(1+2F)物業(yè)類型：商業(yè)為主,小高層住宅,別墅和商務(wù)辦公,酒店等商業(yè)類型：包括中小型商鋪,大賣場(chǎng),酒店,辦公及住宅的綜合項(xiàng)目項(xiàng)目概況： 財(cái)富廣場(chǎng)位于南京江寧科學(xué)園內(nèi)，總建筑面積 萬平方米，由萊茵小鎮(zhèn)、HOLIDAY INN 假日酒店、SOHO 創(chuàng)業(yè)園、商貿(mào)廣場(chǎng)等各種新商業(yè)業(yè)態(tài)的多個(gè)項(xiàng)目組合而成,與方山旅游度假區(qū)相毗鄰，目前該項(xiàng)目周邊有在建的萊茵東郡及市政天元城等住宅區(qū)及江寧大學(xué)城和大型園區(qū)，輻射范圍廣, 周邊交通有時(shí)雨線、南金線、規(guī)劃的地鐵一號(hào)線,該項(xiàng)目主干道天元東路人流車流較少,成熟的社區(qū)氛圍尚未形成,是困擾該案商業(yè)項(xiàng)目銷售的主要因素。天） 均價(jià)（元/M 2） 面積（M 2） 開間形式 幅射范圍 租售率 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 物業(yè)屬性沁園春科學(xué)園板塊的,該案的項(xiàng)目操作,值得本案借鑒.29 / 34產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇一、項(xiàng)目分析地塊分析、地塊分析該地塊位于南京市江寧區(qū)東山鎮(zhèn)東側(cè)，104 國(guó)道以南，天印路以東；項(xiàng)目基地面積為 118995 平方米，總建筑面積為 平方米（其中辦公樓面積為 32834 平方米，商鋪面積為 25452平方米，住宅面積為 平方米，住宅中分為小高層、多層、疊加別墅） ；目前地塊現(xiàn)場(chǎng)中擬建商鋪和辦公樓項(xiàng)目用地為原先江寧東山鎮(zhèn)萬安建材市場(chǎng)，目前尚未拆遷；擬建小高層、多層住宅用地為一大型池塘，目前未進(jìn)行填埋；擬建疊加別墅用地目前為一大型工廠，未進(jìn)行拆遷。項(xiàng)目周邊目前尚缺乏集中人氣，主要受區(qū)域本身的定位所影響，因此這也是本項(xiàng)目今后市場(chǎng)推廣的首要問題。并且地鐵線路即將延伸至本項(xiàng)目南側(cè)的科技園區(qū)內(nèi)。B、離現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)域有一定距離，商業(yè)氛圍較差，短期內(nèi)聚集人氣難度較高。C、市場(chǎng)現(xiàn)有大型商業(yè)賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)還處于初期，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力較差。天，拋售均價(jià)在 85009500 元/平方米之