【正文】 示地產開發(fā)熱點已由渝中區(qū)向周邊區(qū)域轉移。10000門程控電話連接著國內外大中城市，自來水廠尚余1／2的供水能力，天然氣日供應能力為6萬立方米，擁有110千伏變電站兩座。2項目相似高檔樓盤專項調查分析略3交通狀況可與陳庹路相接，又可與袁茄路連接，上可至陳家坪、袁家崗，下可至茄子溪等處，是雙橋新城開發(fā)中心黃金地段。從中國人任何接受彩電、冰箱的歷史就可以看到這種定式?！酢醢l(fā)展商缺乏社會知名度：發(fā)展商進入地產開發(fā)的時間較短，未能形成強的社會知名度。規(guī)模小，為單體樓盤：項目地塊為長方形，占地面積為6080平方米，為單體高層商住樓，戶型設計，園林綠化、相關配套等受到限制。因此從含義上來說，本項目宜采用中西接合式建筑風格。裙樓：選用深色調大理石外墻外立面：外墻采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃選用深綠色．頂部造型：西式風格、線條簡約、流暢，意境深遠2．1．3配套設施及功能建議配套設施設置應以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強調無污染、選用有益于健康的綠色建材。屋內涂料、水管、間隔墻、地磚用綠色建材，并加以突出、宣傳。電話駁口：設雙線，具寬帶網功能。本項目總體定位為實用性商住樓，建議總體均價控制在1558元／平方米，整個銷售過程中價格策略為低開高走。2．3．1目標顧客的區(qū)域設定和分析本項目位于雙橋商業(yè)步行街，地理位置優(yōu)越。5%巴南區(qū)5%2．3．2目標顧客群組成成份的分析與判斷職業(yè)構成投資、改善居住環(huán)境高級白領投資、自住自由職業(yè)者（SOHO）改善居住環(huán)境其他購買能力（萬元）民營、私企老板、個體戶1220機關單位中高層管理者1218離退休人員12302．3．4目標顧客群的消費心理分析□高級白領：這類客戶由于知識層次高，綜合素質高，消費行為理性，對事物比較挑剔，屬于完美主義者。機關單位中高層管理者：這類客戶年齡在40－55歲，社會地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強，這類客戶由于子女相繼成年，會考慮購買一套自住或給子女預備，對樓盤綜合素質要求較高，消費行為趨于理性。離退休人員：主要是指離退休以前任職較高、知識層次較高的群體，或目前子女事業(yè)有成的離退休人員。2．4開發(fā)經營指導思想2．4．1開發(fā)速度建議重慶房地產市場歷經10來年的快速發(fā)展，已經進入成熟期，開發(fā)商面臨的黃金開發(fā)期預計將會持續(xù)5－10年，可以說目前是進入第二個春天。□□項目名稱建議（略）“健康生活”成為社會關注的焦點。尊享健康從容3差異化的競爭策略確定本項目的目標市場：目標市場所占比例二次置業(yè)投資者10%15%豪客801209012040120對豪客：d)項目固有的賣點：地理位置優(yōu)越、生活配套設施齊備，需加以突出強化。健康從容”的營銷主題，在建材上做文章，以“賣房子賣健康”來強化營銷宣傳。超值享受（富豪型買家）②投資型的買家：可幫助代為租賃。打工型的買家：價格折讓幅度可以考慮大些，送一些實惠的東西，例如管理費、空調等等。根據營銷主題，可增加如下實質性配置。**健身、桑拿：白領階層喜歡此類設施享受，建議一步到位，更具有吸引力。綜合性的購物中心，正在全國各大城市興起。2．4．6．8．營銷創(chuàng)新是創(chuàng)新在營銷領域的具體表現；強調優(yōu)勢，淡化劣勢，把對產品性質的改造、市場信息的正確選擇及產品投放市場的時機選擇，用科學的市場競爭法則組合成創(chuàng)新的統(tǒng)一體——創(chuàng)新體系。產品優(yōu)勢的營造——突出“品質生活服務、管理優(yōu)勢的營造——創(chuàng)造高效實用、專業(yè)化、社會化、科學化的以人為本的服務體系。銷售策略創(chuàng)新：最能激發(fā)消費者購買欲望的獨特辦法。所以，創(chuàng)新和風險恰是在“看不見的手”這一市場杠桿調節(jié)下的矛盾統(tǒng)一體。創(chuàng)新體現的范圍越廣，對管理的改造壓力也大，一旦管理跟不上，創(chuàng)新實現不了，風險反而增大，將會嚴重損害經濟效益。項目營銷執(zhí)行方案1重慶欣潤房地產開發(fā)有限公司和“安特?鴻程酈景”均為重慶房地產市場的新軍，因此，強化企業(yè)的CI設計更顯重要。包括:①理念識別（Mind③視覺識別（Visual我方認為僅僅靠樓盤的區(qū)域優(yōu)勢的吸引是不夠的，結合本地塊的特點，充分利用本項目地理位置優(yōu)越，周邊名盤繁多，倡導“新世紀、新生活”。健康從容1項目施工現場的管理及形象維護項目的形象一方面可通過各類媒體進行宣傳推廣，另一方面施工現場的管理以及周邊環(huán)境的整治也對項目整體形象起到持續(xù)宣傳的作用。建議整體模型的尺寸為3米4米，展示項目建筑主體和周邊環(huán)境，特別是必須展示本小區(qū)內的人文景觀，充分展示“健康、綠色”的概念。樓盤模型區(qū)應保持全方位的觀摩角度，而制作新穎、材質新潮的模型往往能提升客戶的購買興趣。本公司沒有獲得發(fā)展商提供的成本資料和數據，但根據重慶市同類型項目開發(fā)成本分析，本項目的成本估計在1200元/平方米至于1300元/平方米范圍。樓層以單元朝向好壞和景觀的優(yōu)劣為基本定價準則，朝向以南北為佳。平面布局合理，室內使用率高，無黑廚、黑廁、黑房為佳。5不同市場條件下價格調整策略與手段吸引各種客層的興趣，達到口碑的效益。開發(fā)商在發(fā)展的過程中要充分以市場為導向，由于本項目體量龐大，應根據市場及時調整戰(zhàn)略，公司總體戰(zhàn)略，市場營銷戰(zhàn)略等。超前的目光，品牌的締造。開發(fā)商良好的商業(yè)信譽是品質的保證。專業(yè)的市場推廣思路和銷售管理是“安特?鴻程酈景”的一大特色。促銷策略1銷售階段的推出量與控制原則“定量”指現場記錄的內容必須以數據為支持，提供可量化的分析指標。車身廣告是本項目重點采用的促銷手段。4付款方式的設計與導向策略（略）5項目公眾美譽度控制手段及公關活動計劃本項目除進行常規(guī)媒體宣傳外，還應根據不同銷售階段、執(zhí)行不同營銷策略的需要，組織專項促銷活動，以期達到提升本項目的社會認知度、企業(yè)認知度及產品認知度。此外，限于軟性廣告的不可重復，根據不同需求，還可考慮其他房地產專業(yè)報紙媒體。《重慶經濟報》25%對各類廣告推廣形成的監(jiān)控，可通過現場銷售的客戶信息收集、處理和反饋，分析各類廣告形式的有效性，及時作出調整策略。樓書是將項目較為抽象的理念具體化，通過平面設計向客戶展示。4媒體選擇、媒體組合、媒體投放的策略媒體的選擇應根據項目的市場定位，針對目標客戶的特點而確定；不同的推廣時期的銷售目標不同，媒體選擇的側重點也不同。設項目銷售主管1人。設項目售后服務主管1人，后臺服務1人。男性：五官端莊，大學?？飘厴I(yè)以上，具有良好的服務意識，高度的工作責任心和團隊協作精神，有三年以上售樓經驗。1開發(fā)銷售時機目前重慶房地產業(yè)發(fā)展正處于上升趨勢，一個毋庸置疑的事實是，重慶房價在一路走高。本項目應抓緊時機盡快開發(fā)、盡快銷售，以爭取最佳的開發(fā)效益。以鮮明的主題、真實的服務吸引買家。考慮潛在客戶的需求和偏好，以及實施的可能性，建議項目采用清新、明快、簡約的現代建筑風格5銷售節(jié)奏8售樓部及樣板房選址鑒于本項目的戶型和景觀特點，建議售樓部和樣板房的設置為：售樓部設在會所內；樣板房設于別墅、躍層及多層。31 / 31