【正文】 高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。其他由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。（3）常用水泥的技術(shù)特性l 凝結(jié)時效性：水泥的凝結(jié)時間分為初凝與終凝。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。l 細度：指水泥顆粒的粗細程度。標(biāo)準稠度是做水泥的安定性和凝結(jié)時間時，國家標(biāo)準規(guī)定的稠度。按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。l 變形鋼筋中Ⅱ級、Ⅲ級鋼筋的強度、塑性、焊接性能等綜合使用指標(biāo)較好，是普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋使用。木材（1）木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。l 魚鱗云杉：又名白松。主要用于檁條、地板、木樁等。主要用于制作模板及細木裝飾等。原木是指伐倒后經(jīng)修枝，并截成一定長度的木材。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅固整體。對混凝土除要求具有一定的強度安全承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風(fēng)化等。黏土磚的尺寸為：240mm115 mm53 mm。（2）黏土磚的強度：黏土磚的特點是抗壓強度高，可以承受較大的外力。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)。外觀無明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致?；A(chǔ)：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。（3）樓板和地面：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。（4）樓梯：是指樓層間垂直交通通道。有的門兼有采光、通風(fēng)的作用。按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)。條形基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物采用磚墻承重時，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長的條形基礎(chǔ)l 剛性基礎(chǔ)：是指抗壓強度較高，而抗彎和抗拉強度較低的材料建造的基礎(chǔ)。這種基礎(chǔ)適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎(chǔ)不能滿足要求的情況。l 伐形基礎(chǔ)：是埋在地下的連片基礎(chǔ)，適用于有地下室或地基承載力較低、上部傳來的荷載較大的情況。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。但自重大，運輸和吊裝比較困難?；A(chǔ)的埋置要有一個適當(dāng)?shù)纳疃龋缺ＷC建筑物的安全、又節(jié)約基礎(chǔ)用材，并加快施工進度。如粘性土含水量增加則強度降低；當(dāng)?shù)叵滤幌陆?，土的含水量減少，則基礎(chǔ)將下降。墻體（1）墻體的分類：按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸布置的稱為縱墻。對墻面進行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進行其它裝飾的墻稱為清水墻。磚墻的厚度一般以磚長表示，例如半磚墻、3/4磚墻、1磚墻、2磚墻等。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。l 鋼筋磚過梁：鋼筋磚過梁是在門窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形成能夠承受彎矩的加筋磚砌體。 地面與樓板（1）地面：是指建筑物底層的地坪。l 面層：是人們?nèi)粘Ｉ?、工作、生產(chǎn)直接接觸的地方，是直接承受各種物理和化學(xué)作用的地面與樓面表層。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等l 塊料地面：其面層不是一個整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結(jié)構(gòu)層上。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板層過高，現(xiàn)很少采用。l 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)各種形狀的建筑平面，設(shè)備留洞或設(shè)置預(yù)埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。主梁可以由柱和墻來支撐。它的構(gòu)造有利于采光和通風(fēng)，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。隨著建筑工業(yè)化提高，特別是大量采用預(yù)應(yīng)力混凝土工藝，其應(yīng)用將越來越廣泛按照其構(gòu)造可分為如下幾種：實心平板：實心平板制作簡單，節(jié)約模板，適用于跨度較小的部位，如走廊板、平臺板等。空心板：它上下表面平整，隔音和隔熱效果好，大量應(yīng)用于民用建筑的樓蓋和屋蓋中。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。l 窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。按窗的層數(shù)可分為單層窗和雙層窗。門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應(yīng)考慮人流疏散、安全防火、家具設(shè)備的搬運安裝以及建筑藝術(shù)等方面的要求綜合確定。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。彈簧門：是平開門的一種。推拉門：門的開啟方式是左右推拉滑行，門可懸于墻外，也可隱藏在夾墻內(nèi)。轉(zhuǎn)門對隔絕室內(nèi)外空氣對流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門。開啟時，由門洞上部的轉(zhuǎn)動軸旋轉(zhuǎn)將頁板卷起，將簾板卷在筒上。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)氩Ａ?，下部鑲?cè)腴T芯板，稱為玻璃鑲板門。夾板門扇構(gòu)造簡單，表面平整，開關(guān)輕便，能利用小料、短料，節(jié)約木材，但不耐潮濕與日曬。拼版門扇多用于工業(yè)廠房的大門。樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。l 單跑樓梯：當(dāng)層高較低時，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個方向直達樓上。經(jīng)常兩個梯段做成等長，節(jié)約面積。（2）樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等部分組成。l 休息平臺：也稱中間平臺，是兩層樓面之間的平臺。l 欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺邊緣有一定剛度和安全度的攔隔設(shè)施。按施工方法可分為現(xiàn)澆和裝配式兩種。l 梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設(shè)有斜梁，斜梁搭置在平臺梁上。這種形式的踏步板是由磚墻來支承而不用斜梁，隨砌磚隨安裝，可不用起重設(shè)備。屋頂?shù)膰o作用是防止自然界雨、雪和風(fēng)沙的侵襲及太陽輻射的影響。（2）屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。第三節(jié) 房屋面積計算一、房屋面積的分類實用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計算。建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一般計算建筑面積。1建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、。地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。從建筑風(fēng)格上來看，有新穎、豪華的現(xiàn)代建筑風(fēng)格、獨樹一幟的中國建筑風(fēng)格以及西式建筑風(fēng)格等。講究色彩的搭配。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無法統(tǒng)計。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。多見于壇、閣、亭、塔之頂。屋脊同懸山式。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，檐下為半圓形拱窗，色彩對比鮮明。如黑龍江哈爾濱市的南崗尼古拉教堂，為哥特式全木結(jié)構(gòu)的建筑，它的外表是兩根交叉曲線復(fù)雜結(jié)合，線條輕快的尖拱形拱門，內(nèi)部具有龐大的空間，頂上是巨大的蒼隆，光線通過彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上的、天國的神秘幻覺，從而突出上帝的至高無上的權(quán)威。建筑物的內(nèi)頂及回音壁上有展示宗教故事的作品，表現(xiàn)了文藝復(fù)興時期所提倡的人文主義思想。色彩運用也十分大膽，以紅色和白色為主調(diào)。如深圳的國際貿(mào)易大樓，它高160米，有53層樓面。如北京香山飯店是庭院式建筑物的代表。它的內(nèi)部設(shè)施卻很現(xiàn)代化，如溢香廳，上用透明玻璃頂，充分運用電腦、空調(diào)、光感應(yīng)等新技術(shù)。主樓周圍是一片綠色的大草坪，上面有數(shù)只白色的躺椅，供旅客休憩。第五節(jié) 建筑識圖學(xué)會識別、使用建筑剖面圖、平面圖、立面圖、及水、電、暖圖。房地產(chǎn)價格的特征主要有下列四個：房地產(chǎn)價格既可表示為代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。房地產(chǎn)的實物狀態(tài)與其權(quán)益狀況并不總是一致的。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會經(jīng)濟位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價格是考慮該房地產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價格（或某特定時間的價格）。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認識房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。它是已經(jīng)完成了的事實。這個價格對交易雙方來說也是經(jīng)濟合理的。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價機構(gòu)為交易雙方提供服務(wù)，這種情況下的評估價往往會成為市價。評估價還可根據(jù)評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。同一塊土地，在估價時考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會有不同的價格?！捌咄ā笔侵妇邆淞说缆?、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設(shè)施和條件，“一平”是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。Ｃ房地產(chǎn)價格房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。房地產(chǎn)的總價格一般不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。對于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之分。容積率弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。中國當(dāng)前主要是所有權(quán)和使用權(quán)。Ｂ使用權(quán)價格房地產(chǎn)的使用權(quán)價格，是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價格。但現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款、各地的內(nèi)容也不盡相同。B租賃價格租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。因為是強制出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場背景下評估。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。B招標(biāo)價格房地產(chǎn)的招標(biāo)價格，是指采用招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。B標(biāo)定地價標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。B期望價期望價，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時希望賣出的滿意價格。原容積率〕原容積率下的地價其他價格除以上八個方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價格名稱，如現(xiàn)房價，期貨價、最高限價、最低限價。銷售風(fēng)險預(yù)期損益值第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。l 某些因素對房地產(chǎn)價格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對房地產(chǎn)價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數(shù)學(xué)公式表達出來。影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜，通常需要進行歸納分類。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產(chǎn)價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。二、自身條件房地產(chǎn)自身條件的好壞，直接關(guān)系到其價格高低。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下，地質(zhì)條件對地價的影響較大。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應(yīng)較低。土地形狀土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。地價與土地形狀成正相關(guān)：土地形狀規(guī)則，地價就高；土地形狀不規(guī)則，地價就低。日照對房地產(chǎn)價格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r格的影響中看到。把降水量與地勢結(jié)合起來看，其對房地產(chǎn)價格的影響更明顯。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風(fēng)景、水路交通，從而這類土地的價格要高于其他土地。這方面的因素有：聲覺環(huán)境噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格必然低下。水文環(huán)境地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有較大的影響視覺環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產(chǎn)價格都有影響衛(wèi)生環(huán)境清潔衛(wèi)生情況如何，對房地產(chǎn)價格也有影響四、人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進房地產(chǎn)價格的上漲。如果一個地區(qū)中的居民素質(zhì)低，組成復(fù)雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產(chǎn)價格必然低落。五、經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有：經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價（特別是建筑材料價格），建筑人工費，利息率，居民收入，房地產(chǎn)投資。就單獨一宗房地產(chǎn)而言，物價的變動可以引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產(chǎn)價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機），則必然會引起房地產(chǎn)價格變動。房地產(chǎn)所處的地區(qū)，如若經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此造成房地產(chǎn)價格低落。而當(dāng)情況相反時，那些預(yù)計房地產(chǎn)價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會促使房地產(chǎn)價格進一步下跌。土地制度土地制度對土地價格的影響也許是最大的。房地